Ökad balans i landets högskolekommuner

Situationen på bostadsmarknaden är fortsatt ansträngd i de flesta högskolekommuner. Men fler kommuner än tidigare anger balans på bostadsmarknaden. Förra året bedömde alla större högskolekommuner underskott på bostadsmarknaden. I år är det 3 kommuner som anger balans. Även bland de mindre högskolekommunerna är det 3 kommuner som anger balans, medan övriga bedömer underskott.

Bostadsmarknadsenkätens definition av högskolekommuner

De kommuner som klassas som högskolekommuner ligger i och utanför storstadsregionerna och har fler än 300 studenter vid högskola eller universitet. Definitionen gäller både bostadsmarknadsenkäten och det här avsnittet. Sammanlagt finns det 38 kommuner i landet som klassas som högskolekommuner enligt definitionen.

Större högskolekommuner – underskott i 14 kommuner

Majoriteten av de större högskolekommunerna anger underskott på bostadsmarknaden. I de tre senaste årens bostadsmarknadsenkät uppgav samtliga större högskolekommuner att det råder underskott i kommunen som helhet och på centralorten. I årets enkät är det 3 kommuner som anger balans i kommunen som helhet, 4 kommuner som bedömer balans på centralorten och 5 kommuner som bedömer balans i kommunens övriga delar. Således har det skett en förbättring i landets större högskolekommuner jämfört med de senaste tre åren. Kommunerna som i år anger balans i kommunen som helhet är Karlstad, Kristianstad och Växjö. Övriga kommuner som anger balans i någon del av kommunen är Borås, Eskilstuna, Halmstad, Sundsvall och Gävle.

Större högskoleorter – de huvudsakliga problemen

De kommuner som svarar att det råder underskott i någon del av kommunen får en följdfråga om vilka de huvudsakliga problemen i kommunen är. Det är en flervalsfråga där kommunen kan välja flera svarsalternativ. En majoritet av de större högskolekommunerna bedömer att de huvudsakliga problemen är Underskott på bostäder med rimliga boendekostnader (15 kommuner, motsvarande 88 %) och Lång kötid i kommunen (förstahandskontrakt) (11 kommuner, motsvarande 66 %). Över hälften av kommunerna bedömer Underskott på stora bostäder (10 kommuner, motsvarande 59 %) som ett huvudsakligt problem.

Underskottet består om tre år enligt 15 kommuner

Totalt 15 av de 17 kommunerna bedömer att det kommer att råda underskott på bostadsmarknaden om tre år. Detta gäller såväl i kommunen som helhet som på centralorten. I kommunens övriga delar bedömer 3 kommuner att det kommer råda balans om tre år. Ingen kommun bedömer att det kommer råda balans i samtliga kommundelar om tre år.

Behov av fler bostäder i samtliga större högskolekommuner

Samtliga större högskolekommuner har gjort bedömningen att det behöver tillkomma fler bostäder under de kommande tre åren. Det är övervägande större bostäder som behöver tillkomma enligt de flesta kommuner. När det gäller hyresrätter är det 13 kommuner som bedömer att bostäder med fyra rum och kök behöver tillkomma medan 9 kommuner bedömer att bostäder med ett rum och kök behöver tillkomma. 13 respektive 14 kommuner bedömer att det behöver tillkomma bostäder med tre respektive fyra rum och kök i bostadsrätter. Och 14 respektive 15 kommuner bedömer att det behöver tillkomma bostäder med fyra respektive fem rum och kök eller större bland äganderätter.

Större högskolekommuner - kommunerna förväntar att byggandet av bostadsrätter minskar mer än hyresrätter 2023

De större högskolekommunerna förväntar sig att byggandet av flerbostadshus kommer att domineras av hyresrätter när byggandet bromsar in under 2023. Antalet påbörjade hyresrätter förväntas vara tre gånger så många som antalet påbörjade bostadsrätter, vilket är en betydligt större skillnad än år 2022.

I gruppen ”högskolekommuner utanför storstadsregionerna med fler än 75 000 invånare” påbörjades cirka 13 900 bostäder under 2022 enligt preliminär statistik från SCB. Av dessa bostäder tillkom cirka 13 300 genom nybyggnad och cirka 600 som nettotillskott genom ombyggnad. Antalet påbörjade bostäder var 27 procent färre än året före.

