Användning av kvartersmark
Med kvartersmark avses all mark inom ett planområde som inte ska utgöra allmän plats eller vattenområde. I en detaljplan ska det alltid framgå vilken användning som är tillåten inom kvartersmark. Användning av kvartersmark kan till exempel vara bostäder, detaljhandel eller industri.
Med kvartersmark menas mark som enligt detaljplan inte är allmän plats eller vattenområde utan främst är avsedd för bebyggelse för enskilt ändamål eller allmänna verksamheter. Kommunen ska i detaljplan alltid ange användningen av kvartersmark.
4 §
I denna lag avses med
allmän plats: en gata, en väg, en park, ett torg eller ett annat område som enligt en detaljplan är avsett för ett gemensamt behov,
bebygga: att förse ett område med ett eller flera byggnadsverk,
bebyggelse: en samling av byggnadsverk som inte enbart består av andra anläggningar än byggnader,
byggherre: den som för egen räkning utför eller låter utföra projekterings-, byggnads-, rivnings- eller markarbeten,
byggnad: en varaktig konstruktion som består av tak eller av tak och väggar och som är varaktigt placerad på mark eller helt eller delvis under mark eller är varaktigt placerad på en viss plats i vatten samt är avsedd att vara konstruerad så att människor kan uppehålla sig i den,
byggnadsnämnden: den eller de nämnder som fullgör kommunens uppgifter enligt denna lag,
byggnadsverk: en byggnad eller annan anläggning,
byggprodukt: en produkt som är avsedd att stadigvarande ingå i ett byggnadsverk,
exploateringsavtal: avtal om genomförande av en detaljplan och om medfinansieringsersättning mellan en kommun och en byggherre eller en fastighetsägare avseende mark som inte ägs av kommunen, dock inte avtal mellan en kommun och staten om utbyggnad av statlig transportinfrastruktur,
genomförandetiden: den tid för genomförandet av en detaljplan som ska bestämmas enligt 4 kap. 21-25 §§,
kvartersmark: mark som enligt en detaljplan inte ska vara allmän plats eller vattenområde,
markanvisning: ett avtal mellan en kommun och en byggherre som ger byggherren ensamrätt att under en begränsad tid och under givna villkor förhandla med kommunen om överlåtelse eller upplåtelse av ett visst av kommunen ägt markområde för bebyggande,
medfinansieringsersättning: ersättning som en byggherre eller en fastighetsägare i samband med genomförande av en detaljplan åtar sig att betala för en del av en kommuns kostnad för bidrag till byggande av en viss väg eller järnväg som staten eller en region ansvarar för,
miljönämnden: den eller de nämnder som fullgör kommunens uppgifter på miljö- och hälsoskyddsområdet,
nybyggnad: uppförande av en ny byggnad eller flyttning av en tidigare uppförd byggnad till en ny plats,
ombyggnad: ändring av en byggnad som innebär att hela byggnaden eller en betydande och avgränsbar del av byggnaden påtagligt förnyas,
omgivningsbuller: buller från flygplatser, industriell verksamhet, spårtrafik och vägar,
planläggning: arbetet med att ta fram en regionplan, en översiktsplan, en detaljplan eller områdesbestämmelser,
sammanhållen bebyggelse: bebyggelse på tomter som gränsar till varandra eller skiljs åt endast av en väg, gata eller parkmark,
tillbyggnad: ändring av en byggnad som innebär en ökning av byggnadens volym,
tomt: ett område som inte är en allmän plats men som omfattar mark avsedd för en eller flera byggnader och mark som ligger i direkt anslutning till byggnaderna och behövs för att byggnaderna ska kunna användas för avsett ändamål,
underhåll: en eller flera åtgärder som vidtas i syfte att bibehålla eller återställa en byggnads konstruktion, funktion, användningssätt, utseende eller kulturhistoriska värde, och
ändring av en byggnad: en eller flera åtgärder som ändrar en byggnads konstruktion, funktion, användningssätt, utseende eller kulturhistoriska värde. Lag (2019:949) .
