En- och tvåbostadshus

Ett en- och tvåbostadshus är ett bostadshus som innehåller högst två bostadslägenheter. Många av de bygglovsbefriade åtgärderna som finns i plan- och bygglagen, PBL, får endast göras till en- eller tvåbostadshus.

Många av de åtgärder som är undantagna från krav på bygglov enligt PBL får endast uppföras eller utföras på eller i omedelbar närhet till ett en- eller tvåbostadshus. En av åtgärderna får endast göras i enbostadshus. Det är därför viktigt att veta när en bostadsbyggnad är ett en- eller tvåbostadshus eller ett flerbostadshus.

Även vid tolkning av detaljplan behöver man ibland veta om en byggnad är ett enbostadshus, ett tvåbostadshus eller ett flerbostadshus. Det kan exempelvis finnas bestämmelser i en detaljplan som anger att det bara får byggas friliggande enbostadshus. Ibland kan det även finnas bestämmelser om att det bara får byggas radhus inom ett område. I de fallen är det även viktigt att veta vad parhus, kedjehus och radhus är.

Det är även viktigt att veta om en byggnad är ett en- och tvåbostadshus eller ett flerbostadshus för att veta vilka krav som gäller. Krav på ventilation och obligatorisk ventilationskontroll är exempel på krav som är olika beroende på vilken typ av bostadshus det är.

Vad är ett en- och tvåbostadshus?

Det finns ingen definition av varken en- och tvåbostadshus eller flerbostadshus i plan- och bygglagstiftningen. Enligt TNC är ett enbostadshus ett bostadshus med endast en bostadslägenhet och ett tvåbostadshus är ett bostadshus med två bostadslägenheter. Det finns inga krav på att bostadshuset måste ha en viss storlek för att det ska räknas som ett en-eller tvåbostadshus. (TNC. Plan- och byggtermer 1994. Tillgänglig på Rikstermbanken)

En- och tvåbostadshus kallas ofta småhus eller villor. Småhus kan vara antingen fristående eller sammanbyggda. Enligt TNC är ett småhus ett bostadshus som innehåller högst två bostadslägenheter. (TNC. Plan- och byggtermer 1994. Tillgänglig på Rikstermbanken)

Fritidshus är en- och tvåbostadshus. Dock har Mark- och miljööverdomstolen, MÖD, i en dom slagit fast att kolonistugor inte är en- eller tvåbostadshus. Enligt Boverkets uppfattning är inte heller stugor som ingår i en hotellanläggning, semesterstugby eller en liknande byggnadsgrupp inom en fritids-, rekreations- eller turistanläggning en- eller tvåbostadshus. (MÖD 2015-06-23 mål nr P 3554-15)

Vad är ett enbostadshus?

Det finns ingen definition av enbostadshus i plan- och bygglagstiftningen. Enligt TNC är ett enbostadshus ett bostadshus med endast en bostadslägenhet. Enligt TNC är en bostad ett hus, lägenhet, rum eller annat utrymme att bo i. En lägenhet är ett eller flera utrymmen i byggnad som i upplåtelsehänseende utgör en självständig enhet. Detta innebär att det i ett enbostadshus endast får finnas en självständig bostad. (TNC. Plan- och byggtermer 1994. Tillgänglig på Rikstermbanken)

Vid nybyggnation av ett enbostadshus kan ibland byggnaden förberedas för att det på ett enkelt sätt ska kunna inredas ytterligare en bostad i byggnaden. I detaljplan kan det vara reglerat att endast enbostadshus får uppföras. I sådana fall måste en bedömning göras i varje enskilt fall om byggnaden innehåller en eller flera bostadslägenheter.

