Kostnadskalkyl

En kostnadskalkyl är en kalkyl över kostnaderna för ett bostadsprojekt, som ligger till grund för ett förhandsavtal om att i framtiden förvärva en bostadsrätt. De beräknade avgifterna för bostadsrätten grundas på kalkylen. Kostnadskalkylen ska också granskas av två behöriga intygsgivare (5 kap. 6 § andra stycket bostadsrättslagen).

För att kunna göra en riktig bedömning av en förenings ekonomiska verksamhet måste därför uppgifterna i kalkylen vila på ett vederhäftigt och väl underbyggt underlag och framstå som hållbara. Uppgifterna i kalkylen ska vara riktiga och stämma överens med tillgängliga handlingar. Med uppgifter avses faktum, det vill säga säkert konstaterbara sakförhållanden (se prop. 2002/03:12 s. 113).

Det innebär också att samtliga omständigheter som har betydelse för bedömningen av verksamheten ska redovisas, inte endast de ekonomiska förutsättningarna. Uppgifter om planförhållanden bör beskrivas i kalkylen. Bestämmelser för mark- eller vattenområde är en del av förutsättningarna för ett planerat bostadsprojekt. Om en befintlig detaljplan medger projektet eller om en ny detaljplan behöver tas fram är grundläggande, liksom övriga nödvändiga lov och tillstånd som krävs för tillåtligheten av ett bostadsprojekt, och detta bör framgå.

Uppgifterna i en kostnadskalkyl kan vara mer preliminära än i en ekonomisk plan men bör ändå återge en korrekt och rättvisande bild av förutsättningarna för bostadsprojektet. Kalkylen ska dock innehålla följande uppgifter enligt 8 § bostadsrättsförordningen. Så här uttrycks kraven i förordningen:

1. Bostadsrättsföreningens firma och organisationsnummer samt, i den omfattning som det behövs för att beräkna avgifterna, de övriga uppgifter som följer av 1 § bostadsrättsförordningen.
2. Beskrivning av fastigheten
3. Tidpunkt för upplåtelse och inflyttning
4. Kostnad för föreningens fastighet
5. Kostnader för nödvändigt underhåll och nödvändig tillbyggnad, ombyggnad eller andra nödvändiga ändringsarbeten
6. Kostnader för andra åtgärder som har betydelse för föreningens verksamhet
7. Uppgifter om finansieringen av kostnader enligt 4–6 (finansieringsplan)
8. Föreningens löpande kostnader och intäkter
9. Driftskostnader som bostadsrättshavarna ska svara för och som inte ingår i årsavgiften.

Kostnadskalkylen ska dessutom innehålla en ekonomisk prognos och en känslighetsanalys.

Förhandsavtal

Föreningen ska lämna förhandstecknaren ett bindande erbjudande

En bostadsrättsförening som vill ingå ett förhandsavtal ska lämna förhandstecknaren ett bindande erbjudande i en handling eller i någon annan läsbar och varaktig form som är tillgänglig för förhandstecknaren. Erbjudandet ska innehålla samtliga avtalsvillkor. Förhandstecknaren ska ges en betänketid om minst sju dagar för att överväga erbjudandet, se 5 kap. 2 § bostadsrättslagen.

Information ska lämnas tillsammans med erbjudandet

Tillsammans med och i samma form som ett erbjudande enligt 2 § ska bostadsrättsföreningen enligt 5 kap. 3 § bostadsrättslagen lämna klar och begriplig information om

1. föreningens namn, organisationsnummer, telefonnummer, adress och e-postadress,

2. byggföretagets namn, organisationsnummer, telefonnummer, adress och e-postadress,

3. de viktigaste efterföljande stegen i byggprojektet och i avtalsförhållandet med förhandstecknaren till och med tillträdet till lägenheten, med uppgift om vid vilken tidpunkt stegen beräknas inträffa,

4. föreningens ekonomi och de ekonomiska risker som föreningen är föremål för,

5. de privatekonomiska risker för förhandstecknaren som är förknippade med avtalet,

6. huruvida och under vilka förutsättningar som förhandstecknarens lägenhet eller andra delar av föreningens hus och mark kan komma att förändras innan lägenheten upplåts med bostadsrätt, jämfört med vad som är förutsatt av parterna när förhandsavtalet ingås,

7. huruvida och under vilka förutsättningar som de beräknade avgifterna enligt 4 § 5 kan komma att förändras innan lägenheten upplåts med bostadsrätt,