5 §
I en detaljplan ska kommunen
1. bestämma och ange gränserna för allmänna platser, kvartersmark och vattenområden,
2. bestämma användningen och utformningen av allmänna platser som kommunen är huvudman för, och
3. bestämma användningen av kvartersmark och vattenområden.
I femte kapitlet i Boverkets föreskrifter om detaljplan anges vilka användningsbestämmelser som får användas för kvartersmark i en detaljplan. För varje användning finns en beskrivning av vad som ingår. Normalt är dessa beskrivningar allmänt hållna för att bestämmelserna ska gå att använda i flera olika situationer. Beskrivningarna är bindande och ska även användas vid tolkning av bestämmelsen.
Om ingen av de formulerade användningsbestämmelserna som räknas upp i föreskriften passar för det som ska regleras så får kommunen formulera egna användningsbestämmelser genom att använda Annan kvartersmark. Sådana bestämmelser blir inte digitalt sökbara i samma utsträckning som övriga bestämmelser och får därför bara användas i undantagsfall när annan lämplig användning saknas i föreskriften.
22 § Användningen annan kvartersmark ska tillämpas i de fall någon av användningarna i 2–21 §§ inte är tillämpliga. Användningen ska alltid preciseras. Även komplement till verksamheten annan kvartersmark ingår i användningen.
Tabell 5.41 Precisering av bestämmelsen annan kvartersmark
Tabellen kan inte visas, klicka här för att öppna den i en PDF.
Kvartersmark är avsedd endast för den användning som bestämmelserna anger. Vissa verksamheter kan förekomma inom flera olika användningar. Till exempel ingår kontor både i användningen Kontor och i användningen Centrum. Avgörande vid valet av användning för en planerad verksamhet är dess karaktär och omfattning. I vissa specifika fall kan avvikelser mot användningsbestämmelserna tillåtas vid prövningen av bygglov. (jfr prop. 2013/14:126 sid 179 f.)
31 §
Bygglov ska ges för en åtgärd utanför ett område med detaljplan, om åtgärden
1. inte strider mot områdesbestämmelser,
2. inte förutsätter planläggning enligt 4 kap. 2 eller 3 §, och
3. uppfyller de krav som följer av 2 kap. och 8 kap. 1 §, 2 §
första stycket, 3, 6, 7, 9-11 §§, 12 § första stycket, 13, 17 och 18 §§ i de delar som inte har prövats i områdesbestämmelser. Lag (2014:900) .
31a §
Bygglov ska ges för en åtgärd utanför ett område med detaljplan, om åtgärden
1. innebär endast att en byggnad ändras på ett sådant sätt som avses i 2 § första stycket 3 c eller att ett en- eller tvåbostadshus kompletteras med en komplementbyggnad eller en liten tillbyggnad,
2. inte strider mot sådana områdesbestämmelser som avses i 4 kap. 42 § första stycket 3 eller 5 c, och
3. uppfyller de krav som följer av 2 kap. 6 § första stycket 1 och 5, 6 § tredje stycket, 8 och 9 §§ samt 8 kap. 1 §, 2 §
första stycket, 3, 6, 7, 9-11 §§, 12 § första stycket, 13, 17 och 18 §§ i de delar som inte har prövats i områdesbestämmelser. Lag (2014:900) .
31b §
Trots 30 § första stycket 2, 31 § 1 och 31 a § 2 får bygglov ges för en åtgärd som avviker från en detaljplan eller områdesbestämmelser, om avvikelsen är förenlig med detaljplanens eller områdesbestämmelsernas syfte och
1. avvikelsen är liten, eller
2. åtgärden är av begränsad omfattning och nödvändig för att området ska kunna användas eller bebyggas på ett ändamålsenligt sätt. Lag (2014:900) .
31c §
Efter det att genomförandetiden för en detaljplan har gått ut får bygglov utöver vad som följer av 31 b § ges för en åtgärd som avviker från detaljplanen, om åtgärden
1. är förenlig med detaljplanens syfte och tillgodoser ett angeläget gemensamt behov eller ett allmänt intresse, eller
2. innebär en sådan annan användning av mark eller vatten som utgör ett lämpligt komplement till den användning som har bestämts i detaljplanen. Lag (2014:900) .
