Rätt att kräva inlösen

En fastighetsägare kan kräva inlösen av hela eller en del av sin fastighet när vissa beslut leder till att användningen av fastigheten synnerligen försvåras. Fastighetsägaren kan också kräva inlösen när mark i en detaljplan läggs ut för vissa allmänna eller gemensamma ändamål.

En fastighetsägare har rätt att begära inlösen när ett beslut om inskränkningar i den pågående markanvändningen leder till en så stor skada att det inte är skäligt att fastighetsägaren ska behöva behålla äganderätten till fastigheten. Detta uttrycks i lagen så att markanvändningen synnerligen försvåras. En fastighetsägare har också rätt att kräva inlösen när mark eller ett tredimensionellt utrymme i en detaljplan avsätts för vissa allmänna eller gemensamma ändamål.

Begreppet inlösen används i lagen både när det är fråga om att förvärva äganderätt och när det handlar om att förvärva en nyttjanderätt eller annan särskild rätt till marken eller utrymmet.

Inlösen om markanvändningen synnerligen försvåras

Ersättning för skada kan under vissa förutsättningar betalas i bland annat följande sex fall.

  • Bygglov för återuppförande vägras. 
  • Marklov vägras. 
  • Rivningslov vägras eller rivningsförbud införs. 
  • En detaljplan ändras eller upphävs under genomförandetiden. 
  • Skyddsbestämmelser m.m. införs. 
  • Områdesbestämmelser om vegetation och markyta införs.

Plan- och bygglag (2010:900) 14 kap 5,6,7,9,10,11 §§

Om beslutet i något av dessa fall medför att användningen av fastigheten synnerligen försvåras är kommunen skyldig att lösa in fastigheten om fastighetsägaren begär det.

Plan- och bygglag (2010:900) 14 kap 13 §

Uttrycket "användningen synnerligen" försvåras är ett nytt begrepp i plan- och bygglagen. Tidigare användes uttrycket "synnerligt men" som även finns i ett flertal andra lagar. I miljöbalken talas det i stället om "synnerliga olägenheter". Även om terminologin skiljer sig något åt är det samma grad av skada som avses. Ordet synnerligen ska ses som att det är fråga om en mycket påtaglig skada. Normalt tar den sig uttryck i en värdeminskning på fastigheten, men av rättspraxis framgår att det inte enbart är en värdebedömning som ska göras. Det är – oberoende av värdeminskningen – fråga om en "synnerlig" skada om det inte är rimligt och skäligt att fastighetsägaren ska vara tvungen att behålla äganderätten till fastigheten med tanke på de restriktioner för användningen som har beslutats.

När man bedömer om det är så att användningen "synnerligen försvåras" ska man också ta hänsyn till eventuella andra beslut om restriktioner för markanvändningen enligt plan- och bygglagen, lagen om kulturminnen m.m., miljöbalken och skogsvårdslagen. Dessa beslut ska ha meddelats inom tio år före det senaste beslutet för att räknas in i den så kallade ackumulerade skadan. Det saknar då betydelse om rätten att föra talan för en äldre skada har gått förlorad. Inlösen ska alltså ske om den sammanlagda skadan under tioårsperioden innebär att användandet av fastigheten synnerligen försvåras.

Plan- och bygglag (2010:900) 14 kap 22 §

Ersättningen ska bestämmas enligt expropriationslagen. Det innebär att ersättning ska betalas för fastighetens marknadsvärde och för eventuella övriga ekonomiska skador som fastighetsägaren drabbas av till följd av inlösen.

Plan- och bygglag (2010:900) 14 kap 23 §

Talan om inlösen ska väckas inom två år från den dag då det beslut som talan grundas på vann laga kraft.

Plan- och bygglag (2010:900) 15 kap 5 §

Inlösen av allmän plats när kommunen är huvudman

Om mark enligt en detaljplan ska användas för en allmän plats som kommunen är huvudman för, är kommunen skyldig att på fastighetsägarens begäran lösa in marken. Skyldigheten gäller dock inte så länge som tillfällig användning av marken enligt detaljplanen får pågå.

Plan- och bygglag (2010:900) 14 kap 14,20 §§

Inlösenskyldigheten är ovillkorlig och gäller så länge som detaljplanen gäller. Det saknar alltså betydelse om planen har genomförandetid eller inte.

Genom särskilda bestämmelser i fastighetsbildningslagen kan fastighetsägaren även begära att kommunens inlösenskyldighet genomförs som fastighetsreglering. Detta är det i praktiken helt dominerande tillvägagångssättet.

Fastighetsbildningslag (1970:988) 5 kap 5,8 §§

Ersättningen ska bestämmas enligt expropriationslagen. Det innebär att ersättning ska betalas för fastighetens marknadsvärde och för eventuella övriga ekonomiska skador som fastighetsägaren drabbas av till följd av inlösen.

Plan- och bygglag (2010:900) 14 kap 23 §

Samma ersättningsregler gäller även vid fastighetsreglering enligt fastighetsbildningslagen.

Inlösen av allmän plats när kommunen inte är huvudman

Om kommunen inte är huvudman för en allmän plats är den som ska vara huvudman för platsen skyldig att på fastighetsägarens begäran förvärva äganderätt, nyttjanderätt eller annan särskild rätt till marken. Huvudmannen får bestämma vilken rätt som förvärvet ska avse. Skyldigheten gäller dock inte så länge som tillfällig användning av marken eller utrymmet enligt detaljplanen får pågå.

