Läget på bostadsmarknaden i landets högskolekommuner

Högskolekommunerna präglas av fortsatt underskott på bostadsmarknaden 2026, om än med vissa förbättringstendenser. I de större högskolekommunerna har bilden blivit mer blandad, med fler kommuner som anger balans eller överskott, medan de mindre högskolekommunerna fortsatt bedömer underskott, särskilt på centralorterna. I både större och mindre högskolekommuner är bostäder med rimliga boendekostnader det största behovet, följt av stora bostäder och bostäder för seniorer. I bostadsmarknadsenkäten lyfter många kommuner hushållens ekonomiska förutsättningar och brist på lämpliga bostäder som hinder för att personer ska få sina bostadsbehov tillgodosedda.

Sammanfattning

Sammantaget bedömer i år 14 högskolekommuner underskott, 11 balans och fem överskott i kommunen som helhet. Bostadsmarknadsläget är fortsatt ansträngt, men med tydliga skillnader mellan större och mindre högskolekommuner samt vissa tecken på förbättring, framför allt i de större kommunerna.

Bland de större högskolekommunerna (18 kommuner med fler än 75 000 invånare) anger sju kommuner underskott i kommunen som helhet, jämfört med åtta i fjol, medan sex nu bedömer balans, en ökning med en kommun. Fem kommuner uppger överskott, oförändrat sedan i fjol men en klar uppgång jämfört med för tre år sedan då endast en kommun rapporterade överskott. Detta markerar en förskjutning från ett läge där de större högskolekommunerna tidigare dominerades av underskott, till en mer blandad bild. På centralorten bedömer nio kommuner underskott och fem balans, medan läget i kommunernas övriga delar är jämnare med lika många kommuner som anger underskott som balans.

Bland de mindre högskolekommunerna (12 kommuner med färre än 75 000 invånare) är utvecklingen mer stabil. I kommunen som helhet bedömer sju kommuner underskott och fem balans, och ingen anger överskott. Skillnaden mellan centralorten och kommunens övriga delar är tydlig: nästan alla mindre högskolekommuner rapporterar underskott på centralorten, medan något färre bedömer underskott i övriga delar. Detta tyder på ett fortsatt koncentrerat underskott i de mindre högskolekommunernas centralorter.

Underskott om tre år

Bland högskolekommunerna som helhet bedömer kommunerna att dagens underskott i stor utsträckning kommer att bestå under de kommande tre åren, om än med tecken på viss förbättring i de större kommunerna.

I de större högskolekommunerna bedömer nio kommuner – jämfört med 11 förra året – att det kommer råda underskott i kommunen som helhet om tre år, vilket är lika många som anger underskott i dagsläget. Två kommuner räknar med att gå från balans till underskott, medan tre kommuner som i dag bedömer överskott i stället bedömer balans om tre år. Bland de mindre högskolekommunerna bedömer fem av de sju kommuner som i år uppger underskott i kommunen som helhet att detta underskott kommer att kvarstå om tre år. De kommuner som i dag bedömer att bostadsmarknadsläget är i balans räknar i huvudsak med att denna balans består.

Efterfrågan på upplåtelseformer och storlekar under kommande tre år

I enkäten har kommunerna bedömt vilka upplåtelseformer och storlekar som främst kommer efterfrågas de kommande tre åren. Bland högskolekommunerna väntas efterfrågan omfatta flera storlekar, men med tyngdpunkt på medelstora lägenheter och större bostäder i äganderätt. I de större högskolekommunerna bedöms i stort sett alla storlekar efterfrågas för både hyresrätter och bostadsrätter, medan de mindre i högre grad pekar ut två till fyra rum och kök. För äganderätter är bilden likartad i båda grupperna: framför allt bostäder med fyra rum och kök eller större bedöms efterfrågas.

Upplåtelseformer och storlekar i större högskolekommuner

	1 r.o.k	2 r.o.k	3 r.o.k	4 r.o.k	5 r.o.k eller större	Kan ej bedöma
Hyresrätt	8	10	12	13	10	1
Kooperativa hyresrätter	0	2	2	0	0	12
Bostadsrätt	5	9	13	13	9	2
Äganderätt	0	0	9	14	16	2
Ägarlägenheter	0	0	2	2	1	12
Annat	2	1	1	0	0	13
Summa	17	23	36	48	44	46

Upplåtelseformer och storlekar i mindre högskolekommuner

	1 r.o.k	2 r.o.k	3 r.o.k	4 r.o.k	5 r.o.k eller större	Kan ej bedöma
Hyresrätt	5	7	8	10	5	0
Kooperativa hyresrätter	0	1	1	1	1	9
Bostadsrätt	3	6	9	8	3	1
Äganderätt	0	0	5	9	7	1
Ägarlägenheter	0	0	3	2	2	9
Annat	0	1	1	1	0	8
Summa	9	19	29	35	19	36