31d §
Om avvikelser tidigare har godtagits enligt 30 §
första stycket 1 b, 31 b eller 31 c §, ska en samlad bedömning göras av den avvikande åtgärd som söks och de som tidigare har godtagits. Lag (2014:900) .
31e §
Bygglov enligt 31 b eller 31 c § får inte ges om åtgärden kan antas medföra
1. betydande miljöpåverkan, eller
2. begränsning av rättighet eller pågående verksamhet i omgivningen. Lag (2014:900) .
Kompletterande verksamheter ingår i huvudändamålet
I användningarna ingår även de komplement som behövs för användningens funktion utan att det särskilt behöver anges i planen. Exempelvis ingår parkering, lekplats och förråd generellt inom användningen Bostäder för att tillgodose de boendes behov. På samma sätt kan personalutrymmen, parkering och kontor för verksamhetens behov ingå i användningarna Detaljhandel och Industri. Kommunen kan styra placering av dessa funktioner med egenskapsbestämmelser om det finns skäl till detta. Verksamheter som inte är att betrakta som ett komplement till en angiven användning ges en egen användningsbestämmelse.
Mindre infarter eller ytor som kan användas för angörande trafik och som enbart är för verksamhetens behov kan räknas som komplement till användningen. I övrigt planeras gator eller vägar som allmän plats.
Precisering
Om ett område ska ha en särskild funktion som kommer att dominera användningen, få stor betydelse för områdets utformning eller innebära en betydande omgivningspåverkan så kan användningen preciseras. Användningen kan även preciseras om kommunen vill avgränsa användningen till en specifik funktion, exempelvis för att undvika störningar.
Med precisering är det även möjligt att utesluta något ändamål ur en användning. Det kan finnas behov att begränsa en användning med ett brett innehåll. Till exempel kan användningen Centrum preciseras till Centrum, med undantag av hotell och vandrarhem.
En precisering innebär att enbart det som anges i preciseringen är tillåtet. En preciserad användningsbestämmelse ger alltså mindre utrymme för tolkning än då användningen inte preciseras. En precisering innebär att planen blir mindre flexibel samtidigt som det blir tydligt vilket ändamål som avses med kvartersmarken. Flera olika preciseringar av samma användning kan finnas inom samma detaljplan, till exempel kan Tekniska anläggningar preciseras både till Avloppsreningsverk och Pumpstation.
3 § En precisering av en planbestämmelse innebär att endast det som anges i preciseringen är tillåtet.
I Boverkets föreskrifter om detaljplan räknas de preciseringar som får användas upp. Om ingen av de formulerade preciseringarna passar får kommunen formulera egna preciseringar genom Annan precisering. Eftersom egna preciseringar inte blir digitalt sökbara i samma utsträckning som övriga preciseringar får den endast användas när tillämpbar formulering saknas.
1 § Endast de användningar som är reglerade i 2–22 §§ får användas vid reglering med användningsbestämmelser på kvartersmark i detaljplan.
Formuleringar av bestämmelser, formuleringar av preciseringar och bestämmelsekoder ska följa det som anges i tabellerna nedan. Annan precisering får endast användas när tillämpbar formulering saknas. Hakparentesen [Annan precisering] ska då ersättas med en egen formulering av preciseringen.
Lagstöd
Varje planbestämmelse som används ska ha stöd i fjärde kapitlet plan- och bygglagen, PBL. Lagstödet för att ange användning av kvartersmark är 4 kap. 5 § 3. PBL
5 §
I en detaljplan ska kommunen
1. bestämma och ange gränserna för allmänna platser, kvartersmark och vattenområden,
2. bestämma användningen och utformningen av allmänna platser som kommunen är huvudman för, och
3. bestämma användningen av kvartersmark och vattenområden.
Kvartersmark på vatten
Om verksamheter placeras på, i eller över vatten och avsikten är att karaktären av öppet vatten inte ska finnas kvar så ska användningen regleras som kvartersmark. Ett exempel kan vara en byggnad för museum som byggs ut över vatten, vilket då planläggs som kvartersmark för besöksanläggning. Motsvarande gäller för bostäder som planläggs på vatten, det anges då som kvartersmark för bostäder. Om vatten planläggs som kvartersmark betyder det att planen tillåter utfyllnad, dock krävs även prövning enligt miljöbalkens regler. Om utfyllnad inte ska vara tillåten krävs det att användningen preciseras till en användning som innebär att utfyllnad inte blir möjlig. Till exempel kan Centrum preciseras till Flytande restaurang.
