Fortsatt underskott på bostadsmarknaden i storstadsregionerna

Storstadsregionerna innefattar Storstockholm, Storgöteborg och Stormalmö. Flertalet kommuner i dessa regioner svarar att det råder underskott på bostadsmarknaden, både i centralorterna och i övriga kommundelar. Nästan alla kommuner bedömer att det råder underskott i kommunen som helhet.

Storstockholm – präglat av underskott på bostadsmarknaden

Storstockholm omfattar Stockholms läns samtliga 26 kommuner. Bostadsmarknadsläget i Storstockholm är fortsatt ansträngt och flertalet kommuner har under flera års tid uppgett att det råder underskott på bostadsmarknaden.

Årets enkätsvar ger en liknande bild. För två år sedan uppgav samtliga kommuner underskott på bostadsmarknaden i kommunen som helhet. I årets enkät är det 2 kommuner, Upplands Väsby och Nykvarn, som uppger balans på bostadsmarknaden. Dessa två kommuner angav balans även förra året.

Det är 24 kommuner som bedömer underskott på centralorten, medan samma 2 kommuner som uppgav balans på bostadsmarknaden i kommunen som helhet även bedömer balans på centralorten.

Det är 4 kommuner som bedömer att det råder balans i kommunens övriga delar. Det är samma antal som förra året och en förbättring jämfört med för två år sedan. Resterande kommuner bedömer att det råder underskott i kommunens övriga delar. Det är samma resultat som i förra årets enkät.

Storstockholm – de huvudsakliga problemen

I årets enkät finns en flervalsfråga, för de kommuner som svarat att det råder underskott i någon del av kommunen. Frågan gäller vad kommunen bedömer vara de huvudsakliga problemen man ser. Varje enskild kommun kunde ange flera av ett antal givna svarsalternativ. En majoritet av kommunerna i Storstockholm svarade Underskott på stora bostäder (19 kommuner, motsvarande 73 %), Underskott på bostäder med rimliga boendekostnader (17 kommuner, motsvarande 65 %) och Underskott på små bostäder (15 kommuner, motsvarande 58 %). Utöver de alternativen var det också över hälften av kommunerna som svarade Lång kötid i kommunen (förstahandskontrakt) (14 kommuner, motsvarande 54 %).

De flesta kommunerna räknar med ett fortsatt underskott om tre år

Alla kommuner utom 3 bedömer att underskottet kommer att bestå i kommunen som helhet om tre år. Både Upplands Väsby och Nykvarn bedömer att det kommer att vara fortsatt balans i såväl centralorten som i övriga kommundelar. I år svarar även Täby att de bedömer att det kommer vara balans om tre år. Utöver de tre tidigare nämnda kommunerna bedömer också Salem och Sigtuna att det kommer att vara balans på bostadsmarknaden utanför centralorten om tre år. Skillnaden från förra året är Norrtälje som då bedömde att de skulle ha balans i kommunens övriga delar om tre år men som nu ändrat uppfattning och bedömer att det kommer råda underskott.

Bostäder i samtliga storlekar och upplåtelseformer behöver tillkomma

Det är 19 kommuner i Storstockholm som svarat på vilket behov, fördelat på upplåtelseform och storlek, som finns i kommunen de kommande tre åren. 7 kommuner svarar Kan ej bedöma behovet de kommande tre åren. 15 kommuner uppger att det behöver tillkomma både hyresrätter och bostadsrätter och 13 kommuner anger att det behöver tillkomma äganderätter i kommunen de närmsta tre åren.

I bostadsrätt är det främst bostäder med fyra och fem rum och kök eller större som behöver tillkomma de närmsta tre åren. Det anger 15 respektive 16 kommuner. I hyresrätter är det också större storlekar som behöver tillkomma, tre till fem rum och kök. Det är något fler kommuner som bedömer att det också behöver tillkomma ett och två rum och kök i hyresrätter, 12 respektive 9 kommuner. Majoriteten av kommunerna bedömer att större bostäder behöver tillkomma i såväl hyresrätter och bostadsrätter som äganderätter.

Storstockholm – antalet påbörjade bostäder minskade kraftigt 2022

Preliminär statistik från SCB tyder på att det påbörjades cirka 13 200 bostäder i Storstockholm under 2022. Av dessa tillkom12 800 genom nybyggnad och knappt 400 netto genom ombyggnad. Det var cirka 30 procent färre än året före, och motsvarar 5,4 nya bostäder per 1 000 invånare. Det var marginellt över riksgenomsnittet på 5,3, men lägre än Storgöteborg (6,7) och något högre än Stormalmö (5,0).

