På Boverket.se används cookies för att webbplatsens funktioner ska visas korrekt. Klicka på "Jag godkänner-knappen" för att acceptera att cookies används. Läs mer om Cookies

Från den 12 maj 2021 fungerar inte vår webbplats med din nuvarande webbläsare Internet Explorer. Uppgradera till en nyare webbläsare för att använda vår webbplats. Läs mer på sidan Rekommenderade webbläsare.

Gå till sidans meny Gå till sidans innehåll

Krav på tomter

Granskad:

Begreppet tomt är definierat i plan- och bygglagen. En tomt som ska bebyggas måste uppfylla vissa krav när den bebyggs. Tomten ska anordnas så att bland annat risken för olycksfall begränsas och att betydande olägenheter för omgivningen eller trafiken inte uppkommer. Tomtkraven ska prövas i bygglovet.

Tomt

Tomt är ett område som inte är en allmän plats men som omfattar mark avsedd för en eller flera byggnader och mark som ligger i direkt anslutning till byggnaderna och behövs för att byggnaderna ska kunna användas för avsett ändamål.

4 §
  I denna lag avses med

allmän plats: en gata, en väg, en park, ett torg eller ett annat område som enligt en detaljplan är avsett för ett gemensamt behov,

bebygga: att förse ett område med ett eller flera byggnadsverk,
bebyggelse: en samling av byggnadsverk som inte enbart består av andra anläggningar än byggnader,

byggherre: den som för egen räkning utför eller låter utföra projekterings-, byggnads-, rivnings- eller markarbeten,

byggnad: en varaktig konstruktion som består av tak eller av tak och väggar och som är varaktigt placerad på mark eller helt eller delvis under mark eller är varaktigt placerad på en viss plats i vatten samt är avsedd att vara konstruerad så att människor kan uppehålla sig i den,
byggnadsnämnden: den eller de nämnder som fullgör kommunens uppgifter enligt denna lag,

byggnadsverk: en byggnad eller annan anläggning,

byggprodukt: en produkt som är avsedd att stadigvarande ingå i ett byggnadsverk,

exploateringsavtal: avtal om genomförande av en detaljplan och om medfinansieringsersättning mellan en kommun och en byggherre eller en fastighetsägare avseende mark som inte ägs av kommunen, dock inte avtal mellan en kommun och staten om utbyggnad av statlig transportinfrastruktur,

genomförandetiden: den tid för genomförandet av en detaljplan som ska bestämmas enligt 4 kap. 21-25 §§,

kvartersmark: mark som enligt en detaljplan inte ska vara allmän plats eller vattenområde,

markanvisning: ett avtal mellan en kommun och en byggherre som ger byggherren ensamrätt att under en begränsad tid och under givna villkor förhandla med kommunen om överlåtelse eller upplåtelse av ett visst av kommunen ägt markområde för bebyggande,
medfinansieringsersättning: ersättning som en byggherre eller en fastighetsägare i samband med genomförande av en detaljplan åtar sig att betala för en del av en kommuns kostnad för bidrag till byggande av en viss väg eller järnväg som staten eller en region ansvarar för,
miljönämnden: den eller de nämnder som fullgör kommunens uppgifter på miljö- och hälsoskyddsområdet,
nybyggnad: uppförande av en ny byggnad eller flyttning av en tidigare uppförd byggnad till en ny plats,
ombyggnad: ändring av en byggnad som innebär att hela byggnaden eller en betydande och avgränsbar del av byggnaden påtagligt förnyas,
omgivningsbuller: buller från flygplatser, industriell verksamhet, spårtrafik och vägar,
planläggning: arbetet med att ta fram en regionplan, en översiktsplan, en detaljplan eller områdesbestämmelser,
sammanhållen bebyggelse: bebyggelse på tomter som gränsar till varandra eller skiljs åt endast av en väg, gata eller parkmark,
tillbyggnad: ändring av en byggnad som innebär en ökning av byggnadens volym,

tomt: ett område som inte är en allmän plats men som omfattar mark avsedd för en eller flera byggnader och mark som ligger i direkt anslutning till byggnaderna och behövs för att byggnaderna ska kunna användas för avsett ändamål,
underhåll: en eller flera åtgärder som vidtas i syfte att bibehålla eller återställa en byggnads konstruktion, funktion, användningssätt, utseende eller kulturhistoriska värde, och

