På Boverket.se används cookies för att webbplatsens funktioner ska visas korrekt. Klicka på "Jag godkänner-knappen" för att acceptera att cookies används. Läs mer om Cookies

Gå till sidans meny Gå till sidans innehåll

Återbostadisering och bostadisering

Granskad: 

Med återbostadisering menas att utrymmen som har varit bostad, men som under en viss tid har använts för ett annat ändamål, åter görs om till bostad. Det kan vara en eller flera lägenheter i ett flerbostadshus som en tid har använts som kontor, men som åter görs om till bostäder. Ett annat exempel kan vara en villa som under en tid har använts som förskola.

Tar man i anspråk till exempel ett kontor, en butikslokal, en tvättstuga eller en förrådsvind som bostad, så är det en ändring. Det gäller oberoende av om några byggnadstekniska åtgärder utförs eller inte och oberoende av om lokalen i ett tidigare skede har använts som bostad eller inte.

4 §
  I denna lag avses med

allmän plats: en gata, en väg, en park, ett torg eller ett annat område som enligt en detaljplan är avsett för ett gemensamt behov,

bebygga: att förse ett område med ett eller flera byggnadsverk,
bebyggelse: en samling av byggnadsverk som inte enbart består av andra anläggningar än byggnader,

byggherre: den som för egen räkning utför eller låter utföra projekterings-, byggnads-, rivnings- eller markarbeten,

byggnad: en varaktig konstruktion som består av tak eller av tak och väggar och som är varaktigt placerad på mark eller helt eller delvis under mark eller är varaktigt placerad på en viss plats i vatten samt är avsedd att vara konstruerad så att människor kan uppehålla sig i den,
byggnadsnämnden: den eller de nämnder som fullgör kommunens uppgifter enligt denna lag,

byggnadsverk: en byggnad eller annan anläggning,

byggprodukt: en produkt som är avsedd att stadigvarande ingå i ett byggnadsverk,

exploateringsavtal: avtal om genomförande av en detaljplan och om medfinansieringsersättning mellan en kommun och en byggherre eller en fastighetsägare avseende mark som inte ägs av kommunen, dock inte avtal mellan en kommun och staten om utbyggnad av statlig transportinfrastruktur,

genomförandetiden: den tid för genomförandet av en detaljplan som ska bestämmas enligt 4 kap. 21-25 §§,

kvartersmark: mark som enligt en detaljplan inte ska vara allmän plats eller vattenområde,

markanvisning: ett avtal mellan en kommun och en byggherre som ger byggherren ensamrätt att under en begränsad tid och under givna villkor förhandla med kommunen om överlåtelse eller upplåtelse av ett visst av kommunen ägt markområde för bebyggande,
medfinansieringsersättning: ersättning som en byggherre eller en fastighetsägare i samband med genomförande av en detaljplan åtar sig att betala för en del av en kommuns kostnad för bidrag till byggande av en viss väg eller järnväg som staten eller en region ansvarar för,
miljönämnden: den eller de nämnder som fullgör kommunens uppgifter på miljö- och hälsoskyddsområdet,
nybyggnad: uppförande av en ny byggnad eller flyttning av en tidigare uppförd byggnad till en ny plats,
ombyggnad: ändring av en byggnad som innebär att hela byggnaden eller en betydande och avgränsbar del av byggnaden påtagligt förnyas,
omgivningsbuller: buller från flygplatser, industriell verksamhet, spårtrafik och vägar,
planläggning: arbetet med att ta fram en regionplan, en översiktsplan, en detaljplan eller områdesbestämmelser,
sammanhållen bebyggelse: bebyggelse på tomter som gränsar till varandra eller skiljs åt endast av en väg, gata eller parkmark,
tillbyggnad: ändring av en byggnad som innebär en ökning av byggnadens volym,

tomt: ett område som inte är en allmän plats men som omfattar mark avsedd för en eller flera byggnader och mark som ligger i direkt anslutning till byggnaderna och behövs för att byggnaderna ska kunna användas för avsett ändamål,
underhåll: en eller flera åtgärder som vidtas i syfte att bibehålla eller återställa en byggnads konstruktion, funktion, användningssätt, utseende eller kulturhistoriska värde, och

ändring av en byggnad: en eller flera åtgärder som ändrar en byggnads konstruktion, funktion, användningssätt, utseende eller kulturhistoriska värde. Lag (2019:949) .

