Egenskapsbestämmelser
Egenskapsbestämmelser är de bestämmelser som kan användas för att göra marken lämplig för den användning som planeras.
Egenskapsbestämmelser preciserar och begränsar
Med egenskapsbestämmelser kan kommunen precisera och begränsa vad som får göras på kvartersmark och i vissa fall på vattenområde. På allmänna platser kan kommunen använda egenskapsbestämmelser för att reglera hur den allmänna platsen ska ordnas eller skyddas.
I sjunde kapitlet i Boverkets föreskrifter om detaljplan anges de typer av egenskapsbestämmelser som kan användas i en detaljplan. För varje typ av egenskapsbestämmelse finns en beskrivning av vad som kan regleras med bestämmelsen och om den kan användas på allmän plats, kvartersmark eller vattenområde.
1 § Endast de egenskapsbestämmelser som är reglerade i 2–26 §§ får användas vid reglering med egenskapsbestämmelser i detaljplan.
Formuleringar av bestämmelser och bestämmelsekoder ska följa det som anges i tabellerna nedan. Formuleringen [fritext] får endast användas när tillämpbar formulering saknas.
Hakparentesen [text vid behov] ska antingen ersättas med text eller tas bort. Övriga hakparenteser ska ersättas med siffra eller text.
Där tabellen inte anger formulering av bestämmelser ska i stället egen formulering användas och sorteras under rätt underkategori med tillhörande underkategorikod enligt tabellerna nedan.
När kommunen gör sin detaljplan är det viktigt att bara använda de egenskapsbestämmelser som verkligen behövs för att göra marken lämplig för det som planeras på platsen. Vilka egenskapsbestämmelser som ska finnas med i en detaljplan beror på vad kommunen planerar för och på förhållandena på platsen.
Detaljplanen får enligt lagen inte göras mer detaljerad än vad som behövs med hänsyn till syftet med planen. Att detaljplanen inte görs mer detaljerad än vad syftet kräver är också viktigt för att detaljplanen ska vara aktuell och användbar så länge som möjligt. Om en detaljplan anpassas till ett visst projekt med detaljerade planbestämmelser kan det innebära att den riskerar att bli oanvändbar om projektet förändras eller inte blir genomfört.
32 §
En detaljplan får inte omfatta ett större område än vad som behövs med hänsyn till planens syfte och genomförandetid.
Den avsedda regleringen av bebyggelsen, byggnadsverk och miljön i övrigt ska tydligt framgå av planen.
Detaljplanen får inte vara mer detaljerad än som behövs med hänsyn till planens syfte. Lag (2011:335) .
För att uppnå en önskad reglering krävs ofta flera olika egenskapsbestämmelser inom samma geografiska område. Egenskapsbestämmelserna måste fungera tillsammans och får inte strida mot varandra för att planen ska vara möjlig att genomföra.
Reglera det som kan tillämpas i efterkommande prövning
För att säkerställa att egenskapsbestämmelser på kvartersmark får den verkan som avses med regleringen är det viktigt att bestämmelserna tas om hand i någon efterkommande prövning som till exempel bygglov eller fastighetsbildning. Bestämmelser som inte aktualiseras för åtgärder i efterkommande prövning riskerar att inte genomföras och därigenom inte få någon verkan. En bestämmelse om till exempel lekplats på kvartersmark innebär bara att en lekplats får anläggas på platsen, men fastighetsägaren kan istället välja att anlägga lekplatsen någon annanstans, eller att inte anlägga någon lekplats alls. Bestämmelsen innebär alltså inget krav på att en lekplats ska anläggas. Samma sak gäller för bestämmelser om att till exempel gångväg ska anläggas eller att dagvatten ska omhändertas lokalt på kvartersmark.
Vissa egenskapsbestämmelser kan kompletteras med en bestämmelse om villkor för lov eller villkor för startbesked. Genom en sådan kombination kan byggnadsnämnden kontrollera att åtgärden som egenskapsbestämmelsen reglerar blir utförd. Detta är dock endast möjligt under vissa förutsättningar och för vissa bestämmelser. Även med en sådan kombination av bestämmelser är det först i lovskedet alternativt vid startbeskedet som byggnadsnämnden kan kontrollera att planbestämmelsen följs. Det kan till exempel handla om att ett översvämningsskydd uppförs innan lov kan ges för ett bostadshus.