ändring av en byggnad: en eller flera åtgärder som ändrar en byggnads konstruktion, funktion, användningssätt, utseende eller kulturhistoriska värde. Lag (2019:949) .

Krav på obebyggda tomter som ska bebyggas

Kraven på tomter tar sin utgångspunkt i en obebyggd tomt som ska bebyggas. För en sådan tomt finns ett flertal krav som ska uppfyllas i samband med att den bebyggs. Tomten ska ordnas så att

  • den blir lämplig med hänsyn till stads- eller landskapsbilden och natur- och kulturvärdena på platsen,
  • naturförutsättningarna så långt möjligt tas till vara,
  • betydande olägenheter för omgivningen eller trafiken inte uppkommer,
  • det finns en lämpligt belägen utfart eller annan utgång från tomten samt anordningar som medger nödvändiga transporter och tillgodoser kravet på framkomlighet för utryckningsfordon,
  • det på tomten eller i närheten av den i skälig utsträckning finns lämpligt utrymme för parkering, lastning och lossning av fordon,
  • personer med nedsatt rörelse- eller orienteringsförmåga ska kunna komma fram till byggnadsverk och på annat sätt använda tomten, om det med hänsyn till terrängen och förhållandena i övrigt inte är orimligt, och
  • risken för olycksfall begränsas.

Dessutom finns krav på friyta för lek och utevistelse på tomten eller i närheten. Detta gäller om det som ska byggas är bostäder eller lokaler för fritidshem, förskola, skola eller annan jämförlig verksamhet.

9 §
  En obebyggd tomt som ska bebyggas ska ordnas på ett sätt som är lämpligt med hänsyn till stads- eller landskapsbilden och till natur- och kulturvärdena på platsen. Tomten ska ordnas så att
   1. naturförutsättningarna så långt möjligt tas till vara,
   2. betydande olägenheter för omgivningen eller trafiken inte uppkommer,
   3. det finns en lämpligt belägen utfart eller annan utgång från tomten samt anordningar som medger nödvändiga transporter och tillgodoser kravet på framkomlighet för utryckningsfordon,
   4. det på tomten eller i närheten av den i skälig utsträckning finns lämpligt utrymme för parkering, lastning och lossning av fordon,
   5. personer med nedsatt rörelse- eller orienteringsförmåga ska kunna komma fram till byggnadsverk och på annat sätt använda tomten, om det med hänsyn till terrängen och förhållandena i övrigt inte är orimligt, och
   6. risken för olycksfall begränsas.

Om tomten ska bebyggas med byggnadsverk som innehåller en eller flera bostäder eller lokaler för fritidshem, förskola, skola eller annan jämförlig verksamhet, ska det på tomten eller i närheten av den finnas tillräckligt stor friyta som är lämplig för lek och utevistelse. Om det inte finns tillräckliga utrymmen för att ordna både friyta och parkering enligt första stycket 4, ska man i första hand ordna friyta.

Med bebygga menas att förse ett område med ett eller flera byggnadsverk. Med byggnadsverk menas byggnad eller annan anläggning.

