Att vidta eller finansiera åtgärder
Ett exploateringsavtal kan reglera både vidtagande och finansiering av åtgärder för detaljplanens genomförande.
Att vidta eller finansiera åtgärder
Ett exploateringsavtal får enligt plan- och bygglagen, PBL, avse åtagande för en byggherre att vidta eller finansiera åtgärder.
40 §
Ett exploateringsavtal får avse åtagande för en byggherre eller en fastighetsägare att vidta eller finansiera åtgärder för anläggande av gator, vägar och andra allmänna platser och av anläggningar för vattenförsörjning och avlopp samt andra åtgärder. Åtgärderna ska vara nödvändiga för att detaljplanen ska kunna genomföras.
Ett exploateringsavtal får omfatta medfinansieringsersättning, under förutsättning att den väg eller järnväg som kommunen bidrar till medför att den fastighet eller de fastigheter som omfattas av detaljplanen kan antas öka i värde.
Byggherrens eller fastighetsägarens åtagande ska stå i rimligt förhållande till dennes nytta av planen. Lag (2017:181) .
Både finansiering och vidtagande kan regleras i samma exploateringsavtal. Exempelvis kan en byggherre först finansiera kommunens arbete med att ta fram projekteringshandlingar, för att sedan vidta anläggningsarbeten.
Samtliga åtgärder som byggherren åtar sig att vidta eller finansiera kallas för exploateringsbidrag.
Vidta åtgärder
Att en byggherre ska vidta åtgärder innebär att denne aktivt ska agera och verkställa de arbeten som krävs för att de anläggningar som regleras i exploateringsavtalet ska komma till stånd. När byggherren har utfört anläggningarna ska de överlåtas till kommunen.
Kommunen behöver i villkor i exploateringsavtalet precisera vad byggherren ska åta sig att utföra, det vill säga vilka anläggningar samt till vilken standard och kvalitet. Utförandet behöver preciseras i sådan grad att kommunen på ett effektivt sätt kan följa upp att arbetena utförs på ett i enlighet med avtalet korrekt sätt. De utredningar som har tagits fram under detaljplaneprocessen kan utgöra en grund för kravställningen. Kompletterande utredningar kan behövas.
Vilka åtgärder som kommunen vill att byggherren ska åta sig att vidta beror på detaljplanen, förekomsten av befintlig kommunalteknisk infrastruktur och andra förhållanden på platsen. Vad olika exploateringsavtal behöver reglera kan därför variera från ett planområde till ett annat.
Mervärdesskatt, en kostnad när byggherren vidtar åtgärder
Vid byggande av allmänna anläggningar tillkommer normalt sett mervärdesskatt, moms, med 25 procent av beskattningsunderlaget på mottagna fakturor från entreprenörerna som bygger.
Utlägg och vidarefakturering (på Skatteverkets webbplats)
Mervärdesskattelag (2023:200) (på Sveriges riksdags webbplats)
När byggherren finansierar men kommunen utför, eller låter utföra, allmänna anläggningar har kommunen som utgångspunkt rätt till ersättning för momsen från Skatteverket enligt lagen om ersättning för viss mervärdesskatt för kommuner, regioner, kommunalförbund och samordningsförbund som kommuner omfattas av, om ersättning för viss ingående moms. Samtidigt fakturerar kommunen normalt byggherren exploateringsbidraget utan moms. Det beror på att exploateringsbidraget normalt sett inte anses utgöra ersättning för en tjänst som kommunen utför mot byggherren. Detta får till följd att momsen på de allmänna anläggningarna vanligtvis inte blir en kostnad för byggherren.
När i stället byggherren utför eller låter utföra de allmänna anläggningarna beror byggherrens möjligheter att få tillbaka eller kompenseras för momsen dels på vilken typ av verksamhet som byggherren bedriver, dels på om kommunen, i egenskap av mottagare av anläggningarna, har möjlighet att få ersättning för momsen via lagen om ersättning för viss mervärdesskatt för kommuner, regioner, kommunalförbund och samordningsförbund, och därefter väljer att vidarebefordra ersättningen till byggherren.
Om byggherren helt eller delvis ska bedriva verksamhet som är momspliktig på sin fastighet kan avdragsrätt för hela eller delar av den ingående momsen på anläggningarna under vissa förhållanden föreligga såsom för en allmän omkostnad i den verksamheten. Detta då den ingående momsen kan anses kopplad till beskattade transaktioner inom landet.
Grundläggande om avdrag (på Skatteverkets webbplats)
Uttagsbeskattning vid byggande i egen regi kommer i fråga när en beskattningsbar person bedriver verksamheten i kombination med utåtriktad byggverksamhet, vilket innebär att byggnadsrörelsen även tillhandahåller tjänster åt andra. Uttagsbeskattningen kan omfatta både egenproducerade och upphandlade byggtjänster, och arbetena ska göras på en egen fastighet. Fastigheten ska dessutom vara en tillgång i en byggnadsrörelse enligt inkomstskattelagen. I sådant fall har byggherren som utgångspunkt avdragsrätt för den ingående skatten på kostnaderna hänförlig till anläggningarna. Eftersom byggherren inte ska använda de allmänna anläggningarna i momspliktig verksamhet, är byggherren skyldig att redovisa och betala så kallad uttagsmoms när anläggningarna är färdigställda. Detta neutraliserar i praktiken de gjorda avdragen för ingående moms.
2 §
Den som innehar en tillgång som är en lagertillgång enligt bestämmelserna i 4-7 §§ anses bedriva antingen byggnadsrörelse eller handel med fastigheter.