Vid ändring är utgångspunkten att den ändrade delen ska uppfylla kraven på utformning och tekniska egenskaper.

2 §
  Om inte annat följer av detta kapitel eller av föreskrifter som har meddelats med stöd av 16 kap. 2 § ska kraven i 1 § uppfyllas på så sätt att de,
   1. vid nybyggnad uppfylls för hela byggnaden,
   2. vid ombyggnad uppfylls för hela byggnaden eller, om detta inte är rimligt, den betydande och avgränsbara del av byggnaden som påtagligt förnyas genom ombyggnaden, och
   3. vid annan ändring av en byggnad än ombyggnad uppfylls i fråga om ändringen.

När det gäller kravet i 1 § 3 ska hinder mot tillgänglighet till eller användbarhet av lokaler dit allmänheten har tillträde trots första stycket alltid avhjälpas, om hindret med hänsyn till de praktiska och ekonomiska förutsättningarna är enkelt att avhjälpa.

5 §
  Kraven i 4 § ska uppfyllas på så sätt att de
   1. uppfylls vid nybyggnad, ombyggnad och annan ändring av en byggnad än ombyggnad, och
   2. med normalt underhåll kan antas komma att fortsätta att vara uppfyllda under en ekonomiskt rimlig livslängd.

De egenskapskrav som ska uppfyllas vid tillämpningen av första stycket är de krav som gäller när uppförandet eller ändringen görs. Kraven ska uppfyllas i samma omfattning av byggnaden som anges i 2 § första stycket, om inte annat följer av föreskrifter som har meddelats med stöd av 16 kap. 2 §.

Det som enligt första och andra styckena gäller i fråga om byggnad ska också tillämpas på andra anläggningar än byggnader.

Vid ändrad användning ställs krav på hela den del som ges en ändrad användning. Vid tillämpning av kraven ska man dock bland annat ta hänsyn till ändringens omfattning och byggnadens förutsättningar vilket kan leda till att man får göra anpassningar av och avsteg från de kravnivåer som gäller vid uppförande av nya byggnader.

7 §
  Vid ändring eller flyttning av en byggnad får kraven i 1 och 4 §§ anpassas och avsteg från kraven göras med hänsyn till ändringens omfattning eller flyttningens syfte samt med hänsyn till byggnadens förutsättningar och till bestämmelserna om varsamhet och förbud mot förvanskning i detta kapitel. Avsteg från kraven i 1 § 3 och 4 § första stycket 8 får dock göras endast om det med hänsyn till ändringens omfattning eller flyttningens syfte och byggnadens standard är uppenbart oskäligt att uppfylla kraven. Vidare får avsteg från kraven i 1 § 3 och 4 § första stycket 8 alltid göras om ändringen innebär att bostäder på högst 35 kvadratmeter inreds på en vind.

Det som enligt första stycket gäller i fråga om en byggnad ska tillämpas också på andra anläggningar än byggnader.

Första och andra styckena gäller inte i fråga om krav som alltid ska uppfyllas enligt föreskrifter som har meddelats med stöd av 16 kap. 2 § 4. Lag (2014:224) .

Här kan du läsa mer om vilka åtgärder som kräver bygglov eller anmälan.

Återbostadisering - kontor återställs till bostad

Vid en bedömning av ändringens omfattning vid ändrad användning bör man utgå ifrån en jämförelse mellan den nuvarande användningen och den kommande användningen. De krav som kan ställas på utformning och tekniska egenskaper ska aktualiseras av den ändrade användningen.

1:223 Byggnadens förutsättningar och ändringens omfattning

Under förutsättningen att byggnaden ändå kan antas få godtagbara egenskaper får anpassning av de i avsnitt 3–9 angivna kravnivåerna som gäller vid uppförande av byggnad göras om

  • -   det med hänsyn till tekniska eller ekonomiska skäl, eller ändringens omfattning, är oförsvarligt att genomföra en viss åtgärd, eller om
  • -   man därigenom kan bibehålla byggnadens kulturvärden eller andra väsentliga boende- eller brukarkvaliteter.

Anpassningen får dock aldrig medföra en oacceptabel risk för människors hälsa eller säkerhet. (BFS 2011:26).

