Ombyggnad

Ombyggnad är en form av ändring av byggnad. Vid ombyggnad kan krav ställas på hela byggnaden. Även vid ombyggnad ska dock kraven anpassas utifrån byggnadens förutsättningar, ändringens omfattning, varsamhetskravet och förvanskningsförbudet.

Ombyggnadsbegreppet har huvudsakligen betydelse för vilka delar av byggnaden som det ställs krav på. Vid ändring ställs normalt krav enbart på den ändrade delen, men vid ombyggnad ställs krav på hela byggnaden, eller om det är inte är rimligt på den betydande och avgränsbara delen som förnyas.

Plan- och bygglag (2010:900) 8 kap 2, 5 §§

Om en ändring är så omfattande att den anses vara en ombyggnad, så medför det i sig inte en höjning av kravnivån, däremot påverkas vilka delar av byggnaden man kan ställa krav på. När det gäller tillgänglighetskravet finns det dock en specialreglering.

Vad är ombyggnad

Ombyggnad är en typ av ändring av byggnad. För att en ändring av en byggnad ska anses utgöra ombyggnad ska antingen hela byggnaden eller en betydande och avgränsbar del av byggnaden påtagligt förnyas.

Plan- och bygglag (2010:900) 1 kap 4 §

Det räcker alltså att en betydande och avgränsbar del av byggnaden påtagligt förnyas för att en åtgärd ska betraktas som en ombyggnad och krav därmed kan ställas på hela byggnaden. Det är först om det inte är rimligt att ställa krav på hela byggnaden, som kraven kan reduceras till att enbart omfatta den betydande och avgränsbara del som förnyas.

Vad menas med betydande och avgränsbar del

Med avgränsbar del av en byggnad menas en funktionell enhet av en byggnads volym. Det kan till exempel vara en bostad eller en lokal. Beroende på husets storlek kan också en eller flera funktionella enheter behöva omfattas av åtgärden för att åtgärden ska kunna anses omfatta en betydande del av byggnaden. Exempel på betydande och avgränsbar del av en byggnad kan vara:

  • ett trapphus med omkringliggande lägenheter,
  • samtliga lägenheter på ett våningsplan, eller
  • en hel råvind.

Även om man vidtar omfattande åtgärder på en byggnad behöver det inte innebära att en bostad eller en lokal, det vill säga den funktionella enheten, blir påtagligt förnyad. Exempel på omfattande åtgärder som inte behöver medföra en påtaglig förnyelse av en avgränsbar del är:

  • byte av ett tekniskt system, till exempel ventilationssystemet,
  • byte av en byggnadsdel, till exempel klimatskärmen, eller
  • en åtgärd som endast omfattar ett utrymme eller en funktion i alla lägenheter, till exempel hygienrummen.

Boverkets byggregler (2011:6) – föreskrifter och allmänna råd - avsnitt 1:2241

Vad menas med påtaglig förnyelse

För att en ändring av en byggnad ska vara en påtaglig förnyelse så ska åtgärden:

  • vara bygglovs- eller anmälningspliktig,
  • medföra en stor ekonomisk investering, samt
  • ha en viss karaktär och omfattning.

Är inte samtliga tre kriterierna uppfyllda, så utgör åtgärden ingen påtaglig förnyelse och är därmed inte en ombyggnad.

Stor investering

Av förarbetena till PBL framgår det att en förutsättning för att en åtgärd ska anses medföra en påtaglig förnyelse är att de ekonomiska insatserna är betydande. Det ska vara en stor investering. Någon exakt gräns för vad som menas med stor investering finns inte angiven, utan det måste bedömas i det enskilda fallet. Vad som menas med stor investering bör bedömas i förhållande till byggnadens värde. Med byggnadens värde menas då vad det hade kostat att uppföra en byggnad av motsvarande storlek och karaktär, inte byggnadens marknadsmässiga värde.

Är byggnaden av mycket begränsat värde, till exempel en friggebod, så måste också den faktiska summan beaktas. Beloppet måste vara så stort att det kan anses vara en betydande ekonomisk investering.
(jfr prop. 2009/10:170 sid. 150 f.)

Åtgärdernas karaktär och omfattning

En utgångspunkt för reglerna om byggande är att krav ska ställas i sådana situationer där det ur ett samhällsperspektiv är rationellt att tillgodose dem. Kraven ska också tillämpas så att de inte motverkar sitt syfte. Avsikten med reglerna om ombyggnad är inte att förbättringsåtgärder i en viss del av byggnaden, till exempel förbättring av tillgängligheten i en del av byggnaden, eller normala underhållsåtgärder, ska utlösa så omfattande krav i andra delar av byggnaden så att fastighetsägaren avstår från att genomföra den ursprungligen planerade förbättringsåtgärden.

Vid en bedömning av om en åtgärd ska anses vara av den karaktären och omfattningen att byggnaden eller en del av byggnaden blir påtagligt förnyad, behöver en samlad bedömning av hela projektet göras. Ofta kan flera olika kriterier behöva vägas samman. Kriterier som kan vägas in vid en bedömning av om en viss åtgärd bör betraktas som en påtaglig förnyelse är om:

  • det görs större förändringar av befintlig planlösning,
  • byggnaden tas i anspråk eller inreds för ett väsentligt annat ändamål,
  • det görs stora ingrepp i byggnadens stomme, och
  • merparten av de tekniska systemen byts ut.

Om det i anslutning till en befintlig byggnad uppförs en tillbyggnad som ur teknisk och funktionell synpunkt fungerar som en separat enhet i förhållande till den befintliga byggnaden, så kan det inte betraktas som en ombyggnad. Det blir inte någon påtaglig förnyelse av den befintliga delen, den är oförändrad. Inte heller blir det någon påtaglig förnyelse av den tillbyggda delen, den är helt ny och inte förnyad. Därmed kan inte heller huset som helhet anses bli påtagligt förnyat.

