Ekosystemtjänster vid marklov

Åtgärder som påverkar mark och vegetation och därmed ekosystemtjänster, kan kräva marklov. Det kan då handla om schaktning eller fyllning som inom ett detaljplanelagt område avsevärt ändrar höjdläget eller för markåtgärder som försämra markens genomsläpplighet. Det kan även krävas marklov för trädfällning eller skogsplantering om kommunen har infört sådana bestämmelser i detaljplan eller i områdesbestämmelser. På den här sidan redogör vi för bestämmelser om marklov och hur beslut om marklov kan påverka ekosystemtjänster.

Om marklov

Inom områden med detaljplan krävs det marklov för schaktning eller fyllning som medför att höjdläget för tomter eller allmän plats ändras avsevärt. Det krävs dock inte marklov för att höja eller sänka markytan till en nivå som har angetts i planen eller om kommunen i planen har bestämt att marklov inte krävs. Marklov kan även krävas för trädfällning, skogsplantering och markåtgärder som kan försämra markens genomsläpplighet om kommunen har infört skyddsbestämmelser avseende sådana åtgärder i en detaljplan. I områdesbestämmelser kan kommunen, inom vissa i lagen utpekade områden, också införa skyddsbestämmelser för vegetation och markytans utformning och höjdläge, vilket därmed innebär att marklov krävs för schaktning, fyllning, trädfällning och skogsplantering.

Fram till och med den 30 november 2025 kan kommunen sedan tidigare ha infört marklovsplikt för markåtgärder i detaljplan eller områdesbestämmelser. Sådana bestämmelser gäller även fortsättningsvis till dess att detaljplanen eller områdesbestämmelserna ändras eller upphävs.

Utanför detaljplanelagt område kan kommunen genom områdesbestämmelser bestämma att det krävs marklov för schaktning, fyllning, trädfällning eller skogsplantering. Områdesbestämmelser kan omfatta områden avsedda för bebyggelse eller i närheten av en befintlig eller planerad anläggning som kräver ett skydds- eller säkerhetsområde.

Plan- och bygglag (2010:900) 9 kap. 47–48 §§

47 §
  I ett område som omfattas av en detaljplan krävs det marklov för
   1. schaktning eller fyllning, om åtgärden ändrar höjdläget mer än 0,5 meter och åtgärden inte innebär att markytan höjs eller sänks till den nivå som har bestämts i detaljplanen,
   2. åtgärder som i detaljplanen omfattas av krav på marklov, eller
   3. åtgärder som i detaljplanen regleras med stöd av 4 kap.
10 § och är
      a) trädfällning,
      b) skogsplantering, eller
      c) markåtgärder som kan försämra markens genomsläpplighet. Lag (2025:974) .

48 §
  I ett område som inte omfattas av en detaljplan krävs det marklov för schaktning, fyllning, trädfällning och skogsplantering, om
   1. åtgärden ska genomföras i ett sådant område som avses i
4 kap. 42 § första stycket 4 a, och
   2. åtgärden i områdesbestämmelser omfattas av krav på marklov eller bestämmelser enligt 4 kap. 42 § första stycket 4 a. Lag (2025:974) .

Marklov inom detaljplan

Marklov utanför detaljplan

Prövning av marklov inom detaljplan

Inom detaljplan ska marklov ges för en åtgärd som:

• inte strider mot detaljplanen eller områdesbestämmelserna,
• inte hindrar eller gör det svårt att använda området för bebyggelse,
• inte medför olägenheter vid användningen av anläggningar som har krav på skydds- eller säkerhetsområden,
• inte medför störningar eller betydande olägenheter för omgivningen, 
• i de delar som inte redan är avgjorda genom detaljplanen uppfyller kraven på att bebyggelseområdens särskilda historiska, kulturhistoriska, miljömässiga och konstnärliga värden ska skyddas samt att ändringar och tillägg i bebyggelsen ska göras varsamt så att befintliga karaktärsdrag respekteras och tillvaratas
• i de delar som inte redan är avgjorda genom detaljplanen uppfyller kraven på tomter, allmänna platser och områden för andra anläggningar än byggnader.

Marklov får ges för åtgärder som avviker från detaljplanen om avvikelsen är liten och förenlig med detaljplanens syfte.

