Fastighetsindelningsbestämmelser
Fastighetsindelningsbestämmelser används för att reglera hur en fastighet eller samfällighet ska utformas eller för att reglera att servitut, ledningsrätter och liknande särskilda rättigheter samt gemensamhetsanläggningar ska skapas, ändras eller upphävas.
Det här kan regleras med fastighetsindelningsbestämmelser
Med fastighetsindelningsbestämmelser kan kommunen på allmän plats, kvartersmark och vattenområde reglera hur en fastighet eller samfällighet ska utformas. Fastighetsindelningsbestämmelser kan även tillämpas för att reglera att servitut, ledningsrätter och liknande särskilda rättigheter samt gemensamhetsanläggningar ska skapas, ändras eller upphävas.
24 § Fastighetsindelningsbestämmelser ska tillämpas på allmän plats, kvartersmark och vattenområde för att reglera hur en fastighet eller samfällighet ska utformas. Fastighetsindelningsbestämmelser ska även tillämpas för att reglera att servitut, ledningsrätter och liknande särskilda rättigheter samt gemensamhetsanläggningar ska skapas, ändras eller upphävas.
Tabell 7.34 Fastighetsindelningsbestämmelser, allmän plats
Tabellen kan inte visas, klicka här för att öppna den i en PDF.
Tabell 7.35 Fastighetsindelningsbestämmelser, kvartersmark
Tabellen kan inte visas, klicka här för att öppna den i en PDF.
Tabell 7.36 Fastighetsindelningsbestämmelser, vattenområde
Tabellen kan inte visas, klicka här för att öppna den i en PDF.
Fastighetsindelningsbestämmelser får införas i detaljplanen om det behövs för att få till stånd en ändamålsenlig indelning i fastigheter eller för att på annat sätt underlätta planens genomförande. Bestämmelserna är styrande och kan leda till tvångsbeslut mot fastighetsägarnas vilja. Vid planens genomförande finns få möjligheter till variationer eller anpassningar. Om en annan lösning bedöms som mer lämplig vid genomförandet måste planen ändras, ersättas eller upphävas.
18 §
I en detaljplan får kommunen bestämma en största eller minsta storlek på fastigheter och bestämma markreservat för gemensamhetsanläggningar.
Om det behövs för genomförandet av en ändamålsenlig indelning i fastigheter eller för att annars underlätta detaljplanens genomförande, får kommunen också bestämma
1. hur området ska vara indelat i fastigheter,
2. de servitut, ledningsrätter och liknande särskilda rättigheter som ska bildas, ändras eller upphävas,
3. de anläggningar som ska utgöra gemensamhetsanläggningar, och
4. de fastigheter som ska delta i gemensamhetsanläggningarna och de utrymmen som ska tas i anspråk för anläggningarna.
En detaljplanebestämmelse om områdets indelning i fastigheter eller om servitut eller liknande särskilda rättigheter ska vara förenlig med 3 kap. 1 § och 5 kap. 4 § första stycket fastighetsbildningslagen (1970:988). En detaljplanebestämmelse om inrättande av en gemensamhetsanläggning ska vara förenlig med 5 och 6 §§ anläggningslagen (1973:1149). En detaljplanebestämmelse om ledningsrätt ska vara förenlig med 6 § ledningsrättslagen
(1973:1144). Lag (2015:668) .
18 a §
Bestämmelserna i 18 § om fastigheter ska tillämpas också på mark eller annat utrymme som hör till flera fastigheter gemensamt. Lag (2011:335) .
2 §
Inom ett område med detaljplan eller områdesbestämmelser får fastighetsbildning inte ske i strid mot planen eller bestämmelserna. Om syftet med planen eller bestämmelserna inte motverkas, får dock mindre avvikelser göras.
Gäller naturvårdsföreskrifter eller andra särskilda bestämmelser för bebyggande eller användning av mark än de som avses i första stycket, ska fastighetsbildning ske så att syftet med bestämmelserna inte motverkas. Om det på grund av ett särskilt tillstånd får uppföras en byggnad eller vidtas en annan därmed jämförlig åtgärd i strid mot en sådan bestämmelse, hindrar det som nu har sagts inte fastighetsbildning som behövs för att tillståndet ska kunna utnyttjas. Lag (2014:205) .
9 §
Inom ett område med detaljplan eller områdesbestämmelser får en gemensamhetsanläggning inte inrättas i strid mot planen eller bestämmelserna. Om syftet med planen eller bestämmelserna inte motverkas, får dock mindre avvikelser göras.
Gäller naturvårdsföreskrifter eller andra särskilda bestämmelser för bebyggande eller användning av mark än de som avses i första stycket, ska anläggning inrättas så att syftet med bestämmelserna inte motverkas. Lag (2014:207) .
8 §
Inom ett område med detaljplan eller områdesbestämmelser får en ledningsrätt inte upplåtas i strid mot planen eller bestämmelserna. Om syftet med planen eller bestämmelserna inte motverkas, får dock mindre avvikelser göras.
Gäller naturvårdsföreskrifter eller andra särskilda bestämmelser för bebyggande eller användning av mark än de som avses i första stycket, ska ledningsrätt upplåtas så att syftet med bestämmelserna inte motverkas. Lag (2014:206) .
Skälet till att fastighetsindelningsbestämmelser används ska anges och motiveras i planbeskrivningen.