Medför en tillbyggnad däremot större förändringar i befintliga bostäders eller lokalers planlösningar så är det ett skäl för att åtgärden kan anses ha en sådan karaktär och omfattning att byggnaden påtagligt förnyas.

Av förarbetena till PBL framgår att även ett mycket omfattande underhållsarbete kan medföra att byggnadens ska anses vara påtagligt förnyad. (jfr prop. 2009/10:170 sid 154.)

För att en underhållsåtgärd ska betraktas som en påtaglig förnyelse, så bör den innefatta så omfattande åtgärder i såväl klimatskärm, tekniska system och invändiga ytskikt att byggnaden kan betraktas som stomren.

Boverkets byggregler (2011:6) – föreskrifter och allmänna råd - avsnitt 1:2242

Vilka krav gäller vid ombyggnad

I grunden handlar ombyggnadsbegreppet om vilka delar av byggnaden som det ställs krav på. Vid ändring ställs normalt krav enbart på den ändrade delen, men vid ombyggnad ställs krav på hela byggnaden, eller om det är inte är rimligt på den betydande och avgränsbara delen som förnyas.

Plan- och bygglag (2010:900) 8 kap 2, 5 §§

Ombyggnad är en typ av ändring men att en åtgärd betecknas som ombyggnad medför i sig inte att kravnivån höjs. Även vid ombyggnad ska de krav som gäller för nya byggnader modifieras utifrån:

  • ändringens omfattning,
  • byggnadens förutsättningar,
  • varsamhetskravet och
  • förvanskningsförbudet.

Plan- och bygglag (2010:900) 8 kap 7 §

Att ändringarna ofta är mera omfattande vid ombyggnader än vid andra ändringar kan i praktiken leda till högre kravnivåer, men detta hänger samman med ändringens omfattning och inte om åtgärden betecknas som ombyggnad eller inte.

När det gäller tillgänglighetskravet finns det dock en specialreglering. Läs mer om tillgänglighetskraven vid ändring här

Hänsyn till ändringens omfattning vid ombyggnad

Även om man vid ombyggnad kan ställa krav på hela byggnaden så ska kraven ändå anpassas och avsteg från dem får göras med hänsyn till bland annat ändringens omfattning. När det gäller tillgänglighet och användbarhet för personer med nedsatt rörelse- eller orienteringsförmåga så är kraven strängare formulerade. Då får man bara göra avsteg om det är uppenbart oskäligt med hänsyn till ändringens omfattning.

Vid ombyggnad innebär hänsyn till ändringens omfattning att det ofta är de funktionella enheter som omfattas av den påtagliga förnyelsen som det ställs krav på. En funktionell enhet kan till exempel vara en lokal eller en bostad. För att de bostäder och lokaler som genomgår en påtaglig förnyelse ska uppfylla utformningskraven och de tekniska egenskapskraven kan det behövas åtgärder i andra delar av byggnaden. Det kan till exempel handla om tillgång till tvättstuga.

I vissa situationer kan det dock ställas krav på delar av byggnaden som inte allas berörs av de planerade åtgärderna.

Gemensamma funktioner eller tekniska system

Berör åtgärden en gemensam funktion eller ett tekniskt system, så kan det ställas krav på att den funktionen eller det systemet åtgärdas i sin helhet om det är tekniskt och ekonomiskt lämpligt att utföra åtgärden i ett sammanhang. Vidtas åtgärder i en del av ett ventilationssystem eller ett värmesystem, så kan det vara lämpligt att åtgärda systemet i sin helhet. Ställs det krav på att ett par våningsplan i mitten av ett hus ska tillgängliggöras genom en hiss, så bör den hissen även angöra övriga våningsplan i byggnaden.

Betydande brister med avseende på hälsa och säkerhet

Uppvisar en byggnad betydande brister med avseende på hälsa och säkerhet så ställs det vid ombyggnad krav på att de bristerna åtgärdas även om de delarna av byggnaden inte alls berörs av de planerade åtgärderna. Exempel på betydande brister med avseende på hälsa och säkerhet kan vara om byggnaden inte uppfyller dagens krav vad gäller:

  • utformning av tappvattensystemet med avseende på risken för tillväxt av mikroorganismer,
  • brandcellsindelning på vinden, eller
  • bärförmåga avseende snölaster.

Boverkets byggregler (2011:6) – föreskrifter och allmänna råd - avsnitt 1:2243

Är bristerna en följd av uteblivet underhåll så kan krav alltid ställas på att bristerna ska undanröjas oberoende av om någon åtgärd är planerad i byggnaden eller inte.

Plan- och bygglag (2010:900) 8 kap 14 §

Villkorsbesked

I vissa situationer kan det vara svårt att avgöra om en ändring ska anses vara en ombyggnad eller inte. I så fall kan en byggherre begära att kommunen lämnar ett villkorsbesked där kommunen redovisar sin bedömning av om åtgärden är en ombyggnad eller inte.
(jfr prop. 2009/10:170 sid. 278)

Plan- och bygglag (2010:900) 9 kap 19 §

Läs mer om villkorsbesked här.

Mer information om ändring

I webbutbildningen "Ändring och ombyggnad" får du lära dig mer om vad ändring och ombyggnad är, vilka krav som kan ställas, vilka delar som berörs av kraven och hur du kan resonera för att fastställa kravnivåerna.Ta del av utbildningen under rubriken "Webbutbildningar" i "Relaterad information".

Granskad: Sidansvarig: Webbredaktionen
Hjälpte informationen dig? Ja Nej