Mark- och miljööverdomstolen, MÖD, har i två domar prövat om en byggnad var ett enbostadshus eller inte. Bygglov hade sökts för ett enbostadshus. Bostadshuset var utformat som ett parhus vilket exteriört uppfattades som att det bestod av två lika stora sammanbyggda byggnadsdelar som var förskjutna i förhållande till varandra. Byggnadsdelarna var identiska men hade spegelvända fasader. Planlösningarna var spegelvända och identiska förutom att det saknades köksinredning i den ena delen. Väggen mellan byggnadsdelarna motsvarade tjockleken av en lägenhetsskiljande vägg. I väggen fanns dock en dörröppning på vardera våningen. I båda delarna fanns tvättstuga med värmepump och varmvattenberedare samt tillgängligt badrum. Respektive del hade även ett eget mätarskåp för el och egen vattenmätare. På tomten skulle det även uppföras en komplementbyggnad som innehöll två identiska förråd med en skiljevägg. MÖD menade att utgångspunkten är att en bygglovsansökan ska prövas utifrån vad som anges vara den åtgärd som bygglov söks för. I detta fall gällde ansökan ett enbostadshus. Domstolen ansåg dock att i detta enskilda fall var det uppenbart att syftet med den sökta åtgärden var att kringgå detaljplanens bestämmelser om att en huvudbyggnad endast får inrymma en lägenhet. Domstolen konstaterade därför vid en sammantagen bedömning att byggnaden med hänsyn till dess utformning inrymde två bostäder, trots att den uppgavs vara ett enbostadshus. (MÖD 2018-03-20 mål nr P 7503-17 och MÖD 2018-03-20 mål nr P 7484-17)

Som MÖD framför i domen ska utgångspunkten vara att en bygglovsansökan ska prövas utifrån vad som anges vara den åtgärd som bygglov söks för. Om ansökan gäller ett enbostadshus ska utgångspunkten vara att det är ett enbostadshus. I det enskilda fallet ansåg dock domstolen att det var så uppenbart av handlingarna att byggnaden innehöll två bostäder på grund av flera olika faktorer. Exempelvis egna entréer, spegelvända fasader, spegelvända planlösningar, varsitt förråd, varsin tvättstuga, värmepump, vattenberedare, mätarskåp för el, vattenmätare och tillgängligt badrum. Det enda som skiljde de två olika delarna var att den ena inte hade någon köksinredning.

Vad är ett tvåbostadhus?

Det finns ingen definition av tvåbostadshus i plan- och bygglagstiftningen. Enligt TNC är ett tvåbostadshus ett bostadshus med två bostadslägenheter. Enligt TNC är en bostad ett hus, lägenhet, rum eller annat utrymme att bo i. En lägenhet är ett eller flera utrymmen i byggnad som i upplåtelsehänseende utgör en självständig enhet. Detta innebär att det alltid finns två självständiga bostäder i ett tvåbostadshus. (TNC. Plan- och byggtermer 1994. Tillgänglig på Rikstermbanken)

Bostäderna i ett tvåbostadhus har alltid någon eller några gemensamma funktioner. Det kan exempelvis vara gemensam entré, trapphus eller tomt. Det kan även vara att de har gemensamma tekniska funktioner så som vatten-, avlopp-, värme- eller ventilationssystem. Om bostäderna är helt självständiga, utan gemensamma funktioner är det istället två sammanbyggda enbostadshus så kallade parhus.

Vad är ett friliggande en- och tvåbostadshus?

Ett friliggande småhus är enligt TNC ett småhus som inte är sammanbyggt med hus på grannfastighet. Det innebär att ett friliggande småhus är ett enbostadshus eller ett tvåbostadshus som inte är sammanbyggt med ett annat småhus. Ett friliggande småhus är varken sammanbyggt direkt med ett annat småhus eller sammanbyggt med ett annat småhus genom ett biutrymme, till exempel ett garage. Enligt TNC:s definition är ett småhus inte friliggande om det är sammanbyggt med hus på grannfastighet. Enligt Boverkets uppfattning är ett småhus inte heller friliggande om det är sammanbyggt med ett småhus på samma fastighet. Detta oavsett om de ligger på olika tomter eller inte. Det kan finnas flera friliggande småhus på samma fastighet. (TNC. Plan- och byggtermer 1994. Tillgänglig på Rikstermbanken)

Vad är sammanbyggda en- och tvåbostadshus?

Sammanbyggda småhus är småhus som är sammanbyggda direkt eller via garage, förråd eller dylikt. Exempel på sammanbyggda småhus är kedjehus, parhus och radhus. (TNC. Plan- och byggtermer 1994. Tillgänglig på Rikstermbanken)

Det innebär att kedjehus, parhus och radhus är en- eller tvåbostadshus som är sammanbyggda med varandra. För att det ska vara enbostadshus som är sammanbyggda med varandra krävs att varje enbostadshus är självständigt från det eller de andra enbostadshusen som det är sammanbyggt med. Det ska vara självständigt både visuellt och funktionellt. Detsamma gäller för sammanbyggda tvåbostadshus, då ska varje tvåbostadshus vara självständigt i förhållande till det eller de andra tvåbostadshusen som det är sammanbyggt med. Men de två bostadslägenheterna i varje tvåbostadshus ska inte vara helt självständiga från varandra.