Här kan du läsa mer om byggnadsverk

4 §
  I denna lag avses med

allmän plats: en gata, en väg, en park, ett torg eller ett annat område som enligt en detaljplan är avsett för ett gemensamt behov,

bebygga: att förse ett område med ett eller flera byggnadsverk,
bebyggelse: en samling av byggnadsverk som inte enbart består av andra anläggningar än byggnader,

byggherre: den som för egen räkning utför eller låter utföra projekterings-, byggnads-, rivnings- eller markarbeten,

byggnad: en varaktig konstruktion som består av tak eller av tak och väggar och som är varaktigt placerad på mark eller helt eller delvis under mark eller är varaktigt placerad på en viss plats i vatten samt är avsedd att vara konstruerad så att människor kan uppehålla sig i den,
byggnadsnämnden: den eller de nämnder som fullgör kommunens uppgifter enligt denna lag,

byggnadsverk: en byggnad eller annan anläggning,

byggprodukt: en produkt som är avsedd att stadigvarande ingå i ett byggnadsverk,

exploateringsavtal: avtal om genomförande av en detaljplan och om medfinansieringsersättning mellan en kommun och en byggherre eller en fastighetsägare avseende mark som inte ägs av kommunen, dock inte avtal mellan en kommun och staten om utbyggnad av statlig transportinfrastruktur,

genomförandetiden: den tid för genomförandet av en detaljplan som ska bestämmas enligt 4 kap. 21-25 §§,

kvartersmark: mark som enligt en detaljplan inte ska vara allmän plats eller vattenområde,

markanvisning: ett avtal mellan en kommun och en byggherre som ger byggherren ensamrätt att under en begränsad tid och under givna villkor förhandla med kommunen om överlåtelse eller upplåtelse av ett visst av kommunen ägt markområde för bebyggande,
medfinansieringsersättning: ersättning som en byggherre eller en fastighetsägare i samband med genomförande av en detaljplan åtar sig att betala för en del av en kommuns kostnad för bidrag till byggande av en viss väg eller järnväg som staten eller en region ansvarar för,
miljönämnden: den eller de nämnder som fullgör kommunens uppgifter på miljö- och hälsoskyddsområdet,
nybyggnad: uppförande av en ny byggnad eller flyttning av en tidigare uppförd byggnad till en ny plats,
ombyggnad: ändring av en byggnad som innebär att hela byggnaden eller en betydande och avgränsbar del av byggnaden påtagligt förnyas,
omgivningsbuller: buller från flygplatser, industriell verksamhet, spårtrafik och vägar,
planläggning: arbetet med att ta fram en regionplan, en översiktsplan, en detaljplan eller områdesbestämmelser,
sammanhållen bebyggelse: bebyggelse på tomter som gränsar till varandra eller skiljs åt endast av en väg, gata eller parkmark,
tillbyggnad: ändring av en byggnad som innebär en ökning av byggnadens volym,

tomt: ett område som inte är en allmän plats men som omfattar mark avsedd för en eller flera byggnader och mark som ligger i direkt anslutning till byggnaderna och behövs för att byggnaderna ska kunna användas för avsett ändamål,
underhåll: en eller flera åtgärder som vidtas i syfte att bibehålla eller återställa en byggnads konstruktion, funktion, användningssätt, utseende eller kulturhistoriska värde, och

ändring av en byggnad: en eller flera åtgärder som ändrar en byggnads konstruktion, funktion, användningssätt, utseende eller kulturhistoriska värde. Lag (2019:949) .

Bestämmelserna anger hur tomter ska anordnas för att de ska fungera på ett lämpligt sätt med hänsyn till

  • de ändamål för vilka de är avsedda
  • förutsättningarna på platsen
  • omgivningens krav

(jfr prop- 1985/86:1 s 517)

Kraven på tomter är inte preciserade i plan- och byggförordningen. Men i Boverkets byggregler, BBR finns det preciserade regler om

  • framkomlighet för utryckningsfordon,
  • tillgänglighet och användbarhet på tomter, och
  • skydd mot olyckor på tomter.

Hänsyn till stads- eller landskapsbilden och natur- och kulturvärdena på platsen

Tomten ska ordnas på ett sätt som är lämpligt med hänsyn till stads- eller landskapsbilden och natur- och kulturvärdena på platsen.

Naturförutsättningar tas till vara

Tomten ska ordnas så att naturförutsättningarna så långt möjligt tas till vara.