3 § I planbeskrivningen ska kommunen redovisa motiven till de enskilda regleringarna i detaljplanen. Redovisningen ska göras utifrån detaljplanens syfte och 2 kap. plan- och bygglagen (2010:900).
Fastighetsindelningsbestämmelser motsvarar vad som i äldre lagstiftning kunde regleras i fastighetsplan och tomtindelning.
Reglering av fastighetsindelning
Genom fastighetsindelningsbestämmelser får kommunen bestämma hur området ska vara indelat i fastigheter och samfälligheter. Bestämmelserna ska användas när det finns behov av att bestämma en kommande fastighetsindelning. Det kan till exempel vara när ägostrukturen i ett kvarter är splittrad och utbyggnaden sker successivt eller för att bevara ett fastighetsmönster av betydelse för en viss kulturmiljö. Det finns dock ingen skyldighet för kommunen att införa bestämmelser om fastighetsindelning. Ett annat exempel när fastighetsindelningsbestämmelser kan användas är för att undvika problemet med "först till kvarn" när gränsdragningen inom ett kvarter ska avgöras. Det är dock viktigt att tänka på att bestämmelser om fastighetsindelning kan vara ett hinder om alternativa lösningar är möjliga vid genomförandet. Om det inte är nödvändigt att precis styra var fastighetsgränserna ska gå kan ofta egenskapsbestämmelser om fastighetsstorlek vara en mer flexibel reglering.
Villkorsprövning enligt fastighetsbildningslagen krävs
En fastighetsindelningsbestämmelse om markens indelning i fastigheter ska vara förenlig med vissa bestämmelser i fastighetsbildningslagen. Det innebär att om denna typ av bestämmelser ska användas i detaljplanen måste vissa villkor enligt fastighetsbildningslagen prövas i planärendet. De villkor som måste uppfyllas är bland annat att de fastigheter som enligt planbestämmelsen ska bildas ska vara varaktigt lämpliga för sitt ändamål. Det innebär också att fördelarna med de fastighetsregleringar som krävs för att genomföra fastighetsindelningen överväger kostnaderna och olägenheterna med dem, det så kallade båtnadsvillkoret.
Prövningen av dessa villkor ska redovisas i planbeskrivningen.
18 §
I en detaljplan får kommunen bestämma en största eller minsta storlek på fastigheter och bestämma markreservat för gemensamhetsanläggningar.
Om det behövs för genomförandet av en ändamålsenlig indelning i fastigheter eller för att annars underlätta detaljplanens genomförande, får kommunen också bestämma
1. hur området ska vara indelat i fastigheter,
2. de servitut, ledningsrätter och liknande särskilda rättigheter som ska bildas, ändras eller upphävas,
3. de anläggningar som ska utgöra gemensamhetsanläggningar, och
4. de fastigheter som ska delta i gemensamhetsanläggningarna och de utrymmen som ska tas i anspråk för anläggningarna.
En detaljplanebestämmelse om områdets indelning i fastigheter eller om servitut eller liknande särskilda rättigheter ska vara förenlig med 3 kap. 1 § och 5 kap. 4 § första stycket fastighetsbildningslagen (1970:988). En detaljplanebestämmelse om inrättande av en gemensamhetsanläggning ska vara förenlig med 5 och 6 §§ anläggningslagen (1973:1149). En detaljplanebestämmelse om ledningsrätt ska vara förenlig med 6 § ledningsrättslagen
(1973:1144). Lag (2015:668) .
18 a §
Bestämmelserna i 18 § om fastigheter ska tillämpas också på mark eller annat utrymme som hör till flera fastigheter gemensamt. Lag (2011:335) .
1 §
Fastighetsbildning ska ske så att varje fastighet som nybildas eller ombildas blir med hänsyn till belägenhet, omfång och övriga förutsättningar varaktigt lämpad för sitt ändamål. Härvid ska särskilt beaktas att fastigheten får en lämplig utformning och tillgång till behövliga vägar utanför sitt område. Om fastigheten ska användas för bebyggelse, ska den vidare kunna få godtagbara anordningar för vatten och avlopp.
Fastighetsbildning får inte äga rum, om den fastighet, som ska nybildas eller ombildas för nytt ändamål, inte kan antas få varaktig användning för sitt ändamål inom överskådlig tid. Fastighetsbildning får inte heller äga rum, om ändamålet med hänsyn till sin art och övriga omständigheter bör tillgodoses på något annat sätt än genom fastighetsbildning.
En tredimensionell fastighet eller ett tredimensionellt fastighetsutrymme får ny- eller ombildas endast om det står klart att åtgärden är lämpligare än andra åtgärder för att tillgodose det avsedda ändamålet. Vid tillämpningen av första och andra styckena ska en sådan fastighetsbildnings särskilda karaktär beaktas. Därutöver gäller vad som föreskrivs i 1 a och 1 b §§. Lag (2009:183) .
1 a §
Fastighetsbildning som medför att en tredimensionell fastighet nybildas eller ombildas får ske endast om
1. den tredimensionella fastigheten är avsedd att rymma en byggnad eller annan anläggning eller en del av en sådan,
2. den tredimensionella fastigheten tillförsäkras de rättigheter som behövs för att den ska kunna användas på ett ändamålsenligt sätt,
3. det står klart att åtgärden a) är motiverad med hänsyn till anläggningens konstruktion och användning, och
b) är ägnad att leda till en mera ändamålsenlig förvaltning av anläggningen eller att trygga finansieringen eller uppförandet av anläggningen, och
4. den tredimensionella fastigheten, om den är avsedd för bostadsändamål, är ägnad att omfatta minst tre bostadslägenheter.
