Förbud mot egna kommunala krav på byggnadsverks tekniska egenskaper
Plan- och bygglagen, PBL, innehåller en begränsning av kommunens möjligheter att, generellt och i enskilda fall, ställa egna krav på byggnadsverks tekniska egenskaper, så kallade särkrav.
Förbud mot egna kommunala krav
Om kommunen ställer andra krav än vad som följer av 4 kap 12 och 16 §§ PBL vid planläggning, i andra ärenden enligt PBL eller i samband med genomförande av detaljplaner är dessa utan verkan. Detta gäller dock inte om kommunen är byggherre och fastighetsägare. Syftet med begränsningen är att tekniska egenskapskrav ska vara förutsägbara och enhetliga över hela landet och på så vis hindra merkostnader vid byggande.
Sedan 2015 innehåller PBL en begränsning av kommunens möjligheter att både generellt och i enskilda fall ställa egna krav på byggnadsverks tekniska egenskaper. Redan tidigare var det otillåtet för kommunerna att formulera egna krav som gick utöver de statliga föreskrifterna. Förutsättningarna har därför inte ändrats men genom regleringen i PBL blev det tydligt att sådana krav är utan verkan om de trots allt ställs. Genom en uttrycklig reglering ansågs även rättsläget klargöras så att denna typ av egna kommunala krav skulle upphöra.
4 a §
En kommun får inte i andra fall än som följer av 4 kap.
12 och 16 §§ eller i fall där kommunen handlar som byggherre eller fastighetsägare, ställa egna krav på ett byggnadsverks tekniska egenskaper vid planläggning, i andra ärenden enligt denna lag eller i samband med genomförande av detaljplaner.
Om en kommun ställer sådana egna krav, är dessa krav utan verkan. Lag (2014:900) .
Egna krav som kommunen ställer, med nivåer som går utöver lag, tillhörande förordning eller föreskrift, kallas ofta kommunala särkrav eller särkrav.
Syftet med begränsningen av egna kommunala krav är att tekniska egenskapskrav ska vara förutsägbara och enhetliga över hela landet och på så vis hindra merkostnader vid byggande. Bestämmelsen ska förhindra att kommunerna använder det så kallade planmonopolet eller sin funktion som myndighetsnämnd för att förmå den enskilde att acceptera krav och därmed kostnader som går längre än vad lagstiftaren anser vara nödvändigt för att säkerställa ett hållbart byggande.
Varför får inte kommunen ställa egna krav?
Grunden till att kommunerna inte får ställa egna krav återfinns i normgivningsmakten som regleras i regeringsformen. Vid myndighetsutövning måste det finnas stöd i lag, förordning eller föreskrift. Kommunen får alltså inte ställa egna krav på ett byggnadsverks tekniska egenskaper utöver vad som föreskrivs i PBL eller föreskrifter meddelade med stöd av denna lag.
8 §
För rättskipningen finns domstolar och för den offentliga förvaltningen statliga och kommunala förvaltningsmyndigheter. Lag (1976:871) .
De föreskrifter som åsyftas är plan- och byggförordning (2011:338), PBF och föreskrifter som tagits fram genom regeringens bemyndigande. Boverket har genom bemyndigande tagit fram bland annat Boverkets byggregler - föreskrifter och allmänna råd (2011:6), BBR, och Boverkets föreskrifter och allmänna råd (2011:10) om tillämpning av europeiska konstruktionsstandarder, EKS. Även Transportstyrelsen har regeringens bemyndigande att meddela föreskrifter för tillämpningen av tekniska egenskapskrav i vissa avseenden.
Förbudet mot egna krav innebär att kommunen, i sin myndighetsutövning, inte får ställa andra krav på tekniska egenskaper än vad som får regleras enligt 4 kap 12 och 16 §§ PBL inklusive tekniska byggföreskrifter. Detta gäller när kommunen handlar som myndighet till exempel planmyndighet eller byggnadsnämnd i planärende eller i andra ärenden enligt PBL. Kommunen får inte heller ställa dessa krav i samband med genomförandet av en detaljplan till exempel vid tecknande av exploateringsavtal eller vid markanvisning.
När agerar kommunen som myndighet?
När en kommun tar fram detaljplaner och lämnar olika typer av lov eller tillstånd är kommunens myndighetsroll tydlig. Även vid genomförande av detaljplaner med exploateringsavtal, markanvisning eller vid annan överlåtelse av mark anses kommunen agera som myndighet, på grund av sitt planmonopol.
Vid detaljplaneläggning
När en detaljplan tas fram agerar kommunen som myndighet.
I en detaljplan får kommunen endast reglera det som har stöd i PBL. När det gäller krav på byggnadsverks tekniska egenskaper får kommunen inte reglera mer än vad som följer av 4 kap 12 och 16 §§ PBL. Dessa regler handlar om bestämmelser om skydd mot störningar, utformning och utförande och får användas endast för att säkerställa markens lämplighet för det som planeras. Krav som går utöver det är inte tillåtna och får därför inte ställas av kommunen. Det bör observeras att det är bara i undantagsfall och då i områden med svårare planförutsättningar dessa bestämmelser behöver användas för att göra marken lämplig för bebyggelse. I normalfallet regleras byggnadstekniska krav i BBR.
