Inreda ytterligare en bostad utan bygglov

Det krävs inte bygglov för att i ett enbostadshus inreda ytterligare en bostad. Det krävs i stället en anmälan och ett startbesked för att få börja bygga.

Det krävs bygglov för att inreda en ytterligare bostad. I ett enbostadshus är det dock möjligt att inreda en ytterligare bostad utan bygglov. Det krävs en anmälan och ett startbesked för att påbörja åtgärden och ett slutbesked för att ta den nya bostaden i bruk.

Plan- och bygglag (2010:900) 9 kap 2 §

Plan- och bygglag (2010:900) 9 kap 4c §

Plan- och byggförordning (2011:338) 6 kap 5 §

Följande förutsättningar måste vara uppfyllda för att inreda en ytterligare bostad utan bygglov:

  • det ska finnas ett befintligt enbostadshus
  • inte genomförs i en byggnad eller inom ett bebyggelseområde som är särskilt värdefullt
  • inte genomförs inom eller i anslutning till vissa områden som är av riksintresse för totalförsvaret
  • att åtgärden inte kräver bygglov enligt den detaljplan som gäller för området

Plan- och bygglag (2010:900) 9 kap 4c §

Plan- och bygglag (2010:900) 9 kap 4d §

Plan- och bygglag (2010:900) 9 kap 8 §

Vad är ett enbostadshus?

Inredandet av en ytterligare bostad får bara genomföras i ett befintligt enbostadshus. Det finns inga krav på att bostadshuset måste ha en viss storlek för att det ska räknas som ett enbostadshus, men det måste finnas tillräckligt med utrymme för att kunna inreda ytterligare en bostad. Rätten att inreda ytterligare en bostad utan bygglov gäller inte för komplementbostadshus, så kallade attefallshus.

Plan- och bygglag (2010:900) 9 kap 4c §

Fritidshus är enbostadshus. Dock har Mark- och miljööverdomstolen, MÖD, i en dom slagit fast att kolonistugor inte är enbostadshus. Enligt Boverkets uppfattning är inte heller stugor som ingår i en hotellanläggning, semesterstugby eller en liknande byggnadsgrupp inom en fritids-, rekreations- eller turistanläggning enbostadshus. (MÖD 2015-06-23 mål nr P 3554-15)

Rätten att inreda ytterligare en bostad gäller även för enbostadshus på exempelvis arrenderad mark. (jfr prop. 1985/86:1 sid. 697)

Här kan du läsa mer om vad ett en- och tvåbostadhus är

När finns det ett enbostadshus?

För att få inreda en ytterligare bostad utan bygglov måste det finnas ett befintligt enbostadshus på tomten. Boverket anser att bostadshus som är uppförda med stöd av PBL måste har fått slutbesked för att det ska anses vara ett bostadshus. Det gäller alltså för bostadshus där ansökan om bygglov lämnades in från och med 2 maj 2011. Det innebär att innan ett slutbesked har meddelats är byggnaden inte ett befintligt bostadshus och någon ytterligare bostad får därmed inte uppföras utan bygglov.

Plan- och bygglag (2010:900) 9 kap 4c §

För bostadshus som är uppförda med stöd av äldre plan- och bygglagen, ÄPBL, eller tidigare lagstiftning anser Boverket att det är tillräckligt att bostadshuset är färdigbyggt och att det används som ett bostadshus. Det gäller alltså för bostadshus där ansökan om bygglov lämnades in före 2 maj 2011. Det beror på att det inte fanns något krav på slutbevis eller motsvarande innan dess. Detta gäller under förutsättning att bostadshuset inte är olovligt.

Vad gäller för olovliga enbostadshus?

Om ett en- eller tvåbostadshus har uppförts eller tagits i anspråk som bostadshus olovligt utan att det finns något bygglov får man inte inreda en ytterligare bostad i byggnaden utan bygglov.

I en dom hade en redskapsbod börjat användas som en fritidsbostad. Domstolen konstaterade att byggnadsnämnden inte kunde ingripa mot den olovliga användningen i efterhand. Domstolen kom dessutom fram till att trots att ändringen av användningen, från redskapsbod till bostad, hade preskriberats fanns det ingen rätt att uppföra bygglovsbefriade åtgärder. Domstolen ansåg att det inte var rimligt att preskriptionen skulle innebära att lovbefriade åtgärder fick uppföras. (RÅ 1995 ref. 42)

Detta borde även innebära att ett enbostadshus som uppförts olovligt inte har rätt till lovbefriade åtgärder. För att kunna inreda en bygglovsbefriad ytterligare bostad utan bygglov måste bygglov för bostadshuset beviljas i efterhand. Om lov inte kan ges i efterhand för bostadshuset krävs bygglov för att inreda en ytterligare bostad.

