På Boverket.se används cookies för att webbplatsens funktioner ska visas korrekt. Klicka på "Jag godkänner-knappen" för att acceptera att cookies används. Läs mer om Cookies

Gå till sidans meny Gå till sidans innehåll

Färdigställandeskydd

När en konsument anlitar en näringsidkare för att utföra vissa arbeten på en- och tvåbostadshus, så kallade småhus, ska det i vissa fall finnas ett färdigställandeskydd. Färdigställandeskydd är ett krav för att byggnadsnämnden ska kunna ge startbesked i de fall ett sådant skydd krävs.

Ett färdigställandeskydd är antingen en försäkring eller en bankgaranti. Skyddet är tänkt att hjälpa byggherren i egenskap av konsument om entreprenören till exempel har gått i konkurs eller av annan anledning inte kan fullgöra sina åtaganden. Färdigställandeskydd krävs däremot inte för arbeten som byggherren själv utför. (jfr prop. 2013/14:125 sid.15)

Försäkring eller bankgaranti?

Färdigställandeskydd är antingen en försäkring eller en bankgaranti. Fabrikanter av serietillverkade småhus erbjuder ofta konsumenten en försäkringslösning. När byggherren har upphandlat entreprenaden utan en husfabrikant eller större entreprenör som motpart är det vanligare med bankgaranti.

Färdigställandeskydd i form av en försäkring kallas ibland för fullgörandeförsäkring. Normalt hjälper husfabrikanten eller entreprenören till med all formalia vid tecknandet av försäkringen och det är inte ovanligt att man erbjuder tilläggstjänster, exempelvis en så kallad nybyggnadsförsäkring. Det är dock bara färdigställandeskyddet som är ett krav i lagstiftningen.

Färdigställandeskydd i form av bankgaranti är vanligast vid delad entreprenad. Byggherren handlar då själv upp de olika entreprenörerna var för sig och bankgarantier utfärdas i sådana fall av entreprenörernas respektive bank, med konsumenten som förmånstagare.

Vad ingår i färdigställandeskyddet?

Ett färdigställandeskydd ska omfatta skälig ersättning för:

  • extra kostnader för att slutföra arbetena,
  • kostnader för att avhjälpa fel som en besiktningsman har anmärkt på, och
  • kostnader för att avhjälpa skador på byggnaden som har orsakats av sådana fel.

Extra kostnader för att slutföra arbetena ersätts genom färdigställandeskyddet om näringsidkaren hamnar i sådant dröjsmål som ger konsumenten rätt att häva avtalet enligt konsumenttjänstlagen. Om näringsidkaren har gått i konkurs, eller av annan anledning inte kan fullgöra sitt åtagande, ersätts även kostnader för att avhjälpa fel och skador.

Färdigställandeskydd får begränsas till ett visst belopp, men ska alltid motsvara minst 10 % av det avtalade priset för den åtgärd som skyddet avser. Detta medför dels att ett färdigställandeskydd bara kan tecknas om det avtalade priset är känt för byggherren och den som utfärdar färdigställandeskyddet, dels att den maximala ersättningsnivån är begränsad till det belopp som har överenskommits mellan utfärdaren av färdigställandeskyddet och förmånstagaren.

Vilka kostnader täcks inte av färdigställandeskyddet?

Färdigställandeskyddet täcker normalt inte arbeten som inte är utförda även om de redan är betalda. Det är därför viktigt att det i avtalet mellan konsumenten och näringsidkaren regleras att kontraktssumman antingen ska betalas i sin helhet när arbetena är slutförda eller som delsummor enligt en betalningsplan. För att undvika detta problem kan betalningsplanen vara prestationsbunden, det vill säga att näringsidkaren har rätt att fakturera en delsumma först när ett visst arbetsmoment har utförts.

När krävs färdigställandeskydd?

