Intygsgivares opartiskhet och oberoende

Granskad: 31 januari 2024

En intygsgivare får inte utses av föreningen om det finns någon omständighet som kan rubba förtroendet för hans eller hennes opartiskhet eller oberoende.   

Intygsgivare ska vara helt fristående från bostadsprojekt som granskas

Det är föreningen som utser intygsgivare bland dem som Boverket meddelat behörighet att utfärda intyg.

Intygsgivarna ska vara opartiska och oberoende. Föreningen får inte utse en person till intygsgivare om det finns någon omständighet som kan rubba förtroendet för hans eller hennes opartiskhet eller oberoende.

Samarbete med den andra intygsgivaren

En omständighet som kan rubba förtroendet för en intygsgivares opartiskhet eller oberoende kan vara tidigare samarbete med den andra intygsgivare som föreningen har utsett eller avser att utse.

Inga kopplingar till det granskade projektet

Ingen av de båda intygsgivare som föreningen vill utse för att granska projektet får vara anställd hos företag, organisation eller någon annan som har bildat föreningen eller som har hjälpt till med föreningsbildningen eller med att upprätta den ekonomiska planen. De ska vara helt fristående från bostadsprojektet som är föremål för deras granskning.

Boverkets allmänna råd om intygsgivares opartiskhet

Boverkets allmänna råd om intygsgivares opartiskhet är skrivna utifrån den lydelse av bostadsrättslagen (1991:614) och lagen (2002:93) om kooperativ hyresrätt som gällde före den 1 januari 2024. Då fanns inte begreppet "oberoende" i lagarna. 

5.1 Intygsgivares opartiskhet 3 kap. 3 § andra stycket bostadsrättslagen samt 4 kap. 4 § andra stycket lagen om kooperativ hyresrättAllmänt rådIntygsgivarna bör inte ingå uppdragsavtal eller andra avtal som kan rubba förtroendet för deras opartiskhet.

Det allmänna rådet om intygsgivares opartiskhet handlar om förekomsten av samarbete mellan intygsgivare, ombildningskonsulter, planförfattare, byggherrar med flera. Det är vanligt att intygsgivare arbetar i par och att de anlitas av ombildningskonsulter som är beroende av att ombildningsprojekten blir av, annars får de inte betalt. Det förekommer att intygsgivare erhåller ersättning direkt från ombildningskonsultens företag. Det är en omständighet som kan rubba förtroendet för intygsgivarens opartiskhet och oberoende. 

Det förekommer också att intygsgivare är anställda i företag som uteslutande arbetar med ombildning av hyresrätter till bostadsrätter. I ett ombildningsuppdrag kan det mesta ingå, från att bilda föreningen och utse besiktningsman till att upprätta ekonomiska planer och genomföra ombildningen. En person som arbetar med ombildningar i ett sådant företag och samtidigt är behörig intygsgivare ska inte granska och intyga ekonomiska planer i företagets egna projekt. Ett sådant förfarande utgör en form av jäv och är i strid med bestämmelserna i bostadsrättslagen (3 kapitlet 3 § sista stycket bostadsrättslagen).

Det förhållandet att intygsgivare återkommande arbetar för samma uppdragsgivare kan på sikt också medföra intressekonflikter och att en beroendeställning uppstår.

Boverket ska godkänna föreningens val av intygsgivare

Boverket ska från och med den 1 januari 2024 godkänna föreningens val av intygsgivare. Mer information om det finns på sidan "Föreningens val av intygsgivare". Bland annat framgår att föreningen bara får välja intygsgivare som har en ansvarsförsäkring.