I fråga om fastighetsbildning för en anläggning som ännu inte har uppförts gäller dessutom att fastighetsbildning enligt första stycket får ske endast om
1. det är nödvändigt för att trygga finansieringen eller uppförandet av anläggningen, och
2. den tredimensionella fastigheten kan antas få användning för sitt ändamål inom en nära framtid.
Första och andra styckena tilllämpas också vid fastighetsbildning som innebär att ett tredimensionellt fastighetsutrymme nybildas eller ombildas.
I 1 b § finns särskilda bestämmelser om fastighetsbildning som innebär att en ägarlägenhetsfastighet nybildas eller ombildas. Lag (2009:183) .
1 b §
Vid fastighetsbildning som medför att en ägarlägenhetsfastighet nybildas eller ombildas tillämpas 1 a §
med de tillägg och avvikelser som anges i andra och tredje styckena.
Fastighetsbildningen får ske endast om
1. det står klart att det utrymme som ägarlägenhetsfastigheten ska omfatta inte inom åtta år före fastighetsbildningsbeslutet till någon del har använts som bostadslägenhet, och
2. ägarlägenhetsfastigheten genom fastighetsbildningen kommer att ingå i en sammanhållen enhet om minst tre ägarlägenhetsfastigheter.
Vid tillämpningen av 1 a § första stycket 2 ska det särskilt övervägas om det bör inrättas en eller flera gemensamhetsanläggningar enligt anläggningslagen (1973:1149).
Bestämmelserna i 1 a § första stycket 3 och 4 tilllämpas inte i fråga om ägarlägenhetsfastigheten.
Andra stycket 1 tillämpas inte vid sådan fastighetsbildning som avser överföring av ett utrymme från en ägarlägenhetsfastighet till en annan ägarlägenhetsfastighet. Lag (2009:183) .
4 §
Fastighetsreglering får ske, under förutsättning att lämpligare fastighetsindelning eller eljest mer ändamålsenlig markanvändning vinnes samt att fördelarna härav överväger de kostnader och olägenheter som regleringen medför.
Åtgärden är dock ej tillåten, om den skulle väsentligt försvåra eller fördyra en mer omfattande reglering som behövs och som kan väntas inom en nära framtid.
4 a §
Bestämmelsen i 4 § första stycket ska inte tillämpas om det i en detaljplan har meddelats bestämmelser om fastighetsindelning eller servitut och fastighetsbildningsbeslut meddelas under detaljplanens genomförandetid. Lag (2010:1003) .
3 § I planbeskrivningen ska kommunen redovisa motiven till de enskilda regleringarna i detaljplanen. Redovisningen ska göras utifrån detaljplanens syfte och 2 kap. plan- och bygglagen (2010:900).
Trots prövningen i planärendet prövar lantmäterimyndigheten de flesta villkoren även vid lantmäteriförrättningen. Om lantmäterimyndigheten vid förrättningen gör en annan bedömning av villkoren, än vad som gjordes i planen, blir konsekvensen att någon fastighetsbildning överhuvudtaget inte kan ske och detaljplanen kan inte genomföras. För att göra prövningarna i planärendet behövs därför lantmäterikompetens.
Under samrådet och granskningen är bestämmelser om fastighetsindelning något som lantmäterimyndigheten särskilt ska bevaka. Detta för att hindra att bedömningarna blir olika i plan- och genomförandeskedet och att kommunen på så vis får en plan som inte går att genomföra.
15 §
Under samrådet ska lantmäterimyndigheten särskilt
1. verka för att ett förslag till detaljplan är förenligt med 4 kap. 7, 18 och 18 a §§ samt 33 § första stycket 3 och tredje stycket, och
2. ge råd om tillämpningen av 6 kap. 40-42 §§. Lag (2014:900) .
22 a §
Under granskningstiden ska lantmäterimyndigheten yttra sig över planförslaget om myndigheten bedömer att förslaget inte är förenligt med 4 kap. 7, 18 och 18 a §§ samt 33 §
första stycket 3 och tredje stycket. Lag (2014:900) .
Reglering av rättigheter
Genom fastighetsindelningsbestämmelser får kommunen även bestämma vilka servitut, ledningsrätter och liknande särskilda rättigheter som ska bildas, ändras eller upphävas. Kommunen får även bestämma vilka anläggningar som ska utgöra gemensamhetsanläggningar, vilka fastigheter som ska delta i dessa och vilka utrymmen som ska tas i anspråk för dem.
Bestämmelser om rättigheter bör införas när till exempel en gemensamhetsanläggning eller ett servitut måste lokaliseras på ett visst sätt inom ett kvarter. Eftersom fastighetsindelningsbestämmelser är så hårt styrande är det inte lämpligt att använda dessa när en rättighet inte behöver regleras så detaljerat för att underlätta detaljplanens genomförande. Då kan det vara lämpligare att använda bestämmelser om markreservat.