8. den rätt att få information om väsentliga avvikelser från vad som är avtalat som förhandstecknaren har enligt 11 §,

9. vilket direkt eller indirekt inflytande som byggföretaget eller andra utomstående har eller kommer att ha i föreningen,

10. huruvida och under vilka förutsättningar som föreningen har möjlighet att rikta krav mot byggföretaget vid dröjsmål eller om fel upptäcks i föreningens hus, och

11. den rätt att efter uppsägning frånträda förhandsavtalet som finns enligt 13 §, villkoren för att frånträda avtalet och den rätt till ersättning som förhandstecknaren har enligt 15 § om avtalet frånträds.

Formen för och obligatoriska uppgifter i förhandsavtalet

Ett förhandsavtal ska enligt 5 kap. 4 § bostadsrättslagen upprättas skriftligen och skrivas under av parterna. I avtalet ska följande anges:

1. parternas namn,

2. den lägenhet med eventuell mark och andra utrymmen som avses bli upplåten med bostadsrätt,

3. uppgifter om det bygglov som gäller för föreningens hus,

4. beräknad tid för upplåtelsen,

5. de beräknade avgifterna för bostadsrätten, och

6. belopp som lämnas i förskott, om sådant förekommer.

Kostnadskalkylen ligger till grund för beslut

Kostnadskalkylen är en preliminär och mer kortfattad än en ekonomisk plan. Det främsta syftet med kalkylerna är att ge bostadsrättsförvärvare, som avser att teckna förhandsavtal, information om vilka uppgifter och beräkningar som ligger till grund för hans eller hennes ekonomiska åtaganden. Även om uppgifterna i kostnadskalkylen kan behöva revideras inför upprättandet av den ekonomiska planen, bör målet vara att förhandstecknarna (bostadsförvärvarna) normalt inte ska behöva räkna med några väsentliga förändringar av uppgifterna som de har utgått ifrån vid tecknandet av förhandsavtalet. Det är med andra ord av stor betydelse att det i kostnadskalkylen uppges samtliga relevanta omständigheter och att uppgifterna som anges är väl grundade.

Tidpunkt för upplåtelse och inflyttning

Tidpunkten för upplåtelse och inflyttning ska också anges och bör anges med ett datum. Uppgifterna i kalkylen kan behöva revideras inför en registrering av den ekonomiska planen men målsättningen ska vara att en bostadsförvärvare normalt inte ska behöva räkna med några väsentliga förändringar (1990/91:92 s 87). Uppgiften i kalkylen om tidpunkten för upplåtelse och inflyttning kan ha förändrats väsentligt när planen upprättas och det aktualiserar frågan hur långt fram en tidpunkt kan flyttas fram i en ekonomisk plan mot bakgrund av vad som angetts i ett förhandsavtal (se nedan om förhandsavtal). Frågan om hur försenad en inflyttning får lov att vara efter den i planen angivna tidpunkten kan också blir aktuell.

Den beräknade tiden för upplåtelsen får enligt 5 kap. 5 § bostadsrättslagen inte avse ett tidsintervall om mer än tre månader.

Bostadsprojektets aktuella skede och förhandsavtal

Om förhandsavtal ingås i ett alltför tidigt skede i bostadsprojektet finns risk för att uppgifterna, som angetts i kostnadskalkylen, har förändrats väsentligt när det blir dags att registrera en ekonomisk plan. Uppgifterna måste då revideras. Sannolikheten ökar också för att en förhandstecknare vill frånträda avtalet om förutsättningarna för de ekonomiska åtaganden har förändrats alltför mycket, det vill säga om de avgifter som ska betalas för bostadsrätten är väsentligt högre än vad som angetts i förhandsavtalet (5 kap. 13 § punkt 3 bostadsrättslagen).

En försenad upplåtelse och/eller ett försenat tillträde/inflyttning kan också utgöra grund för rätten att häva avtalet om det beror på föreningens försummelse. En försening kan ha en väsentlig betydelse för förhandstecknaren och bland annat påverka hans eller hennes möjlighet att fullfölja avtalet.

Det har betydelse även för kreditgivare att det av kalkylen framgår i vilket skede projektet befinner sig i. Är projektet fortfarande i projekteringsstadiet, har byggherren sökt erforderliga lov och tillstånd eller finns redan förhandsbesked, har spaden satts i marken och är finansieringen klar? Denna information är till hjälp vid bedömningen av framtida åtaganden och vad som kan förväntas. Av kalkylen bör även sådana omständigheter framgå. Det finns dock ingen bestämmelse om när ett förhandsavtal tidigast får ingås men det bör inte ske för tidigt i projektet.