Allmänt råd Byggherren bör senast vid det tekniska samrådet redovisa skälen för att anpassa nivåerna för de tekniska egenskapskraven. Det bör också framgå hur varsamhetskravet enligt 8 kap. 17 § PBL och förvanskningsförbudet enligt 8 kap. 13 § PBL har tillgodosetts. Detta bör på lämpligt sätt dokumenteras i protokollet från samrådet. Hur kravet på hänsyn till ändringens omfattning ska tillämpas vid ombyggnad preciseras under avsnitt 1:2243. (BFS 2016:6).

Stort utrymme att anpassa kraven

Om en tidigare bostadslägenhet under en tid har använts som kontor, utan att det har gjorts några ingrepp i den tidigare bostadslägenheten, så är det mycket begränsade krav som ställs om man åter vill ändra användningen till bostad. När det till exempel gäller bärförmåga, termiskt klimat, ventilationsflöden och tillgänglighet så kan inte användningen som bostad anses ställa några högre krav än vad som gäller för kontor. Utifrån dessa aspekter kan alltså normalt inga krav ställas på att dessa egenskaper ska förbättras.

Brandskydd kan behöva kompletteras

När det gäller brandskydd är förhållandena annorlunda. När ett kontor ändras till en bostad medför det att användningen ändras från ett utrymme där människor kan förväntas vara vakna till ett utrymme där människor kan förväntas sova. Utifrån den aspekten går det alltså att ställa krav på brandsäkerheten. Krav på brandvarnare i nya bostäder infördes 1999. Utifrån den ändrade användningen är det i ett sådant fall därför som regel rimligt att ställa krav på att brandvarnare ska installeras i bostaden. Även andra delar i brandskyddet som till exempel brandgasspridning via ventilationen och brandcellsindelningen kan behöva ses över.

Kraven vid ändring får aldrig anpassas i den utsträckningen att det uppstår en oacceptabel risk för människors hälsa och säkerhet. Har en byggnad sådana brister att den lägenhet som ges en ändrad användning inte uppfyller lagen om skydd mot olyckor (2003:778) eller relevanta hälsokrav enligt miljöbalken (1998:808), får det anses medföra en oacceptabel risk för människors hälsa och säkerhet även enligt PBL. Det skulle exempelvis kunna gälla lägenheter i ett mycket bullerutsatt läge.

1:223 Byggnadens förutsättningar och ändringens omfattning

Under förutsättningen att byggnaden ändå kan antas få godtagbara egenskaper får anpassning av de i avsnitt 3–9 angivna kravnivåerna som gäller vid uppförande av byggnad göras om

  • -   det med hänsyn till tekniska eller ekonomiska skäl, eller ändringens omfattning, är oförsvarligt att genomföra en viss åtgärd, eller om
  • -   man därigenom kan bibehålla byggnadens kulturvärden eller andra väsentliga boende- eller brukarkvaliteter.

Anpassningen får dock aldrig medföra en oacceptabel risk för människors hälsa eller säkerhet. (BFS 2011:26).

Allmänt råd Byggherren bör senast vid det tekniska samrådet redovisa skälen för att anpassa nivåerna för de tekniska egenskapskraven. Det bör också framgå hur varsamhetskravet enligt 8 kap. 17 § PBL och förvanskningsförbudet enligt 8 kap. 13 § PBL har tillgodosetts. Detta bör på lämpligt sätt dokumenteras i protokollet från samrådet. Hur kravet på hänsyn till ändringens omfattning ska tillämpas vid ombyggnad preciseras under avsnitt 1:2243. (BFS 2016:6).

Nya funktioner

Om en lokal som har använts som kontor saknar för en bostad väsentliga funktioner så kan det ställas krav i dessa avseenden. Om hygienrum eller rum för matlagning saknas kan det krävas att sådana funktioner anordnas. Motsvarande gäller om ett blivande bostadsrum saknar dagsljus eftersom det tidigare har byggts om till arkiv.

Om det i samband med ändrad användning byggs ett nytt badrum eller ett nytt kök så är utgångspunkten att det ska uppfylla samma krav på bland annat fuktsäkerhet samt tillgänglighet och användbarhet som gäller för nya byggnader. Det kan dock finnas skäl för att anpassa kraven. När det gäller kravet på tillgänglighet och användbarhet kan det vara att det saknas utrymme för en sådan lösning eller att det skulle medföra en förvanskning av en särskilt värdefull byggnad.