Kravet innebär bland annat att tomtens förutsättningar i fråga om topografi, växtlighet och markbeskaffenhet samt sol-, temperatur- och vindförhållanden ska beaktas (jfr prop. 1985/86:1 sid. 517).

Anordnande av tomten med hänsyn till stads- eller landskapsbilden och natur- och kulturvärdena på platsen och tillvaratagande av naturförutsättningar kan ha betydelse för ekosystemtjänster.

Här kan du läsa mer om ekosystemtjänster

Betydande olägenheter inte uppkommer

Tomten ska ordnas så att betydande olägenheter för omgivningen eller trafiken inte uppkommer.

Bedömning av betydande olägenheter för omgivningen måste göras med utskiljning, med hänsyn bland annat till de förhållanden som råder på platsen. Att tomten ska anordnas så att betydande olägenheter för trafiken inte uppkommer innebär bland annat att planteringar inte får anordnas så att de skymmer sikten för trafiken (jfr prop. 1985/86:1 sid. 517-518).

Lämpligt belägen utgång från tomt och framkomlighet för utryckningsfordon

Tomten ska ordnas så att det finns en lämpligt belägen utfart eller annan utgång från tomten samt anordningar som medger nödvändiga transporter och tillgodoser krav på framkomlighet för utryckningsfordon. Kravet kan ha prövats vid upprättande av detaljplanen i vilken till exempel in- och utfart reglerats till specifik plats eller att särskilda ytor för rundkörning och räddningstjänstens framkomlighet bestämts.

I avsnitt 5:7 i Boverkets byggregler, BBR finns regler med preciserade krav på framkomlighet för utryckningsfordon.

Här kan du läsa mer om framkomlighet för utryckningsfordon

Lämpligt utrymme för parkering, lastning och lossning av fordon

På tomten eller i närheten av den i skälig utsträckning ska det finnas lämpligt utrymme för parkering, lastning och lossning av fordon.

Med lämpligt utrymme avses att utrymmet ska vara lämpligt beläget och tillräckligt stort (jfr prop. 1985/86:1 sid. 518).

Kunna användas av personer med nedsatt rörelse- eller orienteringsförmåga

Tomten ska anordnas så att personer med nedsatt rörelse- eller orienteringsförmåga ska kunna komma fram till byggnadsverk och på annat sätt använda tomten. Detta gäller under förutsättning att det med hänsyn till terrängen och förhållandena i övrigt inte är orimligt.

I avsnitt 3:12 i Boverkets byggregler, BBR finns regler med mer preciserade krav på tillgänglighet och användbarhet på tomter.

Här kan du läsa mer om krav på tillgänglighet och användbarhet på tomter

Risken för olycksfall ska begränsas

Tomten ska anordnas så att risken för olycksfall begränsas.

I avsnitt 8:9 i Boverkets byggregler, BBR finns regler med preciserade krav på skydd mot olyckor på tomter.

Här kan du läsa mer om krav på skydd mot olyckor

Krav på friyta

Om tomten ska bebyggas med byggnadsverk som innehåller en eller flera bostäder eller lokaler för fritidshem, förskola, skola eller annan jämförlig verksamhet ska det finnas friyta som är lämplig för lek och utevistelse. Om det vid en sådan situation finns svårigheter att uppfylla både kraven på parkering och på friyta som är lämplig för lek och utevistelse ska det senare lämnas företräde. Kraven på parkering och friyta ska lösas på eller i närheten av tomten.

Boverket har gett ut allmänna råd om friyta för lek och utevistelse vid fritidshem, förskolor, skolor eller liknande verksamhet.

Här kan du läsa mer om kravet på friyta för lek och utevistelse för förskolor och skolor

Krav på redan bebyggda tomter

Även på redan bebyggda tomter ställs det krav på lämpligt utrymme för parkering, lastning och lossning och friyta för lek och utevistelse. Men kraven ställs endast i skälig utsträckning. Detta gäller även om inte någon lov- eller anmälanpliktig åtgärd är tänkt att genomföras.