14 §
I en detaljplan får kommunen bestämma att lov eller startbesked för en åtgärd som innebär en väsentlig ändring av markens användning endast får ges under förutsättning att
1. en viss anläggning för trafik, energi- eller vattenförsörjning eller avlopp, som kommunen inte ska vara huvudman för, har kommit till stånd,
2. ett visst byggnadsverk på tomten har rivits, byggts om, flyttats eller fått den ändrade användning som anges i planen,
3. utfarten eller en annan utgång från fastigheten har ändrats,
4. markens lämplighet för bebyggande har säkerställts genom att en markförorening har avhjälpts eller en skydds- eller säkerhetsåtgärd har vidtagits på tomten,
5. åtgärder som förebygger olägenheter från omgivningsbuller har vidtagits. Lag (2014:902) .
Egenskapsbestämmelser för allmän plats
Egenskapsbestämmelser för allmän plats preciserar och avgränsar vilken miljö och vilka funktioner detaljplanen reglerar på en allmän plats.
Allmän plats med kommunalt huvudmannaskap
Utformningen av allmänna platser ska alltid anges i de fall kommunen är huvudman. En anledning är att allmänheten har rätt att få veta vilken miljö och vilka funktioner detaljplanen garanterar. Utformningen ligger också till grund för kostnadsberäkningar för anläggande och drift av allmänna platser med tillhörande anordningar. De som berörs av planen ska därför ges möjlighet till inflytande och kunna utläsa vilken utformning som är tänkt, inte minst eftersom kommunen får ta ut ersättning av fastighetsägarna för att anlägga eller förbättra allmänna platser.
5 §
I en detaljplan ska kommunen
1. bestämma och ange gränserna för allmänna platser, kvartersmark och vattenområden,
2. bestämma användningen och utformningen av allmänna platser som kommunen är huvudman för, och
3. bestämma användningen av kvartersmark och vattenområden.
24 §
Om kommunen i egenskap av huvudman har skyldighet att anlägga eller förbättra en gata eller annan allmän plats eller vidta en annan åtgärd som är avsedd att tillgodose ett områdes behov av allmänna platser och av anordningar som normalt hör till sådana platser, får kommunen besluta att ägarna till fastigheterna i området ska betala kostnaderna för sådana åtgärder.
Kostnaderna ska fördelas mellan fastigheterna på ett skäligt och rättvist sätt.
Kommunen ska besluta om avgränsningen av det område som ska omfattas av fördelningen, vilka kostnader som ska fördelas och grunderna för fördelningen.
25 §
Om kommunen i egenskap av huvudman har skyldighet att anlägga eller förbättra en gata, får kommunen i stället för att tillämpa 24 § besluta att kostnaderna för detta ska betalas av ägarna till de fastigheter som ligger vid gatan.
Kostnaderna får fördelas mellan fastigheterna så att
1. varje fastighet svarar för hälften av den del av kostnaden som belöper på gatan framför fastigheten,
2. kostnaden för sådana anordningar som normalt hör till en gata fördelas lika, och
3. kostnaden för att anlägga ett gatukors fördelas lika mellan fastigheterna vid gatukorset.
Om kostnaden för att anlägga eller förbättra en gata inte är densamma utmed hela gatan, får kommunen besluta att kostnaden ska fördelas mellan fastigheterna på något annat sätt som är skäligt och rättvist.
Det som enligt denna paragraf gäller för en gata ska också gälla för andra allmänna platser än gator.
26 §
Om en fastighet ligger vid en allmän plats som inte är en gata, ska platsen vid tillämpningen av 24 och 25 §§ anses ha en bredd som motsvarar fem fjärdedelar av den högsta byggnadshöjd som enligt detaljplanen gällde för fastigheten när den mark som platsen ligger på uppläts för allmän användning.
27 §
Till grund för bestämmandet av betalningsskyldighetens omfattning enligt 24 eller 25 § får kommunen lägga
1. de faktiska kostnaderna, eller
2. beräkningar av vad det erfarenhetsmässigt kostar att i motsvarande utförande anlägga eller förbättra gator och andra allmänna platser.
I områden med kommunalt huvudmannaskap är det kommunen som ansvarar för att de allmänna platserna iordningställs efterhand som detaljplanen byggs ut. Det är också kommunen som ansvarar för utbyggnad och underhåll av åtgärder på allmänna platser med kommunalt huvudmannaskap.
18 §
Efter hand som bebyggelsen färdigställs enligt detaljplanen, ska kommunen ordna de gator och andra allmänna platser som kommunen är huvudman för, så att platserna kan användas för deras avsedda ändamål.
Kommunen ska upplåta platserna för allmän användning så snart det område som platserna finns inom har bebyggts enligt planen eller, om genomförandetiden har löpt ut, efter hand som bebyggelsen färdigställs.
När platserna upplåts för allmän användning ska de vara ordnade på ett ändamålsenligt sätt och i enlighet med ortens sed. De ska i fråga om gatubredd, höjdläge och utformning i övrigt följa detaljplanen. Kommunen får göra små avvikelser från planen, om det inte motverkar syftet med planen.
