Med kvartersmark avses all mark inom ett planområde som inte ska utgöra allmän plats eller vattenområde. I en detaljplan ska det alltid framgå vilken användning som är tillåten inom kvartersmark. Användning av kvartersmark kan till exempel vara bostäder, detaljhandel eller industri. Användningen av ett markområde kan också anges som en kombination av flera användningar.

Med kvartersmark menas mark som enligt detaljplan inte är allmän plats eller vattenområde utan främst är avsedd för bebyggelse för enskilt eller allmänt ändamål. Kommunen ska i detaljplan alltid ange användningen av kvartersmark. Den eller de användningar som anges avgränsar vilka verksamheter som tillåts på platsen.

Plan- och bygglag (2010:900) 1 kap 4 §

4 § I denna lag avses med

allmän plats: en gata, en väg, en park, ett torg eller ett
annat område som enligt en detaljplan är avsett för ett
gemensamt behov,
bebygga: att förse ett område med ett eller flera
byggnadsverk,
bebyggelse: en samling av byggnadsverk som inte enbart består
av andra anläggningar än byggnader,
byggherre: den som för egen räkning utför eller låter utföra
projekterings-, byggnads-, rivnings- eller markarbeten,
byggnad: en varaktig konstruktion som består av tak eller av
tak och väggar och som är varaktigt placerad på mark eller
helt eller delvis under mark eller är varaktigt placerad på
en viss plats i vatten samt är avsedd att vara konstruerad så
att människor kan uppehålla sig i den,
byggnadsnämnden: den eller de nämnder som fullgör kommunens
uppgifter enligt denna lag,
byggnadsverk: en byggnad eller annan anläggning,
byggprodukt: en produkt som är avsedd att stadigvarande ingå
i ett byggnadsverk,
exploateringsavtal: avtal om genomförande av en detaljplan
och om medfinansieringsersättning mellan en kommun och en
byggherre eller en fastighetsägare avseende mark som inte ägs
av kommunen, dock inte avtal mellan en kommun och staten om
utbyggnad av statlig transportinfrastruktur,

genomförandetiden: den tid för genomförandet av en detaljplan
som ska bestämmas enligt 4 kap. 21-25 §§,
kvartersmark: mark som enligt en detaljplan inte ska vara
allmän plats eller vattenområde,
markanvisning: ett avtal mellan en kommun och en byggherre
som ger byggherren ensamrätt att under en begränsad tid och
under givna villkor förhandla med kommunen om överlåtelse
eller upplåtelse av ett visst av kommunen ägt markområde för
bebyggande,
medfinansieringsersättning: ersättning som en byggherre eller
en fastighetsägare i samband med genomförande av en
detaljplan åtar sig att betala för en del av en kommuns
kostnad för bidrag till byggande av en viss väg eller järnväg
som staten eller ett landsting ansvarar för,
miljönämnden: den eller de nämnder som fullgör kommunens
uppgifter på miljö- och hälsoskyddsområdet,
nybyggnad: uppförande av en ny byggnad eller flyttning av en
tidigare uppförd byggnad till en ny plats,
ombyggnad: ändring av en byggnad som innebär att hela
byggnaden eller en betydande och avgränsbar del av byggnaden
påtagligt förnyas,
omgivningsbuller: buller från flygplatser, industriell
verksamhet, spårtrafik och vägar,
planläggning: arbetet med att ta fram en regionplan, en
översiktsplan, en detaljplan eller områdesbestämmelser,
sammanhållen bebyggelse: bebyggelse på tomter som gränsar
till varandra eller skiljs åt endast av en väg, gata eller
parkmark,
tillbyggnad: ändring av en byggnad som innebär en ökning av
byggnadens volym,
tomt: ett område som inte är en allmän plats men som omfattar
mark avsedd för en eller flera byggnader och mark som ligger
i direkt anslutning till byggnaderna och behövs för att
byggnaderna ska kunna användas för avsett ändamål,
underhåll: en eller flera åtgärder som vidtas i syfte att
bibehålla eller återställa en byggnads konstruktion,
funktion, användningssätt, utseende eller kulturhistoriska
värde, och

ändring av en byggnad: en eller flera åtgärder som ändrar en
byggnads konstruktion, funktion, användningssätt, utseende
eller kulturhistoriska värde. Lag (2017:181) .

Plan- och bygglag (2010:900) 4 kap 5 §

5 § I en detaljplan ska kommunen
1. bestämma och ange gränserna för allmänna platser, kvartersmark och vattenområden,
2. bestämma användningen och utformningen av allmänna platser som kommunen är huvudman för, och
3. bestämma användningen av kvartersmark och vattenområden.