Om det istället är ett hus där bostäderna inte är självständiga från varandra utan har gemensamma bostadsfunktioner är det inte sammanbyggda småhus. Då är det istället antingen ett friliggande tvåbostadshus om det endast har två bostäder eller ett flerbostadshus om det har fler än två bostäder. Gemensamma funktioner kan exempelvis vara tomt, loftgångar, entréer eller trapphus men även byggnadens utformning i övrigt kan ha betydelse. Gemensamma funktioner kan även vara tekniska funktioner såsom vatten-, avlopp-, värme- eller ventilationssystem.

En eller-tvåbostadshus i form av kedjehus, parhus eller radhus måste inte vara placerade på egna fastigheter.

MÖD har i två domar sagt att en- och tvåbostadshus måste disponera över en egen tomt. Denna ska ligga direkt i anslutning till bostaden och utgöra mer än en uteplats. Enligt Boverkets uppfattning måste dock inte en- och tvåbostadshus ha egna tomter. Om bostäderna har egna tomter eller inte måste dock vägas in vid bedömningen om de är en- eller tvåbostadhus eller flerbostadshus. (MÖD 2016-04-18 mål nr P 4803-15 och MÖD 2016-04-18 mål nr P 7340-15)

Upplåtelseform, det vill säga om byggnaden ägs eller hyrs av de som bor där, har ingen betydelse för om en byggnad är ett en- eller tvåbostadshus eller flerbostadshus. Det spelar alltså ingen roll om huset eller husen ägs av exempelvis en bostadsrättsförening. (MÖD 2016-04-18 mål nr P 4803-15 och MÖD 2016-04-18 mål nr P 7340-15)

Parhus

Parhus är småhus som är sammanbyggda parvis i mellanliggande tomtgräns. (TNC. Plan- och byggtermer 1994. Tillgänglig på Rikstermbanken)

Varje del av ett parhus är ett en- eller tvåbostadshus. Det vanligaste är att ett parhus består av två sammanbyggda enbostadshus. Men det kan även bestå av ett enbostadshus som är sammanbyggt med ett tvåbostadshus eller två tvåbostadshus som är sammanbyggda med varandra. Det betyder att ett parhus kan innehålla två, tre eller fyra bostäder.

De sammanbyggda en- eller tvåbostadshusen ska vara självständiga från varandra, både visuellt och funktionellt. Om det istället är ett hus där en- och tvåbostadshusen inte är självständiga från varandra utan har gemensamma bostadsfunktioner, till exempel gemensamma loftgångar är det inte ett parhus. Då är det istället antingen ett tvåbostadshus om det endast finns två bostäder eller ett flerbostadshus om det finns fler än två bostäder.

De två en- eller tvåbostadshusen i ett parhus måste inte ligga på olika fastigheter.

Enligt definitionen i TNC ska de två en- eller tvåbostadshusen i ett parhus ha en egen tomt eftersom det ska finnas en mellanliggande tomtgräns. Dessutom har MÖD i två domar sagt att en- och tvåbostadshus måste disponera över en egen tomt. Denna ska ligga direkt i anslutning till bostaden och utgöra mer än en uteplats. Enligt Boverkets uppfattning måste dock inte en- och tvåbostadshus ha egna tomter. Om bostäderna har egna tomter eller inte måste dock vägas in vid bedömningen om de är en- eller tvåbostadhus eller flerbostadshus. (MÖD 2016-04-18 mål nr P 4803-15 och MÖD 2016-04-18 mål nr P 7340-15)

Upplåtelseform, det vill säga om byggnaden ägs eller hyrs av de som bor där, har ingen betydelse för om en byggnad är ett parhus eller inte. Det spelar alltså ingen roll om huset eller husen ägs av exempelvis en bostadsrättsförening. (MÖD 2016-04-18 mål nr P 4803-15 och MÖD 2016-04-18 mål nr P 7340-15)

Radhus

Radhus är småhus som ingår i en grupp bestående av minst tre hus som är direkt sammanbyggda med varandra i en rad. (TNC. Plan- och byggtermer 1994. Tillgänglig på Rikstermbanken)

Ett radhus är alltså ett en- eller tvåbostadshus i en radhuslänga. Om ett radhus har två bostadslägenheter är det ett sammanbyggt tvåbostadshus. Radhus är självständiga från övriga radhus i samma länga visuellt och funktionellt. Om det istället är ett hus där bostäderna inte är självständiga från varandra utan har gemensamma bostadsfunktioner, till exempel gemensamma entréer är det ett flerbostadshus.