Villkorsprövning enligt annan lagstiftning krävs
Om fastighetsindelningsbestämmelser som reglerar rättigheter ska användas i detaljplanen måste vissa villkor enligt annan lagstiftning prövas i planärendet. Beroende på vad som ska regleras är olika lagar tillämpliga, det kan till exempel vara fastighetsbildningslagen, ledningsrättslagen eller anläggningslagen. Prövningen av dessa villkor ska redovisas i planbeskrivningen.
18 §
I en detaljplan får kommunen bestämma en största eller minsta storlek på fastigheter och bestämma markreservat för gemensamhetsanläggningar.
Om det behövs för genomförandet av en ändamålsenlig indelning i fastigheter eller för att annars underlätta detaljplanens genomförande, får kommunen också bestämma
1. hur området ska vara indelat i fastigheter,
2. de servitut, ledningsrätter och liknande särskilda rättigheter som ska bildas, ändras eller upphävas,
3. de anläggningar som ska utgöra gemensamhetsanläggningar, och
4. de fastigheter som ska delta i gemensamhetsanläggningarna och de utrymmen som ska tas i anspråk för anläggningarna.
En detaljplanebestämmelse om områdets indelning i fastigheter eller om servitut eller liknande särskilda rättigheter ska vara förenlig med 3 kap. 1 § och 5 kap. 4 § första stycket fastighetsbildningslagen (1970:988). En detaljplanebestämmelse om inrättande av en gemensamhetsanläggning ska vara förenlig med 5 och 6 §§ anläggningslagen (1973:1149). En detaljplanebestämmelse om ledningsrätt ska vara förenlig med 6 § ledningsrättslagen
(1973:1144). Lag (2015:668) .
18 a §
Bestämmelserna i 18 § om fastigheter ska tillämpas också på mark eller annat utrymme som hör till flera fastigheter gemensamt. Lag (2011:335) .
3 § I planbeskrivningen ska kommunen redovisa motiven till de enskilda regleringarna i detaljplanen. Redovisningen ska göras utifrån detaljplanens syfte och 2 kap. plan- och bygglagen (2010:900).
En detaljplanebestämmelse om servitut eller liknande särskilda rättigheter ska vara förenlig med vissa bestämmelser i fastighetsbildningslagen. Detta innebär bland annat att de fastigheter som berörs av planbestämmelsen ska vara varaktigt lämpliga för sitt ändamål. Det innebär också att de fördelar som rättighetsbildningen medför ska överväga kostnader och olägenheter för den.
1 §
Fastighetsbildning ska ske så att varje fastighet som nybildas eller ombildas blir med hänsyn till belägenhet, omfång och övriga förutsättningar varaktigt lämpad för sitt ändamål. Härvid ska särskilt beaktas att fastigheten får en lämplig utformning och tillgång till behövliga vägar utanför sitt område. Om fastigheten ska användas för bebyggelse, ska den vidare kunna få godtagbara anordningar för vatten och avlopp.
Fastighetsbildning får inte äga rum, om den fastighet, som ska nybildas eller ombildas för nytt ändamål, inte kan antas få varaktig användning för sitt ändamål inom överskådlig tid. Fastighetsbildning får inte heller äga rum, om ändamålet med hänsyn till sin art och övriga omständigheter bör tillgodoses på något annat sätt än genom fastighetsbildning.
En tredimensionell fastighet eller ett tredimensionellt fastighetsutrymme får ny- eller ombildas endast om det står klart att åtgärden är lämpligare än andra åtgärder för att tillgodose det avsedda ändamålet. Vid tillämpningen av första och andra styckena ska en sådan fastighetsbildnings särskilda karaktär beaktas. Därutöver gäller vad som föreskrivs i 1 a och 1 b §§. Lag (2009:183) .
1 a §
Fastighetsbildning som medför att en tredimensionell fastighet nybildas eller ombildas får ske endast om
1. den tredimensionella fastigheten är avsedd att rymma en byggnad eller annan anläggning eller en del av en sådan,
2. den tredimensionella fastigheten tillförsäkras de rättigheter som behövs för att den ska kunna användas på ett ändamålsenligt sätt,
3. det står klart att åtgärden a) är motiverad med hänsyn till anläggningens konstruktion och användning, och
b) är ägnad att leda till en mera ändamålsenlig förvaltning av anläggningen eller att trygga finansieringen eller uppförandet av anläggningen, och
4. den tredimensionella fastigheten, om den är avsedd för bostadsändamål, är ägnad att omfatta minst tre bostadslägenheter.
I fråga om fastighetsbildning för en anläggning som ännu inte har uppförts gäller dessutom att fastighetsbildning enligt första stycket får ske endast om
1. det är nödvändigt för att trygga finansieringen eller uppförandet av anläggningen, och
2. den tredimensionella fastigheten kan antas få användning för sitt ändamål inom en nära framtid.
Första och andra styckena tilllämpas också vid fastighetsbildning som innebär att ett tredimensionellt fastighetsutrymme nybildas eller ombildas.
I 1 b § finns särskilda bestämmelser om fastighetsbildning som innebär att en ägarlägenhetsfastighet nybildas eller ombildas. Lag (2009:183) .
1 b §
Vid fastighetsbildning som medför att en ägarlägenhetsfastighet nybildas eller ombildas tillämpas 1 a §
med de tillägg och avvikelser som anges i andra och tredje styckena.