Flera användningar kan kombineras
Om området som planeras är lämpligt för flera ändamål, bland annat utifrån omgivningspåverkan och samhällsstruktur, kan flera användningar kombineras inom samma geografiska område. Det gör planen mer flexibel och kan förlänga dess aktualitet och användbarhet.
Vid kombinationer av olika användningar behöver kommunen beakta den möjlighet och skyldighet kommunen har till inlösen när det gäller mark som ska användas för annat än enskilt bebyggande. Mark för annat än enskilt bebyggande kan till exempel vara mark som planläggs med användningar som skola, vård och tekniska anläggningar. En kombination av en sådan användning och en användning för enskilt byggande som till exempel bostäder eller handel kan innebära problem vid genomförandet då rätten till inlösen kan bli oklar.
13 §
Kommunen får lösa in mark eller annat utrymme som enligt detaljplanen ska användas för
1. en allmän plats som kommunen ska vara huvudman för, eller
2. annat än enskilt bebyggande, om markens eller utrymmets användning för det avsedda ändamålet inte kan anses säkerställd ändå.
Kommunens rätt enligt första stycket 2 upphör att gälla om kommunen ger bygglov enligt 9 kap. 32 a § första stycket.
Bestämmelser om skyldighet för kommunen att lösa in mark eller annat utrymme finns i 14 kap. Lag (2014:900) .
14 §
Kommunen är skyldig att på fastighetsägarens begäran lösa in mark eller annat utrymme som enligt detaljplanen ska användas för
1. en allmän plats som kommunen ska vara huvudman för, eller
2. annat än enskilt byggande.
Skyldigheten enligt första stycket 2 gäller inte om bygglov ges enligt 9 kap. 32 a § första stycket. Lag (2014:900) .
1 §
Fastighetsbildning ska ske så att varje fastighet som nybildas eller ombildas blir med hänsyn till belägenhet, omfång och övriga förutsättningar varaktigt lämpad för sitt ändamål. Härvid ska särskilt beaktas att fastigheten får en lämplig utformning och tillgång till behövliga vägar utanför sitt område. Om fastigheten ska användas för bebyggelse, ska den vidare kunna få godtagbara anordningar för vatten och avlopp. Fastighetsbildning får inte äga rum, om den fastighet, som ska nybildas eller ombildas för nytt ändamål, inte kan antas få varaktig användning för sitt ändamål inom överskådlig tid. Fastighetsbildning får inte heller äga rum, om ändamålet med hänsyn till sin art och övriga omständigheter bör tillgodoses på något annat sätt än genom fastighetsbildning.
En tredimensionell fastighet eller ett tredimensionellt fastighetsutrymme får ny- eller ombildas endast om det står klart att åtgärden är lämpligare än andra åtgärder för att tillgodose det avsedda ändamålet. Vid tillämpningen av första och andra styckena ska en sådan fastighetsbildnings särskilda karaktär beaktas. Därutöver gäller vad som föreskrivs i 1 a och 1 b §§. Lag (2009:183) .
1a §
Fastighetsbildning som medför att en tredimensionell fastighet nybildas eller ombildas får ske endast om
1. den tredimensionella fastigheten är avsedd att rymma en byggnad eller annan anläggning eller en del av en sådan,
2. den tredimensionella fastigheten tillförsäkras de rättigheter som behövs för att den ska kunna användas på ett ändamålsenligt sätt,
3. det står klart att åtgärden a) är motiverad med hänsyn till anläggningens konstruktion och användning, och
b) är ägnad att leda till en mera ändamålsenlig förvaltning av anläggningen eller att trygga finansieringen eller uppförandet av anläggningen, och
4. den tredimensionella fastigheten, om den är avsedd för bostadsändamål, är ägnad att omfatta minst tre bostadslägenheter.
