Ekonomisk prognos
En ekonomisk prognos ska ingå i den ekonomiska planen. Prognosen ska innehålla angivna poster avseende intäkter och kostnader och vilka antaganden om bland annat räntor och inflation som tillämpas.
En ekonomisk prognos måste finnas i den ekonomiska planen
Både bostadsrättsföreningars och kooperativa hyresrättsföreningars ekonomiska planer ska innehålla en ekonomisk prognos.
Prognosen ska avse:
- kapitalkostnader
- driftskostnader
- avsättningar för underhåll
- eventuella övriga avsättningar
- underhållskostnader
- övriga kostnader
- intäkter genom årsavgifter (bostadsrättsföreningar) och hyresintäkter (kooperativa hyresrättsföreningar)
- övriga intäkter.
I prognosen ska det anges vilka antaganden om inflation och räntor som prognosen bygger på (4 a § bostadsrättsförordningen [1991:630] och 4 a § förordningen [2002:106] om kooperativ hyresrätt). Se längre ner om prognosperioden.
I det följande informerar vi främst om vad som gäller för bostadsrättsföreningar men motsvarande gäller för kooperativa hyresrättsföreningar.
Det centrala i en bostadsrättsförening är en rätt avvägd årsavgift, det vill säga nödvändig nivå på avgiften, men även kassaflödet är av vikt. Uppgifterna år ett i prognosen ska motsvara uppgifterna i planen/kalkylen.
Vid upprättandet av ekonomiska planer är det viktigt att föreningen särskilt beaktar aktuellt ränteläge och räknar med eventuella räntehöjningar i planen. Den räntan som antagits i planen bör inte understiga gällande ränteläge, låneoffert eller ingångna avtal. I praktiken innebär det att om det finns ingångna avtal kan räntesatsen sättas till denna nivå.
Om det istället finns en låneoffert måste en bedömning göras av om den offererade räntesatsen är ett rimligt antagande när föreningen i framtiden ska slutplacera lånen. Den antagna räntenivån bör därför innehålla ett påslag för att ta höjd för eventuella räntehöjningar fram till slutplacering för att vara förenlig med Boverkets allmänna råd (avsnitt 2.1 om ekonomisk plan) att även preliminära uppgifter bör vara ekonomiskt hållbara. Känslighetsanalysen är inte ett verktyg för att ersätta rimliga ränteantaganden vare sig i kostnadskalkylen eller i den ekonomiska planen.
Utöver fastighetsskatten är det av vikt att även andra tillkommande och nya utgifter som är kända anges i prognosen. Det kan till exempel gälla en ny tomträttsavgäld.
Flertalet banker och andra kreditgivare gör egna stresstester utifrån de antaganden och beräkningar som angetts i planen, för att pröva vad föreningen tål på längre sikt. Räntehöjningar kan få betydande konsekvenser med ökat avgiftsuttag som följd och bli kännbar för föreningens medlemmar.
I den ekonomiska planen ska föreningen alltså visa en beräkning av hur höga medlemmarnas årsavgifter blir utifrån en verklighetsförankrad bedömning av föreningens kostnader och intäkter på kort och lång sikt i en ekonomisk prognos. Utvecklingen av årsavgifterna påverkas i hög grad av vilka antaganden om räntor och inflation som görs. I prognosen ska det därför framgå vilken ränte- och inflationsnivå som beräkningarna bygger på.
Prognosperiod
Den ekonomiska prognosen ska omfatta dels de sex första verksamhetsåren, dels det tionde respektive tjugonde verksamhetsåret (4 a § bostadsrättsförordningen och 4 a § förordningen om kooperativ hyresrätt).
Före den 1 januari 2024 gällde att prognosen skulle omfatta det elfte verksamhetsåret förutom de sex första verksamhetsåren. Äldre lydelse av förordningarna fortsätter att gälla för ekonomiska planer som upprättats och försetts med intyg av intygsgivare före den 1 januari 2024.
Observera att Boverkets allmänna råd om ekonomisk prognos har skrivits utifrån den äldre lydelsen av bostadsrättsförordningen och förordningen om kooperativ hyresrätt.
Varför har prognosperioden ändrats?
Den ändrade prognosperioden förklaras i betänkandet "Stärkt konsumentskydd på bostadsmarknaden" (SOU 2017:31), sid. 181-182.
En anledning till att prognosperioden har ändrats är befrielsen från kommunal fastighetsavgift i 15 år för nybyggda bostadshus.
