Vår webbplats fungerar inte med din nuvarande webbläsare Internet Explorer. Uppgradera till en nyare webbläsare för att använda vår webbplats. Läs mer på sidan Rekommenderade webbläsare.

Ladda om sidan
Sidan behöver laddas om eftersom du inte använt tjänsten under en längre tid.
Gå till sidans meny Gå till sidans innehåll

Genomför plan

Granskad:

Planer genomförs inte i realiteten förrän i byggskedet men förutsättningarna för genomförandet läggs i de olika planinstrumenten: regionplan, översiktsplan, områdesbestämmelser och detaljplan.

Det ska framgå av regionplanen hur den ska genomföras

De hänsynstaganden och de eventuella åtgärder som finns med i regionplanen genomförs troligen inte förrän längre fram i planläggningsprocessen. Ett sätt att kontrollera genomförandet är att inventera kommunernas översiktsplaner för att se om det som finns med i regionplanen fått genomslag.

Av regionplanen ska det framgå hur den ska genomföras. Den ska dessutom utformas så att det tydligt går att utläsa dels vad regionplanen innebär, dels vilka konsekvenserna blir om planen genomförs. Detta för att planen ska få den vägledande funktion för det fortsatta planeringsarbetet för kommunerna och andra aktörer på regional och statlig nivå samt andra intressenter (jämför propositionen 2017/18:266 sidan 63).

En ny regional planering. Prop. 2017/18:266 (på Sveriges riksdags webbplats)

3 §
  Av regionplanen ska det framgå
   1. hur hänsyn har tagits till allmänna intressen enligt
2 kap., hur riksintressen enligt 3 och 4 kap. miljöbalken har tillgodosetts och på vilket sätt miljökvalitetsnormer enligt
5 kap. miljöbalken har följts,
   2. hur hänsyn har tagits till och hur planen har samordnats med den regionala utvecklingsstrategin, länsplanen för regional transportinfrastruktur, trafikförsörjningsprogram och kommunala riktlinjer för bostadsförsörjning samt nationella och andra regionala och kommunala mål, planer och program av betydelse för en hållbar utveckling i länet, och
   3. hur planen är avsedd att genomföras.

Planen ska även ha det innehåll som följer av 3 kap. 6 b §. Vid tillämpningen ska det som sägs där om översiktsplan i stället gälla regionplan och det som sägs om kommunen gälla regionen.

Länsstyrelsens granskningsyttrande över planförslaget ska redovisas tillsammans med regionplanen. Om länsstyrelsen inte har godtagit planen i en viss del, ska det anmärkas i planen. Lag (2020:76) .

4 §
  Regionplanen ska utformas så att innebörden och konsekvenserna av den tydligt framgår. Lag (2018:1732) .

Det ska gå att utläsa vad översiktsplanen innebär

Översiktsplanen ska utformas så att det tydligt går att utläsa, dels vad planen innebär, dels vilka konsekvenserna blir om planen genomförs. Detta för att planen ska bli vägledande för detaljplaner och kommunens beslut enligt plan- och bygglagen (2010:900), PBL, men även för andra aktörer och intressenter.

6 §
  Översiktsplanen ska utformas så att innebörden av den tydligt framgår.

Planen får för en viss del av kommunen redovisas med en annan detaljeringsgrad än för kommunen i övrigt. Lag (2020:76) .

6 a §
  Kommunen ska i översiktsplanen redovisa planens väsentliga konsekvenser. Lag (2020:76) .

6 b §
  Om en betydande miljöpåverkan kan antas enligt det beslut som avses i 9 § andra stycket eller föreskrifter som regeringen har meddelat med stöd av 6 kap. 4 § miljöbalken, ska kommunen redovisa miljökonsekvenser i översiktsplanen på ett sätt som uppfyller kraven i 6 kap. 11, 12 och 16 §§ miljöbalken.

Om en betydande miljöpåverkan inte kan antas enligt det beslut som avses i 9 § andra stycket, ska kommunen i planen redovisa skälen för sin bedömning i den frågan. Lag (2020:76) .