Vad är en bostad?

Det finns ingen definition av "bostad" i plan- och bygglagstiftningen. Bostaden som får inredas utan krav på bygglov ska vara självständig. I Boverkets byggregler, BBR, framgår vad en bostad ska inredas och utrustas med för att uppfylla de krav som gäller enligt PBL. Att inreda endast ett ytterligare sovrum kan exempelvis inte anses vara en självständig bostad eftersom alla funktioner som måste finnas då inte finns.

På vissa platser får en ytterligare bostad inte inredas utan bygglov

På vissa platser får det inte inredas en ytterligare bostad i ett enbostadshus utan bygglov. Det gäller i områden som är av riksintresse för totalförsvaret och är flygplatser och övnings- eller skjutfält, i särskilt värdefulla områden och där det krävs bygglov på grund av utökad lovplikt i detaljplan.

Inreda en ytterligare bostad kan kräva bygglov

Kommunen får i vissa fall i en detaljplan bestämma att bygglov krävs för att inreda en ytterligare bostad. Det innebär att undantaget från lovplikt för att inreda en ytterligare bostad inte gäller för det område som planbestämmelsen omfattar. Det krävs då bygglov för bostaden trots att den uppfyller alla förutsättningar för lovbefrielse. Om det i en detaljplan som antogs före den 2 juli 2014 har beslutats om utökad lovplikt för så kallade friggebodar gäller lovplikten även för att inreda ytterligare en bostad.

Plan- och bygglag (2010:900) 9 kap 4d §

Plan- och bygglag (2010:900) 9 kap 8 §

Plan- och bygglag (2014:477) Övergångsbestämmelser pkt 3

En ytterligare bostad får inte inredas utan bygglov i byggnader eller inom bebyggelseområden som är särskilt värdefulla

Bygglovsbefrielsen för att inreda en ytterligare bostad gäller inte i byggnader eller inom bebyggelseområden som är särskilt värdefulla från historisk, kulturhistorisk, miljömässig eller konstnärlig synpunkt. MÖD har konstaterat att det är tillräckligt att det är fastslaget att en lovbefriad åtgärd ska utföras i ett bebyggelseområde som är särskilt värdefullt för att den inte ska omfattas av undantaget från lovplikten. Enligt domstolen krävs det alltså inte att åtgärden medför att området förvanskas. Det innebär att vid byggnader och inom bebyggelseområden som är särskilt värdefulla får inte en ytterligare bostad inredas även om åtgärden inte förvanskar byggnaden eller bebyggelseområdet.(MÖD 2017-05-29 mål nr P 1588-17)

Plan- och bygglag (2010:900) 9 kap 4d §

Plan- och bygglag (2010:900) 8 kap 13 §

Det är byggnadens eller bebyggelseområdets värden som avgör om ett visst objekt är särskilt värdefullt. Det behövs alltså inget utpekande i förväg, men för att underlätta för såväl den enskilde som byggnadsnämndens handläggare är det dock lämpligt att kommunen tar fram ett material som visar vilka byggnader och bebyggelseområden som kommunen bedömer är särskilt värdefulla. Detta material är dock inte juridiskt bindande. Byggnadsnämnden måste därför i varje enskilt fall ta ställning till om en viss byggnad eller ett visst område är särskilt värdefullt.

Plan- och bygglag (2010:900) 8 kap 13 §

Om det av en planbestämmelse i detaljplanen framgår att ett område är särskilt värdefullt så får frågan anses vara avgjord. Det gäller exempelvis om en byggnad eller ett bebyggelseområde omfattas av bestämmelser om skydd av kulturvärden eller rivningsförbud, då sådana bestämmelser enbart får omfatta sådan särskilt värdefull bebyggelse.

Plan- och bygglag (2010:900) 4 kap 16 §

När en sådan planbestämmelse inte finns kan kommun som underlag för sin bedömning använda olika typer av material som till exempel kulturmiljöprogram, byggnadsinventeringar eller ställningstaganden i översiktsplanen. Om ett område är av riksintresse för kulturmiljövården tyder det på att området är ett särskilt värdefullt område. En bedömning om en viss byggnad eller ett visst område är särskilt värdefullt måste dock göras i varje enskilt fall.