Fastighetsbildningen får ske endast om
1. det står klart att det utrymme som ägarlägenhetsfastigheten ska omfatta inte inom åtta år före fastighetsbildningsbeslutet till någon del har använts som bostadslägenhet, och
2. ägarlägenhetsfastigheten genom fastighetsbildningen kommer att ingå i en sammanhållen enhet om minst tre ägarlägenhetsfastigheter.
Vid tillämpningen av 1 a § första stycket 2 ska det särskilt övervägas om det bör inrättas en eller flera gemensamhetsanläggningar enligt anläggningslagen (1973:1149).
Bestämmelserna i 1 a § första stycket 3 och 4 tilllämpas inte i fråga om ägarlägenhetsfastigheten.
Andra stycket 1 tillämpas inte vid sådan fastighetsbildning som avser överföring av ett utrymme från en ägarlägenhetsfastighet till en annan ägarlägenhetsfastighet. Lag (2009:183) .
4 §
Fastighetsreglering får ske, under förutsättning att lämpligare fastighetsindelning eller eljest mer ändamålsenlig markanvändning vinnes samt att fördelarna härav överväger de kostnader och olägenheter som regleringen medför.
Åtgärden är dock ej tillåten, om den skulle väsentligt försvåra eller fördyra en mer omfattande reglering som behövs och som kan väntas inom en nära framtid.
4 a §
Bestämmelsen i 4 § första stycket ska inte tillämpas om det i en detaljplan har meddelats bestämmelser om fastighetsindelning eller servitut och fastighetsbildningsbeslut meddelas under detaljplanens genomförandetid. Lag (2010:1003) .
En detaljplanebestämmelse om inrättande av en gemensamhetsanläggning ska vara förenlig med vissa bestämmelser i anläggningslagen. Detta innebär att deltagandet i gemensamhetsanläggningen måste vara av väsentlig betydelse för de fastigheter som enligt bestämmelsen ska delta. Dessutom måste fördelarna med anläggningen överväga kostnader och olägenheter som anläggningen medför.
5 §
Gemensamhetsanläggning får ej inrättas för annan fastighet än sådan för vilken det är av väsentlig betydelse att ha del i anläggningen.
6 §
Gemensamhetsanläggning får inrättas endast om fördelarna av ekonomisk eller annan art av anläggningen överväger de kostnader och olägenheter som anläggningen medför.
Gemensamhetsanläggning får icke inrättas för byggnad eller annan anläggning som ej hör till fastighet, om ökad kostnad eller annan olägenhet av betydelse därigenom kan komma att uppstå för annan deltagare i gemensamhetsanläggningen. Lag (1987:126) .
6 a §
Bestämmelserna i 5 och 6 §§ ska inte tillämpas om det i en detaljplan har meddelats bestämmelser om en gemensamhetsanläggning och anläggningsbeslut meddelas under detaljplanens genomförandetid. Lag (2010:1005) .
En detaljplanebestämmelse om ledningsrätt får inte användas om ändamålet bättre kan tillgodoses på något annat sätt än genom ledningsrätt eller om olägenheterna av en ledningsrättsupplåtelse, från allmän eller enskild synpunkt, överväger de fördelar som kan vinnas genom upplåtelsen.
6 §
Ledningsrätt får ej upplåtas, om ändamålet lämpligen bör tillgodoses på annat sätt eller olägenheterna av upplåtelsen från allmän eller enskild synpunkt överväger de fördelar som kan vinnas genom den. Lag
(1987:127) .
6 a §
Bestämmelsen i 6 § ska inte tillämpas om det i en detaljplan har meddelats bestämmelser om en ledningsrätt och ledningsbeslut meddelas under detaljplanens genomförandetid. Lag (2010:1004) .
De flesta villkor som prövas i planen ska inte prövas av lantmäterimyndigheten under genomförandetiden. Efter genomförandetiden ska lantmäterimyndigheten pröva samtliga villkor.
Om lantmäterimyndigheten vid förrättningen gör en annan bedömning av villkoren, än vad som gjordes i planen, blir konsekvensen att någon rättighetsbildning överhuvudtaget inte kan ske och detaljplanen kan inte genomföras. För att göra prövningarna i planärendet behövs därför lantmäterikompetens.
Under samrådet och granskningen är bestämmelser om rättigheter något som lantmäterimyndigheten särskilt ska bevaka. Detta för att hindra att bedömningarna blir olika i plan- och genomförandeskedet och att kommunen på så vis får en plan som inte går att genomföra.
15 §
Under samrådet ska lantmäterimyndigheten särskilt
1. verka för att ett förslag till detaljplan är förenligt med 4 kap. 7, 18 och 18 a §§ samt 33 § första stycket 3 och tredje stycket, och
2. ge råd om tillämpningen av 6 kap. 40-42 §§. Lag (2014:900) .
22 a §
Under granskningstiden ska lantmäterimyndigheten yttra sig över planförslaget om myndigheten bedömer att förslaget inte är förenligt med 4 kap. 7, 18 och 18 a §§ samt 33 §
första stycket 3 och tredje stycket. Lag (2014:900) .
Reglering av rättigheter kan kräva reglering av fastighetsindelning
För att kunna göra de prövningar som krävs för att reglera rättigheter kan det vara nödvändigt att även reglera fastighetsindelningen. För att till exempel kunna pröva om ett servitut uppfyller villkoren i fastighetsbildningslagen kan det vara nödvändigt att även reglera indelningen av de fastigheterna som servitutet berör.