För områdesbestämmelser finns inte några regler om hur de ska genomföras

För områdesbestämmelser finns inte några regler om hur de ska genomföras. I områdesbestämmelser anges inte någon genomförandetid. Det saknas även regler om genomförandet och inlösen av mark för allmän plats samt byggrätter, vilket förenklar eventuella ändringar av områdesbestämmelser i jämförelse med detaljplaner. Om planläggningen behöver lösa genomförandefrågor är det sannolikt bättre att upprätta en detaljplan för området eller för en del av området.

Områdesbestämmelser kan du läsa mer om på sidan Områdesbestämmelser.

Områdesbestämmelser

Efter att detaljplanen har fått laga kraft kan genomförandet påbörjas

Efter att detaljplanen har fått laga kraft kan genomförandet påbörjas. En väl genomtänkt planbeskrivning underlättar arbetet med genomförandet av detaljplanen.

Genomförandet av de eventuella skyddsåtgärder som finns i en detaljplan genomförs i praktiken inte förrän i byggskedet. Det är därför viktigt att sprida kunskap om olika risker och syftet med planbestämmelserna längs hela genomförandekedjan – från beslut om lov till byggherrar och entreprenörer och vidare till fastighetsägare och förvaltare. Detta för att skyddsåtgärderna ska bli beständiga över tid och för att det ska vara tydligt vad som ska göras, när det ska göras, hur det ska göras och vem som gör vad, både under byggprocessen och förvaltningen.

Beskrivningar, motiveringar och illustrationer i planbeskrivningen, hur plankartan och planbestämmelserna är avsedda att genomföras för att få de tänkta säkerhetshöjande effekterna, är ett sätt att få kunskaps- och informationsöverföring till genomförande- och förvaltningsskedena. Det är också viktigt att kommunicera värdet av skyddsåtgärder och samverka längs hela genomförande- och förvaltningskedjan för att minska sannolikheten för olyckor.

2 §
  Genomförandet av en detaljplan ska grundas på den planbeskrivning som kommunen har gjort enligt 4 kap. 31 och 33 §§. Lag (2014:900) .

Planbeskrivning kan du läsa mer om på sidan Planbeskrivning.

Planbeskrivning

Detaljplanens genomförande kan du läsa mer om på sidan Detaljplanens genomförande.

Detaljplanens genomförande

Förutsättningar för plangenomförandet kan du läsa mer om på sidan Förutsättningar för genomförande.

Förutsättningar för genomförande

Planbestämmelser garanterar inte genomförande

Det är viktigt att tänka på att bara för att åtgärder finns med i detaljplanen finns ingen garanti för att de faktiskt genomförs. Detaljplanen ger möjligheter, men inga skyldigheter för byggherren att genomföra planen. Det finns dock vissa möjligheter att villkora lov eller startbesked för att säkerställa att åtgärder genomförs enligt planens intentioner. Men om den åtgärd som kräver lov inte genomförs finns inte rekvisitet för villkoret kvar. Det går inte heller att reglera ansvarsfrågan med planbestämmelser.

Genomförandeavtal – ett sätt att säkerställa genomförandet

Eftersom planbeskrivningen inte har någon rättsverkan är det, i de fall det är angeläget att dessa åtgärder genomförs inom kvartersmark, lämpligt att det finns någon form av åtgärdsdokument, till exempel genomförandeavtal, där detta preciseras. För att säkerställa genomförandet av en detaljplan, kan kommunen i civilrättsliga avtal med fastighetsägare eller exploatör komma överens om vissa genomförandeåtgärder för att exempelvis behålla, utveckla eller skapa skyddsåtgärder. Det kan till exempel vara avtal om exploatering eller markanvisning. I detaljplanen får dock inte anläggandet av skyddsåtgärder på kvartersmark villkoras med krav på civilrättsliga avtal.

Om kommunen avser att ingå exploateringsavtal eller genomföra markanvisningar, ska dessa avtals huvudsakliga innehåll och konsekvenserna av att planen helt eller delvis genomförs med stöd av ett eller flera sådana avtal, redovisas i planbeskrivningen. Enligt PBL ska detta redovisas under samrådet av planförslaget.

