Höjd på byggnadsverk

Bestämmelser om höjd på byggnadsverk används för att reglera höjd på byggnadsverk.

Bestämmelser om höjd på byggnadsverk

Med bestämmelser om höjd på byggnadsverk kan kommunen på kvartersmark reglera höjd på byggnadsverk på olika sätt. En bestämmelse om nockhöjd reglerar höjd upp till takkonstruktionens högsta del på en byggnad, medan totalhöjd reglerar höjden upp till den högsta punkten på en byggnad eller en annan anläggning än byggnad. Vilken typ av höjd som är lämpligast att använda beror på syftet med regleringen i relation till typ av bebyggelse, byggnadsverkets utformning och markens topografi.

Det kan finnas olika motiv till att kommunen vill reglera höjd på byggnadsverk. Ett motiv kan vara att kommunen vill bestämma utformningen av byggnadsverket. Att reglera höjd med avseende på utformning kan handla om den inverkan som till exempel en byggnads höjd och volym får på upplevelsen av den byggda miljön, som att skapa ett vackert gaturum eller att bevara en viss utsikt. Reglering av höjd på byggnader kan även göras för att ta tillvara dagsljus, till exempel genom att säkra ljusinsläpp på gårdar, in i byggnader eller ner på gatan.

Ett annat motiv kan vara att styra omfattningen på det som får byggas. Höjdbestämmelser begränsar tillsammans med andra planbestämmelser bebyggandets omfattning, alltså byggrätten. Storleken på byggrätten avgörs av vad som är lämpligt på platsen utifrån hur mycket infrastrukturen, som till exempel gator, va-system och offentlig service klarar av men också utifrån kommunens mål för bebyggelseutvecklingen.

Skälet till att höjden på byggnadsverk regleras ska anges och motiveras i planbeskrivningen. I planbeskrivningen kan också mer utförliga förklaringar och exempel finnas, exempelvis illustrationer som anger hur många våningar som kan antas rymmas inom den reglerade höjden.

Nockhöjd

Genom en planbestämmelse om nockhöjd kan kommunen reglera höjden på den högsta delen av en byggnads yttertak. Nockhöjd är definierat som avståndet från den medelnivå som marken har invid byggnaden, eller i planbestämmelsen angivet plan, till yttertakets högsta del. Delar som sticker upp över taket som skorstenar och ventilationstrummor räknas inte in.

Med begreppet nock, eller taknock, menas ofta en horisontal skärning mellan två från varandra lutande takfall. Planbestämmelsen nockhöjd avser dock yttertakets högsta punkt eftersom det är den som har koppling till byggnadens storlek och inverkan på platsen. Därmed kan nockhöjd användas även för att reglera till exempel högsta punkten på ett pulpettak.

En bestämmelse om nockhöjd lämnar utrymme för byggnader med platta tak vilka kan upplevas som stora. För att undvika detta kan bestämmelser om nockhöjd kombineras med bestämmelser om takvinkel. Detta ger möjlighet till en mer varierad gestaltning eller ett bestämt uttryck. Med utformningsbestämmelser kan ännu mer detaljerade krav ställas, exempelvis att byggnader ska ha sadel- eller pulpettak.

Totalhöjd

Genom en planbestämmelse om totalhöjd kan kommunen reglera höjden på ett byggnadsverk inklusive uppstickande delar ovanför konstruktionen. Totalhöjd är definierat som avstånd från den medelnivå som marken har invid byggnadsverket, eller i planbestämmelsen angivet plan, till högsta punkten på byggnadsverket. Här inkluderas till exempel skorstenar, antenner, master och hisschakt.

Totalhöjd är en mer strikt bestämmelse än nockhöjd

Ofta är totalhöjd en alltför strikt bestämmelse att använda för byggnader, särskilt för en- och tvåbostadshus. Bestämmelsen kan dock användas när det är viktigt att i planen reglera en absolut höjd över vilket inget får sticka upp, till exempel av kulturhistoriska skäl.