I fråga om fastighetsbildning för en anläggning som ännu inte har uppförts gäller dessutom att fastighetsbildning enligt första stycket får ske endast om
1. det är nödvändigt för att trygga finansieringen eller uppförandet av anläggningen, och
2. den tredimensionella fastigheten kan antas få användning för sitt ändamål inom en nära framtid. Första och andra styckena tilllämpas också vid fastighetsbildning som innebär att ett tredimensionellt fastighetsutrymme nybildas eller ombildas.
I 1 b § finns särskilda bestämmelser om fastighetsbildning som innebär att en ägarlägenhetsfastighet nybildas eller ombildas. Lag (2009:183) .
1b §
Vid fastighetsbildning som medför att en ägarlägenhetsfastighet nybildas eller ombildas tillämpas 1 a §
med de tillägg och avvikelser som anges i andra och tredje styckena.
Fastighetsbildningen får ske endast om
1. det står klart att det utrymme som ägarlägenhetsfastigheten ska omfatta inte inom åtta år före fastighetsbildningsbeslutet till någon del har använts som bostadslägenhet, och
2. ägarlägenhetsfastigheten genom fastighetsbildningen kommer att ingå i en sammanhållen enhet om minst tre ägarlägenhetsfastigheter.
Vid tillämpningen av 1 a § första stycket 2 ska det särskilt övervägas om det bör inrättas en eller flera gemensamhetsanläggningar enligt anläggningslagen (1973:1149).
Bestämmelserna i 1 a § första stycket 3 och 4 tilllämpas inte i fråga om ägarlägenhetsfastigheten.
Andra stycket 1 tillämpas inte vid sådan fastighetsbildning som avser överföring av ett utrymme från en ägarlägenhetsfastighet till en annan ägarlägenhetsfastighet. Lag (2009:183) .
3 §
Inom område som inte omfattas av detaljplan, får fastighetsbildning inte ske, om åtgärden skulle försvåra områdets ändamålsenliga användning, föranleda olämplig bebyggelse eller motverka lämplig planläggning av området. Lag (1987:124) .
Tillfällig användning
I detaljplanen får kommunen bestämma tillfällig användning av mark eller byggnader som inte genast behöver tas i anspråk för det ändamål som anges i planen. En tillfällig användning innebär att marken kan användas på ett meningsfullt sätt även innan den tas i anspråk för den användning som planen egentligen avser.
26 §
I detaljplanen får kommunen bestämma tillfällig användning av mark eller byggnader som inte genast behöver tas i anspråk för det ändamål som anges i planen.
Tiden för hur länge den tillfälliga användningen får pågå är begränsad till högst tio år efter att planens genomförandetid börjar gälla men får vara kortare. Om inget anges om hur lång tid den tillfälliga användningen får pågå är tiden fem år från det att genomförandetiden startat.
26 §
I detaljplanen får kommunen bestämma tillfällig användning av mark eller byggnader som inte genast behöver tas i anspråk för det ändamål som anges i planen.
27 §
Den tid som den tillfälliga användningen får pågå ska bestämmas i planen.
Tiden får bestämmas till högst tio år och ska räknas från den dag som följer av 21 § andra stycket.
28 §
Om detaljplanen saknar uppgift om hur lång tid en tillfällig användning får pågå, är tiden fem år.
Bestämmelser om tillfällig användning innebär normalt en förmån för markägaren och det förutsätts därför att sådana bestämmelser inte används om markägaren motsätter sig det. Om den användning som planen egentligen avser är en allmän plats med kommunalt huvudmannaskap eller kvartersmark för annat än enskilt bebyggande infaller inlösenskyldighet först då den tillfälliga användningen upphör. (jfr prop. 1985/86:1 s. 585)
20 §
Skyldigheterna i 14-17 §§ gäller inte för tid då tillfällig användning av marken eller utrymmet enligt detaljplanen får pågå enligt det som följer av 4 kap. 26-29 §§.
Formuleringar och bestämmelsekoder
I Boverkets föreskrifter om detaljplan finns tabeller till varje användningsbestämmelse som anger hur bestämmelserna ska formuleras samt vilka bestämmelsekoder som gäller för dessa. Tabellerna innehåller en grundformulering för bestämmelsen och hur den får preciseras. Inga andra formuleringar eller bestämmelsekoder får användas.
