Bygglovsbefriad ändring av en byggnads yttre utseende

Bygglov krävs vanligtvis för ändringar av en byggnads yttre utseende, så kallade fasadändringar, inom områden med detaljplan. Det finns dock vissa undantag från lovplikten för en- och tvåbostadshus.

Inom områden med detaljplan krävs bygglov för att:

  • ändra en byggnads färg,
  • byta fasadbeklädnad,
  • byta taktäckningsmaterial, eller
  • utföra en annan åtgärd som avsevärt påverkar byggnadens yttre utseende.

Utanför detaljplan krävs normalt inte bygglov för fasadändringar.

Plan- och bygglag (2010:900) 9 kap 2 §

Med omfärgning eller att ändra en byggnads färg avses att byggnaden målas om i en ny kulör. Med byte av fasadbeklädnad eller taktäckningsmaterial avses ändring till ett annat material. Med åtgärder som avsevärt påverkar byggnadens yttre utseende avses exempelvis att ta upp nya fönster eller dörrar eller väsentligt ändra befintliga sådana. (jfr prop. 1985/86:1 sid. 693 f.)

Det finns vissa undantag från lovplikten för en- och tvåbostadshus. För andra byggnader än en- och tvåbostadshus och tillhörande komplementbyggnader finns också undantag från lovplikten. För dessa byggnader krävs det inte bygglov för att färga om eller byta fasadbeklädnad eller taktäckningsmaterial på fasader eller tak som vetter mot kringbyggd gård.

Plan- och bygglag (2010:900) 9 kap 5, 6a §§

Här kan du läsa mer om lovplikten för ändring av en byggnads yttre utseende och undantaget från lovplikt mot kringbyggd gård

För en- och tvåbostadshus inom detaljplan finns vissa undantag från lovplikten för fasadändringar. Under förutsättning att åtgärden inte väsentligt ändrar byggnadens eller områdets karaktär krävs det inte bygglov för att byta:

  • färg,
  • fasadbeklädnad, eller
  • taktäckningsmaterial.

Bygglov krävs varken för bostadsbyggnader eller för tillhörande komplementbyggnader som till exempel garage, friggebodar eller attefallshus. Andra åtgärder på en- och tvåbostadshus som avsevärt påverkar byggnadens yttre utseende, som till exempel att ta upp nya fönster eller dörrar, är inte undantagna från lovplikten.

Plan- och bygglag (2010:900) 9 kap 5 §

Plan- och bygglag (2010:900) 9 kap 2 §

Vad är ett en- eller tvåbostadshus?

En bygglovsbefriad ändring får bara göras på ett befintligt en- eller tvåbostadshus. Finns det inget bostadshus på tomten får man alltså inte göra någon ändring på komplementbyggnaderna utan bygglov. Det finns inga krav på att bostadshuset måste ha en viss storlek för att det ska räknas som ett en-eller tvåbostadshus. En ändring kan alltså göras även om det är ett litet bostadshus.

Plan- och bygglag (2010:900) 9 kap 5 §

Fritidshus är en- och tvåbostadshus. Dock har Mark- och miljööverdomstolen, MÖD, i en dom slagit fast att kolonistugor inte är en- eller tvåbostadshus. Enligt Boverkets uppfattning är inte heller stugor som ingår i en hotellanläggning, semesterstugby eller en liknande byggnadsgrupp inom en fritids-, rekreations- eller turistanläggning en- eller tvåbostadshus. (MÖD 2015-06-23 mål nr P 3554-15)

Rätten att göra en bygglovsbefriad ändring gäller även för en- och tvåbostadshus på exempelvis arrenderad mark. (jfr prop. 1985/86:1 sid. 697)

Här kan du läsa mer om vad ett en- och tvåbostadhus är

När finns det ett en-eller tvåbostadshus?

För att få göra en bygglovsbefriad ändring måste det finnas ett befintligt en- eller tvåbostadshus på tomten. Boverket anser att bostadshus som är uppförda med stöd av PBL måste har fått slutbesked för att det ska anses vara ett bostadhus. Det gäller alltså för bostadshus där ansökan om bygglov lämnades in från och med 2 maj 2011. Det innebär att innan ett slutbesked har meddelats är byggnaden inte ett befintligt bostadhus och någon ändring får därmed inte göras utan bygglov.

Plan- och bygglag (2010:900) 9 kap 5 §

För bostadshus som är uppförda med stöd av äldre plan- och bygglagen, ÄPBL, eller tidigare lagstiftning anser Boverket att det är tillräckligt att bostadshuset är färdigbyggt och att det används som ett bostadshus. Det gäller alltså för bostadshus där ansökan om bygglov lämnades in före 2 maj 2011. Det beror på att det inte fanns något krav på slutbevis eller motsvarande innan dess. Detta gäller under förutsättning att bostadshuset inte är olovligt.

Vad gäller för olovliga en- eller tvåbostadshus?