Boverket räknar med att byggandet minskar mycket mer än kommunerna förväntar

Konjunkturbedömningar över bostadsbyggandet tyder på en mycket kraftig inbromsning av byggstarterna i Storstockholm under 2023. Men kommunernas förväntningar på påbörjade bostäder 2023 är endast 14 procent lägre än förväntningarna för 2022.

Vanligen överskattas bostadsbyggandet något i enkäten. Men för 2023 och 2024 räknar Boverket med att inbromsningen för bostadsbyggandet i regionen kommer att bli mycket större än vad kommunerna sammantaget förväntar. Mycket talar för att en del av kommunerna har överskattat byggandet kraftigt.

Kommunerna bedömer att det under 2023 kommer att påbörjas drygt 22 000 bostäder genom nybyggnad. Under 2024 förväntas byggandet öka med 17 procent och uppgå till cirka 25 700 påbörjade bostäder. Dessutom kan det tillkomma ett nettotillskott av bostäder genom ombyggnad av befintliga byggnader.

Byggandet av hyresrätter förväntas öka

Kommunerna förväntar sig att antalet påbörjade bostadsrätter i flerbostadshus minskar med nära 30 procent från 2022 till 2023, medan antalet påbörjade hyresrätter i flerbostadshus tvärtom förväntas öka med 6 procent. Antalet påbörjade hyresrätter förväntas öka i en tredjedel av länets kommuner under året. Bland dessa kommuner kan nämnas Stockholm stad, med en förväntad ökning på nära 1 300 hyresrätter. Även här har vi anledning att anta att kommunerna överskattar byggandet markant.

Kommunerna har historiskt överskattat byggandet något

Kommunernas förväntningar på antalet påbörjade bostäder har historiskt varit något högre än antalet som faktiskt har påbörjats. Under 2021 påbörjades 79 procent av det förväntade antalet bostäder i Storstockholm, varav 83 procent av förväntat antal hyresrätter i flerbostadshus och 70 procent av förväntat antal bostadsrätter i flerbostadshus.

Utfallet år 2022 var betydligt lägre, totalt 50 procent, med 50 procent för hyresrätter och 42 procent för bostadsrätter. Minskningen kan sannolikt kopplas till den försvagade bostadsmarknaden efter februari 2022.

Höga produktionskostnader anges som hinder av flest kommuner i år

I årets enkät ser vi en markant ökning av antalet faktorer som kommunerna bedömer begränsar bostadsbyggandet. En stor del av ökningen kan hänföras till ekonomiska förhållanden, främst höga produktionskostnader, svårigheter för byggherrar att få långivare samt svårigheter för hushållen att få lån. Av kommunerna är det dock 1 kommun som inte angett några begränsande faktorer.

Höga produktionskostnader anges som hinder av 62 procent av kommunerna, vilket är en ökning med 31 procentenheter jämfört med förra året.  Svårigheter för privatpersoner att få lån anges som hinder av 46 procent, en ökning med nära 20 procentenheter. Även överklaganden av detaljplaner anges som hinder av 46 procent. Konflikter i relation till allmänna eller statliga intressen enligt PBL anges som hinder av 42 procent av kommunerna.

Jämfört med riket anger en betydligt större andel av kommunerna i Storstockholm överklagande av detaljplaner, svag infrastruktur samt bullerproblem som hinder.

Storgöteborg – underskott i 12 kommuner

Även på bostadsmarknaden i Storgöteborg bedöms det vara mestadels underskott. Kommungruppen Storgöteborg består av 13 kommuner (inklusive Göteborgs stad), varav 12 kommuner i Västra Götalands län och 1 kommun, Kungsbacka, i Hallands län.

Det är 12 kommuner som uppger att det råder underskott på bostadsmarknaden i kommunen som helhet, på centralorten samt i kommunens övriga delar. 1 kommun, Mölndal, anger att det råder balans i kommunen som helhet, på centralorten och i kommunens övriga delar. Kommunerna har svarat likadant som förra året och svaren visar att efterfrågan på bostäder är hög även utanför kommunernas centrala lägen.

Storgöteborg – de huvudsakliga problemen

Storgöteborg skiljer sig något från Storstockholm vad gäller svaren på frågan om vilka som är de huvudsakliga problemen man ser i kommunen. En stor majoritet av kommunerna svarar Underskott på bostäder med rimliga boendekostnader (11 kommuner, motsvarande 85 %). Därefter är fördelningen snarlik den i Storstockholm. Över hälften svarar Lång kötid i kommunen (förstahandskontrakt) (9 kommuner, motsvarande 69 %) och Underskott på små bostäder (8 kommuner, motsvarande 62 %).