Ett annat skäl är att en byggnads livslängd vanligtvis är mycket lång och att underhållsbehovet typiskt sett ökar med byggnadens ålder. Utredningen ansåg att det är svårt att svara på hur lång prognosperioden behöver vara. De flesta större underhållsåtgärder dyker upp först efter 25–50 år, men en så lång tid ansågs inte meningsfull, eftersom så mycket annat kan inträffa. Utredningen menade att en ekonomisk prognos över driftskostnader med mera inte har något större värde efter 20 år. Tiden därefter är alltför osäker och beroende av förutsättningar som inte går att förutse. Att den ekonomiska planen avviker för mycket från verkligheten och verkliga kostnader skapar bara problem för bostadsrättsbildare och styrelser.
Slutligen landande alltså utredningen i en prognosperiod om dels (som i dag) de sex första verksamhetsåren, dels det tionde och tjugonde verksamhetsåret.
Betänkandet om stärkt konsumentskydd är den utredning som ligger till grund för regeringens proposition "Tryggare bostadsrätt", 2021/22:171.
Prognosens disposition
Prognosen kan med fördel följa en uppställning som är jämförbar med hur den ekonomiska utvecklingen senare redovisas i en årsredovisnings resultat- och balansräkning. Uppgift om valt regelverk för upprättande av årsredovisning bör därmed anges, K2 eller K3.
En bostadsrättsförening drivs enligt en självkostnadsprincip, och därför bör prognosen inkludera en uppgift om ackumulerat resultat under prognosperioden, efter avsättning till underhållsfond. Även det ackumulerade kassaflödet bör framgå, eftersom föreningens kassaflöde är av central betydelse för finansiering av framtida underhåll.
Mer om intäkter och kostnader respektive in- och utbetalningar
Föreningens ekonomiska framtid påverkas både av förmågan att täcka kostnader, föreningens soliditet, och förmågan att klara de löpande utbetalningarna, föreningens likviditet. Den ekonomiska prognosen och känslighetsanalysen syftar till att i möjligaste mån visa föreningens förmåga till detta. I de flesta fall leder en kostnad till motsvarande utbetalning och en intäkt till motsvarande inbetalning. Ett par viktiga undantag finns dock:
- Avskrivning är en kostnadsallokering avseende en tillgång hos föreningen. Avskrivningen är en kostnad eftersom den är avsedd att motsvara en resursförbrukning, exempelvis förslitning, men den leder inte till motsvarande utbetalning från föreningen.
- Amortering av lån är en utbetalning men leder inte till en motsvarande kostnad eftersom den inte avser en resursförbrukning utan endast en förändring av föreningens finansiering.
- Avsättningar till underhåll bör täckas av avgifter över tiden och kan ses som en utbetalning från medlemmarna till föreningen under det år som avsättningen görs och som en utbetalning från föreningen när själva åtgärden genomförts. Skillnaden mellan avskrivningar och avsättningar är att avskrivningar visar förbrukningen av redan gjorda investeringar (förslitning). Avsättningar däremot handlar om att tillgodose framtida behov av underhåll och därmed förknippade utgifter.
Lite om vikten av en rättvisande kostnadsbild
En rättvisande kostnadsbild innebär att de uppgifter som anges i den ekonomiska planen speglar verkligheten. Den verklighet som möter medlemmarna sedan verksamheten har kommit igång är inte sällan en annan med avgiftshöjningar som följd. Det kan vara fråga om underskattning av driftskostnader eller utelämnande av uppgifter, alternativt lämnandet av felaktiga uppgifter. För ombildade föreningar med äldre fastigheter förekommer det till exempel att kostnaderna för att reparera fastigheten underskattas. För nyproducerade fastigheter är den största risken att de framtida räntekostnaderna underskattas och även behovet av amorteringar och avskrivningar.
Uppställningen av poster
Uppställningen i den ekonomiska prognosen med kostnader före intäkter avviker från välkända resultaträkningar. Skälet till uppställningen är att den ekonomiska prognosen har ett helt annat syfte och en annan logik än resultaträkningens. Medan resultaträkningen bygger på att intäkterna är kända, bygger den ekonomiska prognosen på självkostnadsprincipen och att resultatet ska bli noll.
Mot bakgrund av betydelsen att kunna jämföra och följa upp senare redovisade ekonomiska utfall anser Boverket att en uppställning som följer en resultaträkning är att föredra. Den ekonomiska planen harmonierar på så sätt med den framtida verksamheten genom att intäkts- och kostnadsbilden stämmer redan från början.