Kvartersmark är avsedd endast för den användning som bestämmelsen anger. Vissa verksamheter kan förekomma inom flera olika användningar. Till exempel ingår kontor både i användningen K - Kontor och i användningen C -Centrum. Avgörande vid valet av användning för en planerad verksamhet är dess karaktär och omfattning. I vissa specifika fall kan avvikelser mot användningsbestämmelserna tillåtas vid prövningen av bygglov. (Prop. 2013/14:126 sid 179 ff.)

Plan- och bygglag (2010:900) 9 kap 31 b-c §

31 § Bygglov ska ges för en åtgärd utanför ett område med detaljplan, om åtgärden
1. inte strider mot områdesbestämmelser,
2. inte förutsätter planläggning enligt 4 kap. 2 eller 3 §, och
3. uppfyller de krav som följer av 2 kap. och 8 kap. 1 §, 2 §
första stycket, 3, 6, 7, 9-11 §§, 12 § första stycket, 13, 17 och 18 §§ i de delar som inte har prövats i områdesbestämmelser. Lag (2014:900) .

31a § Bygglov ska ges för en åtgärd utanför ett område med detaljplan, om åtgärden
1. innebär endast att en byggnad ändras på ett sådant sätt som avses i 2 § första stycket 3 c eller att ett en- eller tvåbostadshus kompletteras med en komplementbyggnad eller en liten tillbyggnad,
2. inte strider mot sådana områdesbestämmelser som avses i 4 kap. 42 § första stycket 3 eller 5 c, och
3. uppfyller de krav som följer av 2 kap. 6 § första stycket 1 och 5, 6 § tredje stycket, 8 och 9 §§ samt 8 kap. 1 §, 2 §
första stycket, 3, 6, 7, 9-11 §§, 12 § första stycket, 13, 17 och 18 §§ i de delar som inte har prövats i områdesbestämmelser. Lag (2014:900) .

31b § Trots 30 § första stycket 2, 31 § 1 och 31 a § 2 får bygglov ges för en åtgärd som avviker från en detaljplan eller områdesbestämmelser, om avvikelsen är förenlig med detaljplanens eller områdesbestämmelsernas syfte och
1. avvikelsen är liten, eller
2. åtgärden är av begränsad omfattning och nödvändig för att området ska kunna användas eller bebyggas på ett ändamålsenligt sätt. Lag (2014:900) .

31c § Efter det att genomförandetiden för en detaljplan har gått ut får bygglov utöver vad som följer av 31 b § ges för en åtgärd som avviker från detaljplanen, om åtgärden
1. är förenlig med detaljplanens syfte och tillgodoser ett angeläget gemensamt behov eller ett allmänt intresse, eller
2. innebär en sådan annan användning av mark eller vatten som utgör ett lämpligt komplement till den användning som har bestämts i detaljplanen. Lag (2014:900) .

31d § Om avvikelser tidigare har godtagits enligt 30 §
första stycket 1 b, 31 b eller 31 c §, ska en samlad bedömning göras av den avvikande åtgärd som söks och de som tidigare har godtagits. Lag (2014:900) .

31e § Bygglov enligt 31 b eller 31 c § får inte ges om åtgärden kan antas medföra
1. betydande miljöpåverkan, eller
2. begränsning av rättighet eller pågående verksamhet i omgivningen. Lag (2014:900) .

Kompletterande verksamheter ingår i huvudändamålet

Kompletterande verksamheter ingår i viss utsträckning i användningarna utan att det särskilt behöver anges i planen. Exempelvis ingår parkering, lekplats och tvättstuga generellt inom användningen B - Bostäder för att tillgodose de boendes behov. På samma sätt kan personalutrymmen, parkering och kontor för verksamhetens behov ingå i användningarna H - Detaljhandel och J - Industri. Kommunen kan styra placering av dessa funktioner med egenskapsbestämmelser om det finns skäl till detta. Verksamheter som inte är att betrakta som ett komplement till en angiven användning bör ges en egen användningsbestämmelse.

Mindre infarter eller ytor som kan användas för angörande trafik och som enbart är för verksamhetens behov kan räknas som komplement till användningen. I övrigt planeras gator eller vägar som allmän plats.

Kvartersmark på vatten

Om verksamheter placeras på, i eller över vatten och avsikten är att karaktären av öppet vatten inte ska finnas kvar så ska användningen regleras som kvartersmark. Ett exempel kan vara en byggnad för museum som byggs ut över vatten, vilket då planläggs som kvartersmark R. Motsvarande gäller för bostäder som planläggs på vatten, det anges då som kvartersmark B för bostäder. Om vatten planläggs som kvartersmark betyder det att planen tillåter utfyllnad, dock först efter prövning enligt miljöbalkens regler. Om utfyllnad inte ska vara tillåten krävs det att användningen preciseras till en användning som innebär att utfyllnad inte blir möjlig. Till exempel kan C – Centrum preciseras till C₁ – Flytande restaurang.

