Sammanfattning av 2022 års regionala bostadsmarknadsanalyser

Länsstyrelsernas regionala bostadsmarknadsanalyser ger en bild av utvecklingen på de olika regionala bostadsmarknaderna och visar på skillnader såväl som likheter mellan och inom länen. Varje län har sina specifika förutsättningar, men vissa gemensamma utmaningar finns också.

Länsstyrelsernas analyser baseras till stor del på kommunernas inrapporterade svar i Boverkets årliga bostadsmarknadsenkät, i detta fall BME 2022. BME 2022 följde utöver de vanliga frågorna om bostadsmarknadsläge, bostadssituationen för olika grupper, bostadsbyggande och kommunernas verktyg i bostadsförsörjningen även upp coronapandemins effekter på de lokala bostadsmarknaderna.

Mycket av det som framkom i den sammanställning av de regionala bostadsmarknadsanalyserna som Boverket gjorde förra året är fortsatt relevant. Nedanstående är exempel på iakttagelser och reflektioner som Boverket har gjort vid årets genomläsning:

• Länsstyrelserna framhåller att de regionala bostadsmarknadsanalyserna är framtagna i en tid som präglas av stor osäkerhet. I bostadsmarknadsenkäten kunde man vid årsskiftet skönja tillförsikt och hög förväntan vad gäller bostadsbyggandet i många kommuner, men när de regionala analyserna lämnades in i juni hade vi i stället en situation präglad av stigande inflation och räntor, höga och stigande byggpriser, materialbrist och farhågor om ett minskat byggande.
• Flera länsstyrelser lyfter att det avvecklade investeringsstödet sannolikt kommer att innebära att bostadsbyggandet bromsar upp på många håll och att det kommer att produceras färre hyresrätter med lägre hyra.
• Höga produktionskostnader är fortfarande ett hinder som många kommuner ser för bostadsbyggandet i den egna kommunen. Det är dock intressant att notera att det trots historiskt höga byggkostnader är lika många kommuner som lyfter fram planeringsrelaterade hinder.
• Flera länsstyrelser placerar bostadsförsörjningen i en regional strategisk kontext. I bostadsmarknadsanalyserna framhålls att bostäder för alla behövs om människor och regioner ska kunna utvecklas. Även om analysen ofta tar utgångspunkt i ett individperspektiv, eller rättighetsperspektiv, med fokus på konsekvenser för sårbara grupper och hushåll, understryks även att en bristande bostadsförsörjning får konsekvenser på samhällsnivå och riskerar att påverka den regionala tillväxten negativt. Det finns även län som lyfter fram bredare planeringsperspektiv – med budskapet att det inte räcker att bara fokusera på bostäder. Goda och attraktiva boendemiljöer behövs också för att människor ska må bra och regioner ska kunna växa och utvecklas.
• Enligt länsstyrelserna har behovet av regional samverkan blivit allt tydligare. Det går att skönja storregionala mönster där olika kommuner har, får och tar olika roller. Flyttströmmar inom och mellan länen uppstår till exempel när arbetsmarknaden förändras, när fler söker ett mer prisvärt boende utanför de mer ansträngda bostadsmarknaderna, eller till följd av företeelser som aktiv medverkan till flytt, ofta kallat social dumpning.
• Det är positivt att notera att samverkansstrukturer formeras kring de uppdrag som länsstyrelserna har haft, till exempel om vräkningsförebyggande arbete och stadigvarande boende för våldsutsatta personer och att det tycks finnas en efterfrågan bland kommunerna om ett utökat samarbete. Samtidigt kan man konstatera att det tycks vara svårt att få till en fungerande samverkan och att gå från samverkan till aktivt samarbete.
• Det är också positivt att många kommuner är aktiva i arbetet med bostadsförsörjning och att flera län ser att kvaliteten på kommunernas riktlinjer har höjts. Men det finns också kommuner som inte lever upp till lagkraven. Riktlinjer för bostadsförsörjningen ska tas fram inom mandatperioden, men måste också följas upp genom relevanta insatser. Det finns län som diskuterar om kommunerna kan sägas leva upp till sitt bostadsförsörjningsansvar om de till exempel inte gör något för att komma till rätta med ett kontinuerligt underskott på bostäder för de grupper som man har ett lagstadgat ansvar för, inte använder de verktyg som står till buds, som sitt allmännyttiga bostadsföretag, eller förlitar sig på att andra kommuner ska tillhandhålla bostäder till dem som ska arbeta i den egna kommunen.
• Många länsstyrelser poängterar att bostadsbristen inte är generell. Resursstarka hushåll har goda möjligheter att hitta en bostad på marknadens villkor, medan hushåll med svagare socioekonomisk ställning är utsatta på bostadsmarknaden. Ett par länsstyrelser beskriver situationen utifrån begreppet boendeojämlikhet och lyfter konsekvenser som trångboddhet, hemlöshet och segregation. I sammanhanget konstaterar länsstyrelserna att;
  