Regeln innebär att byggnadsnämnden genom ett åtgärdsföreläggande kan besluta om att det på en redan bebyggd tomt ska anordnas lämpligt utrymme för parkering, lastning och lossning och friyta för lek och utevistelse.

10 §
  Det som gäller i fråga om utrymme för parkering, lastning och lossning och om friyta i 9 § första stycket 4 och andra stycket ska i skälig utsträckning också tillämpas om tomten är bebyggd.

Om det på en bebyggd tomt vidtas sådana ändringar av en byggnad som kräver lov eller åtgärder som kräver anmälan ska tomtkraven tillämpas i den utsträckning som är skälig med hänsyn till kostnaderna för arbetet och tomtens särskilda egenskaper.

Vid anmälanpliktiga åtgärder ska tomtkraven behandlas av byggnadsnämnden i samband med tekniskt samråd och startbesked. Exempel på anmälanpliktig åtgärd är att uppföra ett komplementbostadshus.

11 §
  I fråga om att på en bebyggd tomt vidta sådana ändringar av en byggnad som kräver lov enligt denna lag eller föreskrifter som har meddelats med stöd av 16 kap. 7 § eller åtgärder som kräver anmälan enligt föreskrifter som har meddelats med stöd av 16 kap. 8 § ska 9 § tillämpas i den utsträckning som är skälig med hänsyn till kostnaderna för arbetet och tomtens särskilda egenskaper. Lag (2011:335) .

Prövning av tomtkrav i bygglov

Om bygglov krävs ska kraven på tomter prövas i bygglovet.

30 §
  Bygglov ska ges för en åtgärd inom ett område med detaljplan, om
   1. den fastighet och det byggnadsverk som åtgärden avser
      a) överensstämmer med detaljplanen, eller
      b) avviker från detaljplanen men avvikelsen har godtagits vid en tidigare bygglovsprövning enligt denna lag eller äldre bestämmelser eller vid en fastighetsbildning enligt 3 kap. 2
§ första stycket andra meningen fastighetsbildningslagen
(1970:988),
   2. åtgärden inte strider mot detaljplanen,
   3. åtgärden inte måste avvakta att genomförandetiden för detaljplanen börjar löpa, och
   4. åtgärden uppfyller de krav som följer av 2 kap. 6 § första stycket 1 och 5, 6 § tredje stycket, 8 och 9 §§ samt 8 kap. 1
§, 2 § första stycket, 3, 6, 7, 9-11 §§, 12 § första stycket,
13, 17 och 18 §§.

Om åtgärden är en sådan ändring av en byggnad som avses i 2 § första stycket 3 b eller c, ska bygglov ges även om fastigheten eller byggnaden inte uppfyller kraven i första stycket 1.

Sådana åtgärder som genomförts utan bygglov med stöd av 4-4 c
§§ eller motsvarande äldre bestämmelser ska inte beaktas vid bedömningen av om ett byggnadsverk eller en åtgärd överensstämmer med detaljplanen. Lag (2018:636) .

30 a §
  Om den fastighet eller det byggnadsverk som åtgärden avser på grund av antagande av en detaljplan enligt denna lag eller äldre bestämmelser avviker från planen, får byggnadsnämnden i ett beslut om bygglov förklara att avvikelsen ska anses vara en sådan avvikelse som avses i 30 §
första stycket 1 b. En sådan förklaring får avse endast en liten avvikelse som är förenlig med detaljplanens syfte. Lag (2014:900) .

Är tomten obebyggd behöver ansökan om bygglov innehålla information om hur tomten ska ordnas i samband med bebyggandet för att byggnadsnämnden ska kunna göra en bedömning om tomtkraven uppfylls.