Fastighetsindelningsbestämmelser är expropriativa och bindande för genomförandet
Fastighetsindelningsbestämmelser är ett starkt redskap för att åstadkomma en viss fastighetsindelning eller rättighetsåtgärd i de fall där det är väsentligt att genomförandet sker på ett bestämt sätt eller där tvångsbeslut bedöms som nödvändiga. Bestämmelserna är expropriativa, det vill säga att beslut om att till exempel avstå eller förvärva mark, ingå i gemensamhetsanläggning eller upplåta rättigheter kan fattas mot fastighetsägarnas vilja och utan att fastighetsägarna är överens om det.
För att få bygglov krävs att fastigheten överensstämmer med detaljplanen. Det innebär att fastighetsindelningen måste överensstämma med bestämmelserna för att berörda fastigheter ska vara planenliga vid en lovprövning. När rättigheter regleras kan det bland annat innebära att ett servitut som en fastighet ska nyttja enligt planbestämmelsen måste vara bildat för att bygglov ska kunna ges. Det innebär även att en gemensamhetsanläggning som fastigheten ska vara delägare i enligt planbestämmelsen måste vara inrättad innan fastigheten kan anses överensstämma med detaljplanen. (jfr. prop. 1985/86:1 sid. 710)
Med förslag till ny plan- och bygglag, proposition 1985/86:1 (på Sveriges riksdags webbplats)
30 §
Bygglov ska ges för en åtgärd inom ett område med detaljplan, om
1. den fastighet och det byggnadsverk som åtgärden avser
a) överensstämmer med detaljplanen, eller
b) avviker från detaljplanen men avvikelsen har godtagits vid en tidigare bygglovsprövning enligt denna lag eller äldre bestämmelser eller vid en fastighetsbildning enligt 3 kap. 2
§ första stycket andra meningen fastighetsbildningslagen
(1970:988),
2. åtgärden inte strider mot detaljplanen,
3. åtgärden inte måste avvakta att genomförandetiden för detaljplanen börjar löpa, och
4. åtgärden uppfyller de krav som följer av 2 kap. 6 § första stycket 1 och 5, 6 § tredje stycket, 8 och 9 §§ samt 8 kap. 1
§, 2 § första stycket, 3, 6, 7, 9-11 §§, 12 § första stycket,
13, 17 och 18 §§.
Om åtgärden är en sådan ändring av en byggnad som avses i 2 § första stycket 3 b eller c, ska bygglov ges även om fastigheten eller byggnaden inte uppfyller kraven i första stycket 1.
Sådana åtgärder som genomförts utan bygglov med stöd av 4-4 c
§§ eller motsvarande äldre bestämmelser ska inte beaktas vid bedömningen av om ett byggnadsverk eller en åtgärd överensstämmer med detaljplanen. Lag (2018:636) .
30 a §
Om den fastighet eller det byggnadsverk som åtgärden avser på grund av antagande av en detaljplan enligt denna lag eller äldre bestämmelser avviker från planen, får byggnadsnämnden i ett beslut om bygglov förklara att avvikelsen ska anses vara en sådan avvikelse som avses i 30 §
första stycket 1 b. En sådan förklaring får avse endast en liten avvikelse som är förenlig med detaljplanens syfte. Lag (2014:900) .
Planen genomförs fastighetsrättsligt vid en lantmäteriförrättning och lantmäterimyndigheten får inte fatta något beslut som strider mot bestämmelserna i planen, med undantag för sådant som kan betraktas som mindre avvikelser enligt fastighetsbildningslagen, anläggningslagen eller ledningsrättslagen.
2 §
Inom ett område med detaljplan eller områdesbestämmelser får fastighetsbildning inte ske i strid mot planen eller bestämmelserna. Om syftet med planen eller bestämmelserna inte motverkas, får dock mindre avvikelser göras.
Gäller naturvårdsföreskrifter eller andra särskilda bestämmelser för bebyggande eller användning av mark än de som avses i första stycket, ska fastighetsbildning ske så att syftet med bestämmelserna inte motverkas. Om det på grund av ett särskilt tillstånd får uppföras en byggnad eller vidtas en annan därmed jämförlig åtgärd i strid mot en sådan bestämmelse, hindrar det som nu har sagts inte fastighetsbildning som behövs för att tillståndet ska kunna utnyttjas. Lag (2014:205) .
9 §
Inom ett område med detaljplan eller områdesbestämmelser får en gemensamhetsanläggning inte inrättas i strid mot planen eller bestämmelserna. Om syftet med planen eller bestämmelserna inte motverkas, får dock mindre avvikelser göras.
Gäller naturvårdsföreskrifter eller andra särskilda bestämmelser för bebyggande eller användning av mark än de som avses i första stycket, ska anläggning inrättas så att syftet med bestämmelserna inte motverkas. Lag (2014:207) .
8 §
Inom ett område med detaljplan eller områdesbestämmelser får en ledningsrätt inte upplåtas i strid mot planen eller bestämmelserna. Om syftet med planen eller bestämmelserna inte motverkas, får dock mindre avvikelser göras.
Gäller naturvårdsföreskrifter eller andra särskilda bestämmelser för bebyggande eller användning av mark än de som avses i första stycket, ska ledningsrätt upplåtas så att syftet med bestämmelserna inte motverkas. Lag (2014:206) .
