Villkor i lov

Beslut om lov kan ges med villkor. Några villkor som nämnden kan ställa är preciserade i plan- och bygglagen, PBL. Förutom dem kan nämnden även ställa de villkor som behövs i övrigt under förutsättning att de har stöd i plan- och bygglagstiftningen. Villkor i lov ska vara tydliga och preciserade och avse sådant som kan uppfyllas av sökanden själv. Det är viktigt att skilja på villkor och upplysningar i beslut.

Villkor i lov

I ett beslut att bevilja ansökan om lov ska nämnden ange de villkor och upplysningar som behövs. Nämnden kan endast föreskriva villkor som har stöd i PBL eller i föreskrifter meddelade med stöd av PBL. (jfr prop. 1985/86:1 sid. 738)

Villkor för ett lov anger vad som måste uppfyllas för att en åtgärd ska få vidtas och under vilka förutsättningar lovet ges. Med upplysning avses en vägledande information som kan ingå i beslutet.

Villkor ska vara så preciserade att de kan tjäna som information till sökande och till andra parter. Om nämnden senare behöver ingripa på grund av att något utförts i strid mot beslutet krävs att villkoren är tydliga för att nämnden ska kunna visa att villkoret inte har uppfyllts. (jfr JO-protokoll 2006-05-08, dnr 414-2006)

Skillnad på villkor och upplysningar

Det är skillnad på villkor och upplysning. Den viktigaste skillnaden mellan villkor och upplysningar är att den som har beviljats lov med villkor är skyldig att följa de villkor som har föreskrivits. Villkoren kan därför överklagas. Villkor och upplysningar bör behandlas under olika rubriker i beslut. Upplysningar bör inte ges en språklig utformning som är mer typisk för villkor. (jfr JO-protokoll 2005-06-30, dnr 717-2005)

Att det tydligt framgår vad som är villkor och vad som är upplysningar har betydelse för nämndens möjligheter att senare kunna utöva tillsyn om åtgärder har vidtagits i strid med vad som har beslutats. (jfr JO-protokoll 2005-06-30, dnr 717-2005)

Upplysningar i lov

Vissa villkor finns utpekade i PBL

I PBL finns det fyra villkor angivna som kan ställas i beslut om lov.

Villkorade lov vid pågående planläggning

Beslut om antagande, ändring eller upphävande av en detaljplan eller områdesbestämmelser måste egentligen ha vunnit laga kraft innan bygglov, rivningslov eller marklov kan beviljas inom området. Lov kan dock lämnas innan planen eller områdesbestämmelserna vunnit laga kraft om beslutet om lov innehåller villkoret att åtgärden inte får påbörjas förrän planbeslutet har vunnit laga kraft.

Om byggnadsnämnden lämnar ett sådant villkorat lov kommer tiden för eventuellt överklagande av planen och lovet att löpa parallellt och på så sätt kan byggprocessen påskyndas. Paragrafen är avsedd att tillämpas enbart när det inte finns någon konflikt om planbeslutet. I annat fall riskerar man att både kommunen och den som söker lov lägger ned arbete i onödan. Lovprövningen ska ske som om planbeslutet hade vunnit laga kraft. (jfr prop. 1990/91:146 sid. 52)

Skyldighet att betala ersättning

Ett bygglov kan villkoras med att byggnadsarbeten får påbörjas först när ersättning för gator eller andra allmänna platser betalats av fastighetsägaren eller när säkerhet har ställts för ersättningen. Av ett sådant beslut ska det tydligt framgå att betalningen av eller ställande av säkerhet för ersättning är ett villkor för att få påbörja genomförandet av åtgärden.

Villkor för lov i detaljplan kan flyttas till startbeskedet

Om kommunen i en detaljplan har bestämt att lov endast får ges om en viss förutsättning är uppfylld, får kommunen ändå ge ett lov. Lovet villkoras då med att förutsättningen i stället ska vara uppfylld innan startbesked kan ges.

En förutsättning för att det ska vara möjligt att senarelägga uppfyllandet av villkoret från lov till startbesked bör vara att det i bygglovsprövningen bedöms vara lämpligt att skjuta på genomförandet. Prövningen av en ansökan om bygglov kan ibland tänkas vara beroende av att en viss villkorad åtgärd är utförd, till exempel om det vid tidpunkten för byggnadsnämndens lovprövning fortfarande är oklart hur en villkorad trafik- eller avloppsanläggning ska placeras i förhållande till den åtgärd som ansökningen avser. Om det vid bygglovsprövningen inte fullt ut kan bedömas att de åtgärder som ansökningen om lov avser kommer att bli lämpliga är det olämpligt att skjuta upp genomförandet av den villkorade åtgärden till startbeskedet. Om det däremot är lämpligt att vänta med genomförandet, kan frågan tas upp i det tekniska samrådet. I sådant fall behöver byggnadsnämnden kontrollera att förutsättningen är uppfylld på så sätt som planen anger innan startbesked ges. (jfr prop. 2013/14:126 sid. 193)

Villkor för redan utförda åtgärder

Om en ansökan om bygglov eller marklov beviljas i efterhand för en åtgärd som redan är utförd får byggnadsnämnden villkora beslutet med att fastighetsägaren är skyldig att vidta de ändringar i det utförda som behövs. Det ska även framgå inom vilken tid ändringarna ska vara utförda. Villkor i efterhand kan inte ställas i beslut om rivningslov.