33 §
  Planbeskrivningen ska innehålla en redovisning av
   1. planeringsförutsättningarna,
   2. planens syfte,
   3. hur planen är avsedd att genomföras,
   4. de överväganden som har legat till grund för planens utformning med hänsyn till motstående intressen och planens konsekvenser,
   5. om planen avviker från översiktsplanen, på vilket sätt den i så fall gör det och skälen för avvikelsen, och
   6. om något av de underlag som avses i 5 kap. 8 § har tagits fram av en enskild, vilket underlag det i så fall är och vem som har tagit fram det.

Planbeskrivningen ska innehålla det illustrationsmaterial som behövs för att förstå planen.

Av redovisningen enligt första stycket 3 ska framgå de organisatoriska, tekniska, ekonomiska och fastighetsrättsliga åtgärder som behövs för att planen ska kunna genomföras på ett samordnat och ändamålsenligt sätt samt vilka konsekvenser dessa åtgärder får för fastighetsägarna och andra berörda. Vidare ska det framgå om kommunen avser att ingå exploateringsavtal eller genomföra markanvisningar, dessa avtals huvudsakliga innehåll och konsekvenserna av att planen helt eller delvis genomförs med stöd av ett eller flera sådana avtal. Lag (2021:752) .

33 a §
  Om en detaljplan avser en eller flera bostadsbyggnader ska planbeskrivningen, om det inte kan anses obehövligt med hänsyn till bullersituationen, innehålla en redovisning av beräknade värden för omgivningsbuller
   1. vid bostadsbyggnadens fasad, och
   2. vid en uteplats om en sådan ska anordnas i anslutning till byggnaden. Lag (2014:902) .

33 b §
  Om en betydande miljöpåverkan inte kan antas enligt det beslut som avses i 5 kap. 11 a § tredje stycket, ska skälen för bedömningen i den frågan anges i redovisningen enligt 33 § första stycket 4. Lag (2021:785) .

13 §
  Under ett samråd om ett planförslag ska kommunen redovisa förslaget, skälen för förslaget, det planeringsunderlag som har betydelse och hur kommunen avser att handlägga förslaget. Kommunen får låta bli att redovisa skälen för planförslaget och planeringsunderlaget om det är uppenbart obehövligt.

Kommunen ska i förekommande fall även redovisa
   1. en grundkarta enligt 8 §,
   2. en fastighetsförteckning enligt 8 §,
   3. ett program enligt 10 §,
   4. det huvudsakliga innehållet i exploateringsavtal eller markanvisningar och konsekvenserna av att planen helt eller delvis genomförs med stöd av ett eller flera sådana avtal, och
   5. sådana synpunkter på omfattningen eller detaljeringsgraden av redovisningen av miljökonsekvenserna som kommunen har fått under ett avgränsningssamråd.

Den information som kommunen är skyldig att redovisa enligt denna paragraf ska, med undantag av fastighetsförteckningen, finnas tillgänglig på kommunens webbplats under samrådet.

Skyldigheterna att redovisa och hålla information tillgänglig enligt denna paragraf gäller inte i den utsträckning det skulle strida mot lag eller annan författning. Lag (2021:785) .

Exploateringsavtal är avtal om genomförande av en detaljplan och medfinansieringsersättning

Exploateringsavtal regleras i PBL och definieras i lagen som ett avtal om genomförande av en detaljplan och om medfinansieringsersättning mellan en kommun och en byggherre eller en fastighetsägare avseende mark som inte ägs av kommunen, dock inte avtal mellan en kommun och staten om utbyggnad av statlig transportinfrastruktur.

4 §
  I denna lag avses med

allmän plats: en gata, en väg, en park, ett torg eller ett annat område som enligt en detaljplan är avsett för ett gemensamt behov,

bebygga: att förse ett område med ett eller flera byggnadsverk,
bebyggelse: en samling av byggnadsverk som inte enbart består av andra anläggningar än byggnader,

byggherre: den som för egen räkning utför eller låter utföra projekterings-, byggnads-, rivnings- eller markarbeten,

byggnad: en varaktig konstruktion som består av tak eller av tak och väggar och som är varaktigt placerad på mark eller helt eller delvis under mark eller är varaktigt placerad på en viss plats i vatten samt är avsedd att vara konstruerad så att människor kan uppehålla sig i den,
byggnadsnämnden: den eller de nämnder som fullgör kommunens uppgifter enligt denna lag,

