Läget på bostadsmarknaden i riket

Läget på bostadsmarknaden är fortsatt ansträngt, framför allt i storstadskommunerna. Det visar 2023 års bostadsmarknadsenkät. Men jämfört med förra året är förhållandena något bättre utanför storstadskommunerna. Och jämfört med den historiskt höga nivån 2017, då 255 kommuner bedömde underskott på bostadsmarknaden som helhet, har det för varje år blivit färre kommuner som bedömer underskott.

Färre kommuner har underskott jämfört med 2022

I 2023 års bostadsmarknadsenkät anger 180 av landets 290 kommuner att det råder underskott på den lokala bostadsmarknaden. Det motsvarar 62 procent av de 289 kommuner som har besvarat frågan. Det är 24 kommuner färre som gör den bedömningen jämfört med för ett år sedan, och 27 kommuner färre jämfört med för två år sedan. Antalet kommuner med balans på bostadsmarknaden ökar med 31 kommuner, från 66 kommuner förra året till 97 i år. Det är 2 färre kommuner med överskott, 12 kommuner i år jämfört med 14 förra året.

Totalt bor 80 procent av landets befolkning i de kommuner som uppger att de har underskott på bostadsmarknaden. Det är lägre än 2022 då andelen var 87 procent och betydligt lägre än för fyra år sedan. Då visade enkätsvaren att 94 procent av befolkningen bodde i kommuner med underskott på bostadsmarknaden.

12 kommuner har överskott på bostadsmarknaden

Det är 12 kommuner som bedömer att det råder överskott på bostadsmarknaden i kommunen som helhet. Det är en minskning med 2 kommuner jämfört med förra året, då det var 14 kommuner som gjorde den bedömningen. I samtliga kommuner med överskott minskade folkmängden under 2022. Dessa kommuner ingår i gruppen ”övriga kommuner med mindre än 25 000 invånare”, och majoriteten återfinns i landets mellersta och norra delar.

Fler kommuner har bostadsmarknader i balans

Totalt 97 kommuner, motsvarande en tredjedel av kommunerna, bedömer att bostadsmarknaden är i balans. Det är en ökning med 31 kommuner sedan förra året, och med 38 kommuner jämfört med för två år sedan. Kommuner som bedömer balans finns i hela landet, och bland dessa finns kommuner med såväl en ökande som en minskande folkmängd. De flesta ingår i gruppen ”övriga kommuner med färre än 25 000 invånare”, men ett 20-tal kommuner finns i gruppen ”övriga kommuner med fler än 25 000 invånare”. Ett litet antal högskolekommuner samt några få kommuner i Storstockholm och Storgöteborg bedömer också att det råder balans på bostadsmarknaden.

Historiskt sett ligger antalet kommuner som bedömer underskott fortfarande på höga nivåer, samtidigt som antalet som anger balans eller överskott ligger på låga nivåer. Av kommunernas svar kan vi dock konstatera att bostadsmarknadsläget inte är lika ansträngt som det varit under en lång rad år. En anledning till detta är att ett stort antal bostäder har tillkommit genom nyproduktion de senaste åren.

Många kommuner kommenterar att de bedömer underskott på bostadsmarknaden eftersom vissa grupper, bland annat resurssvaga såsom pensionärer och unga vuxna, har svårt att efterfråga nyproducerade bostäder.

Diagrammet visar kommuners bedömning av bostadsmarknadsläget som helhet de senaste 20 åren. Observera att enkäten använde begreppet ”brist” i stället för ”underskott” fram till och med 2013. Ändringen till begreppet ”underskott” kan möjligen ha en marginell påverkan på svarsfördelningen. 

Underskott i storstadsregionerna

I de tre storstadsregionerna bedömer de flesta kommunerna att det råder underskott på bostadsmarknaden i kommunen som helhet, utom 3 kommuner som bedömer balans. Förra året bedömde 4 kommuner i storstadsregionerna balans. I en kommun i Stormalmö har bedömningen gått från balans till underskott.

Av de större högskolekommunerna är det 14 av 17 som bedömer underskott i kommunen som helhet, detta till skillnad från förra året då samtliga kommuner i denna grupp bedömde underskott. Det är 3 kommuner som bedömer balans. Nästan alla mindre högskolekommuner bedömer underskott, utom 3 som bedömer balans. Resultatet är ungefär detsamma som förra året.

Fler större kommuner rapporterar balans

Av de 97 kommuner som anger balans har Växjö störst folkmängd, cirka 97 000 invånare. Den näst största kommunen som bedömer balans är Karlstad, med cirka 96 000 invånare. Både Växjö och Karlstad ingår i gruppen högskolekommuner med fler än 75 000 invånare. Ytterligare en kommun i denna grupp som anger balans är Kristianstad.