Här kan du läsa mer om vad som avses med en särskilt värdefull byggnad eller bebyggelseområde

En ytterligare bostad får inte inredas utan bygglov inom eller i anslutning till vissa områden som är av riksintresse för totalförsvaret

En ytterligare bostad får inte inredas utan bygglov inom eller i anslutning till flygplatser och övnings- eller skjutfält som är av riksintresse på grund av att de behövs för totalförsvaret.

Plan- och bygglag (2010:900) 9 kap 4d §

Miljöbalk (1998:808) 3 kap 9 §

Vad som avses med i anslutning till bör i första hand motsvaras av de så kallade influensområden som Försvarsmakten ska redovisa till länsstyrelsen. Influensområdet är det område inom vilket verksamhetens omgivningspåverkan, huvudsakligen i form av buller, kan innebära olägenheter för människors hälsa och därmed ett hinder för framför allt samlad bostadsbebyggelse. Kommunerna ska i översiktsplanen redovisa vilka områden som omfattas av riksintresse. Ofta redovisar kommunerna även influensområdena i sina översiktsplaner. När det gäller flygplatser finns även influensområden för luftrum och stoppområden för höga objekt. Dessa påverkar dock inte förutsättningarna för inredande av ytterligare en bostad. Byggnation inom sådana influensområden kan därför inte anses ske i anslutning till sådant riksintresseområde som avses. Det är endast influensområden för buller som anses berörda i detta sammanhang. Influensområden kan förändras i och med att verksamheten ändrar karaktär eller omfattning. Försvarsmakten är dock skyldig att tillhandahålla en aktuell redovisning av riksintressena.

(jfr prop. 2013/14:127 sid. 25-26)(Förordningen (1998:896) om hushållning med mark- och vattenområden m.m.)

Plan- och bygglag (2010:900) 3 kap 4 §

En ytterligare bostad får vara planstridig

Inredandet av en ytterligare bostad får strida mot bestämmelser i detaljplan eller områdesbestämmelser. Det innebär att det är tillåtet att inreda en ytterligare bostad i ett enbostadshus som enligt detaljplanen endast får finnas en bostad. Byggnadsnämnden får inte neka startbesked på grund av att den ytterligare bostaden är planstridig. Den lovbefriade bostaden ska heller inte räknas in vid bedömningen av planenlighet vid en lovprövning av andra åtgärder på tomten.

Plan- och bygglag (2010:900) 10 kap 2 §

Plan- och bygglag (2010:900) 9 kap 30 §

Om kommunen i detaljplan har bestämt att det krävs bygglov för att inreda en ytterligare bostad får bostaden inte strida mot bestämmelserna i detaljplanen. (jfr prop. 2013/14:127 sid. 78)

Plan- och bygglag (2010:900) 9 kap 8 §

Plan- och bygglag (2010:900) 10 kap 2 §

Hur stor ska den nya bostaden vara?

Det finns inte reglerat hur stor eller liten den nya bostaden ska vara. Däremot innebär de krav som ställs i plan- och bygglagstiftningen och BBR att den inte kan vara hur liten som helst. Oftast krävs en yta på minst 21 m2 för att kunna inreda en självständig bostad. Vilka funktioner som måste finnas i en bostad finns det föreskrifter om i BBR avsnitt 3.

Här kan du läsa mer om bostadsutformning

Hur nära gräns får ytterligare en bostad inredas?

Det finns inte reglerat i plan- och bygglagstiftningen ett minsta avstånd från gräns som man får inreda en ytterligare bostad. När man inreder ytterligare en bostad krävs därför inget grannemedgivande, även om åtgärden görs närmare gränsen än 4,5 meter.

Får den ytterligare bostaden inredas i källare eller vind?

Det finns inget hinder mot att inreda ytterligare en bostad i källare eller på vind. I vissa fall kan dock utformningskraven och de tekniska egenskapskraven, till exempel avseende brand eller rumshöjd, innebära att det inte är möjligt att genomföra åtgärden.

Plan- och bygglag (2010:900) 8 kap 1,4 §§

Inreda ytterligare bostad kräver anmälan

Det krävs inget bygglov för att inreda ytterligare en bostad i ett enbostadshus. Det krävs däremot en anmälan till byggnadsnämnden. Ett startbesked krävs för att få påbörja åtgärden och ett slutbesked krävs för att få ta bostaden i bruk.