byggnadsverk: en byggnad eller annan anläggning,

byggprodukt: en produkt som är avsedd att stadigvarande ingå i ett byggnadsverk,

exploateringsavtal: avtal om genomförande av en detaljplan och om medfinansieringsersättning mellan en kommun och en byggherre eller en fastighetsägare avseende mark som inte ägs av kommunen, dock inte avtal mellan en kommun och staten om utbyggnad av statlig transportinfrastruktur,

genomförandetiden: den tid för genomförandet av en detaljplan som ska bestämmas enligt 4 kap. 21-25 §§,

kvartersmark: mark som enligt en detaljplan inte ska vara allmän plats eller vattenområde,

markanvisning: ett avtal mellan en kommun och en byggherre som ger byggherren ensamrätt att under en begränsad tid och under givna villkor förhandla med kommunen om överlåtelse eller upplåtelse av ett visst av kommunen ägt markområde för bebyggande,
medfinansieringsersättning: ersättning som en byggherre eller en fastighetsägare i samband med genomförande av en detaljplan åtar sig att betala för en del av en kommuns kostnad för bidrag till byggande av en viss väg eller järnväg som staten eller en region ansvarar för,
miljönämnden: den eller de nämnder som fullgör kommunens uppgifter på miljö- och hälsoskyddsområdet,
nybyggnad: uppförande av en ny byggnad eller flyttning av en tidigare uppförd byggnad till en ny plats,
ombyggnad: ändring av en byggnad som innebär att hela byggnaden eller en betydande och avgränsbar del av byggnaden påtagligt förnyas,
omgivningsbuller: buller från flygplatser, industriell verksamhet, spårtrafik och vägar,
planläggning: arbetet med att ta fram en regionplan, en översiktsplan, en detaljplan eller områdesbestämmelser,
sammanhållen bebyggelse: bebyggelse på tomter som gränsar till varandra eller skiljs åt endast av en väg, gata eller parkmark,
tillbyggnad: ändring av en byggnad som innebär en ökning av byggnadens volym,

tomt: ett område som inte är en allmän plats men som omfattar mark avsedd för en eller flera byggnader och mark som ligger i direkt anslutning till byggnaderna och behövs för att byggnaderna ska kunna användas för avsett ändamål,
underhåll: en eller flera åtgärder som vidtas i syfte att bibehålla eller återställa en byggnads konstruktion, funktion, användningssätt, utseende eller kulturhistoriska värde, och

ändring av en byggnad: en eller flera åtgärder som ändrar en byggnads konstruktion, funktion, användningssätt, utseende eller kulturhistoriska värde. Lag (2019:949) .

De kommuner som avser att ingå exploateringsavtal ska anta riktlinjer som anger utgångspunkter och mål för sådana avtal.

39 §
  Om kommunen avser att ingå exploateringsavtal, ska kommunen anta riktlinjer som anger utgångspunkter och mål för sådana avtal. Riktlinjerna ska ange grundläggande principer för
   1. fördelning av kostnader och intäkter för genomförandet av detaljplaner,
   2. medfinansieringsersättning, om kommunen avser att avtala om sådan ersättning, och
   3. andra förhållanden som har betydelse för bedömningen av konsekvenserna av att ingå exploateringsavtal. Lag (2017:181) .

Exploateringsavtal avser i första hand åtaganden för en byggherre eller fastighetsägare att vidta eller finansiera åtgärder för allmänna platser. Kommunen kan i exploateringsavtal bestämma relevanta kostnader för exempelvis:

  • anläggande av gator, vägar och andra allmänna platser,
  • avhjälpande av förorening,
  • anläggningar för vattenförsörjning och avlopp samt
  • andra åtgärder som är nödvändiga för att kunna genomföra planen.

Åtgärderna i byggherrens eller fastighetsägarens åtagande ska vara nödvändiga för detaljplanens genomförande samt rimliga i förhållande till dennes nytta av planen.