Kommuner inom storstadsregionerna som rapporterar balans är Upplands Väsby och Nykvarn som tillhör Storstockholm samt Mölndal som tillhör Storgöteborg.

I gruppen övriga kommuner med fler än 25 000 invånare är det Uddevalla med sina drygt 57 000 invånare, och Hässleholm med 52 000 invånare, som bedömer balans. Resterande kommuner i samma grupp som bedömer balans har mellan 25 000 och 48 000 invånare. I år är det fler kommuner med ett invånarantal på mellan 30 000 och 75 000 som bedömer balans jämfört med hur många som bedömde det förra året. De flesta kommuner som uppger att det råder balans på bostadsmarknaden tillhör gruppen ”övriga kommuner med färre än 25 000 invånare”.

Samtliga kommuners bedömning av bostadsmarknadsläget som helhet, januari år 2023. Källa: Bostadsmarknadsenkäten 2023, Boverket. 

Underskottet är störst på centralorterna

Centralorten är oftast den del av kommunen där efterfrågan är störst i förhållande till utbudet. Av de kommuner som har besvarat frågan i år bedömer 211 kommuner, motsvarande 73 procent, att det råder underskott på bostäder på centralorten. Jämfört med förra året har andelen kommuner som anger underskott på centralorten minskat med 6 procentenheter. Det är 66 kommuner, motsvarande 23 procent, som bedömer balans, vilket är en ökning med 8 procentenheter jämfört med förra året. Det är 12 kommuner som anger överskott på centralorten i år, vilket kan jämföras med förra året då det var 10 kommuner som uppgav överskott.

Fler kommuner bedömer balans i kommunens övriga delar utanför centralorten

Att kommunerna anger underskott på bostadsmarknaden är inte lika vanligt i områden utanför centralorten. Sedan förra året är det dessutom fler kommuner som anger balans utanför centralorten. 140 kommuner, motsvarande 48 procent, anger balans utanför centralorten. Förra året var den siffran 113 kommuner. Antalet kommuner som anger underskott är 130, motsvarande 45 procent. Samma siffra förra året var 149 kommuner. Antalet kommuner med underskott i kommunens övriga delar har minskat de senaste åren. Även antalet kommuner med överskott har minskat och är i år 18. Förra året angav 21 kommuner överskott i övriga delar utanför centralorten.

Underskott på bostäder med rimliga boendekostnader

I årets enkät får kommuner som svarar att det råder underskott i någon del av kommunen en följdfråga om vilka de huvudsakliga problemen är som man ser i kommunen. Det svarsalternativ som flest kommuner har valt är Underskott på stora bostäder, vilket 153 kommuner har valt. Svarsalternativet Underskott på bostäder med rimliga boendekostnader har valts av 142 kommuner medan 125 kommuner har valt Underskott på små bostäder. 

Under Andra problem svarar kommunerna återkommande att de huvudsakliga problemen är att tillgodose behovet för hushåll med lägre betalningsförmåga och andra utsatta grupper.

Fortsatt underskott om tre år

Det ansträngda läget på bostadsmarknaden förväntas bestå framöver, även om det är färre kommuner som förväntar sig underskott om tre år jämfört med i dag. Skillnaden mellan de bedömningar som görs när det gäller läget på bostadsmarknaden i år jämfört med kommunernas bedömningar av hur det kommer se ut om tre år är dock mindre än i tidigare års enkäter.

Av de kommuner som har svarat på frågan om hur kommunens bostadsmarknadsläge förväntas se ut om tre år uppger 171 kommuner, motsvarande 60 procent, att det kommer att råda underskott på bostadsmarknaden i kommunen som helhet. Jämfört med bedömningen av bostadsmarknadsläget i år är det endast 9 kommuner färre som bedömer underskott på bostadsmarknaden om tre år. Jämfört med tidigare enkäter tyder det på att kommunerna i mindre utsträckning än tidigare räknar med att underskottet kan minska på tre års sikt.

Av de kommuner som bedömt underskott i kommunen som helhet i dag är det 25 kommuner som bedömer att det kommer vara balans om tre år. Samtidigt är det 15 kommuner som i dag bedömer att det är balans, men som bedömer att det kommer råda underskott om tre år.

