Ersättning och inlösen
Kommunen har rätt att besluta om ändrad markanvändning, men en fastighetsägare har samtidigt en principiell rätt till pågående markanvändning. Om fastighetsägaren förhindras att fortsätta använda marken på samma sätt som tidigare uppstår en ersättningssituation. Rätten för fastighetsägare och andra sakägare att få ersättning eller kunna kräva inlösen till följd av beslut enligt plan- och bygglagen regleras i lagens fjortonde kapitel.
Intresseavvägning
Vid beslut enligt plan- och bygglagen, PBL, ska det alltid göras en avvägning mellan allmänna och enskilda intressen.
1 §
Vid prövningen av frågor enligt denna lag ska hänsyn tas till både allmänna och enskilda intressen.
Dessa intressen har dock olika tyngd i olika situationer.
En viktig utgångspunkt för lagstiftningen är att samhället har förbehållit sig rätten att besluta om ändrad markanvändning. Därför betalas det inte ut någon ersättning om en fastighetsägare vägras lov för en åtgärd som skulle innebära en ändrad markanvändning. Inte heller om en fastighetsägare inte kan exploatera sin mark på grund av att kommunen inte antar en detaljplan för ett visst område.
Omvänt har emellertid en fastighetsägare en principiell rätt till den pågående markanvändningen. Om fastighetsägaren förhindras att fortsätta använda marken på samma sätt som tidigare, till exempel genom ett vägrat lov, uppstår det en ersättningssituation.
En annan viktig grundbult i systemet är att byggrätten är garanterad under en detaljplans genomförandetid. En planändring under genomförandetiden kan därför leda till ersättning, medan en ändring efter genomförandetidens utgång kan ske utan hänsyn till de rättigheter som uppkom genom detaljplanen.
40 §
De rättigheter som har uppkommit genom detaljplanen hindrar inte att detaljplanen ändras eller upphävs efter genomförandetidens utgång.
Dessa utgångspunkter har lett till att vissa beslut och åtgärder enligt PBL är ersättningsgrundande medan andra inte är det. Till viss del bygger systemet även på att vissa situationer av tradition har ansetts ersättningsberättigande. Vilka situationer som kan leda till ersättning är uttömmande reglerat i 14 kap. PBL. Detta innebär omvänt att någon ersättning inte betalas i andra fall än dessa. I den mån ett sådant icke ersättningsgrundande beslut leder till en ekonomisk skada får man således i stället beakta detta i den intresseavvägning som ska göras i plan- eller lovärendet. Om skadan då bedöms vara oskäligt stor i förhållande till det allmänintresse som ska tillgodoses, får beslutet i fråga inte fattas.
Planskada och plannytta
Två andra begrepp är planskada och plannytta. Begreppen finns inte definierade i lag, men med planskada menas värdeminskning och andra kostnader till följd av en detaljplan och med plannytta menas följaktligen värdeökning till följd av en detaljplan.
Utgångspunkten i lagen är att en planskada får tålas och att en plannytta tillfaller fastighetsägaren. En planskada ska därför beaktas vid den intresseprövning som görs när en detaljplan ska antas. Om planskadan blir alltför stor kan detaljplanen inte antas. De undantag som finns från denna grundprincip, det vill säga de planskador som ska ersättas, anges uttömmande i 14 kap PBL.
I det omvända fallet med plannytta så kan en fastighetsägare normalt tillgodogöra sig en sådan fullt ut. Även från denna grundprincip finns det dock vissa undantag. Ett exempel på detta är reglerna om exploateringsavtal som finns i 6 kap. PBL och möjligheten att införa planbestämmelser om att vissa villkor får ställas för att lov ska beviljas. I dessa fall får fastighetsägaren plikta med en del av sin plannytta för att tillgodose vissa allmänna intressen.
39 §
Om kommunen avser att ingå exploateringsavtal, ska kommunen anta riktlinjer som anger utgångspunkter och mål för sådana avtal. Riktlinjerna ska ange grundläggande principer för
1. fördelning av kostnader och intäkter för genomförandet av detaljplaner,
2. medfinansieringsersättning, om kommunen avser att avtala om sådan ersättning, och
3. andra förhållanden som har betydelse för bedömningen av konsekvenserna av att ingå exploateringsavtal. Lag (2017:181) .
40 §
Ett exploateringsavtal får avse åtagande för en byggherre eller en fastighetsägare att vidta eller finansiera åtgärder för anläggande av gator, vägar och andra allmänna platser och av anläggningar för vattenförsörjning och avlopp samt andra åtgärder. Åtgärderna ska vara nödvändiga för att detaljplanen ska kunna genomföras.
Ett exploateringsavtal får omfatta medfinansieringsersättning, under förutsättning att den väg eller järnväg som kommunen bidrar till medför att den fastighet eller de fastigheter som omfattas av detaljplanen kan antas öka i värde.
Byggherrens eller fastighetsägarens åtagande ska stå i rimligt förhållande till dennes nytta av planen. Lag (2017:181) .
41 §
Ett exploateringsavtal får inte innehålla ett åtagande för en byggherre eller en fastighetsägare att helt eller delvis bekosta byggnadsverk för vård, utbildning eller omsorg som kommunen har en skyldighet enligt lag att tillhandahålla. Lag (2014:900) .
42 §
Ett exploateringsavtal får inte avse ersättning för åtgärder som har vidtagits före avtalets ingående i andra fall än när detaljplanen avser ett steg i en etappvis utbyggnad eller avtalet omfattar medfinansieringsersättning. Lag (2017:181) .
14 §
I en detaljplan får kommunen bestämma att lov eller startbesked för en åtgärd som innebär en väsentlig ändring av markens användning endast får ges under förutsättning att
1. en viss anläggning för trafik, energi- eller vattenförsörjning eller avlopp, som kommunen inte ska vara huvudman för, har kommit till stånd,
2. ett visst byggnadsverk på tomten har rivits, byggts om, flyttats eller fått den ändrade användning som anges i planen,
3. utfarten eller en annan utgång från fastigheten har ändrats,
4. markens lämplighet för bebyggande har säkerställts genom att en markförorening har avhjälpts eller en skydds- eller säkerhetsåtgärd har vidtagits på tomten,
5. åtgärder som förebygger olägenheter från omgivningsbuller har vidtagits. Lag (2014:902) .
Bestämmelserna i 14 kap. PBL
I 14 kap PBL finns bestämmelser om
- skyldigheten för kommunen att betala ersättning för skador som uppkommer till följd av beslut enligt PBL
- skyldigheten för kommunen och andra att lösa in eller på annat sätt förvärva rätt till egendom
- hur en skada ska bedömas och ersättning beräknas
- kommunens rätt till ersättning i vissa fall
- när rätten till ersättning eller inlösen kan gå förlorad.
1 §
Detta kapitel innehåller bestämmelser om
1. skyldighet för kommunen att betala ersättning för skador som uppkommer till följd av beslut enligt denna lag,
2. skyldighet för kommunen och andra att lösa in eller på annat sätt förvärva rätt till egendom,
3. hur en skada ska bedömas och ersättning beräknas,
4. kommunens rätt till ersättning i vissa fall, och
5. att rätten till ersättning eller inlösen kan gå förlorad.