Återbostadisering och bostadisering

Med återbostadisering menas att utrymmen som har varit bostad, men som under en viss tid har använts för ett annat ändamål, åter görs om till bostad. Det kan vara en eller flera lägenheter i ett flerbostadshus som en tid har använts som kontor, men som åter görs om till bostäder. Ett annat exempel kan vara en villa som under en tid har använts som förskola.

Tar man i anspråk till exempel ett kontor, en butikslokal, en tvättstuga eller en förrådsvind som bostad, så är det en ändring. Det gäller oberoende av om några byggnadstekniska åtgärder utförs eller inte och oberoende av om lokalen i ett tidigare skede har använts som bostad eller inte.

Plan- och bygglag (2010:900) 1 kap 4 §

Vid ändring är utgångspunkten att den ändrade delen ska uppfylla kraven på utformning och tekniska egenskaper.

Plan- och bygglag (2010:900) 8 kap 2,5 §§

Vid ändrad användning ställs krav på hela den del som ges en ändrad användning. Vid tillämpning av kraven ska man dock bland annat ta hänsyn till ändringens omfattning och byggnadens förutsättningar vilket kan leda till att man får göra anpassningar av och avsteg från de kravnivåer som gäller vid uppförande av nya byggnader.

Plan- och bygglag (2010:900) 8 kap 7 §

Här kan du läsa mer om vilka åtgärder som kräver bygglov eller anmälan.

Återbostadisering - kontor återställs till bostad

Vid en bedömning av ändringens omfattning vid ändrad användning bör man utgå ifrån en jämförelse mellan den nuvarande användningen och den kommande användningen. De krav som kan ställas på utformning och tekniska egenskaper ska aktualiseras av den ändrade användningen.

Boverkets byggregler (2011:6) – föreskrifter och allmänna råd - avsnitt 1:2233

Stort utrymme att anpassa kraven

Om en tidigare bostadslägenhet under en tid har använts som kontor, utan att det har gjorts några ingrepp i den tidigare bostadslägenheten, så är det mycket begränsade krav som ställs om man åter vill ändra användningen till bostad. När det till exempel gäller bärförmåga, termiskt klimat, ventilationsflöden och tillgänglighet så kan inte användningen som bostad anses ställa några högre krav än vad som gäller för kontor. Utifrån dessa aspekter kan alltså normalt inga krav ställas på att dessa egenskaper ska förbättras.

Brandskydd kan behöva kompletteras

När det gäller brandskydd är förhållandena annorlunda. När ett kontor ändras till en bostad medför det att användningen ändras från ett utrymme där människor kan förväntas vara vakna till ett utrymme där människor kan förväntas sova. Utifrån den aspekten går det alltså att ställa krav på brandsäkerheten. Krav på brandvarnare i nya bostäder infördes 1999. Utifrån den ändrade användningen är det i ett sådant fall därför som regel rimligt att ställa krav på att brandvarnare ska installeras i bostaden. Även andra delar i brandskyddet som till exempel brandgasspridning via ventilationen och brandcellsindelningen kan behöva ses över.

Kraven vid ändring får aldrig anpassas i den utsträckningen att det uppstår en oacceptabel risk för människors hälsa och säkerhet. Har en byggnad sådana brister att den lägenhet som ges en ändrad användning inte uppfyller lagen om skydd mot olyckor (2003:778) eller relevanta hälsokrav enligt miljöbalken (1998:808), får det anses medföra en oacceptabel risk för människors hälsa och säkerhet även enligt PBL. Det skulle exempelvis kunna gälla lägenheter i ett mycket bullerutsatt läge.

Boverkets byggregler (2011:6) – föreskrifter och allmänna råd - avsnitt 1:223

Nya funktioner

Om en lokal som har använts som kontor saknar för en bostad väsentliga funktioner så kan det ställas krav i dessa avseenden. Om hygienrum eller rum för matlagning saknas kan det krävas att sådana funktioner anordnas. Motsvarande gäller om ett blivande bostadsrum saknar dagsljus eftersom det tidigare har byggts om till arkiv.