Planändring under genomförandetiden
En detaljplan får normalt inte ändras eller upphävas före genomförandetidens utgång om någon fastighetsägare som berörs motsätter sig det. Detta gäller dock inte om planändringen görs för att införa fastighetsindelningsbestämmelser.
18 §
I en detaljplan får kommunen bestämma en största eller minsta storlek på fastigheter och bestämma markreservat för gemensamhetsanläggningar.
Om det behövs för genomförandet av en ändamålsenlig indelning i fastigheter eller för att annars underlätta detaljplanens genomförande, får kommunen också bestämma
1. hur området ska vara indelat i fastigheter,
2. de servitut, ledningsrätter och liknande särskilda rättigheter som ska bildas, ändras eller upphävas,
3. de anläggningar som ska utgöra gemensamhetsanläggningar, och
4. de fastigheter som ska delta i gemensamhetsanläggningarna och de utrymmen som ska tas i anspråk för anläggningarna.
En detaljplanebestämmelse om områdets indelning i fastigheter eller om servitut eller liknande särskilda rättigheter ska vara förenlig med 3 kap. 1 § och 5 kap. 4 § första stycket fastighetsbildningslagen (1970:988). En detaljplanebestämmelse om inrättande av en gemensamhetsanläggning ska vara förenlig med 5 och 6 §§ anläggningslagen (1973:1149). En detaljplanebestämmelse om ledningsrätt ska vara förenlig med 6 § ledningsrättslagen
(1973:1144). Lag (2015:668) .
18 a §
Bestämmelserna i 18 § om fastigheter ska tillämpas också på mark eller annat utrymme som hör till flera fastigheter gemensamt. Lag (2011:335) .
39 §
En detaljplan får inte ändras eller upphävas före genomförandetidens utgång, om någon fastighetsägare som berörs motsätter sig det.
Första stycket gäller inte om ändringen eller upphävandet behövs
1. på grund av nya förhållanden av stor allmän vikt som inte har kunnat förutses vid planläggningen, eller
2. för införande av bestämmelser enligt 18 § andra stycket. Lag (2015:668) .
Syftet med detta undantag är att möjliggöra ett förfarande i två steg. Om det visar sig att detaljplanen blir svår att genomföra därför att fastighetsägarna har olika uppfattningar om hur detta ska ske, kan frågan alltså avgöras genom att man i planen inför bindande bestämmelser om fastighetsindelningen, rättigheter eller gemensamhetsanläggningar. När en sådan planändring har vunnit laga kraft, kan de tvångsmedel som finns i fastighetsbildningslagen, anläggningslagen och ledningsrättslagen tillämpas.
Bestämmelsen måste följa föreskriften
I Boverkets föreskrifter om detaljplan anges vad som kan regleras med fastighetsindelningsbestämmelser, vilka underkategorier som bestämmelsen ska sorteras under och vilken kod som hör till respektive underkategori. Det är endast de underkategorier och koder som räknas upp i föreskriften som får användas.
Fastighetsindelningsbestämmelser, allmän plats
| Underkategori | Underkategorikod |
| Indelning i fastigheter | DP_AP_Eg_Fastighetsindel_IndelningFastigh |
| Servitut | DP_AP_Eg_Fastighetsindel_Servitut |
| Ledningsrätt | DP_AP_Eg_Fastighetsindel_Ledningsratt |
| Gemensamhetsanläggning | DP_AP_Eg_Fastighetsindel_Gemensamanl |
| Annan rättighet | DP_AP_Eg_Fastighetsindel_Annan |
Fastighetsindelningsbestämmelser, kvartersmark
| Underkategori | Underkategorikod |
| Indelning i fastigheter | DP_KM_Eg_Fastighetsindel_IndelningFastigh |
| Servitut | DP_KM_Eg_Fastighetsindel_Servitut |
| Ledningsrätt | DP_KM_Eg_Fastighetsindel_Ledningsratt |
| Gemensamhetsanläggning | DP_KM_Eg_Fastighetsindel_Gemensamanl |
| Annan rättighet | DP_KM_Eg_Fastighetsindel_Annan |
Fastighetsindelningsbestämmelser, vattenområde
| Underkategori | Underkategorikod |
| Indelning i fastigheter | DP_VO_Eg_Fastighetsindel_IndelningFastigh |
| Servitut | DP_VO_Eg_Fastighetsindel_Servitut |
| Ledningsrätt | DP_VO_Eg_Fastighetsindel_Ledningsratt |
| Gemensamhetsanläggning | DP_VO_Eg_Fastighetsindel_Gemensamanl |
| Annan rättighet | DP_VO_Eg_Fastighetsindel_Annan |
24 § Fastighetsindelningsbestämmelser ska tillämpas på allmän plats, kvartersmark och vattenområde för att reglera hur en fastighet eller samfällighet ska utformas. Fastighetsindelningsbestämmelser ska även tillämpas för att reglera att servitut, ledningsrätter och liknande särskilda rättigheter samt gemensamhetsanläggningar ska skapas, ändras eller upphävas.
Tabell 7.34 Fastighetsindelningsbestämmelser, allmän plats
Tabellen kan inte visas, klicka här för att öppna den i en PDF.
Tabell 7.35 Fastighetsindelningsbestämmelser, kvartersmark
Tabellen kan inte visas, klicka här för att öppna den i en PDF.
Tabell 7.36 Fastighetsindelningsbestämmelser, vattenområde
Tabellen kan inte visas, klicka här för att öppna den i en PDF.