Beteckningar

Användning av kvartersmark betecknas på plankartan med fristående versal bokstav, till exempel B för användningen Bostäder, C för Centrum, H för Detaljhandel och K för Kontor.

Boverkets allmänna råd (2014:5) om planbestämmelser för detaljplan - 4.1 Boverkets allmänna råd om planbestämmelser för detaljplan

4.1 Användningen av kvartersmark – 4 kap. 5 § 3, 11 § 2 och 30 § PBL

Allmänt råd Användningen av kvartersmark bör betecknas med fristående versal bokstav på plankartan.

Varje planbestämmelse som används ska ha stöd av och kunna hänvisas till en paragraf i fjärde kapitlet plan- och bygglagen, PBL. Lagstödet för användning av kvartersmark bör redovisas i anslutning till planbestämmelserna på detaljplanen. Lagstödet för alla användningar inom kvartersmark är PBL 4 kap 5 § p. 3.

Plan- och bygglag (2010:900) 4 kap 5 §

5 § I en detaljplan ska kommunen
1. bestämma och ange gränserna för allmänna platser, kvartersmark och vattenområden,
2. bestämma användningen och utformningen av allmänna platser som kommunen är huvudman för, och
3. bestämma användningen av kvartersmark och vattenområden.

Boverkets allmänna råd (2014:5) om planbestämmelser för detaljplan - 1.1.3 Boverkets allmänna råd om planbestämmelser för detaljplan

1.1.3 Redovisning av lagstöd – 4 kap. 1, 30 och 32 §§ PBL

Allmänt råd Lagstödet för planbestämmelser bör redovisas i anslutning till planbestämmelserna.

Precisering

Om ett område ska ha en särskild funktion som kommer att dominera användningen, få stor betydelse för områdets utformning eller innebära en betydande omgivningspåverkan så kan användningen preciseras. Användningen kan även preciseras om kommunen vill avgränsa användningen till en specifik funktion, exempelvis för att undvika störningar. Precisering görs genom att beteckningen förses med en indexsiffra. Till exempel kan användningen V – Hamn preciseras till V₁ – Varv. En närmare utformning av användningen regleras med egenskapsbestämmelser.

Boverkets allmänna råd (2014:5) om planbestämmelser för detaljplan - 1.2.1 Boverkets allmänna råd om planbestämmelser för detaljplan

1.2.1 Precisering av planbestämmelser – 4 kap. 30 och 32 §§ PBL

Allmänt råd Vid precisering av en planbestämmelse bör beteckningen kompletteras med index i form av en nedsänkt siffra. En precisering innebär att enbart det som anges är tillåtet.

Med precisering är det även möjligt att utesluta något ändamål ur användningen. Det kan finnas behov att begränsa innehållet i en användning med ett brett innehåll. Till exempel kan användningen C – Centrum preciseras till C₁ - Centrum, med undantag av hotell och vandrarhem.

Boverkets allmänna råd (2014:5) om planbestämmelser för detaljplan - 1.2.1 Boverkets allmänna råd om planbestämmelser för detaljplan

1.2.1 Precisering av planbestämmelser – 4 kap. 30 och 32 §§ PBL

Allmänt råd Vid precisering av en planbestämmelse bör beteckningen kompletteras med index i form av en nedsänkt siffra. En precisering innebär att enbart det som anges är tillåtet.

Flera olika preciseringar av samma användning kan finnas inom samma detaljplan, till exempel E₁ – Avloppsreningsverk och E₂ – Pumpstation.

En precisering innebär att enbart det som anges i bestämmelsen är tillåtet. Det betyder att en preciserad användningsbestämmelse ger mindre utrymme för tolkning än då användningen inte preciseras. En precisering innebär att planen blir mindre flexibel samtidigt som det blir tydligt vilket ändamål som avses med kvartersmarken.

Flera användningar kan kombineras

Om området som planeras är lämpligt för flera ändamål, bland annat utifrån omgivningspåverkan och samhällsstruktur, kan en kombination av flera användningar anges. Det gör planen mer flexibel och kan förlänga dess aktualitet och användbarhet. Vid fördelning mellan kombinerade bestämmelser anges andelarna genom egenskapsbestämmelser om utnyttjandegrad. Egenskaperna kopplas till rätt användning genom att användningen anges i egenskapsbestämmelsen. Om inget är bestämt om proportionerna mellan kombinerade planbestämmelser är fördelningen fri. Kommunen kan även styra kombinationer av användningar av kvartersmark till olika plan eller olika höjder.