Plan- och bygglag (2010:900) 9 kap. 77–78 §§

77 §
  Marklov ska ges för en åtgärd som
   1. inte strider mot en detaljplan eller områdesbestämmelser,
   2. inte förhindrar eller försvårar det berörda områdets användning för bebyggelse,
   3. inte medför olägenheter för användningen av sådana anläggningar som avses i 4 kap. 42 § första stycket 4 a,
   4. inte medför störningar eller betydande olägenheter för omgivningen, och
   5. uppfyller de krav som
      a) om ansökan avser en åtgärd i ett område som omfattas av en detaljplan, följer av 2 kap. 6 § tredje stycket och 8 kap. 9-12 §§ och frågan inte redan är avgjord genom detaljplanen, eller
      b) om ansökan avser en åtgärd i ett område som inte omfattas av en detaljplan, följer av 2 kap. och 8 kap. 9-12 §§ och frågan inte redan är avgjord genom områdesbestämmelser. Lag (2025:974) .

78 §
  Trots 77 § 1 får marklov ges om avvikelsen från detaljplanen eller områdesbestämmelserna är liten och förenlig med syftet med detaljplanen eller områdesbestämmelserna. Lag (2025:974) .

Prövning av marklov inom detaljplan

Marklov och vegetation

Det krävs marklov för trädfällning och skogsplantering om kommunen har infört en utökad lovplikt för det eller om kommunen har infört skyddsbestämmelser som berör trädfällning och skogsplantering i detaljplanen. Vid prövning av marklov för trädfällning eller skogsplantering ska åtgärden uppfylla samma förutsättningar som andra markåtgärder. En utökad lovplikt i detaljplanen innebär inte ett förbud mot att fälla träd eller plantera skog. Om detaljplanen innehåller bestämmelser av förbudskaraktär, till exempel att träden ska bevaras, är åtgärden planstridig.

En detaljplanebestämmelse om att bevara träd kan avse enstaka träd eller träddungar men också mera sammanhängande trädbestånd mellan eller i anslutning till grupper av bebyggelse. Syftet med en sådan bestämmelse kan då vara att träden exempelvis ska bevaras för att de har betydelse för lokalklimatet eller för att de har en väsentlig betydelse för bebyggelsemiljön. (jmf prop. 1985/86:1 s.298-303 och 583-584)

Med förslag till ny plan- och bygglag, prop. 1985/86:1 (på Sveriges riksdags webbplats)

Komplettering av den nya plan- och bygglagen, prop. 2010/11:63 (på Sveriges riksdags webbplats)

Plan- och bygglag (2010:900) 9 kap. 77–78 §§

77 §
  Marklov ska ges för en åtgärd som
   1. inte strider mot en detaljplan eller områdesbestämmelser,
   2. inte förhindrar eller försvårar det berörda områdets användning för bebyggelse,
   3. inte medför olägenheter för användningen av sådana anläggningar som avses i 4 kap. 42 § första stycket 4 a,
   4. inte medför störningar eller betydande olägenheter för omgivningen, och
   5. uppfyller de krav som
      a) om ansökan avser en åtgärd i ett område som omfattas av en detaljplan, följer av 2 kap. 6 § tredje stycket och 8 kap. 9-12 §§ och frågan inte redan är avgjord genom detaljplanen, eller
      b) om ansökan avser en åtgärd i ett område som inte omfattas av en detaljplan, följer av 2 kap. och 8 kap. 9-12 §§ och frågan inte redan är avgjord genom områdesbestämmelser. Lag (2025:974) .

78 §
  Trots 77 § 1 får marklov ges om avvikelsen från detaljplanen eller områdesbestämmelserna är liten och förenlig med syftet med detaljplanen eller områdesbestämmelserna. Lag (2025:974) .

Träd och annan vegetation kan också ha betydelse som skydd mot störningar och olägenheter så som att motverka risk för översvämning, erosion, ras och skred.

Schaktning och fyllning på allmän plats kräver marklov

Det bör observeras att schaktning eller fyllning som avsevärt ändrar höjdläget för mark inom allmän plats kräver marklov. Marklov krävs dock inte om kommunen har bestämt något annat i planen eller att schaktningen eller fyllningen sker till ett höjdläge som är förutbestämt i planen. Marklov för en avsevärd ändring av höjdläget kan krävas när exempelvis en gata genom schaktning eller fyllning anläggs till en höjd som inte är förutbestämd i planen eller när det bredvid en gata på allmän plats anläggs skyddsvallar som ska skydda omgivningen mot buller från trafik. (jfr prop. 1985/86:1 s.298-302)