9 §
  En obebyggd tomt som ska bebyggas ska ordnas på ett sätt som är lämpligt med hänsyn till stads- eller landskapsbilden och till natur- och kulturvärdena på platsen. Tomten ska ordnas så att
   1. naturförutsättningarna så långt möjligt tas till vara,
   2. betydande olägenheter för omgivningen eller trafiken inte uppkommer,
   3. det finns en lämpligt belägen utfart eller annan utgång från tomten samt anordningar som medger nödvändiga transporter och tillgodoser kravet på framkomlighet för utryckningsfordon,
   4. det på tomten eller i närheten av den i skälig utsträckning finns lämpligt utrymme för parkering, lastning och lossning av fordon,
   5. personer med nedsatt rörelse- eller orienteringsförmåga ska kunna komma fram till byggnadsverk och på annat sätt använda tomten, om det med hänsyn till terrängen och förhållandena i övrigt inte är orimligt, och
   6. risken för olycksfall begränsas.

Om tomten ska bebyggas med byggnadsverk som innehåller en eller flera bostäder eller lokaler för fritidshem, förskola, skola eller annan jämförlig verksamhet, ska det på tomten eller i närheten av den finnas tillräckligt stor friyta som är lämplig för lek och utevistelse. Om det inte finns tillräckliga utrymmen för att ordna både friyta och parkering enligt första stycket 4, ska man i första hand ordna friyta.

På bebyggda tomter vid bygglovspliktig ändring av byggnad ska tomtkraven tillämpas i skälig utsträckning med hänsyn till kostnaderna för arbetet och tomtens särskilda egenskaper. Det innebär att tomtkraven ska tillämpas vid till exempel tillbyggnad av en byggnad med hänsyn till kostnaderna för tillbyggnaden och tomtens förutsättning till att uppfylla kraven. Tomtkrav ska tillämpas eftersom tillbyggnad är en form av ändring av byggnad. Däremot kan tomtkrav inte ställas på en bebyggd tomt där det ska uppföras en ny fristående byggnad, till exempel ett lovpliktigt fristående garage till ett enbostadshus. Det beror på att det då inte handlar om ändring av en byggnad.

11 §
  I fråga om att på en bebyggd tomt vidta sådana ändringar av en byggnad som kräver lov enligt denna lag eller föreskrifter som har meddelats med stöd av 16 kap. 7 § eller åtgärder som kräver anmälan enligt föreskrifter som har meddelats med stöd av 16 kap. 8 § ska 9 § tillämpas i den utsträckning som är skälig med hänsyn till kostnaderna för arbetet och tomtens särskilda egenskaper. Lag (2011:335) .

Prövning av tomtkrav i marklov

Vid ansökan om marklov inom detaljplanerat område ska åtgärden prövas mot tomtkraven, förutsatt att åtgärden ska företas inom en tomt.

Vid ansökan om marklov utanför detaljplanerat område ska tomtkraven prövas i de delar som kommunen inte redan prövat i områdesbestämmelser.

35 §
  Marklov ska ges för en åtgärd som
   1. inte strider mot en detaljplan eller områdesbestämmelser,
   2. inte förhindrar eller försvårar det berörda områdets användning för bebyggelse,
   3. inte medför olägenheter för användningen av sådana anläggningar som anges i 13 § 1,
   4. inte medför störningar eller betydande olägenheter för omgivningen, och
   5. uppfyller de krav som
      a) följer av 2 kap. 6 § tredje stycket och 8 kap. 9-12 §§, om lovet avser en åtgärd inom ett område med detaljplan, eller
      b) följer av 2 kap. och 8 kap. 9-12 §§ i de delar som inte har prövats i områdesbestämmelser, om lovet avser en åtgärd utanför ett område med detaljplan.

Marklov får ges till en åtgärd som endast innebär en liten avvikelse från detaljplanen eller områdesbestämmelserna, om avvikelsen är förenlig med syftet med planen eller bestämmelserna. Lag (2011:335) .

Hjälpte informationen dig? Ja Nej
Tillbaka till toppen