Kommunerna förväntar sig att hyresrätter utgör en mycket stor andel av påbörjade bostäder i flerbostadshus under 2023

De större högskolekommunerna bedömer att det kommer påbörjas cirka 14 300 bostäder år 2023, vilket är 21 procent färre än vad som förväntades för 2022. Under 2024 förväntas 16 700 bostäder påbörjas, vilket är 16 procent fler än förväntningarna för 2023 men lägre än förväntningarna för 2022.

Kommunerna bedömer sammantaget att det påbörjas nära tre gånger så många hyresrätter som bostadsrätter i flerbostadshus under 2023. Antalet hyresrätter förväntas minska med 12 procent jämfört med förväntningarna för 2022 medan antalet bostadsrätter förväntas minska med 38 procent.

År 2024 förväntas antalet hyresrätter öka marginellt medan antalet bostadsrätter förväntas öka med 59 procent. Byggandet av småhus förväntas minska med 21 procent år 2023 men öka med 11 procent år 2024. Dessutom kan det tillkomma ett nettotillskott av bostäder genom ombyggnad av befintliga byggnader.

Bostadsbyggandet kan bli mycket lägre än vad kommunerna förväntar för 2023 och 2024

Antalet påbörjade bostäder har historiskt vanligen varit lägre än vad kommunerna förväntat sig. Åren 2020 och 2021 uppgick antalet påbörjade bostäder dock i genomsnitt till 92 procent av kommunens prognos. År 2022 föll andelen till preliminärt 73 procent, sannolikt främst som en följd av den försvagade bostadsmarknaden.

Utvecklingen under 2023 och 2024 är mycket svårbedömd, inte minst mot bakgrund av det osäkra läget i samhällsekonomin. Antalet påbörjade bostäder kan bli mycket lägre än vad kommunerna i genomsnitt i förväntar.

Nästan alla kommuner anger höga produktionskostnader som hinder

I de större högskolekommunerna anger flest kommuner ekonomiska faktorer som de främsta hindren för att bygga bostäder, och bland dessa kommuner finns även de största ökningarna av antalet angivna hinder jämfört med förra året. Av de 17 kommunerna uppger 16, det vill säga 94 procent, att höga produktionskostnader är en faktor som begränsar bostadsbyggandet för närvarande. 65 procent uppger svårigheter för privatpersoner att få lån som en begränsande faktor. Tre faktorer anges av 41 procent av kommunerna: svag inkomstutveckling för hushållen, brist på detaljplan på attraktiv mark samt konflikter i relation till allmänna eller statliga intressen enligt PBL.

Mindre högskolekommuner – underskott i 10 av 13 kommuner

I gruppen ”mindre högskolekommuner” ingår både medelstora kommuner som Skellefteå och Kalmar med över 70 000 invånare, och mindre kommuner som Karlshamn med cirka 32 000 invånare. Skillnaderna i folkmängd inom gruppen kan skapa olika förutsättningar för kommunernas bostadsmarknader.

Oftast är trycket på bostäder störst i kommuner med stor befolkning. Läget är dock lika ansträngt i de mindre högskolekommunerna som de större högskolekommunerna. Av kommunerna bedömer 10 av 13 att det råder underskott på bostadsmarknaden i kommunen som helhet. Förra året var det också 3 kommuner som angav att det rådde balans på bostadsmarknaden i kommunen som helhet och för två år sedan var det bara 1 kommun som angav att det rådde balans.

Skillnad mellan centralorten och kommunens övriga delar

Alla utom 2 kommuner rapporterar underskott på centralorten. Totalt 5 kommuner svarar att det är underskott på bostadsmarknaden utanför centralorten. Detta är en markant förbättring från förra året då 9 kommuner bedömde att det var underskott i kommunens övriga delar.

Mindre högskolekommuner – de huvudsakliga problemen

De kommuner som svarar att det råder underskott i någon del av kommunen får en följdfråga om vilka de huvudsakliga problemen är. Det är en flervalsfråga där kommunen kan välja flera svarsalternativ. De mindre högskolekommunernas bedömning är mycket snarlik de större högskolekommunernas. En majoritet av kommunerna bedömer att de huvudsakliga problemen är Underskott på bostäder med rimliga boendekostnader (10 kommuner, motsvarande 77 %) och Underskott på stora bostäder (10 kommuner, motsvarande 77 %). Över hälften av kommunerna anger vidare Underskott på små bostäder (7 kommuner, motsvarande 54 %) och Lång kötid i kommunen (förstahandskontrakt) (7 kommuner, motsvarande 54 %) bland de huvudsakliga problemen.