Radhusen i en radhuslänga behöver inte ha separata fastigheter för att vara sammanbyggda en- eller tvåbostadhus. De kan antingen vara placerade på separata fastigheter eller på en stor gemensam fastighet.

MÖD har i två domar sagt att en- och tvåbostadshus måste disponera över en egen tomt. Denna ska ligga direkt i anslutning till bostaden och utgöra mer än en uteplats. Enligt Boverkets uppfattning måste dock inte en- och tvåbostadshus ha egna tomter. Om bostäderna har egna tomter eller inte måste dock vägas in vid bedömningen om de är en- eller tvåbostadhus eller flerbostadshus. (MÖD 2016-04-18 mål nr P 4803-15 och MÖD 2016-04-18 mål nr P 7340-15)

Upplåtelseform, det vill säga om byggnaden ägs eller hyrs av de som bor där, har ingen betydelse för om en byggnad är ett radhus eller inte. Det spelar alltså ingen roll om huset eller husen ägs av exempelvis en bostadsrättsförening. (MÖD 2016-04-18 mål nr P 4803-15 och MÖD 2016-04-18 mål nr P 7340-15)

Kedjehus

Kedjehus är småhus som ingår i en husgrupp där husen är sammanbyggda med varandra via garage, förråd eller annat biutrymme. (TNC. Plan- och byggtermer 1994. Tillgänglig på Rikstermbanken)

Det innebär att kedjehus är en form av en- eller tvåbostadshus. Om ett kedjehus har två bostadslägenheter är det ett sammanbyggt tvåbostadshus. Kedjehus är självständiga från övriga kedjehus i samma länga visuellt och funktionellt. Om det istället är ett hus där bostäderna inte är självständiga från varandra utan har gemensamma bostadsfunktioner, till exempel gemensamma entréer är det ett flerbostadshus.

Kedjehusen behöver inte ha separata fastigheter för att vara sammanbyggda en- eller tvåbostadhus. De kan antingen vara placerade på separata fastigheter eller på en stor gemensam fastighet. Enligt Boverkets uppfattning måste kedjehus inte heller ha egna tomter. Om bostäderna har egna tomter eller inte måste dock vägas in vid bedömningen om de är en- eller tvåbostadhus eller flerbostadshus.

Kedjehusen behöver inte ha separata fastigheter för att vara sammanbyggda en- eller tvåbostadhus. De kan antingen vara placerade på separata fastigheter eller på en stor gemensam fastighet.

MÖD har i två domar sagt att en- och tvåbostadshus måste disponera över en egen tomt. Denna ska ligga direkt i anslutning till bostaden och utgöra mer än en uteplats. Enligt Boverkets uppfattning måste dock inte en- och tvåbostadshus ha egna tomter. Om bostäderna har egna tomter eller inte måste dock vägas in vid bedömningen om de är en- eller tvåbostadhus eller flerbostadshus. (MÖD 2016-04-18 mål nr P 4803-15 och MÖD 2016-04-18 mål nr P 7340-15)

Upplåtelseform, det vill säga om byggnaden ägs eller hyrs av de som bor där, har ingen betydelse för om en byggnad är ett kedjehus eller inte. Det spelar alltså ingen roll om huset eller husen ägs av exempelvis en bostadsrättsförening.(MÖD 2016-04-18 mål nr P 4803-15 och MÖD 2016-04-18 mål nr P 7340-15)

Sammanbyggda småhus eller flerbostadshus?