Vid förhandsbesked, bygglov, kontrollplan, startbesked, tekniskt samråd eller slutbesked
Vid prövning av förhandsbesked eller bygglov är kommunens myndighetsroll tydlig och kommunen får inte ställa några egna krav på ett byggnadsverks tekniska egenskaper. Kommunen kan inte vägra ett startbesked på grund av att ett sådant krav inte är uppfyllt. Kommunen kan inte heller skriva in egna krav i kontrollplanen eller begära att de ska uppfyllas vid det tekniska samrådet.
Vid tecknande av exploateringsavtal
Ett exploateringsavtal reglerar genomförandet av en detaljplan. Vid tecknande av exploateringsavtal är kommunens roll som planmyndighet avgörande. Det hindrar därmed kommunen att ställa egna krav i avtalet.
Vid tecknande av andra genomförandeavtal vid genomförande av detaljplan
Även tecknande av andra genomförandeavtal kan omfattas av förbudet mot egna kommunala krav.
Enligt lydelsen i lagen får kommunen inte ställa egna krav i ärenden enligt PBL eller i samband med genomförande av detaljplaner. Enligt författningskommentaren i propositionen avses med "genomförande av detaljplaner" alla handlingar som kommunen vidtar som ett led i genomförandet av en detaljplan, såsom ingåendet av exploaterings- eller markanvisningsavtal. Detta gäller oavsett om avtalen regleras i PBL eller inte.
Markanvisning är ett genomförandeavtal som inte regleras i PBL utan genom lagen (2014:899) om riktlinjer för kommunala markanvisningar. Markanvisning definieras som en överenskommelse mellan en kommun och en byggherre som ger byggherren ensamrätt att under en begränsad tid och under givna villkor förhandla med kommunen om överlåtelse eller upplåtelse av ett visst av kommunen ägt markområde för bebyggande. När markanvisningar upprättas för genomförande av detaljplan och där avsikten är att marken ska överlåtas från kommunen till en exploatör omfattas avtalet av förbudet mot egna krav. En markanvisning följs ofta av ett efterföljande avtal där bland annat överlåtelsen regleras. Om ett sådant avtal omfattas av förbudet är ännu inte prövat i domstol.
Vilka krav får kommunen ställa?
Kommunen får i detaljplanen ställa krav för att säkerställa markens lämplighet för den planerade användningen. Kommunen får ställa krav på skyddsåtgärder för att motverka till exempel markföroreningar, olyckor, översvämningar och störningar från omgivningen. I normalfallet räcker dock den regleringen som finns i BBR men i undantagsfall, i områden med svårare planförutsättningar, kan ytterligare reglering behöva användas för att marken ska bli lämplig.
12 §
I en detaljplan får kommunen bestämma
1. skyddsåtgärder för att motverka markförorening, olyckor, översvämning och erosion,
2. skyddsåtgärder för att motverka störningar från omgivningen, och
3. om det finns särskilda skäl för det, högsta tillåtna värden för störningar genom luftförorening, buller, skakning, ljus eller andra olägenheter som omfattas av 9 kap. miljöbalken.
Även utformningskrav på byggnadsverk såsom till exempel höjd och arkitektonisk utformning kan fortfarande regleras i till exempel detaljplan och bygglov utifrån gällande regler i PBL utan att detta utgör egna krav som kommunen är förhindrad att ställa.
16 §
I en detaljplan får kommunen
1. bestämma placering, utformning och utförande av byggnadsverk och tomter,
2. i fråga om byggnadsverk bestämma de preciserade krav som behövs för att följa kraven på varsamhet enligt 2 kap. 6 §
tredje stycket och 8 kap. 17 och 18 §§,
3. bestämma om skydd för sådana särskilt värdefulla byggnadsverk, tomter, bebyggelseområden och allmänna platser som avses i 2 kap. 6 § tredje stycket och 8 kap. 13 §,
4. bestämma att byggnader som omfattas av förbudet mot förvanskning enligt 8 kap. 13 § inte får rivas, och
5. i fråga om andra ändringar av byggnader än tillbyggnader bestämma sådana krav på byggnadsverk som avses i 16 kap. 2 och 5 §§ och bestämma undantag från sådana krav. Lag (2014:900) .
Tolkning av byggreglerna
Byggreglerna kan även bli föremål för olika tolkningar. Där nivåerna hos de tekniska egenskapskraven inte tydligt framgår av PBL och tillhörande föreskrifter måste kommunen själv tolka vad kraven konkret innebär. Detta görs inom ramen för vad föreskrifterna medger och betraktas inte som egna krav.
12 §
I en detaljplan får kommunen bestämma
1. skyddsåtgärder för att motverka markförorening, olyckor, översvämning och erosion,
2. skyddsåtgärder för att motverka störningar från omgivningen, och
3. om det finns särskilda skäl för det, högsta tillåtna värden för störningar genom luftförorening, buller, skakning, ljus eller andra olägenheter som omfattas av 9 kap. miljöbalken.
16 §
I en detaljplan får kommunen
1. bestämma placering, utformning och utförande av byggnadsverk och tomter,
2. i fråga om byggnadsverk