21 §
Kommunen ska svara för underhållet av gator och andra allmänna platser som kommunen är huvudman för. Detta gäller även om detaljplanen upphävs.
Allmän plats med enskilt huvudmannaskap
På allmänna platser med enskilt huvudmannaskap kan utformningen anges vid behov. Ofta är det en samfällighetsförening bestående av fastighetsägarna som är huvudman för allmänna platser med enskilt huvudmannaskap. En enskild huvudman har inte motsvarande skyldighet som kommunen att iordningställa den allmänna platsen. Det är den enskilde huvudmannen själv som avgör i vilken takt och på vilket sätt detta ska göras. Detta innebär att kommunen inte har möjlighet att kontrollera genomförandet av åtgärder på allmän plats. Om kommunen ser ett behov av detaljreglering av utformningen är det lämpligare att kommunen är huvudman.
8 §
I en detaljplan får kommunen bestämma
1. hur allmänna platser som är särskilt värdefulla från historisk, kulturhistorisk, miljömässig eller konstnärlig synpunkt ska skyddas, och
2. hur allmänna platser som har enskilt huvudmannaskap ska användas och utformas. Lag (2014:900) .
Underkategorier, formuleringar och koder
I Boverkets föreskrifter om detaljplan delas alla olika typer av egenskapsbestämmelser in i underkategorier. För några typer av egenskapsbestämmelser anges även hur de ska formuleras. För varje underkategori finns en tillhörande underkategorikod och till varje formulering finns en bestämmelsekod. Inga andra underkategorier, formuleringar eller koder får användas.
1 § Endast de egenskapsbestämmelser som är reglerade i 2–26 §§ får användas vid reglering med egenskapsbestämmelser i detaljplan.
Formuleringar av bestämmelser och bestämmelsekoder ska följa det som anges i tabellerna nedan. Formuleringen [fritext] får endast användas när tillämpbar formulering saknas.
Hakparentesen [text vid behov] ska antingen ersättas med text eller tas bort. Övriga hakparenteser ska ersättas med siffra eller text.
Där tabellen inte anger formulering av bestämmelser ska i stället egen formulering användas och sorteras under rätt underkategori med tillhörande underkategorikod enligt tabellerna nedan.
När föreskriften enbart anger underkategorier regleras inte hur egenskapsbestämmelsen ska formuleras. I de fallen får kommunen själv formulera bestämmelsen och sortera in den under lämplig underkategori. I Boverkets planbestämmelsekatalog finns ett antal förslag på formuleringar som kommunen kan använda.
Exempel på tabell för egenskapsbestämmelse med underkategorier och underkategorikoder
| Underkategori | Underkategorikod |
| En- och tvåbostadshus | DP_KM_Eg_Utform_EnOchTva |
| Flerbostadshus | DP_KM_Eg_Utform_Flerbostad |
| Annan typ av byggnadsverk | DP_KM_Eg_Utform_AnnanTypAvByggnadsverk |
| Byggnadsverks form, färg och material | DP_KM_Eg_Utform_Form |
| Annan utformning |
DP_KM_Eg_Utform_AnnanUtform |
Om lämplig underkategori saknas får kommunen använda den öppna underkategorin i tabellen med tillhörande underkategorikod. Sådana bestämmelser blir inte digitalt sökbara i samma utsträckning som övriga bestämmelser och får därför bara användas i undantagsfall.
För de så kallade byggrättsbestämmelserna, det vill säga utnyttjandegrad, höjd på byggnadsverk, takvinkel och fastighetsstorlek, anger föreskriften hur bestämmelserna ska formuleras. I varje formulering finns fritextfält där en variabel ska anges. Variabeln anger exempelvis vilken höjd på byggnadsverk som regleras. I vissa formuleringar finns också valbara fritextfält där ytterligare information kan anges om det behövs för att anpassa bestämmelsen till en viss situation.