Vid kombinationer av olika användningar bör varje användning redovisas för sig i listan med planbestämmelser. Kommunen avgör då, utifrån vad som blir tydligast, vilken färg som ska användas för respektive bestämmelse i listan. Vid färgläggning av plankartan bör den huvudsakliga användningens färg användas. Om fördelningen är fri bör den användning som kommer först i bokstavsordning avgöra färgläggningen på plankartan.

Plan- och bygglag (2010:900) 4 kap 32 §

32 § En detaljplan får inte omfatta ett större område än vad som behövs med hänsyn till planens syfte och genomförandetid.

Den avsedda regleringen av bebyggelsen, byggnadsverk och miljön i övrigt ska tydligt framgå av planen.

Detaljplanen får inte vara mer detaljerad än som behövs med hänsyn till planens syfte. Lag (2011:335) .

Boverkets allmänna råd (2014:5) om planbestämmelser för detaljplan - 1.2.3 Boverkets allmänna råd om planbestämmelser för detaljplan

1.2.3 Kombinationer av användningar – 4 kap. 30 och 32 §§ PBL

Allmänt råd Det är möjligt att kombinera flera användningar inom samma område. Kombinationer av användningar bör betecknas med samtliga relevanta beteckningar och redovisas var för sig i listan med planbestämmelser. Om användningsbestämmelserna tillåter två eller flera användningar och inget anges om fördelningen dem emellan är fördelningen fri. Vid färgläggning bör den huvudsakliga användningens färg tillämpas och om fördelningen är fri bör den användningen som kommer först i bokstavsordning avgöra färgläggningen.

Olika användningskategorier i skilda plan

I vissa fall kan det finnas behov av att ange olika användningskategorier, det vill säga allmän plats, kvartersmark och vattenområde, för skilda plan i en detaljplan. Det kan till exempel handla om att kvartersmark behöver överlappa allmän plats eller vattenområde. Det är då möjligt att reglera så att olika användningar gäller i olika nivåer.

För att särskilja olika användningskategorier från varandra i olika plan används parenteser. Den huvudsakliga användningen betecknas utan parentes och styr färgläggningen på plankartan. Sekundära användningar anges inom parentes. Egenskapsbestämmelser som hör till en sekundär användning bör på plankartan sättas inom samma parentes som användningen de hör till. I listan med planbestämmelser redovisas de separat inom parentes.

Ett genomförande av en detaljplan med användningskategorier i skilda plan förutsätter tredimensionell fastighetsbildning. Vid genomförandet kommer den huvudsakliga användningen att vara en traditionell fastighet som urholkas av ett tredimensionellt utrymme som rymmer den sekundära användningen.

Boverkets allmänna råd (2014:5) om planbestämmelser för detaljplan - 1.2.4 Boverkets allmänna råd om planbestämmelser för detaljplan

1.2.4 Olika användningar i skilda plan – 4 kap. 30 och 32 §§ PBL

Allmänt råd För att särskilja användning av allmän plats, vattenområde och kvartersmark från varandra i olika plan bör den huvudsakliga användningen betecknas utan parentes och styra färgläggningen. Sekundära användningar bör anges inom parentes. Egenskapsbestämmelser till en sekundär användning bör anges inom parentes.

Boverkets allmänna råd (2014:5) om planbestämmelser för detaljplan - 7.2.1 Boverkets allmänna råd om planbestämmelser för detaljplan

7.2.1 Utnyttjandegrad – 4 kap. 11 § 1 och 30 § PBL

Allmänt råd Bestämmelser om utnyttjandegrad reglerar exploateringens största och minsta omfattning. Det bör av planbestämmelsen tydligt framgå vilket område bestämmelsen relateras till. Egenskapsbestämmelser om utnyttjandegrad kan anges antingen som andel i procent eller med fasta tal eller i kombination. Alla areamått bör i bestämmelsen anges i kvadratmeter. Bestämmelsen bör betecknas e.

Boverkets allmänna råd (2014:5) om planbestämmelser för detaljplan - 6.2 Boverkets allmänna råd om planbestämmelser för detaljplan

6.2 Utformning av allmän plats – 4 kap. 5 § 2, 8 och 30 §§ PBL

Allmänt råd Bestämmelser om utformning av allmän plats reglerar preciserat ändamål och utformning som ska eller kan finnas på den allmänna platsen. Bestämmelser om utformning av allmän plats betecknas med det preciserade ändamålet eller utformningen uttryckt i klartext eller som förkortning.

