Mark: ett kommunalt verktyg för bostadsförsörjningen

Att äga mark i goda lägen är betydelsefullt för kommunerna när de vill bedriva en aktiv bostadspolitik. Genom markanvisningsavtal kan kommunerna ställa villkor som styr inriktningen på bostadsbyggandet, exempelvis när det gäller bostädernas upplåtelseform och storlek.

Kommuner ska ha riktlinjer för markanvisningar

Kommuner som anvisar mark ska anta riktlinjer för markanvisningar, enligt lag (2014:899) om riktlinjer för kommunala markanvisningar. Riktlinjerna ska enligt 2 § innehålla:

1. kommunens utgångspunkter och mål för överlåtelser och upplåtelser av markområden för bebyggande
2. hur markanvisningar används för att följa kommunens handlingsplan för bostadsförsörjningen enligt lagen (2000:1383) om kommunernas bostadsförsörjningsansvar
3. handläggningsrutiner och grundläggande villkor för markanvisningar
4. principer för markprissättning.

En markanvisning är en överenskommelse mellan en kommun och en byggherre. Överenskommelsen ger byggherren ensamrätt att under en begränsad tid och under givna villkor förhandla med kommunen om att den ska överlåta eller upplåta ett kommunägt markområde för bebyggande.

Allt vanligare att kommunerna har riktlinjer för markanvisning

Bostadsmarknadsenkäten ställer frågor om mark vartannat år. I 2016 års enkät svarade 58 kommuner att de antagit riktlinjer för markanvisning enligt lag (2014:899) om riktlinjer för kommunala markanvisningar. Antalet har därefter ökat för varje enkät: år 2020 hade antalet ökat till 192 och 2024 var antalet uppe i 243 kommuner. I årets enkät svarar 252 kommuner att de har antagna riktlinjer för markanvisning. Det är 35 kommuner som svarar att de inte har antagit några riktlinjer. De flesta av dessa (31 kommuner) har färre än 25 000 invånare. Alla utom tre kommuner har besvarat frågan.

Ett antal kommuner svarar att riktlinjerna har kompletterats med andra aspekter, utöver det som är lagkrav. Det kan till exempel handla om sociala, ekonomiska eller miljömässiga aspekter, krav på gestaltning, att man eftersträvar en mångfald av bostadsproducenter samt krav på att kommunen ska kunna hyra eller förvärva bostäder för sociala eller särskilda skäl eller styra upplåtelseform.

Äger kommunerna tillräckligt med mark?

Nästan alla kommuner svarar att de har mark lämplig för bostadsbyggande. Det uppger 282 av kommunerna. Det är bara fyra kommuner som svarar att de inte har det (Lidingö, Kinda, Degerfors och Hofors). Antalet kommuner som svarar att de äger mark lämplig för bostadsbyggande har legat på samma höga nivå i de senaste enkäterna. För två år sedan svarade samtliga kommuner som besvarade frågan (286 stycken) att de hade det, år 2022 var antalet 276 och år 2020 var antalet 280.

Att kommunen har mark lämplig för bostadsbyggande är en sak, men har de tillräckligt med sådan mark? Med den distinktionen på frågan sjunker antalet till 187 kommuner. Det är dock en uppgång sedan 2024 års bostadsmarknadsenkät med 26 kommuner. 48 kommuner svarar att de inte har tillräckligt med kommunal mark för bostadsbyggande och nästan lika många, 46 kommuner, att det är svårt att bedöma om de har det eller inte. Övriga nio kommuner har inte besvarat frågan.

En något svårbesvarad fråga är vilken typ av bebyggelse som marken främst är planerad för. Den kommunala marken är främst planerad att få en blandad bebyggelse, det uppger 155 kommuner. Antalet har minskat jämfört med 2024 års enkät, då 164 kommuner svarade samma sak. 126 kommuner uppger att marken är tänkt främst för småhus (en ökning från 105 kommuner) medan 88 kommuner svarar flerbostadshus, ett antal som ökat från 69 kommuner. Att antalet summerar till mer än 290 kommuner beror på att en del kommuner angett flera svarsalternativ.