Behovstillfredsställelse

På frågan där kommunerna ombeds bedöma det generella bostadsmarknadsläget – alltså i vilken utsträckning bostadsbehoven är tillfredsställda – gör högskolekommunerna i stort sett samstämmiga bedömningar. Både större och mindre högskolekommuner anger att behoven är måttligt till ganska väl tillfredsställda, med en viss förbättring jämfört med föregående år. På den sexgradiga skalan, där 1 innebär att bostadsbehoven i låg grad är tillfredsställda och 6 i hög grad, ligger genomsnittet nu på 3,72 i de större högskolekommunerna och 3,75 i de mindre, att jämföra med 3,4 respektive 3,5 föregående år. I båda grupperna är det få kommuner som anger de lägsta nivåerna på skalan, medan flertalet lägger sig i mitten eller strax över. I de mindre högskolekommunerna har särskilt antalet kommuner som anger en fyra ökat, samtidigt som ingen kommun bedömer att behoven är fullt ut tillfredsställda.

Mått på behovsbaserad bostadsbrist

I 2026 års enkät är det fler högskolekommuner än tidigare som använder mått på behovsbaserad bostadsbrist i planeringen för bostadsförsörjningen. Bland de större högskolekommunerna har antalet ökat från 14 till 17 kommuner, och bland de mindre från åtta till 11. I båda grupperna är kombinationsmåttet av trångboddhet och ansträngd boendeekonomi fortsatt det centrala måttet. De större högskolekommunerna använder i högre grad än tidigare, olika mått på ansträngd boendeekonomi, inklusive KALP‑baserade mått. I de mindre högskolekommunerna har måttet hemmaboende vuxna barn fått en något tydligare roll jämfört med föregående år.

Prioriterade hushållstyper och hushåll som är svårare att lösa situationen för

I både större och mindre högskolekommuner uppger en klar majoritet fortsatt att de inte prioriterar någon särskild hushållstyp i sin planering för bostadsförsörjningen. Bland de större högskolekommunerna är det 14 kommuner som ger detta svar, medan fyra kommuner anger att de prioriterar sammanboende med barn respektive övriga hushåll. Bland de mindre högskolekommunerna är det 10 kommuner som uppger att de inte prioriterar någon särskild hushållstyp, medan två kommuner anger svarsalternativet övriga hushåll som prioriterade – en förändring jämfört med 2025, då samtliga kommuner i denna grupp svarade att de inte prioriterade någon särskild hushållstyp. Om kommunen svarar övriga hushåll frågas om vad som menas med detta. Oftast är det äldre eller ekonomiskt svaga hushåll som nämns.

När det gäller vilka hushållstyper som kommunerna upplever det som svårast att lösa boendesituationen för är bilden mer blandad mellan kommungrupperna. Bland de större högskolekommunerna är mönstret stabilt sedan förra året. 2026, liksom 2025, är det flest kommuner (11 stycken) som anger att det är svårast att lösa boendesituationen för ensamstående med barn. I de mindre högskolekommunerna har situationen däremot förändrats. År 2025 svarade sex kommuner att ingen särskild hushållstyp upplevdes som svårare än någon annan, medan tre kommuner angav ensamstående med barn som den hushållstyp som var svårast att hitta lösningar för. År 2026 är det i stället svarsalternativet övriga hushåll som flest kommuner (sex stycken) uppger som svårast att lösa boendesituationen för, tätt följt av ensamstående med barn (fem kommuner).

Behov av bostäder och hinder för personer att få sina bostadsbehov tillgodosedda

Bland högskolekommunerna – både de större och de mindre – bedöms det även 2026 att det främsta behovet är bostäder med rimliga boendekostnader. I de större högskolekommunerna anger samtliga kommuner 2026 att bostäder med rimliga boendekostnader är det främsta behovet, vilket är en viss ökning jämfört med 2025 då alla utom två kommuner uppgav detta. Därefter är det främsta behovet stora bostäder och bostäder för seniorer, som anges av 12 respektive 11 kommuner – en förändring jämfört med 2025, då framförallt stora bostäder lyftes fram. År 2026 svarar 11 av 12 mindre högskolekommuner att det främsta behovet är bostäder med rimliga boendekostnader, jämfört med 10 kommuner 2025. Liksom i de större högskolekommunerna pekar nu sju mindre högskolekommuner ut både stora bostäder och bostäder för seniorer som prioriterade behov, medan det 2025 framför allt var stora bostäder som lyftes (åtta kommuner).