På motsvarande sätt kan krav ställas på andra ingrepp som görs i samband med den ändrade användningen. Byts till exempel en ytterdörr ska den nya dörren uppfylla krav på tillgänglighet och brandsäkerhet. Skäl att anpassa kravet kan till exempel vara om trapphuset är särskilt värdefullt ur kulturhistorisk synpunkt.

Bild olika planlösningar
Exempel. Två mindre ettor har slagits samman till ett kontor. I samband med det har det byggts en tillgänglig toalett och en ytterdörr har satts igen med mineralull och gipsskivor. En dusch har gjorts om till kontorsförråd, men stammarna finns kvar. Vid återbostadiseringen återförs kontoret till två bostäder. Befintlig tillgänglig toalett får då inte minskas så att den blir otillgänglig. I det här exemplet finns inget hinder mot att tillgodose de krav på köksinredning som gäller vid uppförandet av nya byggnader. Igensättningen mellan bostäderna ska utföras så att den uppfyller krav på brandavskiljning och ljudisolering. Att förse den tidigare duschen med nya ytskikt och armaturer samt att ta upp den igensatta ytterdörren får anses vara begränsade ändringar som inte utlöser krav på att måtten ska tillgodose krav på tillgänglighet. Går den nya ytterdörren att göras tillgänglig genom anpassad hängning av dörrblad ska det ske. Befintlig otillgänglig toalett berörs inte av ändringen och kan därför behållas. Illustration: Boverket

Bostadisering av andra lokaler i en bostadsfastighet

I ett bostadshus kan det även vara aktuellt att inreda lokaler som inte tidigare har använts som bostadslägenheter till bostäder. Det kan till exempel gälla, butikslokaler, lager, tvättstugor och vindsförråd.

Som alltid vid ändring gäller då att kraven ska anpassas utifrån byggnadens förutsättningar och ändringens omfattning.

Ändringens omfattning bör då bland annat bedömas utifrån hur stor del av byggnaden som ges en ändrad användning. Inreds hela vinden till ett antal bostadslägenheter kan det vara skäligt att ställa mer långtgående krav än om det bara tillkommer en enstaka bostadslägenhet i ett trapphus. Lägenheter upp till 35 kvadratmeter som inreds på vindar är dock undantagna från tillgänglighetskraven.

7 §
  Vid ändring eller flyttning av en byggnad får kraven i 1 och 4 §§ anpassas och avsteg från kraven göras med hänsyn till ändringens omfattning eller flyttningens syfte samt med hänsyn till byggnadens förutsättningar och till bestämmelserna om varsamhet och förbud mot förvanskning i detta kapitel. Avsteg från kraven i 1 § 3 och 4 § första stycket 8 får dock göras endast om det med hänsyn till ändringens omfattning eller flyttningens syfte och byggnadens standard är uppenbart oskäligt att uppfylla kraven. Vidare får avsteg från kraven i 1 § 3 och 4 § första stycket 8 alltid göras om ändringen innebär att bostäder på högst 35 kvadratmeter inreds på en vind.

Det som enligt första stycket gäller i fråga om en byggnad ska tillämpas också på andra anläggningar än byggnader.

Första och andra styckena gäller inte i fråga om krav som alltid ska uppfyllas enligt föreskrifter som har meddelats med stöd av 16 kap. 2 § 4. Lag (2014:224) .

Bostadisering – kontorshus omvandlas till bostäder

Är det ett tidigare kontorshus som i sin helhet ska omvandlas till bostäder så får kravnivån i det enskilda fallet fastställas utifrån hur omfattande ingrepp den ändrade användningen medför.

När det till exempel gäller tillgänglighetskravet är det svårt att finna skäl för en anpassning av kraven om det gäller en kontorsbyggnad med öppen planlösning där det ändå fodras stora ingrepp i planlösningen. Fodras det nya trapphus, och byggnaden har fler än två våningar, ska de normalt förses med hiss. Är det ett kontorshus med ett flertal mindre kontor som relativt lätt låter sig omvandlas till bostäder utan större ingrepp i planlösning, så är de krav som kan ställas mera begränsade.

Mer information

Läs mer i menyn under rubrikerna: Krav vid ändring av byggnad, Tillämpning av kraven vid ändring av byggnad, Tillgänglighetskraven vid ändring av byggnad, Ändrad användning och Ombyggnad.

Hjälpte informationen dig? Ja Nej
Tillbaka till toppen