Handläggningen av ett lov som avser en redan utförd åtgärd får inte skilja sig från handläggningen av ett lov som meddelas för en i förväg sökt åtgärd. Lovet måste i båda fallen grundas på en prövning enligt bestämmelserna i plan- och bygglagstiftningen. (jfr prop. 1985/86:1 sid. 750-751)

Andra villkor som behövs

I beslut om lov kan byggnadsnämnden även ställa andra villkor om det behövs. Byggnadsnämnden kan dock bara ställa villkor som har stöd i PBL eller i föreskrifter meddelade med stöd av lagen. (jfr prop. 1985/86:1 sid. 738)

Andra villkor som kan behöva ställas är exempelvis krav på utformning och utförande. Sådana villkor måste vara klart preciserade i beslutet och inte endast allmänt uttalade. Exempelvis ger byggrätten i en detaljplan kanske inte utrymme för både en befintlig byggnad och den byggnad som bygglovsansökan avser. Då kan nämnden som villkor för bygglov för den nya byggnaden föreskriva att den gamla ska rivas. (jfr JO-protokoll 2009-05-29 dnr 1596-2009)

Flera villkor i samma lov

I vissa fall kan ett lov behöva förenas med flera olika villkor. Byggnadsnämnden kan till exempel kräva att en detaljplan ska ha vunnit laga kraft och att fastighetsägaren ska ha betalat gatukostnader innan byggnadsarbetena får påbörjas.

Villkor måste vara tydliga

För att det ska vara tydligt att villkor är reglerande är ordval och rubrik viktiga. Rubriker som "Att iaktta i övrigt" eller "Förutsättningar för lov" medför att det är oklart vad som menas med rubriken. Det är därför lämpligt att ordet villkor finns med i rubriken, inte minst för att få en koppling till lagstödet. För att ett villkor ska anses utgöra ett villkor ska detta uttryckas med ordet "ska" och inte "bör". Används ordet bör, blir det endast en icke bindande rekommendation. (jfr JO-protokoll 2006-10-26 dnr 4283-2006)

Exempel på villkor som har kritiserats

Justitieombudsmannen, JO, har vid inspektioner av byggnadsnämnder vid ett flertal tillfällen gjort anmärkningar på hur nämnderna formulerat sina villkor. Även domstolar har uttalat sig om hur villkor ska formuleras. Nedan följer några exempel.

Villkor måste vara preciserade

I ett fall beviljade nämnden marklov för en väg och angav som villkor att vägen skulle smälta in i miljön. JO ifrågasatte om detta villkor var så preciserat som behövdes både som information till sökanden och som rättsligt verkande underlag, om nämnden senare ville ingripa på den grunden att vad som utförts stred mot beslutet. (jfr JO-protokoll 2003-10-28 dnr 1624-2003)

Inga villkor som skjuter avgöranden på framtiden

I en kommun hade nämnden i ett bygglov för en verksamhet beviljat ansökan om bygglovet med villkoret att avloppsfrågan skall utredas i samråd med miljöskyddskontoret. JO ansåg att dessa villkor hade blivit missvisande och uppmanade nämnden att eftersträva att ange villkor tydligare. (jfr JO-protokoll 1998-05-11 dnr 694-1998)

Villkor ska vara möjliga att uppfylla

Ett villkor måste vara ett sådant som sökanden själv kan uppfylla. I ett ärende hade byggnadsnämnden lämnat bygglov med villkor att utfartsfrågan skulle lösas genom att ett så kallat vilplan anlades på en samfälld väg och att en häck togs bort på angränsande fastighet. Regeringen konstaterade att sökanden för att följa dessa villkor måste vidta åtgärder på andra fastigheter och att det inte var klarlagt hur detta skulle kunna ske mot dessa fastighetsägares vilja. Enligt regeringen kunde med hänsyn till dessa osäkra förutsättningar kraven i PBL om lämplig markanvändning inte anses vara uppfyllda, varför lovet upphävdes. (Regeringens beslut den 30 april 1997, In 96/990/PL )

Inte heller villkor som kräver markägares tillstånd eller grannens medgivande för byggåtgärden är lämpliga. Om nämnden vill upplysa om de förutsättningar som gäller enligt annan lag, till exempel civilrättsligt, ska det formuleras som upplysningar och rubriceras som det. (jfr JO-protokoll 2001-06-05, dnr 3337-2001)

I ett avgörande i Regeringsrätten hade byggnadsnämnden i samband med att bygglov beviljades, meddelat ett villkor om att byggherren senare skulle komma in med en markplaneringsritning som skulle godkännas av nämnden innan byggnadsarbeten fick påbörjas. Sökanden gav in en sådan ritning, varefter nämnden med anledning av en grannes klagomål beslutade att inte godkänna den föreslagna markplaneringen. Regeringsrätten ansåg att byggnadsnämndens förfarande inte var förenligt med PBL. Frågan om lämpligheten av åtgärden ska prövas när lovet ges. Att lämplighetsfrågan blev prövad på nytt, fann Regeringsrätten olämpligt från såväl processuella synpunkter som från allmänna rättssäkerhetsaspekter. (RÅ 1996 ref. 54)