Plan- och bygglag (2010:900) 14 kap 15,19-20 §§

När kommunen inte är huvudman för en allmän plats är det fastighetsägarna inom planområdet som får se till att den allmänna platsen utförs, upplåts och underhålls. Normalt ordnas detta genom att en gemensamhetsanläggning bildas enligt anläggningslagen. Anläggningen förvaltas sedan av en samfällighetsförening som därmed blir huvudman för den allmänna platsen.

I och med att en gemensamhetsanläggning bildas blir även ersättningsfrågan avgjord. Om någon gemensamhetsanläggning inte kommer till stånd på initiativ av någon som ska delta i anläggningen, har markägaren rätt att begära en förrättning enligt anläggningslagen för att få en huvudman som kan vara motpart i ersättningsfrågan.Av detta följer att inlösenmöjligheten enligt plan- och bygglagen i detta fall främst har en principiell betydelse. I praktiken krävs det i de allra flesta fall att en förrättning genomförs enligt anläggningslagen.

Om marken ska användas för en väg som staten eller kommunen ska vara väghållare för enligt väglagen är det i stället staten respektive kommunen som har motsvarande förvärvsskyldighet.

Plan- och bygglag (2010:900) 14 kap 16-17 §§

Inlösenskyldigheten är ovillkorlig och gäller så länge som detaljplanen gäller. Det saknar alltså betydelse om planen har genomförandetid eller inte.

Ersättningen ska bestämmas enligt expropriationslagen. Det innebär att ersättning ska betalas för fastighetens marknadsvärde och för eventuella övriga ekonomiska skador som fastighetsägaren drabbas av till följd av inlösen.

Plan- och bygglag (2010:900) 14 kap 23 §

Samma ersättningsregler gäller även vid upplåtelse för en gemensamhetsanläggning enligt anläggningslagen.

Inlösen av allmän kvartersmark

Om mark enligt en detaljplan ska användas för annat än enskilt byggande, det vill säga för ett allmänt ändamål, är kommunen skyldig att på fastighetsägarens begäran lösa in marken. Skyldigheten gäller dock inte så länge som tillfällig användning av marken eller utrymmet enligt detaljplanen får pågå.

Plan- och bygglag (2010:900) 14 kap 14,20 §§

Av förarbetena till såväl nya som gamla plan- och bygglagen framgår att inom begreppet kvartersmark för allmänt ändamål ryms en rad skiftande verksamheter som skola, reningsverk, simhall, värmecentral, med mera. All verksamhet som har ett offentligt organ som huvudman (stat, landsting eller kommun) inkluderas i uttrycket. Däremot inte offentligt ägda bolag, stiftelser, med flera. Inte heller Svenska kyrkan ingår numera i begreppet allmän. (prop. 1985/86:1 s. 712 och prop. 2009/10:170 s. 452)

Inlösenskyldigheten är ovillkorlig och gäller så länge som detaljplanen gäller. Det saknar alltså betydelse om planen har genomförandetid eller inte.

Ersättningen ska bestämmas enligt expropriationslagen. Det innebär att ersättning ska betalas för fastighetens marknadsvärde och för eventuella övriga ekonomiska skador som fastighetsägaren drabbas av till följd av inlösen.

Plan- och bygglag (2010:900) 14 kap 23 §

Inlösen av vissa markreservat

I en detaljplan får kommunen bestämma markreservat för sådana trafik- och väganläggningar, energianläggningar, anordningar för elektroniska kommunikationsnät och ledningar som behövs för allmänna ändamål.

Plan- och bygglag (2010:900) 4 kap 6 §

Kommunen får även bestämma markreservat för gemensamhetsanläggningar.

Plan- och bygglag (2010:900) 4 kap 18 §

För huvuddelen av sådana markreservat gäller inlösenskyldighet. Om markreservatet avser en allmän ledning, en allmän trafikanläggning eller en trafikanläggning som är gemensam för flera fastigheter är den som ska vara huvudman för anläggningen skyldig att på fastighetsägarens begäran förvärva nyttjanderätt eller annan särskild rätt i den omfattning som behövs för ändamålet. Huvudmannen får bestämma vilken rätt som förvärvet ska avse.

Plan- och bygglag (2010:900) 14 kap 18-19 §§

Det är dock inte full överensstämmelse mellan möjligheten att bestämma markreservat och skyldigheten att lösa in det reserverade markområdet. I fråga om markreservat för energianläggningar och anordningar för elektroniska kommunikationsnät gäller inlösenskyldighet endast i den mån anläggningen eller anordningen är en ledning. I fråga om markreservat för gemensamhetsanläggningar gäller inlösenskyldighet endast för trafikanläggningar.

Inlösenskyldigheten är ovillkorlig och gäller så länge som detaljplanen gäller. Det saknar alltså betydelse om planen har genomförandetid eller inte.

Ersättningen ska bestämmas enligt expropriationslagen. Det innebär att ersättning ska betalas för fastighetens marknadsvärde och för eventuella övriga ekonomiska skador som fastighetsägaren drabbas av till följd av inlösen.

Plan- och bygglag (2010:900) 14 kap 23 §

Lantmäteriet ansvarar för innehållet på sidan.

Granskad: Sidansvarig: Webbredaktionen
Hjälpte informationen dig? Ja Nej