Ombyggnad
Ombyggnad är en form av ändring av byggnad. Vid ombyggnad kan krav ställas på hela byggnaden. Även vid ombyggnad ska dock kraven anpassas utifrån byggnadens förutsättningar, ändringens omfattning, varsamhetskravet och förvanskningsförbudet.
Begreppet ombyggnad
Ombyggnadsbegreppet har huvudsakligen betydelse för vilka delar av byggnaden som det ställs krav på. Vid ändring ställs normalt krav enbart på den ändrade delen, men vid ombyggnad ställs krav på hela byggnaden, eller om det är inte är rimligt på den betydande och avgränsbara delen som förnyas.
2 §
Om inte annat följer av detta kapitel eller av föreskrifter som har meddelats med stöd av 16 kap. 2 § ska kraven i 1 § uppfyllas på så sätt att de,
1. vid nybyggnad uppfylls för hela byggnaden,
2. vid ombyggnad uppfylls för hela byggnaden eller, om detta inte är rimligt, den betydande och avgränsbara del av byggnaden som påtagligt förnyas genom ombyggnaden, och
3. vid annan ändring av en byggnad än ombyggnad uppfylls i fråga om ändringen.
När det gäller kravet i 1 § 3 ska hinder mot tillgänglighet till eller användbarhet av lokaler dit allmänheten har tillträde trots första stycket alltid avhjälpas, om hindret med hänsyn till de praktiska och ekonomiska förutsättningarna är enkelt att avhjälpa.
5 §
Kraven i 4 § ska uppfyllas på så sätt att de
1. uppfylls vid nybyggnad, ombyggnad och annan ändring av en byggnad än ombyggnad, och
2. med normalt underhåll kan antas komma att fortsätta att vara uppfyllda under en ekonomiskt rimlig livslängd.
De egenskapskrav som ska uppfyllas vid tillämpningen av första stycket är de krav som gäller när uppförandet eller ändringen görs. Kraven ska uppfyllas i samma omfattning av byggnaden som anges i 2 § första stycket, om inte annat följer av föreskrifter som har meddelats med stöd av 16 kap. 2 §.
Det som enligt första och andra styckena gäller i fråga om byggnad ska också tillämpas på andra anläggningar än byggnader.
Om en ändring är så omfattande att den anses vara en ombyggnad, så medför det i sig inte en höjning av kravnivån, däremot påverkas vilka delar av byggnaden man kan ställa krav på. När det gäller tillgänglighetskravet finns det dock en specialreglering.
Vad är ombyggnad
Ombyggnad är en typ av ändring av byggnad. För att en ändring av en byggnad ska anses utgöra ombyggnad ska antingen hela byggnaden eller en betydande och avgränsbar del av byggnaden påtagligt förnyas.
4 §
I denna lag avses med
allmän plats: en gata, en väg, en park, ett torg eller ett annat område som enligt en detaljplan är avsett för ett gemensamt behov,
bebygga: att förse ett område med ett eller flera byggnadsverk,
bebyggelse: en samling av byggnadsverk som inte enbart består av andra anläggningar än byggnader,
byggherre: den som för egen räkning utför eller låter utföra projekterings-, byggnads-, rivnings- eller markarbeten,
byggnad: en varaktig konstruktion som består av tak eller av tak och väggar och som är varaktigt placerad på mark eller helt eller delvis under mark eller är varaktigt placerad på en viss plats i vatten samt är avsedd att vara konstruerad så att människor kan uppehålla sig i den,
byggnadsnämnden: den eller de nämnder som fullgör kommunens uppgifter enligt denna lag,
byggnadsverk: en byggnad eller annan anläggning,
byggprodukt: en produkt som är avsedd att stadigvarande ingå i ett byggnadsverk,
exploateringsavtal: avtal om genomförande av en detaljplan och om medfinansieringsersättning mellan en kommun och en byggherre eller en fastighetsägare avseende mark som inte ägs av kommunen, dock inte avtal mellan en kommun och staten om utbyggnad av statlig transportinfrastruktur,
genomförandetiden: den tid för genomförandet av en detaljplan som ska bestämmas enligt 4 kap. 21-25 §§,
kvartersmark: mark som enligt en detaljplan inte ska vara allmän plats eller vattenområde,
markanvisning: ett avtal mellan en kommun och en byggherre som ger byggherren ensamrätt att under en begränsad tid och under givna villkor förhandla med kommunen om överlåtelse eller upplåtelse av ett visst av kommunen ägt markområde för bebyggande,