Om det i samband med ändrad användning byggs ett nytt badrum eller ett nytt kök så är utgångspunkten att det ska uppfylla samma krav på bland annat fuktsäkerhet samt tillgänglighet och användbarhet som gäller för nya byggnader. Det kan dock finnas skäl för att anpassa kraven. När det gäller kravet på tillgänglighet och användbarhet kan det vara att det saknas utrymme för en sådan lösning eller att det skulle medföra en förvanskning av en särskilt värdefull byggnad.

På motsvarande sätt kan krav ställas på andra ingrepp som görs i samband med den ändrade användningen. Byts till exempel en ytterdörr ska den nya dörren uppfylla krav på tillgänglighet och brandsäkerhet. Skäl att anpassa kravet kan till exempel vara om trapphuset är särskilt värdefullt ur kulturhistorisk synpunkt.

Bild olika planlösningar
Exempel. Två mindre ettor har slagits samman till ett kontor. I samband med det har det byggts en tillgänglig toalett och en ytterdörr har satts igen med mineralull och gipsskivor. En dusch har gjorts om till kontorsförråd, men stammarna finns kvar. Vid återbostadiseringen återförs kontoret till två bostäder. Befintlig tillgänglig toalett får då inte minskas så att den blir otillgänglig. I det här exemplet finns inget hinder mot att tillgodose de krav på köksinredning som gäller vid uppförandet av nya byggnader. Igensättningen mellan bostäderna ska utföras så att den uppfyller krav på brandavskiljning och ljudisolering. Att förse den tidigare duschen med nya ytskikt och armaturer samt att ta upp den igensatta ytterdörren får anses vara begränsade ändringar som inte utlöser krav på att måtten ska tillgodose krav på tillgänglighet. Går den nya ytterdörren att göras tillgänglig genom anpassad hängning av dörrblad ska det ske. Befintlig otillgänglig toalett berörs inte av ändringen och kan därför behållas. Illustration: Boverket

Bostadisering av andra lokaler i en bostadsfastighet

I ett bostadshus kan det även vara aktuellt att inreda lokaler som inte tidigare har använts som bostadslägenheter till bostäder. Det kan till exempel gälla, butikslokaler, lager, tvättstugor och vindsförråd.

Som alltid vid ändring gäller då att kraven ska anpassas utifrån byggnadens förutsättningar och ändringens omfattning.

Ändringens omfattning bör då bland annat bedömas utifrån hur stor del av byggnaden som ges en ändrad användning. Inreds hela vinden till ett antal bostadslägenheter kan det vara skäligt att ställa mer långtgående krav än om det bara tillkommer en enstaka bostadslägenhet i ett trapphus. Lägenheter upp till 35 kvadratmeter som inreds på vindar är dock undantagna från tillgänglighetskraven.

Plan- och bygglag (2010:900) 8 kap 7 §

Bostadisering – kontorshus omvandlas till bostäder

Är det ett tidigare kontorshus som i sin helhet ska omvandlas till bostäder så får kravnivån i det enskilda fallet fastställas utifrån hur omfattande ingrepp den ändrade användningen medför.

När det till exempel gäller tillgänglighetskravet är det svårt att finna skäl för en anpassning av kraven om det gäller en kontorsbyggnad med öppen planlösning där det ändå fodras stora ingrepp i planlösningen. Fodras det nya trapphus, och byggnaden har fler än två våningar, ska de normalt förses med hiss. Är det ett kontorshus med ett flertal mindre kontor som relativt lätt låter sig omvandlas till bostäder utan större ingrepp i planlösning, så är de krav som kan ställas mera begränsade.

Mer information

Läs mer i menyn under rubrikerna: Krav vid ändring av byggnad, Tillämpning av kraven vid ändring av byggnad, Tillgänglighetskraven vid ändring av byggnad, Ändrad användning och Ombyggnad.

Granskad: Sidansvarig: Webbredaktionen
Hjälpte informationen dig? Ja Nej