40 §
  Ett exploateringsavtal får avse åtagande för en byggherre eller en fastighetsägare att vidta eller finansiera åtgärder för anläggande av gator, vägar och andra allmänna platser och av anläggningar för vattenförsörjning och avlopp samt andra åtgärder. Åtgärderna ska vara nödvändiga för att detaljplanen ska kunna genomföras.

Ett exploateringsavtal får omfatta medfinansieringsersättning, under förutsättning att den väg eller järnväg som kommunen bidrar till medför att den fastighet eller de fastigheter som omfattas av detaljplanen kan antas öka i värde.

Byggherrens eller fastighetsägarens åtagande ska stå i rimligt förhållande till dennes nytta av planen. Lag (2017:181) .

Vissa åtgärder för att hantera risker kan behöva vidtas i ett sammanhang för att den kvartersmark som planen möjliggör ska anses vara lämplig för bebyggelse. Detta finns möjlighet att reglera i ett exploateringsavtal. I avtalet kan kommunen ta med åtgärder både inom och utom det område som den aktuella detaljplanen avser. Men det ska vara för att de behövs för att den bebyggelse som planen medger ska kunna komma till stånd. Om sådana åtgärder behövs är exploateringsavtal lämpliga eftersom denna typ av åtgärder utgör såväl en ekonomisk kostnad som en nödvändig förutsättning för planens genomförande. (Jämför propositionen 2013/14:126 sidan 156–157).

En enklare planprocess. Prop. 2013/14:126 (på Sveriges riksdags webbplats)

De åtgärder som ska kunna ingå i byggherrens eller fastighetsägarens åtagande ska stå i rimligt förhållande till dennes nytta av planen. Det innebär att de överenskommelser som träffas ska vara skäliga med hänsyn till exploateringens art och omfång samt den nytta de avtalsslutande parterna har av att detaljplanen genomförs på ett bra sätt. (Jämför propositionen 2013/14:126 sidan 157).

En enklare planprocess. Prop. 2013/14:126 (på Sveriges riksdags webbplats)

I 6 kapitlet 40–42 §§ PBL finns bestämmelser om vad ett exploateringsavtal får innehålla. Exploateringsavtal får bara reglera sådant som har stöd i lagen. Avtalsvillkoren får inte gå längre än vad lagar som till exempel PBL och lagen om allmänna vattentjänster, LAV, medger eller i övrigt har stöd i annan lag. Till exempel kan inte krav ställas på byggstart.

40 §
  Ett exploateringsavtal får avse åtagande för en byggherre eller en fastighetsägare att vidta eller finansiera åtgärder för anläggande av gator, vägar och andra allmänna platser och av anläggningar för vattenförsörjning och avlopp samt andra åtgärder. Åtgärderna ska vara nödvändiga för att detaljplanen ska kunna genomföras.

Ett exploateringsavtal får omfatta medfinansieringsersättning, under förutsättning att den väg eller järnväg som kommunen bidrar till medför att den fastighet eller de fastigheter som omfattas av detaljplanen kan antas öka i värde.

Byggherrens eller fastighetsägarens åtagande ska stå i rimligt förhållande till dennes nytta av planen. Lag (2017:181) .

41 §
  Ett exploateringsavtal får inte innehålla ett åtagande för en byggherre eller en fastighetsägare att helt eller delvis bekosta byggnadsverk för vård, utbildning eller omsorg som kommunen har en skyldighet enligt lag att tillhandahålla. Lag (2014:900) .

42 §
  Ett exploateringsavtal får inte avse ersättning för åtgärder som har vidtagits före avtalets ingående i andra fall än när detaljplanen avser ett steg i en etappvis utbyggnad eller avtalet omfattar medfinansieringsersättning. Lag (2017:181) .

Markanvisningsavtal är avtal mellan kommun och byggherre

I PBL definieras markanvisning som ett avtal mellan en kommun och en byggherre som ger byggherren ensamrätt att under en begränsad tid och under givna villkor förhandla med kommunen om överlåtelse eller upplåtelse av ett visst av kommunen ägt markområde för bebyggande.