medfinansieringsersättning: ersättning som en byggherre eller en fastighetsägare i samband med genomförande av en detaljplan åtar sig att betala för en del av en kommuns kostnad för bidrag till byggande av en viss väg eller järnväg som staten eller en region ansvarar för,
miljönämnden: den eller de nämnder som fullgör kommunens uppgifter på miljö- och hälsoskyddsområdet,
nybyggnad: uppförande av en ny byggnad eller flyttning av en tidigare uppförd byggnad till en ny plats,
ombyggnad: ändring av en byggnad som innebär att hela byggnaden eller en betydande och avgränsbar del av byggnaden påtagligt förnyas,
omgivningsbuller: buller från flygplatser, industriell verksamhet, spårtrafik och vägar,
planläggning: arbetet med att ta fram en regionplan, en översiktsplan, en detaljplan eller områdesbestämmelser,
sammanhållen bebyggelse: bebyggelse på tomter som gränsar till varandra eller skiljs åt endast av en väg, gata eller parkmark,
tillbyggnad: ändring av en byggnad som innebär en ökning av byggnadens volym,
tomt: ett område som inte är en allmän plats men som omfattar mark avsedd för en eller flera byggnader och mark som ligger i direkt anslutning till byggnaderna och behövs för att byggnaderna ska kunna användas för avsett ändamål,
underhåll: en eller flera åtgärder som vidtas i syfte att bibehålla eller återställa en byggnads konstruktion, funktion, användningssätt, utseende eller kulturhistoriska värde, och
ändring av en byggnad: en eller flera åtgärder som ändrar en byggnads konstruktion, funktion, användningssätt, utseende eller kulturhistoriska värde. Lag (2019:949) .
Det räcker alltså att en betydande och avgränsbar del av byggnaden påtagligt förnyas för att en åtgärd ska betraktas som en ombyggnad och krav därmed kan ställas på hela byggnaden. Det är först om det inte är rimligt att ställa krav på hela byggnaden, som kraven kan reduceras till att enbart omfatta den betydande och avgränsbara del som förnyas.
Vad menas med betydande och avgränsbar del
Med avgränsbar del av en byggnad menas en funktionell enhet av en byggnads volym. Det kan till exempel vara en bostad eller en lokal. Beroende på husets storlek kan också en eller flera funktionella enheter behöva omfattas av åtgärden för att åtgärden ska kunna anses omfatta en betydande del av byggnaden. Exempel på betydande och avgränsbar del av en byggnad kan vara:
- ett trapphus med omkringliggande lägenheter,
- samtliga lägenheter på ett våningsplan, eller
- en hel råvind.
Även om man vidtar omfattande åtgärder på en byggnad behöver det inte innebära att en bostad eller en lokal, det vill säga den funktionella enheten, blir påtagligt förnyad. Exempel på omfattande åtgärder som inte behöver medföra en påtaglig förnyelse av en avgränsbar del är:
- byte av ett tekniskt system, till exempel ventilationssystemet,
- byte av en byggnadsdel, till exempel klimatskärmen, eller
- en åtgärd som endast omfattar ett utrymme eller en funktion i alla lägenheter, till exempel hygienrummen.
Med avgränsbar del avses en funktionell enhet av byggnadens volym.
Med betydande och avgränsbar del avses en eller flera funktionella enheter som tillsammans utgör en betydande del av byggnadens volym. (BFS 2016:6).
Allmänt råd Med funktionell enhet avses till exempel en bostad eller en lokal. Exempel på en betydande och avgränsbar del kan vara- - ett trapphus med omkringliggande lägenheter,
- - samtliga lägenheter på ett våningsplan, eller
- - en hel råvind.
- - byte av ett tekniskt system, till exempel ventilationssystemet,
- - byte av en byggnadsdel, till exempel klimatskärmen, eller
- - en åtgärd som endast omfattar ett utrymme eller en funktion i alla lägenheter, till exempel hygienrummen.
Vad menas med påtaglig förnyelse
För att en ändring av en byggnad ska vara en påtaglig förnyelse så ska åtgärden:
- vara bygglovs- eller anmälningspliktig,
- medföra en stor ekonomisk investering, samt
- ha en viss karaktär och omfattning.
Är inte samtliga tre kriterierna uppfyllda, så utgör åtgärden ingen påtaglig förnyelse och är därmed inte en ombyggnad.