En annan möjlighet som kan användas istället för att lägga användningskategorier i skilda plan är att använda administrativa bestämmelser om markreservat för allmännyttigt ändamål. Detta kan användas när det handlar om kompletterande anläggningar, framför allt väg- och trafikanläggningar. Markreservat genomförs främst genom bildande av servitut och förutsätter inte tredimensionell fastighetsbildning.

Här kan du läsa mer om förutsättningarna för att reglera med markreservat för allmännyttiga ändamål

Tillfällig användning

I detaljplanen får kommunen bestämma tillfällig användning av mark eller byggnader som inte genast behöver tas i anspråk för det ändamål som anges i planen. Den tillfälliga användningen betecknas då inom klammer. En tillfällig användning innebär att marken kan användas på ett meningsfullt sätt även innan den tas i anspråk för den användning som planen egentligen avser.

Plan- och bygglag (2010:900) 4 kap 26 §

26 § I detaljplanen får kommunen bestämma tillfällig användning av mark eller byggnader som inte genast behöver tas i anspråk för det ändamål som anges i planen.

Boverkets allmänna råd (2014:5) om planbestämmelser för detaljplan - 1.2.2 Boverkets allmänna råd om planbestämmelser för detaljplan

1.2.2 Tillfällig användning – 4 kap. 26, 30 och 32 §§ PBL

Allmänt råd Tillfälliga användningar bör betecknas med den tillfälliga användningen inom klammer och preciseras i planbestämmelsen till det ändamål som avses och den tidsrymd som den tillfälliga användningen ska gälla.

Tiden för hur länge den tillfälliga användningen får pågå är begränsad till högst tio år efter att planens genomförandetid börjar gälla men får vara kortare. Om inget anges om hur lång tid den tillfälliga användningen får pågå är tiden fem år från det att genomförandetiden startat.

Plan- och bygglag (2010:900) 4 kap 26-28 §§

26 § I detaljplanen får kommunen bestämma tillfällig användning av mark eller byggnader som inte genast behöver tas i anspråk för det ändamål som anges i planen.

27 § Den tid som den tillfälliga användningen får pågå ska bestämmas i planen.
Tiden får bestämmas till högst tio år och ska räknas från den dag som följer av 21 § andra stycket.

28 § Om detaljplanen saknar uppgift om hur lång tid en tillfällig användning får pågå, är tiden fem år.

Bestämmelser om tillfällig användning innebär normalt en förmån för markägaren och det förutsätts därför att sådana bestämmelser inte används om markägaren motsätter sig det. Det är först när en tillfällig användning upphör som det blir aktuellt med inlösensskyldighet för kommunen. (jfr prop. 1985/86:1 s. 585)

Plan- och bygglag (2010:900) 14 kap 20 §

20 § Skyldigheterna i 14-17 §§ gäller inte för tid då tillfällig användning av marken eller utrymmet enligt detaljplanen får pågå enligt det som följer av 4 kap. 26-29 §§.

Dela upp olika bestämmelser

För att redovisningen ska bli tydlig och för att underlätta digitalisering av detaljplaner bör flera bestämmelser aldrig sättas ihop under samma beteckning. Bestämmelseformuleringen för en användningsbestämmelse bör alltså bara innehålla den användning som regleras, antingen som en generell bestämmelse, till exempel D – Vård, eller preciserad, D₁ – Sjukhus. Egenskaper som kopplas till användningen regleras genom egenskapsbestämmelser och ges egna beteckningar.

Boverkets allmänna råd (2014:5) om planbestämmelser för detaljplan - 1.2.3 Boverkets allmänna råd om planbestämmelser för detaljplan

1.2.3 Kombinationer av användningar – 4 kap. 30 och 32 §§ PBL

Allmänt råd Det är möjligt att kombinera flera användningar inom samma område. Kombinationer av användningar bör betecknas med samtliga relevanta beteckningar och redovisas var för sig i listan med planbestämmelser. Om användningsbestämmelserna tillåter två eller flera användningar och inget anges om fördelningen dem emellan är fördelningen fri. Vid färgläggning bör den huvudsakliga användningens färg tillämpas och om fördelningen är fri bör den användningen som kommer först i bokstavsordning avgöra färgläggningen.

Exempel

Skriv inte så här
B₁ – Bostäder, parhus. Huvudbyggnad ska placeras minst 1,5 meter från tomtgräns mot gata.

Skriv istället så här
B – Bostäder
f – Parhus
p – Huvudbyggnad ska placeras minst 1,5 meter från tomtgräns mot gata