4 §
  I denna lag avses med

allmän plats: en gata, en väg, en park, ett torg eller ett annat område som enligt en detaljplan är avsett för ett gemensamt behov,

bebygga: att förse ett område med ett eller flera byggnadsverk,
bebyggelse: en samling av byggnadsverk som inte enbart består av andra anläggningar än byggnader,

byggherre: den som för egen räkning utför eller låter utföra projekterings-, byggnads-, rivnings- eller markarbeten,

byggnad: en varaktig konstruktion som består av tak eller av tak och väggar och som är varaktigt placerad på mark eller helt eller delvis under mark eller är varaktigt placerad på en viss plats i vatten samt är avsedd att vara konstruerad så att människor kan uppehålla sig i den,
byggnadsnämnden: den eller de nämnder som fullgör kommunens uppgifter enligt denna lag,

byggnadsverk: en byggnad eller annan anläggning,

byggprodukt: en produkt som är avsedd att stadigvarande ingå i ett byggnadsverk,

exploateringsavtal: avtal om genomförande av en detaljplan och om medfinansieringsersättning mellan en kommun och en byggherre eller en fastighetsägare avseende mark som inte ägs av kommunen, dock inte avtal mellan en kommun och staten om utbyggnad av statlig transportinfrastruktur,

genomförandetiden: den tid för genomförandet av en detaljplan som ska bestämmas enligt 4 kap. 21-25 §§,

kvartersmark: mark som enligt en detaljplan inte ska vara allmän plats eller vattenområde,

markanvisning: ett avtal mellan en kommun och en byggherre som ger byggherren ensamrätt att under en begränsad tid och under givna villkor förhandla med kommunen om överlåtelse eller upplåtelse av ett visst av kommunen ägt markområde för bebyggande,
medfinansieringsersättning: ersättning som en byggherre eller en fastighetsägare i samband med genomförande av en detaljplan åtar sig att betala för en del av en kommuns kostnad för bidrag till byggande av en viss väg eller järnväg som staten eller en region ansvarar för,
miljönämnden: den eller de nämnder som fullgör kommunens uppgifter på miljö- och hälsoskyddsområdet,
nybyggnad: uppförande av en ny byggnad eller flyttning av en tidigare uppförd byggnad till en ny plats,
ombyggnad: ändring av en byggnad som innebär att hela byggnaden eller en betydande och avgränsbar del av byggnaden påtagligt förnyas,
omgivningsbuller: buller från flygplatser, industriell verksamhet, spårtrafik och vägar,
planläggning: arbetet med att ta fram en regionplan, en översiktsplan, en detaljplan eller områdesbestämmelser,
sammanhållen bebyggelse: bebyggelse på tomter som gränsar till varandra eller skiljs åt endast av en väg, gata eller parkmark,
tillbyggnad: ändring av en byggnad som innebär en ökning av byggnadens volym,

tomt: ett område som inte är en allmän plats men som omfattar mark avsedd för en eller flera byggnader och mark som ligger i direkt anslutning till byggnaderna och behövs för att byggnaderna ska kunna användas för avsett ändamål,
underhåll: en eller flera åtgärder som vidtas i syfte att bibehålla eller återställa en byggnads konstruktion, funktion, användningssätt, utseende eller kulturhistoriska värde, och

ändring av en byggnad: en eller flera åtgärder som ändrar en byggnads konstruktion, funktion, användningssätt, utseende eller kulturhistoriska värde. Lag (2019:949) .

De kommuner som genomför markanvisningar ska, enligt lagen om riktlinjer för kommunala markanvisningar, anta riktlinjer för markanvisningar.

Lag (2014:899) om riktlinjer för kommunala markanvisningar

Markanvisningsavtalet i sig utgör inte en marköverlåtelse, utan behöver följas av en fastighetsöverlåtelse för att byggherren ska få äganderätten till marken.

Markanvisningsavtalet reglerar normalt förutom detaljerna kring själva överlåtelsen, även förutsättningarna för planläggningen av området, gestaltning, ansvarsfördelning för genomförande, ekonomiska frågor, tidplan och utbyggnadstakt. I ett markanvisningsavtal finns större möjligheter för kommunen att styra plangenomförandet och ställa större krav för att köparen ska få förvärva marken, än vad som är möjligt i ett exploateringsavtal.

Hjälpte informationen dig? Ja Nej
Tillbaka till toppen