Stor investering
Av förarbetena till PBL framgår det att en förutsättning för att en åtgärd ska anses medföra en påtaglig förnyelse är att de ekonomiska insatserna är betydande. Det ska vara en stor investering. Någon exakt gräns för vad som menas med stor investering finns inte angiven, utan det måste bedömas i det enskilda fallet. Vad som menas med stor investering bör bedömas i förhållande till byggnadens värde. Med byggnadens värde menas då vad det hade kostat att uppföra en byggnad av motsvarande storlek och karaktär, inte byggnadens marknadsmässiga värde.
Är byggnaden av mycket begränsat värde, till exempel en friggebod, så måste också den faktiska summan beaktas. Beloppet måste vara så stort att det kan anses vara en betydande ekonomisk investering (jämför propositionen 2009/10:170 sidan 150 f).
En enklare plan- och bygglag, prop. 2009/10:170 (på Sveriges riksdags webbplats)
Åtgärdernas karaktär och omfattning
En utgångspunkt för reglerna om byggande är att krav ska ställas i sådana situationer där det ur ett samhällsperspektiv är rationellt att tillgodose dem. Kraven ska också tillämpas så att de inte motverkar sitt syfte. Avsikten med reglerna om ombyggnad är inte att förbättringsåtgärder i en viss del av byggnaden, till exempel förbättring av tillgängligheten i en del av byggnaden, eller normala underhållsåtgärder, ska utlösa så omfattande krav i andra delar av byggnaden så att fastighetsägaren avstår från att genomföra den ursprungligen planerade förbättringsåtgärden.
Vid en bedömning av om en åtgärd ska anses vara av den karaktären och omfattningen att byggnaden eller en del av byggnaden blir påtagligt förnyad, behöver en samlad bedömning av hela projektet göras. Ofta kan flera olika kriterier behöva vägas samman. Kriterier som kan vägas in vid en bedömning av om en viss åtgärd bör betraktas som en påtaglig förnyelse är om:
- det görs större förändringar av befintlig planlösning,
- byggnaden tas i anspråk eller inreds för ett väsentligt annat ändamål,
- det görs stora ingrepp i byggnadens stomme, och
- merparten av de tekniska systemen byts ut.
Om det i anslutning till en befintlig byggnad uppförs en tillbyggnad som ur teknisk och funktionell synpunkt fungerar som en separat enhet i förhållande till den befintliga byggnaden, så kan det inte betraktas som en ombyggnad. Det blir inte någon påtaglig förnyelse av den befintliga delen, den är oförändrad. Inte heller blir det någon påtaglig förnyelse av den tillbyggda delen, den är helt ny och inte förnyad. Därmed kan inte heller huset som helhet anses bli påtagligt förnyat.
Medför en tillbyggnad däremot större förändringar i befintliga bostäders eller lokalers planlösningar så är det ett skäl för att åtgärden kan anses ha en sådan karaktär och omfattning att byggnaden påtagligt förnyas.
Av förarbetena till PBL framgår att även ett mycket omfattande underhållsarbete kan medföra att byggnadens ska anses vara påtagligt förnyad (jämför propositionen 2009/10:170 sidan 154).
En enklare plan- och bygglag, prop. 2009/10:170 (på Sveriges riksdags webbplats)
För att en underhållsåtgärd ska betraktas som en påtaglig förnyelse, så bör den innefatta så omfattande åtgärder i såväl klimatskärm, tekniska system och invändiga ytskikt att byggnaden kan betraktas som stomren.
För att en ändring av en byggnad ska anses medföra en påtaglig förnyelse, så ska åtgärden
- - vara bygglovs- eller anmälningspliktig,
- - medföra en stor ekonomisk investering, samt
- - ha en sådan karaktär och omfattning att byggnaden påtagligt förnyas.
(BFS 2016:6).
Allmänt råd Vad som menas med stor ekonomisk investering bör bedömas i förhållande till vad det skulle ha kostat att uppföra en byggnad av motsvarande storlek och karaktär, inte byggnadens marknadsvärde. Investeringen måste också i absoluta tal vara stor, detta bör beaktas om byggnaden är av mycket begränsat värde. Vid en bedömning av om en åtgärd är av en sådan karaktär och omfattning som krävs för att åtgärden ska kunna anses vara en påtaglig förnyelse behöver en samlad bedömning av hela projektet göras. Ofta kan flera olika kriterier behöva vägas samman. Kriterier som bör vägas in vid en sådan bedömning är- - större förändringar av befintliga bostäders eller lokalers planlösningar,
- - byggnaden tas i anspråk eller inreds för ett väsentligt annat ändamål,
- - omfattande ingrepp i byggnadens stomme, och
- - utbyte av merparten av de tekniska systemen.
