Kapitalkostnader

Med kapitalkostnader avses i första hand räntor och avskrivningar. Till skillnad från räntekostnader utgör avskrivningar inte någon utgift och medför inte någon utbetalning.

Boverkets allmänna råd om ekonomiska planer och kostnadskalkyler för bostadsrättsföreningar, ekonomiska planer för kooperativa hyresrättsföreningar och förenklade ekonomiska planer för bostadsföreningar samt om intygsgivare - 2.20 Kapitalkostnader

Kapitalkostnaderna (i första hand  räntor och avskrivningar) för de tre första åren ska anges (1 § punkt 8 och 4 § punkt 1 BRF) men de framgår av den ekonomiska prognosen och behöver inte redovisas särskilt.

Avskrivningar medför ingen utbetalning utan representerar istället förslitning/förbrukning av byggnaden och dess olika komponenter och redovisas som en kostnad i resultaträkningen. Under förutsättning att avskrivningarna täcks av avgifter medverkar de till att generera ett kassaflöde så att föreningen kan finansiera framtida underhåll och återinvesteringar. Avskrivningarnas storlek baseras på tillgångens anskaffningsvärde som fördelas över nyttjandeperioden.

Avskrivningsmetoder

Införandet av K-regelverken för upprättande av årsredovisning har medfört förändringar i redovisningen av underhåll och investeringar. Det medför också att beroende på val av regelverk, K2 eller K3, påverkas även avskrivningarna. Vid tillämpning enligt K2 betraktas byggnaden som en enhet som skrivs av linjärt över nyttjandeperioden, till exempel 100 år. Vid tillämpning enligt K3 delas byggnaden upp i väsentliga komponenter som skrivs av separat över respektive nyttjandeperiod. När en komponent byts ut aktiveras utgiften för den nya komponenten som tillgång i balansräkningen och skrivs av enligt en ny avskrivningsplan (och eventuellt restvärde på den gamla kostnadsförs).

Redovisning enligt komponentansatsen ger vanligen högre avskrivningar, eftersom flertalet väsentliga komponenter har kortare nyttjandeperioder än huvudkomponenten, husets stomme. I gengäld kan tillkommande utgifter för större underhållsåtgärder aktiveras som tillgång på befintliga komponenter eller som nya komponenter. Därmed blir behovet av avsättning till underhållsfond väsentligt mindre.

För att den ekonomiska planen ska hänga ihop behöver antaganden om underhållsavsättningar och avskrivningar utgå ifrån vilket regelverk som ska tillämpas för upprättande av årsredovisning, K2 eller K3. Information om K-regelverken finns att tillgå på Bokföringsnämndens (BFN) webbplats. Länk till Bokföringsnämnden finns under "Relaterad information".

Tomträtt

Med tomträtt avses nyttjanderätt till en fastighet som upplåts under obestämd tid för ett visst ändamål och mot en årlig avgift (se 13 kap. jordabalken om tomträtter). Om en byggnad förvärvas tillsammans med den mark den ligger på måste utgiften för förvärvet fördelas mellan byggnad och mark vid beräkning av avskrivningsunderlaget. Mark skrivs inte av eftersom mark har en obegränsad nyttjandetid till skillnad från byggnader. Högsta förvaltningsdomstolen (HFD) har funnit, i mål 3148-16, att en byggnad som förvärvats tillsammans med en tomträtt ska vid beräkning av avskrivningsunderlaget bortses från eventuellt värde på tomträtten. Hela anskaffningsutgiften ska räknas som anskaffningsvärde för byggnaden.

Domen finns under "Relaterad Information".

Om värdeminskningsavdrag

Skatteverket lämnar allmänna råd om procentsatser för värdeminskningsavdrag för byggnader i näringsverksamhet, vilket endast berör så kallade oäkta bostadsrättsföreningar. Enligt 19 kap. 4 § inkomstskattelagen (1999:1229) ska utgifter för att anskaffa en byggnad dras av genom årliga värdeminskningsavdrag. Värdeminskningsavdragen ska enligt 19 kap. 5 § nämnda lag beräknas enligt avskrivningsplan efter en viss procentsats per år på byggnadens anskaffningsvärde. Procentsatsen ska bestämmas med hänsyn till byggnadens ekonomiska livslängd (se Skatteverkets rättsliga vägledning 2018 för avdrag för värdeminskning på en byggnad och Skatteverkets allmänna råd om procentsatser för byggnader, SKV A 2005:5, och tillhörande komplettering, SKV: M 2005:5).

Länkar till Skatteverket finns under "Relaterad information".

 

Granskad: Sidansvarig: Webbredaktionen
Hjälpte informationen dig? Ja Nej