En kommun bedömer balans på bostadsmarknaden om tre år

I Storgöteborg bedömer alla kommuner utom en att det kommer att råda underskott på bostadsmarknaden även om tre år. Det gäller i såväl kommunen som helhet som centralorten och kommunen i övrigt. Undantaget är Mölndal, som bedömer att det kommer råda fortsatt balans på bostadsmarknaden om tre år. Det är samma svar från kommunerna som förra året.

Olika typer av bostäder behöver tillkomma, och i olika storlekar

De flesta kommuner uppskattar att det behöver tillkomma både hyresrätter och bostadsrätter i flera storlekar under de kommande tre åren, främst ett rum och kök i hyresrätter och två och tre rum och kök i bostadsrätter. Detta skiljer sig från Storstockholm där behovet av bostäder med fler rum var större. I Storgöteborg behövs också fler äganderätter i större storlekar som fyra och fem rum och kök eller större.

Påbörjade bostäder förväntas minska med mer än 50 procent i år i Storgöteborg

Preliminär statistik från SCB tyder på att det påbörjades cirka 7 200 bostäder i Storgöteborg under 2022, varav 6 900 genom nybyggnad och 300 netto genom ombyggnad. Det var 17 procent färre än året före, och motsvarar 6,7 bostäder per 1 000 invånare, betydligt högre än riksgenomsnittet på 5,3.

Kommunerna förväntar sig att bostadsbyggandet minskar med 53 procent under 2023. År 2024 förväntas antalet öka med 64 procent, men ändå vara betydligt lägre än förväntningarna för 2022. Dessutom kan det tillkomma ett nettotillskott av bostäder genom ombyggnad av befintliga byggnader.

Utvecklingen är dock mycket svårbedömd, inte minst mot bakgrund av det osäkra läget i samhällsekonomin. År 2023 och 2024 kan antalet påbörjade bostäder möjligen bli mycket lägre än vad kommunerna i genomsnitt i förväntar.

Både hyresrätter och bostadsrätter förväntas minska kraftigt

Det förväntade antalet påbörjade hyresrätter i flerbostadshus är 57 procent lägre 2023 jämfört med förväntningarna för 2022. År 2024 förväntas antalet öka med 83 procent, men ändå vara betydligt färre än 2022. Antalet påbörjade bostadsrätter i flerbostadshus förväntas minska med 56 procent år 2023 för att därefter öka med 61 procent under 2024.

Antalet påbörjade bostäder i småhus förväntas minska med drygt 30 procent från 2022 till 2023, för att sedan öka med 30 procent från 2023 till 2024.

Utfallet 2021 var lågt i förhållande till förväntningarna 

I genomsnitt överskattar kommunerna bostadsbyggandet något. Under åren 2017 till och med 2021 påbörjades i genomsnitt 89 procent av förväntat antal bostäder. Under 2020 och 2021 påbörjades nästan lika många bostäder som förväntningarna, 4 procent färre respektive 6 procent fler. Utfallet år 2022 var betydligt lägre i förhållande till förväntningarna, 77 procent. Utfallet blev 84 procent för hyresrätter i flerbostadshus och 58 procent för bostadsrätter i flerbostadshus. Det låga utfallet kan sannolikt kopplas till den försvagade bostadsmarknaden efter utbrottet av kriget i Ukraina.

Ekonomiska faktorer anges i lägre grad som hinder i Storgöteborg

I Storgöteborg är det tre faktorer som anges av flest kommuner som hinder för bostadsbyggande. Det är brist på detaljplan på attraktiv mark, konflikter i relation till statliga eller allmänna intressen enligt PBL samt höga produktionskostnader, som samtliga anges av 62 procent av kommunerna i regionen. Överklaganden av detaljplaner anges av 46 procent av kommunerna.

Svar som omfattar ekonomiska faktorer anges i lägre grad som hinder än i riket i genomsnitt. I synnerhet gäller det svårigheter för privatpersoner att få lån, som anges av endast 15 procent av kommunerna i regionen, vilket kan jämföras med 52 procent i riket och 46 procent i Storstockholm.

Stormalmö – alla kommuner bedömer underskott i kommunen som helhet och på centralorten

Likt de övriga storstadsregionerna har Stormalmö ett ansträngt bostadsmarknadsläge. Stormalmö består av 12 kommuner inklusive Malmö stad. Alla kommuner som tillhör Stormalmö bedömer att det råder underskott på bostadsmarknaden i kommunen som helhet och på centralorten. 2 kommuner, Staffanstorp och Trelleborg, bedömer balans i kommunens övriga delar. Förra året var det 11 kommuner som angav att det var underskott i kommunen som helhet och på centralorten i kommunen.