1 § Endast de användningar som är reglerade i 2–22 §§ får användas vid reglering med användningsbestämmelser på kvartersmark i detaljplan.
Formuleringar av bestämmelser, formuleringar av preciseringar och bestämmelsekoder ska följa det som anges i tabellerna nedan. Annan precisering får endast användas när tillämpbar formulering saknas. Hakparentesen [Annan precisering] ska då ersättas med en egen formulering av preciseringen.
Exempel på tabell med användningsbestämmelse för kvartersmark
| Formulering av bestämmelse | Bestämmelsekod |
| Vård | DP_KM_D2 |
Exempel på tabell med precisering av användningsbestämmelse för kvartersmark
| Formulering av precisering | Bestämmelsekod |
| Vårdcentral | DP_KM_D2_Vardcentral |
| Tandvård | DP_KM_D2_Tand |
| Sjukhus | DP_KM_D2_Sjukhus |
| Kriminalvård | DP_KM_D2_Kriminal |
| Rättspsykiatrisk vård | DP_KM_D2_Rattspsyk |
| [Annan precisering] | DP_KM_D2_Annan |
Redovisning av användningsbestämmelser enligt det allmänna rådet
Det finns inga bindande regler för hur en detaljplans reglering ska redovisas på en plankarta. Det är därför möjligt att med den digitala teknikens hjälp ta fram nya sätt att redovisa planbestämmelser. Tydlighetskravet i PBL är i sig teknikneutralt och kan uppfyllas på flera olika sätt.
32 §
En detaljplan får inte omfatta ett större område än vad som behövs med hänsyn till planens syfte och genomförandetid.
Den avsedda regleringen av bebyggelsen, byggnadsverk och miljön i övrigt ska tydligt framgå av planen.
Detaljplanen får inte vara mer detaljerad än som behövs med hänsyn till planens syfte. Lag (2011:335) .
Boverkets allmänna råd om redovisning av reglering i detaljplan anger ett sätt som detaljplanen kan redovisas för att tillgodose kravet på tydlighet i PBL och föreskriftens regler. Det allmänna rådet bygger på tidigare praxis för redovisning av reglering i detaljplan.
Enligt det allmänna rådet kan användning av kvartersmark på plankartan betecknas med fristående versal bokstav, till exempel B för användningen Bostäder, C för Centrum, H för Detaljhandel och K för Kontor. En precisering redovisas genom att beteckningen indexeras med en nedsänkt siffra, användningen V – Hamn preciseras till V1 – Varv.
Då flera olika användningar kombineras inom samma geografiska område anger det allmänna rådet att alla beteckningar som ingår i kombinationen kan redovisas på plankartan. Vid färgläggning av sådana kombinationer kan kommunen välja en av användningarnas färger på plankartan. Den användning vars färg har redovisats på plankartan kan i listan med bestämmelser redovisas tillsammans med bestämmelseformuleringen. Övriga användningar som ingår i kombinationen kan redovisas utan färg.
Tillfälliga användningar kan enligt det allmänna rådet betecknas med den tillfälliga användningen inom hakparentes. Den tid som den tillfälliga användningen får pågå anges då i listan med planbestämmelser.
Användningsbestämmelser och beteckningar för kvartersmark kan redovisas i en lista med planbestämmelser under rubriken Användning av kvartersmark.
- 1. Gränslinjer.
- 2. Användning av allmän plats.
- 3. Användning av kvartersmark.
- 4. Användning av vattenområde.
- 5. Egenskapsbestämmelser för allmän plats.
- 6. Egenskapsbestämmelser för kvartersmark.
- 7. Egenskapsbestämmelser för vattenområde.
- 8. Genomförandetid.
Den vägledning som funnits på PBL kunskapsbanken till det nu upphävda allmänna rådet om planbestämmelser blir i och med att föreskrifterna och det nya allmänna rådet träder i kraft 1 oktober 2020 inaktuell. Boverket har dock sammanställt den vägledningen i en PDF som kan användas för planer som görs eller ska göras enligt den vägledningen.