Med förslag till ny plan- och bygglag, prop. 1985/86:1 (på Sveriges riksdags webbplats)

Plan- och bygglag (2010:900) 9 kap. 47 §

47 §
  I ett område som omfattas av en detaljplan krävs det marklov för
   1. schaktning eller fyllning, om åtgärden ändrar höjdläget mer än 0,5 meter och åtgärden inte innebär att markytan höjs eller sänks till den nivå som har bestämts i detaljplanen,
   2. åtgärder som i detaljplanen omfattas av krav på marklov, eller
   3. åtgärder som i detaljplanen regleras med stöd av 4 kap.
10 § och är
      a) trädfällning,
      b) skogsplantering, eller
      c) markåtgärder som kan försämra markens genomsläpplighet. Lag (2025:974) .

Marklov för markåtgärder som försämrar markens genomsläpplighet

Det kan även finnas skyddsbestämmelser i en detaljplan för markåtgärder som kan försämra markens genomsläpplighet, det vill säga åtgärder som kan försvåra för vatten att tränga in i marken. Exempel på sådana markåtgärder som kan försämra kan vara att asfaltera ytor eller ersätta naturgräs med konstgräs. Finns det inga skyddsbestämmelser kräver åtgärderna inte marklov. (jfr prop. 2017/18:163 sid. 89)

Plan- och bygglag (2010:900) 9 kap. 47 §

47 §
  I ett område som omfattas av en detaljplan krävs det marklov för
   1. schaktning eller fyllning, om åtgärden ändrar höjdläget mer än 0,5 meter och åtgärden inte innebär att markytan höjs eller sänks till den nivå som har bestämts i detaljplanen,
   2. åtgärder som i detaljplanen omfattas av krav på marklov, eller
   3. åtgärder som i detaljplanen regleras med stöd av 4 kap.
10 § och är
      a) trädfällning,
      b) skogsplantering, eller
      c) markåtgärder som kan försämra markens genomsläpplighet. Lag (2025:974) .

Det krävs dock inte marklov om åtgärden är att anlägga en gata, väg eller järnväg och den görs på mark som enligt detaljplanen får användas för det ändamålet. Det gäller även om markåtgärderna innebär en försämring av markens genomsläpplighet. (jfr prop. 2024/25:169 sid. 208)

Plan- och bygglag (2010:900) 9 kap. 49 §

49 §
  Trots 47 § 3 c krävs det inte marklov för att anlägga en gata, väg eller järnväg på mark som enligt detaljplanen får användas för det ändamålet. Lag (2025:974) .

Liten avvikelse vid marklov

Marklov får lämnas till åtgärder som innebär en liten avvikelse från detaljplan eller områdesbestämmelser, om avvikelsen är förenlig med syftet med planen eller bestämmelserna. I likhet med vad som gäller vid prövningen av bygglov bedöms en liten avvikelse i ett marklov i förhållande till omständigheterna i det enskilda fallet. En liten avvikelse kan därmed till exempel innebära en storleksmässigt större avvikelse i en industri- eller hamnmiljö jämfört med i en villamiljö. Till skillnad från vad som gäller vid prövningen av bygglov behöver man däremot inte vid prövningen av marklov göra en samlad bedömning av tidigare godtagna avvikelser.

Plan- och bygglag (2010:900) 9 kap. 77–78 §§

77 §
  Marklov ska ges för en åtgärd som
   1. inte strider mot en detaljplan eller områdesbestämmelser,
   2. inte förhindrar eller försvårar det berörda områdets användning för bebyggelse,
   3. inte medför olägenheter för användningen av sådana anläggningar som avses i 4 kap. 42 § första stycket 4 a,
   4. inte medför störningar eller betydande olägenheter för omgivningen, och
   5. uppfyller de krav som
      a) om ansökan avser en åtgärd i ett område som omfattas av en detaljplan, följer av 2 kap. 6 § tredje stycket och 8 kap. 9-12 §§ och frågan inte redan är avgjord genom detaljplanen, eller
      b) om ansökan avser en åtgärd i ett område som inte omfattas av en detaljplan, följer av 2 kap. och 8 kap. 9-12 §§ och frågan inte redan är avgjord genom områdesbestämmelser. Lag (2025:974) .

78 §
  Trots 77 § 1 får marklov ges om avvikelsen från detaljplanen eller områdesbestämmelserna är liten och förenlig med syftet med detaljplanen eller områdesbestämmelserna. Lag (2025:974) .