Ett färdigställandeskydd ska finnas när en näringsidkare för en konsuments räkning utför vissa arbeten som avser ett småhus. Det behövs alltså inte för byggnader som inte är en- eller tvåbostadshus.

För småhus ska färdigställandeskydd finnas vid:

  • nybyggnad,
  • tillbyggnad, om det finns behov av ett sådant skydd, och
  • åtgärd som är anmälningspliktig om det finns behov av ett sådant skydd

Med nybyggnad menas uppförande av en ny byggnad eller flyttning av en tidigare uppförd byggnad till en ny plats. Med tillbyggnad menas en ändring av en byggnad som innebär en ökning av byggnadens volym.

Vid nybyggnad av ett småhus som inte ska användas för permanent bruk får byggnadsnämnden besluta att färdigställandeskydd inte behövs.

Det är byggherren som ska se till att ett färdigställandeskydd finns om det krävs ett sådant, men det tecknas ofta av näringsidkaren/entreprenören. Finns det flera entreprenörer krävs färdigställandeskydd för varje avtal.

Byggnadsnämnden prövar behovet i vissa fall

Byggnadsnämnden ska pröva behovet av färdigställandeskydd i följande fall:

  • nybyggnad av småhus som inte ska användas för permanent bruk,
  • tillbyggnad av småhus, och
  • anmälningspliktig åtgärd som rör småhus.

I dessa fall får byggnadsnämnden besluta att något färdigställandeskydd inte behövs. I övriga fall ska det finnas.

Vid behovsprövningen ska byggnadsnämnden särskilt beakta de beräknande kostnaderna för näringsidkarens åtaganden och kostnaderna för färdigställandeskyddet. Om ett fritidshus är av enklare slag krävs inte färdigställandeskydd enligt en kammarrättsdom. Enligt domen är det den totala produktionskostnaden som avses, eget arbete ingår inte. (jfr prop. 2013/14:125 sid. 15, Kammarrätten i Jönköping 2007-04-20, mål nr 761-07)

Byggnadsnämndens prövning bör ske innan det tekniska samrådet eftersom den som svarar för färdigställandeskyddet ska ges möjlighet att delta på det tekniska samrådet. Vid samrådet ska nämnden gå igenom behovet av ett färdigställandeskydd. En notering om det krävs eller inte krävs färdigställandeskydd är lämpligt att göra i protokollet till det tekniska samrådet.

När krävs inte färdigställandeskydd

Kravet på färdigställandeskydd gäller enbart när åtgärden utförs av en näringsidkare för en konsuments räkning. Något färdigställandeskydd behöver därför inte finnas när en näringsidkare uppför huset åt sig själv oavsett om han eller hon avser att senare sälja det till en konsument. Färdigställandeskydd behövs inte heller när en konsument själv utför åtgärden utan att anlita någon näringsidkare, så kallad självbyggare. (jfr prop. 2013/14:125 sid. 15)

Det krävs inte färdigställandeskydd för de bygglovsbefriade åtgärderna:

  • skyddad uteplats,
  • skärmtak,
  • komplementbyggnad, så kallad friggebod,
  •  komplementbyggnad eller komplementbostadshus på högst 30 m2, så kallade attefallshus,
  • tillbyggnad på högst 15 m2,
  • takkupor, eller
  • ·inreda ytterligare bostad i ett enbostadshus.

Särskilda situationer

I några situationer kan det vara svårt för byggherren att se till att det finns ett färdigställandeskydd. En sådan situation är om byggherren avser att låta utföra åtgärden mot löpande räkning. Eftersom både banker och försäkringsgivare ofta vill begränsa färdigställandeskyddet till ett visst belopp, behöver de veta det avtalade priset för den åtgärd som skyddet avser. Vid arbete på löpande räkning är det slutliga priset inte känt när färdigställandeskyddet ska tecknas. Även om åtgärden utförs mot löpande räkning, bör näringsidkaren emellertid kunna lämna en ungefärlig prisuppgift som underlag för färdigställandeskyddet.

