Hushållens inkomster och betalningsförmåga
Hushållens inkomster och inkomstutveckling har förstås stor betydelse för deras möjligheter att efterfråga en nybyggd bostad. Näringslivsstrukturen och sysselsättningsutvecklingen får därigenom betydelse för inriktningen på bostadsefterfrågan.
Betalningsförmågan varierar med ålder och hushållssituation
Utvecklingen av arbetsinkomster efter skatt har generellt sett varit god under en lång följd av år. Men förutsättningarna kan skilja sig mellan fasta anställningar och tillfälliga eller deltidsanställningar, inte minst för unga personer. SCB tillhandahåller statistik om hushållens ekonomi, till exempel inkomster och boendekostnader. Under ”Hushållens ekonomi” i Statistikdatabasen finns även tabeller på kommunnivå.
Olika typer av hushåll och olika åldersgrupper har olika ekonomiska förutsättningar att efterfråga en bostad, inte minst en nybyggd bostad. Det är typiskt sett stor skillnad mellan ensamståendes och samboendes betalningsförmåga och det finns också signifikanta skillnader mellan män och kvinnor. Diagrammen nedan visar förhållandena i riket men det går att ta fram motsvarande uppgifter för regioner och även för enskilda kommuner. Uppgifterna är för 2018 men det är skillnaderna snarare än nivåerna som är intressanta.
Disponibel inkomst (median) för olika åldersgrupper. Riket 2018
Disponibel inkomst (median) för ett urval av hushållstyper. Riket 2018
Ett sätt att belysa möjlig efterfrågan på nyproduktion är att jämföra olika hushållstypers inkomst med den inkomst som krävs för att ha råd med en nybyggd bostad till de priser, avgifter och hyror som potentiella bostadsutvecklare skulle kunna erbjuda på orten.
Hyressättning
Hyran för nybyggda lägenheter kan sättas på flera sätt: Genom förhandling med Hyresgästföreningen utifrån bruksvärdet, genom förhandling om så kallad nyproduktions- eller presumtionshyra (se faktaruta) eller av fastighetsägaren. Statliga investeringsstöd möjliggör lägre hyresnivåer än annars och aktörer som bygger hyresbostäder med statligt investeringsstöd måste hålla sig till den normhyra som föreskrivs i reglerna för stödet. I ”Relaterad information finns länkar till Boverkets information om statliga stöd och till SCB:s uppföljningar av hyror, avgifter och priser för lägenheter i nyproduktionen.
Presumtions- eller nyproduktionshyra innebär en förhandlingsöverenskommelse mellan hyresvärd och hyresgästföreningen om hyran för samtliga lägenheter i ett nybyggt hus utan att någon bruksvärdesjämförelse görs. Hyran sätts i stället så att den ska ge fastighetsägaren kostnadstäckning och en rimlig vinst under 15 år, vilket gör att hyran kan sättas till ett högre belopp än annars. Lägenheter med presumtionshyra får inte användas som jämförelseobjekt vid en skälighetsprövning enligt bruksvärdesreglerna. Under de första 15 åren kan hyresgästen inte – om inte synnerliga skäl föreligger – få hyran prövad utifrån bruksvärdet.
Betalningsförmågan ökar om man bor ihop
Ett sätt för ensamstående att förbättra de ekonomiska förutsättningarna att efterfråga en bostad kan vara att slå sig samman med någon eller flera andra och hyra en lägenhet tillsammans. Men det är en typ av efterfrågan som bostadsmarknaden normalt sett inte möter. Lägenheterna är vanligen utformade med tanke på ett konventionellt hushåll, med ett sovrum för dubbelsäng och eventuellt ytterligare ett eller flera mindre sovrum – inte två eller flera jämnstora rum med ingång från ett neutralt utrymme. Det står lite mer om detta på sidan ”Främja alternativa sätt att bygga och bo”, som finns i delen ”Att ta fram riktlinjer”.
Arbetsmarknad och bostadsmarknad hänger ihop
Utvecklingen på arbetsmarknaden är en viktig parameter för bostadsefterfrågan. Kommunens näringslivskontor eller motsvarande har förmodligen regelbundna kontakter med större arbetsgivare i eller inom pendlingsavstånd från kommunen. En förändring i antalet utbildningsplatser på lärosäten inom pendlingsavstånd kan också ha betydelse.
Förhållandet mellan arbetsmarknad och bostadsmarknad är ömsesidigt. Karaktären på bostadsbeståndet och inriktningen på bostadsbyggandet kan påverka de ekonomiska förutsättningarna genom att skapa – eller inte skapa – förutsättningar för olika yrkesgrupper att skaffa sig en bostad i kommunen.
Det är bra att följa prisutvecklingen på bostadsmarknaden även i grannkommunerna. En snabbare prisutveckling där, i kombination med utökade pendlingsmöjligheter kan till exempel göra att det blir en ökad efterfrågan på bostäder i kommunen från hushåll som bor och arbetar i angränsande kommuner.