Behov av treor och fyror

Sett till storleken på bostäder som behöver tillkomma visar svaren på riksnivå att behovet av bostäder med tre rum och kök respektive fyra rum och kök är störst, om man ser till alla upplåtelseformer. Behovet av bostäder med ett rum och kök har minskat något i jämförelse med tidigare år. Sett till både upplåtelseform och storlek på bostäderna är det framför allt tre respektive fyra rum och kök i hyresrätter och i bostadsrätter som behöver tillkomma. I äganderätter är det fyra respektive fem rum och kök eller större som det är störst behov av. Det är 13 kommuner som anger att de inte kan bedöma vilka upplåtelseformer eller storlekar som behöver tillkomma under de kommande tre åren.

Det är 46 kommuner som anger att det finns ett behov av andra upplåtelseformer. Andra boendeformer som kommunerna anger behöver tillkomma är till exempel trygghetsbostäder, LSS-bostäder, särskilda boendeformer för äldre (SÄBO), kollektivboenden/gemenskapsboenden, kooperativ samt korttidsboenden för personer med projektanställningar.

	1 rk	2 rk	3 rk	4 rk	5 rk eller större	Kan ej bedöma
Hyresrätt	112	156	180	153	90	41
Bostadsrätt	46	102	152	139	64	81
Äganderätt	5	10	77	176	163	70
Annat	14	21	20	10	7	152
Summa	177	289	429	478	324	344

Tabell för behov av olika upplåtelseformer och storlekar de kommande tre åren i landets samtliga kommuner, januari år 2023.

Förväntat bostadsbyggande i riket

Bostadsmarknaden har försvagats kraftigt sedan vändpunkten i februari 2022. Kommunernas förväntningar på antalet påbörjade bostäder under 2023 har skrivits ner betydligt jämfört med vad kommunerna räknade med i förra årets enkät. Förväntningarna är dock betydligt mer positiva än vad andra marknadsanalyser visar. Vanligen överskattas bostadsbyggandet något i enkäten. I år understryker många kommuner att de har svårt att bedöma marknadsläget. Boverkets slutsats är att bostadsbyggandet kommer att bromsa in betydligt mer än vad kommunerna i genomsnitt bedömt för 2023 och 2024. Byggtakten kommer därför bli avsevärt lägre än förväntningarna i många kommuner.

Kommunerna förväntar sig en markant minskning av antalet påbörjade bostäder 2023, men att det sedan blir en återhämtning i byggtakten 2024. Vanligen överskattas bostadsbyggandet något i enkäten. I år understryker kommunerna att de har haft svårt att värdera marknadsläget. Boverket bedömer att utvecklingen i många kommuner kommer att bli mycket svagare än vad som anges i enkäten. Boverkets prognos från december är att byggtakten 2023 kommer att nära halveras jämfört med 2022. Mycket tyder på att inbromsningen i år kommer att bli större än Boverkets prognos, och att någon tydlig återhämtning inte är i sikte 2024.

20 procent färre påbörjade bostäder år 2022

År 2022 påbörjades preliminärt 55 800 bostäder, inklusive 2 400 bostäder som är nettotillskott genom ombyggnad, enligt uppgifter från SCB. Det är cirka 20 procent färre än under toppåret 2021. Hyresrätter i flerbostadshus utgjorde knappt hälften av de påbörjade bostäderna, medan cirka 25 procent var bostadsrätter i flerbostadshus och drygt 20 procent småhus. Knappt 5 procent var nettotillskott genom ombyggnader. Preliminärt minskade antalet påbörjade hyresrätter i flerbostadshus med knappt 25 procent, medan bostadsrätter i flerbostadshus minskade med drygt 25 procent.  Antalet påbörjade bostäder i småhus minskade med cirka 10 procent.

Kommunerna har höga förväntningar om bostadsbyggandet

Under 2023 förväntar sig kommunerna att det kommer att påbörjas 63 800 bostäder genom nybyggnad. Det är en nedskrivning med 30 procent jämfört med vad kommunerna förra året förväntade sig skulle påbörjas under 2023. För 2024 förväntar sig kommunerna att det kommer att påbörjas 77 300 bostäder. Därutöver tillkommer ett nettotillskott av bostäder genom ombyggnad av befintliga byggnader.

Bedömningen av utvecklingen skiljer sig mycket mellan kommungrupperna. För flerbostadshus förväntas störst inbromsning i Storgöteborg, med en minskning med 49 procent. Minst inbromsning förväntas bland kommuner med färre än 75 000 invånare, med en minskning på 17 procent. Utvecklingen är dock mycket svårbedömd, inte minst mot bakgrund av det osäkra läget i samhällsekonomin.