Vilka krav gäller vid ombyggnad
I grunden handlar ombyggnadsbegreppet om vilka delar av byggnaden som det ställs krav på. Vid ändring ställs normalt krav enbart på den ändrade delen, men vid ombyggnad ställs krav på hela byggnaden, eller om det är inte är rimligt på den betydande och avgränsbara delen som förnyas.
2 §
Om inte annat följer av detta kapitel eller av föreskrifter som har meddelats med stöd av 16 kap. 2 § ska kraven i 1 § uppfyllas på så sätt att de,
1. vid nybyggnad uppfylls för hela byggnaden,
2. vid ombyggnad uppfylls för hela byggnaden eller, om detta inte är rimligt, den betydande och avgränsbara del av byggnaden som påtagligt förnyas genom ombyggnaden, och
3. vid annan ändring av en byggnad än ombyggnad uppfylls i fråga om ändringen.
När det gäller kravet i 1 § 3 ska hinder mot tillgänglighet till eller användbarhet av lokaler dit allmänheten har tillträde trots första stycket alltid avhjälpas, om hindret med hänsyn till de praktiska och ekonomiska förutsättningarna är enkelt att avhjälpa.
5 §
Kraven i 4 § ska uppfyllas på så sätt att de
1. uppfylls vid nybyggnad, ombyggnad och annan ändring av en byggnad än ombyggnad, och
2. med normalt underhåll kan antas komma att fortsätta att vara uppfyllda under en ekonomiskt rimlig livslängd.
De egenskapskrav som ska uppfyllas vid tillämpningen av första stycket är de krav som gäller när uppförandet eller ändringen görs. Kraven ska uppfyllas i samma omfattning av byggnaden som anges i 2 § första stycket, om inte annat följer av föreskrifter som har meddelats med stöd av 16 kap. 2 §.
Det som enligt första och andra styckena gäller i fråga om byggnad ska också tillämpas på andra anläggningar än byggnader.
Ombyggnad är en typ av ändring men att en åtgärd betecknas som ombyggnad medför i sig inte att kravnivån höjs. Även vid ombyggnad ska de krav som gäller för nya byggnader modifieras utifrån:
- ändringens omfattning,
- byggnadens förutsättningar,
- varsamhetskravet och
- förvanskningsförbudet.
7 §
Vid ändring eller flyttning av en byggnad får kraven i 1 och 4 §§ anpassas och avsteg från kraven göras med hänsyn till ändringens omfattning eller flyttningens syfte samt med hänsyn till byggnadens förutsättningar och till bestämmelserna om varsamhet och förbud mot förvanskning i detta kapitel. Avsteg från kraven i 1 § 3 och 4 § första stycket 8 får dock göras endast om det med hänsyn till ändringens omfattning eller flyttningens syfte och byggnadens standard är uppenbart oskäligt att uppfylla kraven. Vidare får avsteg från kraven i 1 § 3 och 4 § första stycket 8 alltid göras om ändringen innebär att bostäder på högst 35 kvadratmeter inreds på en vind.
Det som enligt första stycket gäller i fråga om en byggnad ska tillämpas också på andra anläggningar än byggnader.
Första och andra styckena gäller inte i fråga om krav som alltid ska uppfyllas enligt föreskrifter som har meddelats med stöd av 16 kap. 2 § 4. Lag (2014:224) .
Att ändringarna ofta är mera omfattande vid ombyggnader än vid andra ändringar kan i praktiken leda till högre kravnivåer, men detta hänger samman med ändringens omfattning och inte om åtgärden betecknas som ombyggnad eller inte.
När det gäller tillgänglighetskravet finns det dock en specialreglering.
Tillgänglighetskraven vid ändring
Hänsyn till ändringens omfattning vid ombyggnad
Även om man vid ombyggnad kan ställa krav på hela byggnaden så ska kraven ändå anpassas och avsteg från dem får göras med hänsyn till bland annat ändringens omfattning. När det gäller tillgänglighet och användbarhet för personer med nedsatt rörelse- eller orienteringsförmåga så är kraven strängare formulerade. Då får man bara göra avsteg om det är uppenbart oskäligt med hänsyn till ändringens omfattning.