Om ett en- eller tvåbostadshus har uppförts eller tagits i anspråk som bostadshus olovligt utan att det finns något bygglov får man inte göra någon ändring av byggnaden utan bygglov.

I en dom hade en redskapsbod börjat användas som en fritidsbostad. Domstolen konstaterade att byggnadsnämnden inte kunde ingripa mot den olovliga användningen i efterhand. Domstolen kom dessutom fram till att trots att ändringen av användningen, från redskapsbod till bostad, hade preskriberats fanns det ingen rätt att uppföra bygglovsbefriade åtgärder. Domstolen ansåg att det inte var rimligt att preskriptionen skulle innebära att lovbefriade åtgärder fick uppföras. (RÅ 1995 ref. 42)

Detta borde även innebära att ett en- eller tvåbostadshus som uppförts olovligt inte har rätt till lovbefriade åtgärder. För att kunna göra en sådan ändring måste bygglov för bostadshuset beviljas i efterhand. Om lov inte kan ges i efterhand för bostadhuset krävs bygglov för en sådan bygglovsbefriad ändring.

Vad är en komplementbyggnad?

Med komplementbyggnad menas exempelvis garage, carport, förråd, gäststuga, vedbod, växthus, bastu eller båthus. Komplementbyggnaden ska alltid vara ett komplement till bostadshuset. Man kan exempelvis inte ha en kiosk, bilverkstad eller annan verksamhet i en komplementbyggnad. En komplementbyggnad kan antingen vara lovbefriad eller vara byggd med bygglov. En friggebod och ett attefallshus är exempel på lovbefriade komplementbyggnader. (jfr prop. 2013/14:127 sid. 12-13)

Vad är en väsentlig ändring av byggnadens eller områdets karaktär?

För att veta om undantaget från lovplikt gäller måste det göras en bedömning i varje enskilt fall om den tänkta förändringen väsentligt ändrar byggnadens eller områdets karaktär. Om byggnaden eller området har en speciell, enhetlig eller tidstypisk karaktär krävs det oftast en mindre ändring för att karaktären ska ändras väsentligt än för andra byggnader eller områden.

Väsentligheten bör bedömas i relation till ändringen av byggnadens utseende och inte till ändringarna i sig. Det innebär att lovplikten inte bör bedömas till exempel utifrån kulörförändringen som sådan utan utifrån effekten på byggnaden, som kan variera mycket mellan olika byggnader. (jfr prop. 2006/07:122 sid. 49)

I ett rättsfall har Mark- och miljööverdomstolen, MÖD, tagit ställning till om det krävdes bygglov för byte av färg på fasad och byte av takpannor. Bostadshuset från 1970-talet hade fasad i gult tegel med mörkbruna gavelspetsar i trä och garagets fasad var av mörkbrunt trä. Sökanden ville måla båda byggnaderna vita och byta från svarta till röda takpannor på bostadshuset. Fastigheten var en av tolv som tillsammans utgjorde ett enhetligt bebyggelseområde med i huvudsak likartad färgsättning. Domstolen konstaterade att eftersom byggnaderna i området har ett enhetligt och tidstypiskt utseende skulle områdets enhetlighet reduceras avsevärt om byggnaderna ändras enligt sökandens önskemål. Domstolen bedömde att åtgärderna väsentligt skulle ändra både byggnadernas och områdets karaktär. Tegelfasadens behov av renovering påverkade inte bedömningen. Att det i ett närliggande område finns bebyggelse med viss variation när det gäller utseende och färgsättning påverkade inte heller bedömningen. (MÖD 2017-03-07, mål nr P 9288-16)

Det finns två äldre rättsfall från Regeringsrätten som handlar om byte av färg på radhus. I det äldsta ärendet gällde byggnadsstadgan och i det andra gällde äldre plan- och bygglagen, ÄPBL. I det ena fallet var befintliga träfasader i grön impregneringsfärg och i det andra var de täckmålade röda. Båda ärendena gällde byte av färg till rosa och domstolen ansåg i båda fallen att det inte krävdes bygglov. Boverket anser att dessa båda äldre rättsfall inte längre är tillämpbara. Det beror på att plan- och bygglagstiftingen har ändrats sedan domarna togs. Undantaget från lovplikt har ändrats så att åtgärden numera inte får ändra varken byggnadens eller områdets karaktär väsentligt. Tidigare var det endast byggnadens karaktär som inte fick ändras. (RÅ 1981 2:48, RÅ 1992 not. 467, jfr prop. 2006/07:122 sid. 49)

Ändringen får inte strida mot detaljplan

Ändringar av en byggnads yttre utseende som får göras utan bygglov på en- och tvåbostadshus och dess komplementbyggnader får efter 1 juli 2017 inte strida mot detaljplan. Det innebär att om det finns planbestämmelser om färg eller material på fasader eller tak så måste de följas.