Allt färre kommuner planerar att köpa mark

Trenden att allt färre kommuner planerar att köpa mark lämplig för bostadsbyggande fortsätter. I årets enkät svarar lite drygt hälften av alla kommuner, 152 stycken, att de planerar att köpa sådan mark. I 2024 års bostadsmarknadsenkät svarade 171 kommuner detsamma, och går vi tillbaka till år 2018 var antalet uppe i 194. Omvänt svarar 134 kommuner att de inte har några sådana planer, att jämföra med 112 för två år sedan. Dessa hör framför allt till kommuner med färre än 25 000 invånare, men här finns även ett antal kommuner belägna i de tre storstadslänen, däribland Stockholms stad och Malmö stad. De flesta kommuner som svarade nej år 2024 svarar nej även i år.

Av de 134 kommuner som svarat att de inte planerar att köpa mark lämplig för bostadsbyggande har det stora flertalet, 104 kommuner, svarat att de redan har tillräckligt med lämplig kommunal mark. Det är bara 9 av de kommuner som svarat att de inte har några planer på att köpa mer mark som samtidigt bedömer att den marken kommunen äger inte räcker till. De flesta kommuner, 219 stycken, har tillgodosett de senaste två årens efterfrågan på mark för bostadsbyggande med kommunalt ägd mark, medan 178 kommuner har gjort det med privat ägd mark. 21 kommuner svarar att de inte kunnat tillgodose efterfrågan, av dessa är 15 belägna i kommuner med färre än 25 000 invånare. Endast fem kommuner ligger i någon av storstadsregionerna. 22 kommuner har svarat att frågan inte varit aktuell, i stort sett samtliga är kommuner med färre än 25 000 invånare.

Vanligt med extern värdering av mark

Det vanligaste sättet att värdera kommunal mark är att kommunen låter en oberoende extern värderare sköta värderingen. Så har det varit även tidigare. I årets bostadsmarknadsenkät uppger 238 kommuner att de gör så, ett antal som ökat från 206 i 2018 års enkät. Det är också vanligt att utgå från tidigare års försäljningar eller praxis (113 kommuner) eller att basera värderingen på självkostnadspris, projektkostnad eller exploateringskalkyl etcetera (82 kommuner). 45 kommuner har svarat att värdering sker på annat sätt. Det kan till exempel handla om att man gör värderingen internt, att priset bestäms av politikerna i kommunen eller att marken säljs till högstbjudande.

Kraftig minskning av kommuner som styrt val av upplåtelseform

Under de senaste två åren har 69 kommuner styrt upplåtelseformen i samband med markanvisning. Det är en kraftig minskning jämfört med den förra enkäten, då 93 kommuner uppgav att de styrde upplåtelseformen – och vid tidigare mätningar har antalet varit ännu högre. Vad detta beror på är oklart, men en förklaring kan vara konjunkturläget. 127 kommuner svarar att de inte styrt upplåtelseformen, en ökning med 29 kommuner. 90 kommuner svarar att ingen markanvisning skett, vilket är i nivå med 2024 års bostadsmarknadsenkät.

På frågan om vilken den huvudsakliga urvalsprincipen var vid val av byggherre under de senaste två åren har svaren fördelat sig så här i de fem senaste enkäterna (observera dock att frågorna har formulerats något olika över tid):

Färre kommuner har ett register över vem som tilldelats kommunal mark

Av de svarande kommunerna uppger 73 kommuner att de har register över vem som har tilldelats kommunal mark, en minskning med nio kommuner jämfört med den förra enkäten år 2024. Nivån är i höjd med 2020 års siffra, då antalet var 78. 162 kommuner svarar att de inte har register, mot 203 i den förra enkäten. Minskningen hänger till stor del samman med att frågan nu även kan besvaras med att frågan inte varit aktuell, vilket 49 kommuner uppgett. Sex kommuner har inte besvarat frågan.

På frågan om kommunerna har något intresseregister för byggherrar som önskar bygga på kommunal mark svarar 148 kommuner att de har det – även här en minskning sedan 2024 års enkät, då 168 kommuner hade det. Nej svarar 100 kommuner, mot 118 år 2024. Även här har enkäten tillförts svaret ”inte aktuellt” vilket 37 kommuner använt sig av. Resterande fem kommuner har inte svarat.