Vid ombyggnad innebär hänsyn till ändringens omfattning att det ofta är de funktionella enheter som omfattas av den påtagliga förnyelsen som det ställs krav på. En funktionell enhet kan till exempel vara en lokal eller en bostad. För att de bostäder och lokaler som genomgår en påtaglig förnyelse ska uppfylla utformningskraven och de tekniska egenskapskraven kan det behövas åtgärder i andra delar av byggnaden. Det kan till exempel handla om tillgång till tvättstuga.
I vissa situationer kan det dock ställas krav på delar av byggnaden som inte allas berörs av de planerade åtgärderna.
Gemensamma funktioner eller tekniska system
Berör åtgärden en gemensam funktion eller ett tekniskt system, så kan det ställas krav på att den funktionen eller det systemet åtgärdas i sin helhet om det är tekniskt och ekonomiskt lämpligt att utföra åtgärden i ett sammanhang. Vidtas åtgärder i en del av ett ventilationssystem eller ett värmesystem, så kan det vara lämpligt att åtgärda systemet i sin helhet. Ställs det krav på att ett par våningsplan i mitten av ett hus ska tillgängliggöras genom en hiss, så bör den hissen även angöra övriga våningsplan i byggnaden.
Betydande brister med avseende på hälsa och säkerhet
Uppvisar en byggnad betydande brister med avseende på hälsa och säkerhet så ställs det vid ombyggnad krav på att de bristerna åtgärdas även om de delarna av byggnaden inte alls berörs av de planerade åtgärderna. Exempel på betydande brister med avseende på hälsa och säkerhet kan vara om byggnaden inte uppfyller dagens krav vad gäller:
- utformning av tappvattensystemet med avseende på risken för tillväxt av mikroorganismer,
- brandcellsindelning på vinden, eller
- bärförmåga avseende snölaster.
Vid ombyggnad ställs krav på de funktionella enheter av byggnaden som omfattas av de planerade åtgärderna. Därutöver ställs krav på
- - sådana gemensamma funktioner eller tekniska system där det är tekniskt och ekonomiskt lämpligt att utföra åtgärderna i ett sammanhang, och
- - att åtgärda betydande brister med avseende på hälsa och säkerhet. (BFS 2016:6).
- - utformning av tappvattensystemet med avseende på risken för tillväxt av mikroorganismer,
- - brandcellsindelning på vinden, eller
- - bärförmåga avseende snölaster.
Är bristerna en följd av uteblivet underhåll så kan krav alltid ställas på att bristerna ska undanröjas oberoende av om någon åtgärd är planerad i byggnaden eller inte.
14 §
Ett byggnadsverk ska hållas i vårdat skick och underhållas så att dess utformning och de tekniska egenskaper som avses i 4 § i huvudsak bevaras. Underhållet ska anpassas till omgivningens karaktär och byggnadsverkets värde från historisk, kulturhistorisk, miljömässig och konstnärlig synpunkt.
Om byggnadsverket är särskilt värdefullt från historisk, kulturhistorisk, miljömässig eller konstnärlig synpunkt, ska det underhållas så att de särskilda värdena bevaras.
En anordning för ett syfte som avses i 4 § första stycket 2-4, 6 eller 8, ska hållas i sådant skick att den alltid fyller sitt ändamål. Lag (2011:335) .
Villkorsbesked
I vissa situationer kan det vara svårt att avgöra om en ändring ska anses vara en ombyggnad eller inte. I så fall kan en byggherre begära att kommunen lämnar ett villkorsbesked där kommunen redovisar sin bedömning av om åtgärden är en ombyggnad eller inte (jämför propositionen 2009/10:170 sidan 278).
En enklare plan- och bygglag, prop. 2009/10:170 (på Sveriges riksdags webbplats)
19 §
Om den som avser att vidta en bygglovspliktig åtgärd begär det, ska byggnadsnämnden i ett villkorsbesked redovisa sin bedömning i fråga om åtgärden kan antas komma att bli föremål för villkor för att uppfylla kraven i 8 kap. 1 och 2 §§. Ett sådant villkorsbesked är inte bindande.
Webbutbildning
I webbutbildningen "Ändring och ombyggnad" får du lära dig mer om vad ändring och ombyggnad är, vilka krav som kan ställas, vilka delar som berörs av kraven och hur du kan resonera för att fastställa kravnivåerna.