Plan- och bygglag (2010:900) 10 kap 2 §

Ändring av en byggnads yttre utseende kan kräva lov

Undantaget från lovplikt gäller inte om kommunen har infört en utökad lovplikt för byte av färg, fasadbeklädnad eller taktäckningsmaterial i detaljplan. Det innebär att även omfärgningar av en- och tvåbostadshus eller tillhörande komplementbyggnader, som inte väsentligt ändrar byggnadernas eller områdets karaktär, kan kräva bygglov inom detaljplan. För att veta om en åtgärd kräver bygglov inom detaljplanerat område måste man därför läsa gällande detaljplan.

Plan- och bygglag (2010:900) 9 kap 8 §

Inom särskilt värdefull miljö kan även ommålning med samma kulör eller med samma typ av färg kräva bygglov. Det krävs om det i detaljplan eller områdesbestämmelser har införts utökad lovplikt för underhåll eller ändring av ett byggnadsverk eller ett bebyggelseområde som är särskilt värdefullt från historisk, kulturhistorisk, miljömässig eller konstnärlig synpunkt. (jfr prop. 1985/86:1 sid. 694, 702-703)

Plan- och bygglag (2010:900) 9 kap 8 §

Plan- och bygglag (2010:900) 8 kap 13 §

Fasadändringar kan kräva anmälan

Fasadändringar som inte kräver bygglov kan vara anmälningspliktiga. Det kan till exempel krävas anmälan om åtgärden innebär att brandskyddet i en byggnad påverkas väsentligt. Fasadändringar kan även kräva anmälan om konstruktionen av byggnadens bärande delar berörs, till exempel om en träfasad byts till en tegelfasad eller papptak byts till betongpannor.

Plan- och byggförordning (2011:338) 6 kap 5 §

Vilka krav gäller för ändringen?

Även om det inte krävs bygglov eller anmälan för att göra en sådan ändring måste den uppfylla de krav i plan- och bygglagstiftningen som gäller för åtgärden. Utformnings- och egenskapskraven får dock anpassas och avsteg får göras i den utsträckning som är skälig med hänsyn till åtgärdens art och omfattning.

Plan- och bygglag (2010:900) 8 kap 8 §

Här kan du läsa mer om vilka krav som gäller för bygglovsbefriade åtgärder

Vad händer om ändringen inte gjorts enligt kraven?

Om en bygglovsbefriad fasadändring bryter mot något krav i PBL, PBF, BBR eller EKS kan byggnadsnämnden ingripa. Det kan vara om något av kraven för lovbefrielse inte uppfylls till exempel om ändringen väsentligt ändrar byggnadens eller områdets karaktär. Det kan även vara om ett krav på utformning eller en teknisk egenskap inte uppfylls. Byggnadsnämnden kan i vissa fall förelägga byggherren att rätta till det som är fel eller, om detta inte är möjligt, att återställa.

Plan- och bygglag (2010:900) 11 kap 5 §

Plan- och bygglag (2010:900) 11 kap 20 §

Om en ändring görs och den inte uppfyller villkoren för bygglovsbefrielse är den en olovlig byggnation, så kallat svartbygge. Byggnadsnämnden ska då ta ut en byggsanktionsavgift. Byggnadsnämnden kan också förelägga byggherren att söka bygglov i efterhand eller om bygglov inte kan ges i efterhand att återställa.

Plan- och bygglag (2010:900) 11 kap 51 §

Plan- och bygglag (2010:900) 11 kap 17 §

Plan- och bygglag (2010:900) 11 kap 20 §

Här kan du läsa mer om tillsyn av bygglovsbefriade åtgärder

Kan någon klaga på ändringen?

Om någon, till exempel en granne, är missnöjd med ändringens utformning finns inget beslut att överklaga. I stället får en tillsynsanmälan göras till byggnadsnämnden. Byggnadsnämnden ska då inleda ett tillsynsärende för att utreda om åtgärden strider mot PBL, PBF, BBR eller EKS. Byggnadsnämnden kan exempelvis behöva göra en bedömning om ändringen innebär en betydande olägenhet. Byggnadsnämnden ska ta ett beslut i tillsynsärendet där det avgörs om den strider eller inte strider mot någon bestämmelse i plan- och bygglagstiftningen. Detta beslut kan överklagas.(jfr prop. 2013/14:127 sid. 58-60 och HFD 2011 not. 93)

Plan- och bygglag (2010:900) 11 kap 5 §

Här kan du läsa mer om överklagande av bygglovsbefriade åtgärder

Här kan du läsa mer om tillsyn av bygglovsbefriade åtgärder

Andra tillstånd kan krävas

Även om ändringen inte kräver bygglov eller anmälan kan tillstånd, dispens eller anmälan enligt annan lagstiftning krävas.

Här kan du läsa mer om vilka tillstånd, dispenser och anmälan som kan krävas

Granskad: Sidansvarig: Webbredaktionen
Hjälpte informationen dig? Ja Nej