Exempel på tabell med formulering av bestämmelser och bestämmelsekoder
| Underkategori | Formulering av bestämmelser | Bestämmelsekod |
| Största takvinkel | Största takvinkel är [siffra] grader | DP_KM_Eg_Takvinkel_Storsta_Storsta |
| Största takvinkel | Största takvinkel för [text] är [siffra] grader | DP_KM_Eg_Takvinkel_Storsta_Byggnad |
| Största takvinkel | [fritext] | DP_KM_Eg_Takvinkel_Storsta_Annan |
| Minsta takvinkel | Minsta takvinkel är [siffra] grader | DP_KM_Eg_Takvinkel_Minsta_Minsta |
| Minsta takvinkel | Minsta takvinkel för [text] är [siffra] grader | DP_KM_Eg_Takvinkel_Minsta_Byggnad |
| Minsta takvinkel | [fritext] | DP_KM_Eg_Takvinkel_Minsta_Annan |
| Exakt takvinkel | Takvinkeln ska vara [siffra] grader | DP_KM_Eg_Takvinkel_Exakt_Exakt |
| Exakt takvinkel | Takvinkeln för [text] ska vara [siffra] grader | DP_KM_Eg_Takvinkel_Exakt_Byggnad |
| Exakt takvinkel | [fritext] | DP_KM_Eg_Takvinkel_Exakt_Annan |
Kommunen får även formulera egna byggrättsbestämmelser med stöd av tabellraden som anger [fritext]. Sådana bestämmelser blir inte digitalt sökbara eller möjliga att analysera i samma utsträckning som övriga bestämmelser. Dessa får därför bara användas i undantagsfall när annan lämplig formulering saknas i tabellen.
1 § Endast de egenskapsbestämmelser som är reglerade i 2–26 §§ får användas vid reglering med egenskapsbestämmelser i detaljplan.
Formuleringar av bestämmelser och bestämmelsekoder ska följa det som anges i tabellerna nedan. Formuleringen [fritext] får endast användas när tillämpbar formulering saknas.
Hakparentesen [text vid behov] ska antingen ersättas med text eller tas bort. Övriga hakparenteser ska ersättas med siffra eller text.
Där tabellen inte anger formulering av bestämmelser ska i stället egen formulering användas och sorteras under rätt underkategori med tillhörande underkategorikod enligt tabellerna nedan.
Redovisning enligt det allmänna rådet om redovisning av reglering i detaljplan
Det finns inga bindande regler för hur en detaljplans reglering ska redovisas på en plankarta. Det är därför möjligt att med den digitala teknikens hjälp ta fram nya sätt att redovisa planbestämmelser. Kravet på tydlighet i PBL innebär dock att redovisningen av planens reglering ska vara tydlig. Tydlighetskravet är i sig teknikneutralt och kan uppfyllas på flera olika sätt.
32 §
En detaljplan får inte omfatta ett större område än vad som behövs med hänsyn till planens syfte och genomförandetid.
Den avsedda regleringen av bebyggelsen, byggnadsverk och miljön i övrigt ska tydligt framgå av planen.
Detaljplanen får inte vara mer detaljerad än som behövs med hänsyn till planens syfte. Lag (2011:335) .
Boverkets allmänna råd om redovisning av reglering i detaljplan anger ett sätt som kan användas för att redovisa detaljplanen för att tillgodose kravet på tydlighet i PBL och föreskriftens regler. Det allmänna rådet bygger på tidigare praxis för redovisning av reglering i detaljplan.
Enligt det allmänna rådet finns det olika sätt att redovisa olika egenskapsbestämmelser på plankartan. De flesta egenskapsbestämmelserna kan betecknas med en fristående gemen bokstav, till exempel e eller p. Egenskapsbestämmelser om utformning av allmän plats redovisas oftast med ord i klartext skrivna med gemener, till exempel lek eller dike. Långa ord skrivs då med fördel som förkortning med gemener, till exempel kan hpl stå för bestämmelsen hållplats med väderskydd. Utöver detta kan egenskapsbestämmelser också betecknas med symboler, punkter, raster och linjer.
Vid olika formuleringar av planbestämmelser med samma beteckning kan detta redovisas genom att beteckningen indexeras med en nedsänkt siffra, till exempel e1.
Formuleringar av egenskapsbestämmelser och beteckningar kan redovisas i en lista med planbestämmelser och delas upp under rubrikerna Egenskapsbestämmelser för allmän plats, Egenskapsbestämmelser för kvartersmark och Egenskapsbestämmelser för vattenområde.
Om en egenskapsbestämmelse gäller all kvartersmark, all allmän plats eller allt vattenområde behövs ingen beteckning på plankartan. Var någonstans egenskapsbestämmelsen gäller framgår då av den rubrik den sorterats under i listan.
- 1. Gränslinjer.
- 2. Användning av allmän plats.
- 3. Användning av kvartersmark.
- 4. Användning av vattenområde.
- 5. Egenskapsbestämmelser för allmän plats.
- 6. Egenskapsbestämmelser för kvartersmark.
- 7. Egenskapsbestämmelser för vattenområde.
- 8. Genomförandetid.
Vägledning till det upphävda allmänna rådet om planbestämmelser (BFS 2014:5-DPB 1) finns sammanställd i en PDF som kan användas för planer som görs enligt den vägledningen.