Det kan ibland vara svårt att avgöra om en byggnad består av sammanbyggda en- eller tvåbostadshus eller är ett flerbostadshus. För att avgöra det behöver en bedömning göras hur självständiga husen är i förhållande till varandra. De ska vara självständiga både visuellt och funktionellt. Exempel på faktorer som kan vägas in i bedömningen om de är självständiga eller inte är om de har gemensamma funktioner såsom tomt, loftgångar, entréer, förråd, parkeringar eller trapphus men även byggnadens utformning i övrigt har betydelse. Andra faktorer kan vara om de har gemensamma tekniska funktioner så som vatten-, avlopp-, värme- eller ventilationssystem. (MÖD 2014-07-16 mål nr P 660-14 och MÖD 2016-04-18 mål nr P 4803-15)

För att det ska vara sammanbyggda en- eller tvåbostadhus måste husen fungera självständigt. Om en byggnad inrymmer två bostäder och bostäderna inte är självständiga är det ett tvåbostadshus. Ett sådant tvåbostadshus kan vara sammanbyggt med ett eller flera andra en- eller tvåbostadshus. I sådana fall måste varje tvåbostadshus vara självständigt i förhållande till det eller de andra en – eller tvåbostadshusen som det är sammanbyggt med. Om bostäderna inte är självständiga, byggnaden inrymmer fler än tre bostäder och det inte är sammanbyggda en- eller tvåbostadshus är det ett flerbostadshus. (MÖD 2014-07-16 mål nr P 660-14)

Fastighetsindelning, tomtindelning eller upplåtelseform är inte avgörande för vilken typ av byggnad det är. Detta eftersom sådana förhållanden kan förändras med tiden. Tidigare bygglovshandlingar är inte heller avgörande för bedömningen. (MÖD 2016-04-18 mål nr P 4803-15)

Mark- och miljööverdomstolen, MÖD, har i en dom prövat om en byggnad var ett flerbostadshus med fyra lägenheter eller om det var två sammanbyggda småhus med två lägenheter i varje, det vill säga två tvåbostadshus. Bostadshuset hade två våningar med två lägenheter på varje plan. Den lägenhetsskiljande väggen mellan lägenheterna var placerad i fastighetsgräns. För att nå lägenheterna på det övre planet anordnades en gemensam utvändig trappa med loftgång. MÖD ansåg att den gemensamma trappan och loftgångarna i kombination med byggnadens utformning i övrigt gav ett intryck att det var en byggnad med fyra lägenheter och att byggnaden var ett flerbostadshus. Det framgår inte av domen om lägenheterna hade fler gemensamma funktioner än loftgångarna eller om de hade egna tomter. (MÖD 2014-07-16 mål nr P 660-14)

I en annan dom har MÖD prövat om ett bostadshus var ett flerbostadshus eller sammanbyggda en-eller tvåbostadshus. Bebyggelsen upplevdes visuellt som två sammanbyggda parhus. De båda husen var något förskjutna i djupled. Varje bostad i respektive hus hade egen entré från anslutande mark och disponerade över en egen tomt. Domstolen konstaterade därför att den aktuella byggnaden bestod av två sammanbyggda tvåbostadshus. Frågan i målet var om det var tillåtet att göra en attefallstillbyggnad till en av bostadslägenheterna. Domstolen konstaterade att åtgärden var en tillbyggnad av ett tvåbostadshus och att förutsättningarna för lovbefrielse var uppfyllda. Det framgår inte tydligt i domen varför byggnaden bestod av två sammanbyggda tvåbostadshus och inte av fyra sammanbyggda enbostadshus. Boverket yttrade sig i ärendet och enligt Boverkets uppfattning var byggnaden två sammanbyggda tvåbostadshus eftersom bebyggelsen visuellt framstod som två sammanbyggda hus med två bostäder i varje hus och dessutom delade bostäderna, två och två, på vissa tekniska funktioner. (MÖD 2016-04-18 mål nr P 4803-15)

I en annan dom prövade MÖD också om ett bostadshus var ett flerbostadshus eller ett sammanbyggt en- eller tvåbostadshus. Bebyggelsen upplevdes visuellt som sex sammanbyggda enbostadshus. Respektive hus var något förskjutet i djupled. Varje bostad hade egen entré från anslutande mark och disponerade över en egen tomt. Domstolen konstaterade därför att den aktuella byggnaden bestod av sex sammanbyggda enbostadshus. Frågan i målet var om det var tillåtet att bygga ett attefallshus till ett av enbostadshusen. Domstolen konstaterade att byggnaden var en komplementbyggnad till ett enbostadshus och att förutsättningarna för lovbefrielse var uppfyllda. (MÖD 2016-04-18 mål nr P 7340-15)

Granskad: Sidansvarig: Webbredaktionen
Hjälpte informationen dig? Ja Nej