Plan- och bygglag (2010:900) 9 kap 4a §

Plan- och byggförordning (2011:338) 6 kap 5 §

Plan- och bygglag (2010:900) 10 kap 3-4 §§

Här kan du läsa mer om byggprocessen för bygglovsbefriade åtgärder

Här kan du läsa mer om hur du gör en anmälan

Vad händer om åtgärden genomförs utan anmälan eller startbesked?

Om en ytterligare bostad inreds utan att anmälan har gjorts eller startbesked har getts är den en olovlig byggnation, så kallat svartbygge. Byggnadsnämnden ska då ta ut en byggsanktionsavgift. Byggnadsnämnden kan också förelägga byggherren att återställa. Byggherren kan undgå föreläggande genom att lämna in en anmälan i efterhand.

Plan- och bygglag (2010:900) 11 kap 5 §

Plan- och bygglag (2010:900) 11 kap 51 §

Plan- och bygglag (2010:900) 11 kap 20 §

Här kan du läsa mer om tillsyn av bygglovsbefriade åtgärder

Kan någon överklaga en ytterligare bostad?

Om någon är missnöjd med den ytterligare bostadens placering eller utformning kan startbeskedet överklagas. (MÖD 2017-12-01 mål nr P 1646-17)

Här kan du läsa mer om överklagande av bygglovsbefriade åtgärder

Vilka krav gäller för den ytterligare bostaden

Även om det inte krävs bygglov för att genomföra åtgärden måste bostaden uppfylla de krav i PBL, plan- och byggförordningen, PBF, BBR och Boverkets konstruktionsregler, EKS som gäller för åtgärden.

Här kan du läsa mer om krav på bygglovsbefriade åtgärder

Vad händer om den ytterligare bostaden inte uppfyller kraven

Om åtgärden bryter mot något krav i PBL, PBF, BBR eller EKS kan byggnadsnämnden ingripa. Det kan exempelvis vara om något av kraven för lovbefrielse inte uppfylls till exempel om åtgärden genomförs i ett tvåbostadshus. Det kan även vara om ett krav på utformning eller teknisk egenskap inte uppfylls. Byggnadsnämnden kan i vissa fall förelägga byggherren att rätta till det som är fel eller, om detta inte är möjligt, att återställa.

Plan- och bygglag (2010:900) 11 kap 5 §

Plan- och bygglag (2010:900) 11 kap 20 §

Här kan du läsa mer om tillsyn av bygglovsbefriade åtgärder

Andra åtgärder kan kräva bygglov

Om en ytterligare bostad inreds i ett enbostadshus och det i samband med det görs fasadändringar, som exempelvis att en ny dörr eller ett nytt fönster tas upp, kan bygglov krävas för den åtgärden även om det inte krävs bygglov för att inreda bostaden.

Inom detaljplanerat området krävs det bygglov för att färga om, byta fasadbeklädnad eller byta taktäckningsmaterial på en byggnad om åtgärden innebär att byggnaden eller områdets karaktär väsentligt förändras. Även sådana åtgärder som inte väsentligt förändrar byggnadens eller områdets karaktär kan kräva bygglov. Det gäller om kommunen i detaljplan har infört bygglovsplikt för dessa åtgärder. Inom detaljplanerat område krävs det även bygglov för en göra en annan ändring om den väsentligt påverkar byggnadens yttre utseende. Det kan till exempel vara att ta upp ett fönster eller sätta in en dörr. Utanför detaljplanerat område krävs inte bygglov för att färga om, byta fasadbeklädnad eller byta taktäckningsmaterial. Detta gäller även om det är en väsentlig förändring av byggnaden eller områdets karaktär. Det krävs inte heller bygglov för ändringar som väsentligt påverkar byggnadens yttre utseende.

Plan- och bygglag (2010:900) 9 kap 2 §

Plan- och bygglag (2010:900) 9 kap 5 §

Plan- och bygglag (2010:900) 9 kap 8 §

Här kan du läsa mer om lovplikten för ändring av byggnaders yttre utseende

Här kan du läsa mer om bygglovsbefriade ändringar av byggnaders yttre utseende

Andra tillstånd kan krävas

Även om det inte krävs bygglov för att inreda ytterligare en bostad kan tillstånd, dispens eller anmälan enligt annan lagstiftning krävas. Det kan exempelvis vara att lämna uppgift till lägenhetsregistret.

Här kan du läsa mer om vilka tillstånd, dispenser och anmälan som kan krävas

Veta mer

Boverket har tagit fram en film med knepiga frågor om bygglovsbefriade åtgärder.

 

Granskad: Sidansvarig: Webbredaktionen
Hjälpte informationen dig? Ja Nej