Om totalhöjd används för byggnader ger den inte samma utrymme för flexibilitet som nockhöjd. Det gör att kommunen i högre utsträckning på förhand behöver veta vad som kan komma att påverka höjden på byggnadsverket. Detta kan vara svårt eftersom krav gällande exempelvis ventilationshuvar, skorstenar eller hisschakt varierar över tiden.

Totalhöjd kan däremot vara en lämplig bestämmelse för att reglera höjden på andra anläggningar än byggnader, som master, cisterner, upplag eller åkattraktioner. Eftersom sådana anläggningar normalt saknar ett tak, träffas de inte av en bestämmelse om nockhöjd.

Andra typer av höjd

Det är också möjligt att reglera höjd på andra sätt än med nockhöjd och totalhöjd. Detta bör bara göras i undantagsfall eftersom sådana bestämmelser inte blir digitalt sökbara i samma utsträckning som bestämmelser om nock- eller totalhöjd. Särskilt när det gäller bestämmelser kopplade till byggrätten kan detta vara en nackdel.

I vissa fall, till exempel i en stadsmiljö, kan kommunen vilja reglera höjden på byggnadens takfot. Detta kan göras indirekt genom planbestämmelser om nockhöjd och om takvinkel, och eventuellt om takutformning om syftet exempelvis är att byggnader ska ha sadeltak. En sådan reglering säkrar den digitala sökbarheten. Höjden på takfoten kan också regleras genom en höjdbestämmelse om takfotshöjd eller om fasadhöjd. Bestämmelsen behöver då tydligt ange vilken eller vilka fasader som omfattas och hur den ska mätas vid olika takutformningar. Det är också möjligt att använda begreppet byggnadshöjd. Byggnadshöjd är definierat i plan- och byggförordningen, PBF, men har även tolkats mer långtgående genom omfattande rättspraxis. Byggnadshöjd som planbestämmelse kan därför leda till svårförutsedda resultat och kan försvåra lovprövningen.

Oavsett hur kommunen väljer att reglera höjden är det viktigt att välja en formulering som passar för situationen.

Högsta, lägsta och exakt höjd

Oftast är det byggnadsverkets högsta höjd som regleras. Bestämmelser om höjd på byggnadsverk kan även användas för att reglera att en byggnad inte får understiga en viss höjd. Detta kan behöva göras av till exempel hälso- och säkerhetsskäl, bevarande av ett gaturum eller för att skapa en viss karaktär på ett område. I planen regleras då byggnadens lägsta tillåtna höjd, oftast i kombination med en bestämmelse om högsta tillåtna höjd.

Det går också att reglera en exakt höjd vilket innebär att höjden inte får vara lägre eller högre än den angivna. En sådan bestämmelse blir mycket detaljstyrande, ger litet utrymme för flexibilitet och bör bara användas om det är nödvändigt.

Var höjden ska mätas ifrån

Var nock- eller totalhöjden ska mätas ifrån beror på hur bestämmelsen formuleras. Om planbestämmelsen inte anger varifrån höjden ska mätas, ska den mätas från den medelnivå som marken har invid byggnaden. Mätningen kommer då ske utifrån den färdiga marknivån, alltså den nivå som marken ska ha efter att byggnadsverket har uppförts. Detta kan vara lämpligt i situationer med kuperad terräng eller där bebyggelsen ska följa terrängen.

Det går också att ange i planbestämmelsen att höjden ska mätas från ett angivet nollplan. Med nollplan avses geoiden i det höjdsystem som detaljplanen är upprättad enligt. Att använda nollplanet kan vara lämpligt i situationer där det är viktigt att höjden hamnar på en viss bestämd nivå, exempelvis att höjden ska ha en viss relation till höjden på befintlig bebyggelse. Det kan handla om siktlinjer, bebyggelsens silhuett eller dylikt.