Om planen syftar till att beakta och främja ekosystemtjänster så behöver detta därmed beaktas vid bedömningen av om marklovet innebär en liten avvikelse från detaljplanen eller inte. Här är planbeskrivningen ett viktigt underlag.

Prövning av marklov utanför detaljplan

Utanför detaljplan kan kommunen införa marklovsplikt i områdesbestämmelser inom områden som är avsedda för bebyggelse eller i närheten av en befintlig eller planerad anläggning som kräver ett skydds- eller säkerhetsområde. De motiv som kommunen har angett för att införa lovplikten i områdesbestämmelserna kan sedan ligga till grund för prövningen av marklovet. Några exempel på motiv som kan finnas för att införa marklovsplikt i områdesbestämmelser är att bevara markens miljökvaliteter eller vegetationens skärmande eller luftrenande verkan. Även motsatta syften kan finnas till exempel att hålla öppet kring vindkraftverk. (jfr prop. 1985/86:1 s.298-302)

Med förslag till ny plan- och bygglag, prop. 1985/86:1 (på Sveriges riksdags webbplats)

I områdesbestämmelser kan det också finnas materiella bestämmelser som styr prövningen av marklov. Det kan då handla om bestämmelser som styr vegetationen eller markytans utformning och höjdläge. Det kan också handla om bestämmelser som anger förbud mot avverkning eller skogsplantering. (jfr prop. 1985/86:1 sid. 605-606 och 725-726)

Med förslag till ny plan- och bygglag, prop. 1985/86:1 (på Sveriges riksdags webbplats)

Tänk på att: Ersättning vid vägrat marklov

Om en fastighetsägare vägras marklov kan det i vissa fall finnas en rätt till ersättning från kommunen för den skada som det vägrade marklovet medför. Detta gäller dock endast under förutsättning att det vägrade marklovet innebär att pågående markanvändning avsevärt försvåras inom den berörda delen av fastigheten. Fastighetsägaren har dock inte någon rätt till ersättning för skador på grund av ett vägrat marklov, om avslaget grundas på bestämmelser i en detaljplan eller områdesbestämmelser.

Plan- och bygglag (2010:900) 14 kap. 6 §

6 §
  Om marklov vägras med stöd av 9 kap. 77 § 2 eller 3, har fastighetens ägare rätt till ersättning av kommunen för den skada som det vägrade marklovet medför.

Rätten till ersättning gäller dock endast om det vägrade marklovet innebär att pågående markanvändning avsevärt försvåras inom den berörda delen av fastigheten. Lag (2025:974) .

Påverkan på ekosystemtjänster av schaktning och fyllning

Schaktning och fyllning påverkar både stads- och landskapsbilden och natur- och kulturvärden som är kopplade till markens naturliga förutsättningar. Markens naturliga beskaffenhet har stor betydelse för ekosystemtjänster. Här kan schaktning och fyllning förstöra markens naturliga egenskaper och förutsättningar att exempelvis infiltrera dagvatten.

En naturlig mark, med en obruten markhorisont, hyser i allmänhet en mångfald av organismer som bryter ned närsalter och andra ämnen. Dessa organismer minskar också föroreningar i marken och binder upp ett kollager. En sådan mark bidrar med flera ekosystemtjänster som reglerar klimat och miljö. Den byggda miljön, där marken har grävts upp många gånger, har ofta en störd markhorisont. En sådan mark har färre markorganismer och därmed en sämre förmåga att bland annat rena vatten och ta hand om föroreningar.

Betydelsen av stora träd och befintlig vegetation för ekosystemtjänster

Gamla träd och befintlig vegetation kan ha stor betydelse för biologisk mångfald, ge skugga och förbättra lokalklimat. De utgör en viktig del av stads- och landskapsbilden och ger stora upplevelsevärden. En befintlig vegetation är också mer tålig och robust mot förslitning tack vare ett utvecklat rotsystem. Ett stort träd kan till exempel ta hand om 100 gånger mer vatten än ett litet, nyplanterat träd.

Därför behöver vi naturen

Att ta bort äldre, uppvuxen vegetationsstruktur innebär borttagning av en livsmiljö för ett flertal arter. Därmed försämras den ekologiska funktionen. Träd och vegetation kan återplanteras, men det kan ta lång tid för den nya vegetationen att få samma värden som den borttagna. Ju äldre vegetation, desto längre återställningstid för att återfå liknande värden.

Prövning av marklov

Krav på tomter som ska bebyggas och ekosystemtjänster