Det brukar byggas färre bostäder än vad kommunerna förväntat sig

Kommunernas förväntningar på antalet påbörjade bostäder har historiskt varit högre än vad som faktiskt har påbörjats. Utfallet har under perioden 2013–2021 i genomsnitt varit 80 procent av förväntningarna. År 2021 var utfallet 88 procent i genomsnitt, men med betydande skillnader mellan kommungrupperna. Kommunernas bedömningar för 2022 baserades på marknadsläget före krigsutbrottet i Ukraina, vilket med all sannolikhet bidrog till det låga utfallet på preliminärt 62 procent.

Stora skillnader i den förväntade utvecklingen för hyresrätter och bostadsrätter

Kommunernas förväntningar på antalet påbörjade bostäder i småhus 2023 är 25 procent lägre än för 2022. Förväntningarna på antalet påbörjade hyresrätter i flerbostadshus är 19 procent lägre än för 2022, medan förväntningarna för antalet bostadsrätter i flerbostadshus är 36 procent lägre.

Förväntningarna skiljer sig mycket åt mellan kommungrupperna, både vad avser utvecklingen av antalet bostäder totalt och av antalet påbörjade per upplåtelseform. Störst skillnad ser vi för hyresrätter. Vi kan inte bedöma vad skillnaderna beror på. I Storgöteborg och Stormalmö förväntas inbromsningen av byggandet vara lika stor för hyresrätter som för bostadsrätter. I Storstockholm förväntas byggandet av hyresrätter öka något medan byggandet av bostadsrätter förväntas minska betydligt. I gruppen av större kommuner utanför storstadsregionerna förväntas en betydligt större minskning för bostadsrätter än för hyresrätter. Bland kommuner med färre än 75 000 invånare förväntas en något större minskning för bostadsrätter än för hyresrätter. Men både för hyresrätter och bostadsrätter förväntas klart störst minskning i Storgöteborg.

Höga produktionskostnader och svårigheter för privatpersoner att få lån anges som hinder av flest kommuner

I bostadsmarknadsenkäten får kommunerna ange de främsta faktorerna som för närvarande begränsar bostadsbyggandet i kommunen. I genomsnitt har kommunerna angett betydligt fler hinder i år än förra året. I stort sett rör skillnaden försämrade ekonomiska förutsättningar i olika former. Höga produktionskostnader, svårt för byggherrar att få lån, svårigheter för privatpersoner att få lån samt svag inkomstutveckling hos hushållen anges som hinder av betydligt fler kommuner i år. Följande sammanställning visar vilka hinder som flest kommuner anger.

• Hela 80 procent av kommunerna anger höga produktionskostnader som hinder för bostadsbyggande. Det är en kraftig ökning från förra årets 48 procent. Lägst andelar finner vi i Storstockholm och Storgöteborg, där knappt två tredjedelar av kommunerna anger detta.
• Strax över hälften av kommunerna anger svårigheter för privatpersoner att få lån som hinder, en ökning med nära 20 procentenheter från förra årets 34 procent. Andelen är klart minst i Storgöteborg och Stormalmö.
• Svårigheter för byggherrar att få lån anges av 39 procent, vilket är en ökning med 20 procentenheter jämfört med förra året. Andelen är klart minst i de tre storstadsregionerna.
• Brist på detaljplan på attraktiv mark anges av 38 procent. Det är en tydlig minskning från förra årets 48 procent. I Storgöteborg och Stormalmö är andelen markant högre än genomsnittet, medan andelen är klart lägst i Storstockholm.
• Konflikter i relation till allmänna eller statliga intressen enligt plan- och bygglagen anges av 37 procent av kommunerna.

Planerad ombyggnad och rivning

I enkäten ställs en fråga om det under 2023 eller 2024, utöver nybyggnad, planeras för ombyggnad eller rivning som förändrar bostadsbeståndet. Det är 16 kommuner som svarar att det finns planer för rivning, 69 kommuner svarar att det finns planer för ombyggnad och 35 kommuner svarar att det finns planer för både rivning och ombyggnad. Kommunernas kommentarer om ombyggnad innehåller beskrivningar av omvandlingar i kombination med ombyggnad exempelvis att särskilt boende omvandlas till trygghetsboende eller att bostäder byggs om och omvandlas till särskilt boende. Flera kommuner nämner också att lokaler ska byggas om från affärslokaler, kontor, hotell, skola eller vindsutrymmen till bostäder. Rivningarna gäller mestadels hyresrätter i det äldre beståndet, ibland för att ersättas med nya bostäder.

Under fördjupningsfliken hittar du kommunernas svar på ett urval av frågorna från enkäten.