När det gäller hinder för att personer ska få sina bostadsbehov tillgodosedda uppger 15 större högskolekommuner och samtliga mindre högskolekommuner att ett centralt hinder är att personer saknar ekonomiska förutsättningar. Vid en jämförelse mellan kommungrupperna framträder dock vissa skillnader. Bland de mindre högskolekommunerna lyfts i högre grad att det saknas bostäder av vissa hustyper, storlekar eller lägen samt att långa kötider för förstahandskontrakt försvårar möjligheten att få bostad. I de större högskolekommunerna betonas i stället hyresvärdarnas villkor som ett mer uttalat hinder – både i form av att olika ekonomiska stöd inte godkänns som inkomst och att kraven för att få kontrakt generellt är höga.

Bostadsbyggande i högskolekommunerna

Högskolekommunerna utanför storstadsregionerna står för en betydande del av bostadsbyggandet i landet. Särskilt i de större högskolekommunerna har nyproduktionen under tidigare år legat på nivåer som i vissa fall är jämförbara med Storstockholm. Här redovisas hur bostadsbyggandet utvecklats i högskolekommunerna, hur kommunerna bedömer byggandet de kommande åren och vilka hinder som begränsar nyproduktionen.

Större högskolekommuner 2025 – fortsatt relativt högt byggande

I de större högskolekommunerna påbörjades cirka 5 500 lägenheter 2025 enligt preliminär statistik från SCB i februari 2026. Det motsvarar 2,4 bostäder per 1 000 invånare.  

Av dessa tillkom cirka 5 150 lägenheter genom nybyggnad och omkring 350 lägenheter som nettotillskott genom ombyggnad av befintliga byggnader. Sammantaget innebär det att de större högskolekommunerna, trots ett svagt bostadsbyggande i riket som helhet, ligger kvar på en relativt hög nivå jämfört med många andra kommungrupper.  

Mindre högskolekommuner 2025 – kraftig ökning från 2024

I de mindre högskolekommunerna var byggandet lägre i absoluta tal, men har ökat betydligt under 2025. Där påbörjades cirka 1 450 bostäder 2025, vilket motsvarar 2,1 bostäder per 1 000 invånare och innebär en ökning med 56 procent jämfört med 2024.  

Omkring 1 400 bostäder tillkom genom nybyggnad och cirka 50 genom nettotillskott vid ombyggnad. Utvecklingen i de mindre högskolekommunerna innebär därmed en tydlig uppgång från den låga nivå som präglade 2024.  

Kommunernas bedömningar av byggandet 2026–2027  

Kommunernas bedömningar i bostadsmarknadsenkäten tyder på att bostadsbyggandet kan komma att öka i båda grupperna av högskolekommuner de kommande åren, utifrån deras egna uppskattningar.

Större högskolekommuner – fortsatt högt byggande och ökad andel bostadsrätter    

I de större högskolekommunerna räknar kommunerna med att bostadsbyggandet ökar från 2025 års nivå och fortsätter uppåt till 2027. De bedömer att det även framöver kommer att byggas många hyresrätter, samtidigt som bostadsrättsbyggandet väntas ta fart längre fram i perioden. Detta avspeglas i kommunernas prognoser för upplåtelseformer 2026–2027.  

Utöver nybyggnad bedöms det också tillkomma ett visst nettotillskott av lägenheter genom ombyggnad och omvandling av befintliga byggnader, men nyproduktionen står för den dominerande delen av det förväntade tillskottet.  

Mindre högskolekommuner – kraftig uppgång från en låg nivå    

I de mindre högskolekommunerna bedömer kommunerna att det kommer att påbörjas cirka 1 800 lägenheter genom nybyggnad 2026 och omkring 2 000 lägenheter 2027.  

Om dessa bedömningar infrias skulle det innebära att byggandet mer än fördubblas mellan 2024 och 2027. Kommunerna ser alltså framför sig en kraftig återhämtning från den låga nivån 2024, även om den faktiska utvecklingen – liksom i riket som helhet – är beroende av hur ränteläge, kostnader och efterfrågan utvecklas.  

Även i de mindre högskolekommunerna kan ett visst nettotillskott tillkomma genom ombyggnad, men nybyggnad står i kommunernas bedömningar för den klart största delen av ökningen.

Upplåtelseformer i nyproduktionen

Hyresrätter i flerbostadshus spelar en central roll i den planerade nyproduktionen i högskolekommunerna, men utvecklingen skiljer sig åt mellan större och mindre kommuner.