Kommunen kan formulera bestämmelsen själv, så länge den ryms under någon av underkategorierna. Det går också att hämta en formulering ur Boverkets Planbestämmelsekatalog. Det är viktigt att bestämmelser om rättigheter formuleras så att innebörden av bestämmelserna och vilka fastigheter rättigheten berör tydligt framgår.
Redovisning av regleringar i detaljplan
Det finns inga bindande regler för hur en detaljplans reglering ska redovisas på plankartan. Det enda krav som måste uppfyllas är det så kallade tydlighetskravet som finns i PBL och som ställer krav på att alla regleringar som görs i en detaljplan ska vara tydliga. Tydlighetskravet är i sig teknikneutralt och kan uppfyllas på flera olika sätt vilket innebär att redovisningen av regleringar i detaljplan kan göras på olika sätt så länge det tydligt framgår vad som regleras. Med den digitala teknikens hjälp är det därför möjligt att ta fram nya sätt att redovisa planbestämmelser.
32 §
En detaljplan får inte omfatta ett större område än vad som behövs med hänsyn till planens syfte och genomförandetid.
Den avsedda regleringen av bebyggelsen, byggnadsverk och miljön i övrigt ska tydligt framgå av planen.
Detaljplanen får inte vara mer detaljerad än som behövs med hänsyn till planens syfte. Lag (2011:335) .
Om det behövs för att planen ska bli tydlig får fastighetsindelningsbestämmelser redovisas på en särskild plankarta.
30 §
En detaljplan ska bestå av en karta över det område som planen omfattar (plankarta) och de bestämmelser i övrigt som behövs. Av plankartan ska det framgå hur planområdet delas upp för skilda ändamål och vilka bestämmelser som gäller för olika områden.
Om det behövs för att planen ska bli tydlig, får reglering av frågor som avses i 18 § andra stycket redovisas på en särskild plankarta. Lag (2015:668) .
Redovisning enligt det allmänna rådet om redovisning av reglering i detaljplan
Ett sätt att redovisa regleringar i detaljplan är att följa Boverkets allmänna råd om redovisning av reglering i detaljplan. Vid redovisning enligt det allmänna rådet anges fastighetsindelningsbestämmelser som reglerar hur en fastighet eller samfällighet utformas med en fastighetsindelningslinje på plankartan. Fastighetsindelningslinje kan betecknas:
Fastighetsindelningslinjer gäller fram till planområdesgräns och är oberoende av de övriga plangränsernas hierarki. Om en fastighetsindelningslinje sammanfaller med någon plangräns bör den ritas ut ovanpå den andra gränsen. De blivande fastigheterna bör namnges med Fastighet, som vid behov kan förkortas Fgh, följt av en versal bokstav i alfabetisk ordning. Fastighetsgränser som ska utgå med anledning av bestämmelsen markeras inte på plankartan utan kan redovisas i planbeskrivningen.
Vid redovisning av fastighetsindelningsbestämmelser som reglerar att servitut, ledningsrätter och liknande särskilda rättigheter samt gemensamhetsanläggningar ska skapas, ändras eller upphävas kan det anges med beteckningen a på plankartan.
Fastighetsindelningslinjer gäller fram till planområdesgräns och är oberoende av de övriga plangränsernas hierarki. Om en fastighetsindelningslinje sammanfaller med någon plangräns bör den ritas ut ovanpå den andra gränsen.
De blivande fastigheterna bör namnges med Fastighet som vid behov kan förkortas Fgh följt av en versal bokstav i alfabetisk ordning.
Fastighetsindelningsbestämmelser för att reglera att servitut, ledningsrätter och liknande särskilda rättigheter samt gemensamhetsanläggningar ska skapas, ändras eller upphävas kan betecknas a.
Vid reglering med flera olika bestämmelser som betecknas med a på plankartan kan detta redovisas genom att beteckningen indexeras med en nedsänkt siffra, till exempel a1, a2 och så vidare.
Alla planbestämmelser kan redovisas i en lista med planbestämmelser. Bestämmelser om fastighetsindelningsbestämmelser kan redovisas under rubriken Egenskapsbestämmelser för allmän plats, Egenskapsbestämmelser för kvartersmark eller Egenskapsbestämmelser för vattenområde beroende på var bestämmelsen gäller.
- 1. Gränslinjer.
- 2. Användning av allmän plats.
- 3. Användning av kvartersmark.
- 4. Användning av vattenområde.
- 5. Egenskapsbestämmelser för allmän plats.
- 6. Egenskapsbestämmelser för kvartersmark.
- 7. Egenskapsbestämmelser för vattenområde.
- 8. Genomförandetid.
Det allmänna rådet anger bara ett sätt som redovisningen kan göras för att tillgodose kravet på tydlighet i PBL och föreskriftens regler. Redovisningen kan alltså även göras på andra sätt. För att underlätta framtida tolkning av detaljplanen är det lämpligt att det framgår i detaljplanen om det allmänna rådet använts.
32 §
En detaljplan får inte omfatta ett större område än vad som behövs med hänsyn till planens syfte och genomförandetid.
Den avsedda regleringen av bebyggelsen, byggnadsverk och miljön i övrigt ska tydligt framgå av planen.
Detaljplanen får inte vara mer detaljerad än som behövs med hänsyn till planens syfte. Lag (2011:335) .