  Bostadsbyggandet kan behöva en annan inriktning. Här nämns mer variation och fler större bostäder, men framför allt större fokus på bostäder till en rimlig kostnad. Samtidigt finns det länsstyrelser som uppmärksammar en utveckling där det byggs fler mindre bostäder och att bostadsytorna tycks krympa, samt att bostadspriser och genomsnittshyror stiger. Effekten av flyttkedjor beskrivs också som begränsad.
  
  Bostadsbristen kan inte byggas bort. Det innebär att det befintliga bostadsbeståndet kan behöva användas annorlunda för att tillgodose de behov som inte tillgodoses på marknadens villkor. Omsättningen i beståndet är viktig både för privatpersoner som ska lösa sina nya och förändrade bostadsbehov och för kommuner som behöver tillgång till bostäder för att tillgodose bostadsbehovet för grupper som de har särskilt ansvar för. Bristen på ekonomiskt överkomliga, och många gånger också stora, bostäder försvårar kommunernas uppdrag.
• Problematik kopplat till användning och förändringar i beståndet lyfts i en del analyser – där ombildningar och renoveringar kan riskera att tränga ut vissa hushåll och leda till att utbudet av ekonomiskt överkomliga bostäder minskar, medan det i andra änden finns en risk för bristande underhåll och undermåliga bostäder.
• Något annat som uppmärksammas är fritidshusens roll och påverkan på de lokala bostadsmarknaderna. Beståndet som är tillgängligt för året runt-boende minskar när befintliga bostäder köps upp eller övergår till att användas som fritidshus eller när bostäder för en sådan användning prioriteras i nyproduktionen. Popularitet påverkar också prisbilden, vilket innebär att bostäderna även kan bli ekonomiskt otillgängliga för lokalbefolkningen. En närliggande företeelse, som kan finnas såväl på landsbygd som i stad och inom olika upplåtelseformer och som också kan inverka på kommunernas möjligheter att leva upp till sitt bostadsförsörjningsansvar, är framväxten av korttidsuthyrning, exempelvis till turister eller personer som arbetar på korta kontrakt.
• I analyserna kan man se en begynnande fokusförflyttning från breda utsatta grupper till mer specifika behovsrelaterade analyser, i linje med ändringen i bostadsförsörjningslagen som trädde i kraft hösten 2022. Det är flera län som hänvisar till eller använder Boverkets mått på bostadsbrist i sina analyser. Det är positivt att analysen blir mer specifik och ringar in de som är mest utsatta och som de facto behöver hjälp i bostadsförsörjningen, men samtidigt är det viktigt att behålla fokus på särskilda grupper, inte minst de som kommunerna har ett lagstadgat ansvar för.
• Kommunernas svar i bostadsmarknadsenkäten och dialogen mellan länsstyrelserna och enskilda kommuner tyder på att coronapandemin har påverkat bostadsefterfrågan. Flera län ser en positiv trend för småhusmarknaden, liksom för vissa landsbygdskommuner. Pandemin har också satt ljus på bostadssociala frågor, även om de bostadssociala effekterna kan vara svårare att överblicka. I det hyrda beståndet har antalet vräkningar ökat på en del håll och flera län håller det för troligt att pandemiåren har slagit hårt mot vissa individer och hushåll som kommer få ännu svårare att hävda sig på bostadsmarknaden framöver.
• Flera länsstyrelser väljer att beskriva och kommentera utvecklingen i bostadspolitiken. En del välkomnar de statliga utredningar som nyligen har lämnat sina betänkanden och en del uttrycker att det behöver göras mer. Några vittnar om att kommuner efterfrågar statligt ansvarstagande och fler verktyg. Kommunernas påverkansmöjligheter har sina begränsningar, inte minst på svagare bostadsmarknader, och det finns län som lyfter utmaningen med att bostadsförsörjningen är ett offentligt ansvar samtidigt som det till stor del är privata aktörer som äger och bygger bostäder.

Ta del av hela rapporten, som du hittar under Publikationer i "Relaterad information."