Större högskolekommuner – hyresrätter fortsatt viktigast

I de större högskolekommunerna förväntar sig kommunerna att 61 procent av alla påbörjade lägenheter 2026 är hyresrätter i flerbostadshus. Cirka 19 procent bedöms vara bostadsrätter i flerbostadshus och 20 procent lägenheter i småhus.

År 2027 räknar kommunerna med att 48 procent av de påbörjade bostäderna är hyresrätter, 34 procent bostadsrätter och 18 procent småhus. Det innebär att hyresrätter fortsatt dominerar nyproduktionen, samtidigt som bostadsrätternas andel väntas öka jämfört med 2026.

Mindre högskolekommuner – ökande andel bostadsrätter och småhus 

I de mindre högskolekommunerna bedömer kommunerna att 47 procent av de påbörjade lägenheterna 2026 är hyresrätter i flerbostadshus, 34 procent bostadsrätter och 20 procent småhus.

År 2027 väntas andelen hyresrätter sjunka till 28 procent, medan andelen bostadsrätter stiger till 45 procent och småhus till 26 procent. Hyresrätter bedöms alltså dominera byggandet 2026, men bostadsrätter och småhus får större vikt i kommunernas prognoser för 2027.

Förändrad upplåtelsestruktur över tid

Sammantaget pekar bedömningarna på att hyresrätter i flerbostadshus fortsatt är den enskilt viktigaste upplåtelseformen vad gäller byggandet i de större högskolekommunerna. Framför allt bostadsrätter, men även småhus, väntas dock öka sin betydelse över tid, särskilt i de mindre högskolekommunerna där kommunerna ser framför sig en relativt kraftig uppgång för bostadsrätter mellan 2026 och 2027.  

Hinder för bostadsbyggandet i högskolekommunerna

I både större och mindre högskolekommuner anger många kommuner att ekonomiska faktorer begränsar bostadsbyggandet. I de mindre högskolekommunerna är dessutom planerings‑ och miljörelaterade hinder mer framträdande än i riket som helhet.

Ekonomiska hinder i större högskolekommuner

Bland de större högskolekommunerna uppger 94 procent att höga produktionskostnader begränsar bostadsbyggandet. Vidare anger 76 procent av kommunerna att svårigheter för privatpersoner att få långivare eller hårda lånevillkor är en begränsande faktor, medan 65 procent uppger svårigheter för byggherrar att få långivare eller hårda lånevillkor.

Svag inkomstutveckling för hushållen nämns av 65 procent av kommunerna. Det är betydligt högre än i riket som helhet, där 32 procent anger detta som en begränsande faktor. Sammantaget innebär detta att höga kostnader och hushållens ekonomiska förutsättningar utgör centrala hinder för bostadsbyggandet i de större högskolekommunerna.

Ekonomiska och planeringsrelaterade hinder i mindre högskolekommuner

Även i de mindre högskolekommunerna är ekonomiskt relaterade begränsningar vanliga. Samtliga 12 kommuner anger höga produktionskostnader som en begränsande faktor. Svårigheter för byggherrar att få långivare eller hårda villkor uppges av 75 procent, och en lika stor andel anger svårigheter för privatpersoner att få långivare eller hårda lånevillkor.  

Därutöver är planerings‑ och miljörelaterade faktorer mer framträdande i de mindre högskolekommunerna än i riket som helhet. Svårigheter i genomförandet av detaljplaner i samband med andra prövningar anges av 67 procent av kommunerna, jämfört med 29 procent i riket, och konflikter i relation till allmänna eller nationella intressen enligt plan- och bygglagen av 58 procent, jämfört med 34 procent i riket. Överklaganden av detaljplaner uppges av 33 procent, att jämföra med 21 procent i riket.  

Krav på nedskrivning eller direktavskrivning anges som begränsande faktor av 50 procent av de mindre högskolekommunerna, mot 29 procent i riket. I 42 procent av kommunerna uppges dessutom svag inkomstutveckling för hushållen vara en begränsande faktor, och en lika stor andel anger avsaknad av statliga stöd för bostadsbyggande som en viktig orsak.

Samlad bild – kostnader, finansiering och planprocesser

Sammanfattningsvis är det kombinationen av höga kostnader, svåra finansieringsvillkor och olika planeringsrelaterade hinder som begränsar bostadsbyggandet i högskolekommunerna.  

I de mindre högskolekommunerna är planrelaterade problem betydligt vanligare än i riket, samtidigt som både större och mindre högskolekommuner lyfter hushållens ekonomiska förutsättningar som ett viktigt hinder. Det innebär att samma faktorer som påverkar bostadsmarknadsläget och möjligheten för hushåll att få sina bostadsbehov tillgodosedda också begränsar förutsättningarna att bygga i den omfattning och med den inriktning som behövs.