Stormalmö – de huvudsakliga problemen

Stormalmö och Storgöteborg ger snarlika svar på frågan om vad de huvudsakliga problemen är i kommunen. En stor majoritet av kommunerna i Stormalmö svarar att det huvudsakliga problemet är Underskott på bostäder med rimliga boendekostnader (10 kommuner, motsvarande 83 %). Över hälften svarar att det är Underskott på stora bostäder (7 kommuner, motsvarande 58 %) och Underskott på små bostäder (6 kommuner, motsvarande 50 %).

Underskott i 11 kommuner som helhet om tre år

Det är 11 kommuner som bedömer att underskottet kommer att bestå om tre år i kommunen som helhet. Det är 2 kommuner, Trelleborg och Eslöv, som bedömer att det kommer råda balans på centralorten om tre år. Och 3 kommuner, Trelleborg, Staffanstorp och Höör, bedömer att det kommer att vara balans på bostadsmarknaden utanför kommunernas centrala delar om tre år.

Det behöver tillkomma såväl hyresrätter som bostads- och äganderätter

Det tycks i Stormalmö finnas ett stort behov av hyresrätter i samtliga lägenhetsstorlekar. Vad gäller bostadsrätter är behovet störst av fyra rum och kök. Kommunerna i Stormalmö anger att det finns ett stort behov av större äganderätter, fyra och fem rum och kök och större.

Byggandet av hyresrätter och bostadsrätter förväntas minska lika mycket i Stormalmö

Enligt preliminär statistik från SCB påbörjades cirka 3 800 bostäder i Stormalmö under 2022, varav 3 600 genom nybyggnad och drygt 200 som nettotillskott genom ombyggnad. Det var en minskning med cirka 45 procent jämfört med 2021, och motsvarar 5,0 bostäder per 1 000 invånare. Registrerade byggstarter fluktuerar dock kraftigt i Stormalmö, vilket gör att det är svårt att förutse om det är en trendmässig inbromsning och i så fall hur stor den är. 

Kommunerna förväntar sig att det kommer att påbörjas 3 700 bostäder genom nybyggnad år 2023, vilket är 34 procent färre än förväntningarna för 2022. År 2024 förväntas en ökning med 13 procent, till 4 200. Dessutom kan det tillkomma ett nettotillskott av bostäder genom ombyggnad av befintliga byggnader.

För år 2023 förväntas 34 procent färre påbörjade hyresrätter i flerbostadshus än vad som förväntades för 2022, följt av en ökning med 20 procent 2023. För bostadsrätter i flerbostadshus förväntas en minskning med 38 procent jämfört med förväntningarna för 2022, följt av en ökning med 12 procent 2024. Antalet påbörjade småhus förväntas minska med 28 procent 2023 och med ytterligare 4 procent 2024.

Bostadsbyggandet kan bli mycket lägre än vad kommunerna förväntar för 2023 och 2024

Under åren 2017–2021 påbörjades i genomsnitt 90 procent av det förväntade antalet bostäder. Under 2021 var utfallet 19 procent över kommunernas förväntningar, medan utfallet 2022, då bostadsmarknaden försvagades kraftigt, var 63 procent av det förväntade.

Utvecklingen är dock mycket svårbedömd, inte minst mot bakgrund av det osäkra läget i samhällsekonomin. År 2023 och 2024 kan antalet påbörjade bostäder bli mycket lägre än vad kommunerna i genomsnitt i förväntar.

Antalet hinder som noteras i Stormalmö har ökat klart mest i landet

Stormalmö är den kommungrupp där antalet angivna hinder har ökat klart mest från 2022 till 2023. Främst är det ekonomiska faktorer som ökat bland de tolv kommunerna. Höga produktionskostnader anges av 67 procentenheter fler än förra året, överklaganden av detaljplaner av 33 procentenheter fler, medan svårigheter för privatpersoner att få lån samt krav på nedskrivningar anges av 25 procentenheter fler (tre kommuner).

Höga produktionskostnader anges som hinder av samtliga kommuner, vilket kan jämföras med de två andra storstadsregionerna där 62 procent anger detta. Det följs av brist på detaljplan på attraktiv mark, överklagande av detaljplaner samt konflikter med allmänna eller statliga intressen enligt PBL som anges av 58 procent vardera.

Under fördjupningsfliken hittar du kommunernas svar på ett urval av frågorna från enkäten.