4 §
Om en fastighet förvärvas genom köp, byte eller på liknande sätt av någon som bedriver byggnadsrörelse eller handel med fastigheter, blir fastigheten en lagertillgång hos förvärvaren.
Detsamma gäller om en fastighet förvärvas på sådant sätt av maken till den som bedriver byggnadsrörelse eller handel med fastigheter.
Första stycket gäller också om förvärvaren eller dennes make är företagsledare i ett fåmansföretag eller ett fåmanshandelsbolag och fastigheten skulle ha varit en lagertillgång i byggnadsrörelse eller handel med fastigheter om den hade förvärvats av företaget.
Att första och andra styckena inte gäller fastigheter som blir privatbostadsfastigheter framgår av 13 kap. 1 § tredje stycket. Lag (2008:1316) .
5 §
Bestämmelserna i 4 § gäller inte
1. om fastigheten uppenbarligen förvärvas för att till huvudsaklig del användas stadigvarande i en annan näringsverksamhet än fastighetsförvaltning som bedrivs av fastighetsägaren eller dennes make eller av ett fåmansföretag eller ett fåmanshandelsbolag där fastighetsägaren eller maken är företagsledare, eller
2. när det gäller byggnadsrörelse, om förvärvet uppenbarligen helt saknar samband med byggnadsrörelsen.
6 §
Andelar i fastighetsförvaltande företag anses som lagertillgångar, om någon av företagets fastigheter skulle ha varit en lagertillgång i byggnadsrörelse eller handel med fastigheter för det fall att fastigheten hade ägts direkt av den som innehar andelen. Detta gäller dock bara om
1. det fastighetsförvaltande företaget är ett fåmansföretag och innehavaren är företagsledare i företaget eller make till företagsledaren,
2. det på annat sätt finns en intressegemenskap mellan innehavaren och det fastighetsförvaltande företaget, eller
3. det fastighetsförvaltande företaget är ett svenskt handelsbolag.
6 a §
Har upphävts genom lag (2011:1510) .
7 §
I sådana fall som avses i 6 § 3 ska inte bara andelen i handelsbolaget utan också den del av handelsbolagets fastigheter som motsvarar andelen anses som lagertillgång hos delägaren. Detta gäller dock bara de av bolagets fastigheter som skulle ha varit lagertillgångar om fastigheterna hade ägts direkt av delägaren. Lag (2007:1419) .
Uttag i byggnadsrörelse (på Skatteverkets webbplats)
I samband med att byggherren sedan överlåter fastigheten till kommunen upprättar byggherren en uttagshandling där uttagsmomsen för anläggningarna anges, som byggherren har betalat eller ska betala med anledning av arbetena på fastigheten. Uttagshandlingen lämnas till kommunen som sedan under vissa förutsättningar kan få motsvarande belopp ersatt från Skatteverket.
En vanlig avtalsmodell är då att kommunen i exploateringsavtalet åtar sig en skyldighet att vidarebefordra beloppet, som senare kommer att framgå av uttagshandlingen, till byggherren som därmed får täckning för den moms denne har redovisat och betalat eller ska redovisa och betala in.
I de fall där byggherren varken avser att bedriva momspliktig verksamhet på sin fastighet eller bedriver byggnadsrörelse, så att uttagsbeskattning är möjlig, saknar denne avdragsrätt för ingående moms. Under sådana förhållanden blir därför byggherrens initiala kostnader för utförande av allmänna anläggningar uppemot 25 procent högre. Även under dessa omständigheter finns emellertid möjlighet för byggherren att genom avtalsvillkor med kommunen tillgodogöra sig den ingående momsen hänförlig till anläggningarna. Detta sker genom så kallad justering. Byggherren överlämnar då en justeringshandling till kommunen vid överlåtelse av fastigheten. Med denna som grund kan den ingående momsen justeras av kommunen, varvid kommunen genom ersättningssystemet, i lagen om ersättning för viss mervärdesskatt för kommuner, regioner, kommunalförbund och samordningsförbund, kan justera en tiondel av den ingående momsen per år under en tioårsperiod räknat från den dag anläggningarna har kunnat tas i bruk.
Justeringsperiod (på Skatteverkets webbplats)
I de två sistnämnda fallen, gällande uttagsbeskattning respektive justering, medför reglerna om mervärdeskatt att byggherren drabbas av momskostnader som inte hade uppkommit om kommunen hade fakturerat momsfria exploateringsbidrag, alltså sådana som avser annat än tillhandahållande av tjänster. Det är därför viktigt att kommunen i sina riktlinjer för exploateringsavtal redogör för hur de avser att agera i frågor som har betydelse för byggherrens möjlighet att få kompensation av kommunen för uttagsmoms eller ingående moms, vid justering. Avsteg från riktlinjerna utan objektiva skäl kan strida mot likställighetsprincipen i kommunallagen.
3 §
Kommuner och regioner ska behandla sina medlemmar lika, om det inte finns sakliga skäl för något annat. Lag (2019:835) .
Att en byggherre ges möjlighet till kompensation för moms minskar i motsvarande mån dennes kostnader, vilket har betydelse vid tillämpning av nyttorekvisitet.
Vägledning om hur momslagstiftningens bestämmelser bör tolkas och tillämpas finns hos Skatteverket.
Finansiera åtgärder
Att en byggherre ska finansiera åtgärder innebär att kommunen utför eller låter utföra åtgärderna, men att byggherren helt eller delvis bekostar dem.
Samma typ av åtgärder som byggherren genom ett