De flesta försäkringsgivare och banker kräver ett skriftligt avtal mellan konsumenten, det vill säga byggherren, och näringsidkaren. När byggherren är konsument och hantverkaren är näringsidkare är det därför enklast att använda ett standardavtal för uppförande eller tillbyggnad av en- eller tvåbostadshus. Om byggherren inte vill ingå ett skriftligt avtal med näringsidkaren, innebär det att inget färdigställandeskydd kan tecknas. I sådana fall måste byggnadsnämnden ta beslut om att inte ge startbesked. Om det istället är näringsidkaren som inte vill teckna avtal med byggherren, kan det finnas skäl för byggherren att välja en annan entreprenör. Detsamma kan vara fallet om näringsidkarens bank av något skäl inte kan ställa ut en bankgaranti.

Inslag av eget arbete

En annan särskild situation är när byggherren, förutom att vara beställare och konsument, avser att genomföra delar av åtgärden på egen hand. Vid nybyggnad av ett småhus för permanent bruk krävs i sådana fall ett färdigställandeskydd för entreprenaddelen, det vill säga för de arbeten som byggherren köper in av näringsidkare.

Detta krav gäller även om det inte är känt i exakt vilken utsträckning arbeten kommer att köpas in. Även i sådana fall bör det emellertid finnas ett avtal mellan byggherren och näringsidkaren. Precis som om åtgärden utförs mot löpande räkning, bör näringsidkaren då kunna lämna en ungefärlig prisuppgift som underlag för färdigställandeskyddet.

När ska beviset visas upp

Om det krävs ett färdigställandeskydd ska bevis om ett sådant visas upp för byggnadsnämnden innan startbesked lämnas. Byggnadsnämnden ska inte ge ett startbesked om inte ett bevis om att det finns ett färdigställandeskydd har visats upp för nämnden. Om byggnadsnämnden vid behovsprövningen bedömer att färdigställandeskydd krävs men byggherren inte anser det och motsätter sig kravet ska byggnadsnämnden ta beslut om att inte ge startbesked. Då får byggherren möjlighet att överklaga beslutet och få frågan prövad i högre instans. Byggnadsnämndens beslut om färdigställandeskydd får överklagas hos länsstyrelsen. Länsstyrelsens beslut får överklagas hos mark- och miljödomstolen.

När krävs färdigställandeskydd (FSS)

Byggnadstyp Nybyggnad Tillbyggnad Anmälningsplikt
Småhus-totalentreprenad FSS BN gör behovsprövning BN gör behovsprövning
Småhus - näringsidkare bygger åt sig själv Ej FSS Ej FSS Ej FSS
Småhus - självbyggare Ej FSS Ej FSS Ej FSS
Småhus - självbyggare och entreprenad FSS för entreprenad-delen BN gör behovsprövning för entreprenaddelen BN gör behovsprövning för entreprenaddelen
Småhus - lovfria åtgärder PBL 9:4-4c Ej FSS Ej FSS Ej FSS
Småhus - ej permanent bruk BN gör behovsprövning BN gör behovsprövning BN gör behovsprövning
Bostadsbyggnad - ej småhus Ej FSS Ej FSS Ej FSS

Äldre regler

Före 1 juni 2014 fanns det vid vissa byggåtgärder krav på byggfelsförsäkring och/eller färdigställandeskydd. I ärenden där startbesked ges från och med 1 juni 2014 krävs ingen byggfelsförsäkring. Om byggfelsförsäkring har tecknats före detta datum gäller dock den upphävda lagen om byggfelsförsäkring mm.

Mellan 2 juli 2014 och 1 januari 2016 krävdes färdigställandeskydd för vissa bygglovsbefriade åtgärder.

Granskad: Sidansvarig: Webbredaktionen
Hjälpte informationen dig? Ja Nej