Det förekommer även villkorade avtal med innebörd att avtalet endast gäller om ett visst antal avtal har tecknats till ett visst datum.

Ett förhandsavtals giltighet

Förhandstecknarens möjligheter att frånträda avtalet enligt bostadsrättslagen

Utgångspunkten är att förhandsavtal är bindande. För att häva ett förhandsavtal finns det fyra situationer enligt bostadsrättslagen (5 kap 13 §) som var för sig ger förhandstecknaren rätt att efter uppsägning frånträda avtalet:

1. lägenheten inte upplåts med bostadsrätt senast vid inflyttningen och förhandstecknaren inte redan innehar lägenheten med hyresrätt,

2. lägenheten inte upplåts med bostadsrätt inom skälig tid efter den beräknade tiden för upplåtelsen och detta inte beror på förhandstecknaren eller på något förhållande på hans eller hennes sida,

3. de avgifter som ska betalas för bostadsrätten är väsentligt högre än det som anges i förhandsavtalet, eller

4. lägenheten eller andra delar av föreningens hus eller mark väsentligen avviker från vad som avtalats.

En förhandstecknare som vill frånträda avtalet enligt första stycket 3 eller 4 ska säga upp avtalet av den anledningen inom tre månader från den dag då han eller hon fick kännedom om den högre avgiften respektive avvikelsen.

Andra möjligheter för förhandstecknaren att frånträda avtalet

Ett förhandsavtal kan också vara ogiltigt enligt allmänna avtalsrättsliga grundsatser och lagen (1915:218) om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhetsrättens område (avtalslagen). Vanligen är den som tecknar förhandsavtal någon som kan betraktas som konsument eller som på annat sätt intar en underlägsen ställning i avtalsförhållandet till föreningen, och det kan få betydelse vid prövning av om ett avtal ska jämkas eller hävas på grund av att avtalet anses oskäligt, enligt 36 § andra stycket avtalslagen (jfr prop. 1990/91:92 s. 91). En bostadsrättsköpare bör ha en rimlig säkerhet vid sitt bostadsköp.

Kostnadskalkylens intyg

En kostnadskalkyl ska kontrolleras och bedömas av två intygsgivare på samma sätt som en ekonomisk plan, utom när det gäller förutsättningarna för registrering enligt 1 kap. 5 § BRL. Samma behörighetskrav ställs på dessa intygsgivare som på dem som ska granska den ekonomiska planen. Föreningen kan använda sig av samma intygsgivare för granskning av såväl kostnadskalkylen som den ekonomiska planen. Det finns dock inget krav på att intygsgivarna ska vara desamma.

Styrelsen ska hålla kalkylen och intyget tillgängliga för förhandstecknaren innan han eller hon binder sig genom förhandsavtalet. Kostnadskalkylen bör biläggas förhandsavtalet eftersom något krav på registrering av kostnadskalkyler inte finns. För att förhandstecknaren ska få all tillgänglig information angående sitt åtagande bör även föreningens stadgar biläggas avtalet. Om ritningar finns över lägenheten och eventuell tomt bör även det biläggas avtalet. Ett förhandsavtal som ingås i strid med lagens bestämmelser är ogiltigt. En granskad och intygad kostnadskalkyl är alltså en av förutsättningarna för att förhandsavtalet ska vara giltigt.

Förskott

När ett förhandsavtal tecknas kan man också träffa en överenskommelse om att föreningen ska få lov att ta emot förskott på kommande insats för bostadsrätten. Föreningen måste i så fall ha Bolagsverkets tillstånd det. Tillstånd lämnas om det finns en kalkyl som har granskats av behöriga intygsgivare och om föreningen hos Bolagsverket ställt säkerhet för återbetalning av förskotten. I detta fall är sålunda kostnadskalkylen en av flera förutsättningar för att Bolagsverket ska ge sitt tillstånd till förskottsbetalning.

Om ett förhandsavtal har upphört att gälla enligt 5 kap. 12 eller 13 §§ bostadsrättslagen har förhandstecknaren rätt att få tillbaka belopp som betalats i förskott enligt 5 kap. 15 § punkt 1 bostadsrättslagen.