Få kommuner upplät mark med tomträtt 2017

I enkäten finns två frågor om tomträtt, dels om kommunen använder sig av tomträtt dels i vilken utsträckning den kommunala mark som anvisades till byggherrar uppläts med tomträtt för bostadsbebyggelse under de senaste två åren. 96 kommuner svarar att de använder sig av tomträtt, medan 190 kommuner inte gör det. Antalet ligger på samma nivå som i 2024 och 2022 års enkäter.

Av de kommuner som säger sig tillämpa tomträtt är det ett fåtal som faktiskt gör det. Av de 96 kommuner som angett att de tillämpar tomträtt i årets enkät uppger de allra flesta, 84 kommuner, att de inte tillämpat det i något fall för bostadsbebyggelse under åren 2024–2025. Det är endast Karlstad som uppger att de använt tomträtt i nästan samtliga fall. Två kommuner uppger att de gjort det i mer än hälften av fallen och ytterligare åtta har använt det i mindre än hälften av fallen.

En ny fråga i årets enkät är hur många av de bostäder som förväntas påbörjas under år 2026 som finns på mark som är avsedd att upplåtas med tomträtt. Antalet kommuner som besvarat frågan är dock litet. Tre kommuner svarar att de räknar med att bygga flerbostadshus på mark upplåten med tomträtt. Listan toppas av Stockholm som räknar med att sammanlagt 1 500 bostäder i flerbostadshus ska komma till på tomträttsmark, följt av Tanum som uppger 35 stycken och Söderhamn med maximalt 18 bostäder. Vad gäller småhusbyggande på tomträttsmark har sex kommuner sådana förväntningar. Här toppas listan av Boden med 20 bostäder, följt av Karlskoga med 10. Ytterligare fyra kommuner räknar med ett till fem småhus vardera.

Ovanligt med krav på förmedling och hyresnivå

På frågan om kommunen i markanvisningsavtalen ställer krav på en viss hyresnivå är det bara Boxholms kommun som svarar att de alltid ställer detta krav i sina markanvisningsavtal. Ytterligare 22 kommuner svarar att de gör det ibland, vilket är en ökning med 10 kommuner sedan den förra enkäten år 2024. En överväldigande majoritet, 221 kommuner, uppger att de inte ställer några krav på hyresnivå i sina markanvisningsavtal. Antalet har dock minskat sedan den förra enkäten, då 237 kommuner svarade detsamma. 40 kommuner svarar att de inte tilldelar någon mark, en ökning med sex kommuner.

När det gäller frågan om kommunen ställer krav på att få förmedla uppförda lägenheter svarar 12 kommuner att de alltid gör det. Ytterligare 30 kommuner gör det ibland. De flesta kommuner – 203 stycken – anger att de aldrig gör det. Jämfört med den förra enkäten är det något fler kommuner som anger att de kräver att få förmedla uppförda lägenheter och något färre som inte gör det. 39 kommuner svarar att de inte tilldelar någon mark, ett antal som också ökat något.

Allt färre kommuner har en tomtkö för småhus

Det är mindre än 40 procent av landets kommuner som har en tomtkö för småhus. I år är det 106 kommuner som svarar att det finns möjlighet att stå i tomtkö för småhus i kommunen, ett antal som minskat från 118 kommuner i 2024 års enkät och 124 kommuner i 2022 års enkät. Precis som i förra enkäten uppger flera kommuner att de stängt ned tomtkön, vilket skett även i kommuner där kön var lång. Detta har bidragit till att antalet hushåll som står i tomtkön har minskat.

Vilka kommuner har tomträtt? Klicka på bilden för att se den i större format. Illustration: Boverket

Trots långa köer har antalet fördelade tomter varit mycket litet, i många kommuner endast en handfull. De senaste två åren fördelades endast 675 tomter i 76 kommuner, med Västerås i topp med 65 tomter. Antalet kan jämföras med de föregående perioderna. Åren 2022–2023 fördelades 1 195 småhustomter i 91 kommuner och åren 2020–2021 var antalet uppe i 2 438 i 109 kommuner. I många kommuner tycks tomtköerna kortas snarare genom att hushåll lämnar den, än av att de fått en tomt.