De mindre högskolekommunerna bedömer att situationen kommer vara liknande om tre år

Totalt är det 7 av de 13 mindre högskolekommunerna som bedömer att det fortfarande är underskott på bostadsmarknaden om tre år. Det är 5 kommuner som bedömer att de kommer att ha en bostadsmarknad i balans om tre år i kommunen som helhet. Det är 3 kommuner, Örnsköldsvik, Trollhättan och Östersund, som bedömer balans på centralorten medan övriga kommuner bedömer underskott. När det gäller bostadssituationen i kommunens övriga delar om tre år är det 5 kommuner som bedömer balans och 7 som bedömer underskott. 1 kommun har inte svarat på hur läget bedöms se ut om tre år.

Större storlekar bland alla upplåtelseformer behövs

Samtliga kommuner i gruppen bedömer att det behöver tillkomma bostäder under de kommande tre åren såväl i olika storlekar som i olika upplåtelseformer. Störst är behovet av bostäder med fyra rum och kök i samtliga upplåtelseformer. Det är 10 kommuner som bedömer att de har ett behov av äganderätter och hyresrätter i storleken fyra rum och kök och 12 kommuner som bedömer att det behövs bostäder med fyra rum och kök bland bostadsrätter. I övrigt är det 11 kommuner som bedömer att det behöver tillkomma bostadsrätter med tre rum och kök.

Bostadsbyggandet förväntas i år minska bland mindre högskolekommuner

I gruppen ” högskolekommuner med färre än 75 000 invånare utanför storstadsregionerna” påbörjades cirka 3 400 bostäder år 2022 enligt preliminär statistik från SCB. Av dessa tillkom cirka 3 200 genom nybyggnad och cirka 200 som nettotillskott genom ombyggnad.

Bostadsbyggandet förväntas i år minska med 25 procent i kommungruppen jämfört med förväntningarna för 2022. Cirka 5 500 bostäder förväntas bli påbörjade i år. Under 2024 förväntas cirka 6 200 bostäder påbörjas. I genomsnitt bedöms knappt 60 procent av produktionen 2023 vara hyresrätter, men med stora skillnader mellan kommunerna. I Kalmar och på Gotland bedöms hälften av produktionen vara småhus. Det kan jämföras med 1 procent i Borlänge och 4 procent i Skellefteå, de två kommuner som redovisar det största förväntade antalet påbörjade bostäder. Det kan också tillkomma bostäder genom att befintliga byggnader byggs om.

Bostadsbyggandet kan bli mycket lägre än vad kommunerna förväntar för 2023 och 2024

Antalet påbörjade bostäder har historiskt varit lägre än förväntningarna. Under femårsperioden 2017–2021 var utfallet i genomsnitt 67 procent av kommunernas förväntningar, men 2022 var utfallet enligt preliminära data endast 44 procent.

Utvecklingen under 2023 och 2024 är mycket svårbedömd, inte minst mot bakgrund av det osäkra läget i samhällsekonomin. Antalet påbörjade bostäder kan bli mycket lägre än vad kommunerna i genomsnitt i förväntar.

4 kommuner i gruppen står för en stor del av det förväntade byggandet

Det är 4 av de 13 kommunerna i kommungruppen som står för en stor del av det förväntade antalet påbörjade bostäder i år. Dessa är Skellefteå med 1 250 bostäder, Borlänge med nära 770 samt Gotland och Karlshamn med i närheten av 550 vardera.

Ekonomiskt relaterade hinder anges av betydligt fler kommuner i år

Även i denna kommungrupp har ekonomiskt relaterade hinder angetts av betydligt fler kommuner i år.  Samtliga 13 kommuner i gruppen anger höga produktionskostnader som hinder, vilket nästan är en fördubbling jämfört med förra året. Tre hinder anges av 62 procent av kommunerna: svårigheter för privatpersoner att få lån, svårigheter för byggherrar att få lån samt konflikter i anslutning till statliga eller allmänna intressen enligt PBL. Överklaganden av detaljplaner anges som hinder av 54 procent av kommunerna. Brist på rätt kompetens inom kommunen har minskat betydligt och anges nu av två kommuner, 15 procent.

Under fördjupningsfliken hittar du kommunernas svar på ett urval av frågorna från enkäten.