Mark – ett kommunalt verktyg för bostadsförsörjningen

Att äga mark i goda lägen är betydelsefullt för kommunerna när de vill bedriva en aktiv bostadspolitik. Genom markanvisningsavtal kan kommunerna ställa villkor som styr inriktningen på bostadsbyggandet, exempelvis när det gäller bostädernas upplåtelseform och storlek.

Kommuner ska ha riktlinjer för markanvisningar

Kommuner som anvisar mark ska anta riktlinjer för markanvisningar, enligt lag (2014:899) om riktlinjer för kommunala markanvisningar. Riktlinjerna ska innehålla

• kommunens utgångspunkter och mål för överlåtelser eller upplåtelser av markområden för bebyggande
• handläggningsrutiner
• grundläggande villkor för att anvisa mark
• rutiner samt principer för prissättning av mark.

En markanvisning är en överenskommelse mellan en kommun och en byggherre. Överenskommelsen ger byggherren ensamrätt att under en begränsad tid och under givna villkor förhandla med kommunen om att den ska överlåta eller upplåta ett kommunägt markområde för bebyggande.

De flesta kommuner äger lämplig mark

Bostadsmarknadsenkäten ställer frågor om mark vartannat år. I 2022 års bostadsmarknadsenkät uppger 276 av landets 290 kommuner att de äger mark som är lämplig för bostadsbyggande. Det är bara en kommun, Svalöv, som uppger att den inte har någon mark lämplig för bostadsbyggande. Antalet kommuner som äger mark lämplig för bostadsbyggande har legat på samma nivå i de senaste enkäterna: år 2020 var antalet 280 och 2018 var det 279. Återstående 13 kommuner har inte besvarat frågan.

Något färre kommuner planerar att köpa mark

Det är något färre kommuner som planerar att köpa ytterligare mark lämplig för bostadsbyggande, jämfört med tidigare års enkäter. I årets enkät svarar 181 kommuner att de planerar att köpa ytterligare mark för att bygga bostäder. Det är något färre än år 2020 då 185 kommuner uppgav att de planerade att köpa mark. Ytterligare två år tillbaka i tiden, i 2018 års enkät, var antalet 194. En knapp tredjedel, eller 95 av landets kommuner, svarar i årets enkät att de inte har några planer på att köpa mark för bostadsbyggande. Bland de kommuner som kommenterat frågan är det många som uppger att kommunen redan har en god markreserv. Några kommuner uppger att de inte har några konkreta inköpsplaner för stunden, men att de bevakar marknaden. Ytterligare några pekar på svårigheterna att få tag i mark till rimliga priser som gör det ekonomiskt gångbart att bygga nytt. 14 kommuner har lämnat frågan obesvarad.

Antalet kommuner som planerar att köpa ytterligare mark lämplig för bostadsbyggande har minskat något jämfört med tidigare års enkäter. I årets enkät svarar 181 kommuner att de planerar att köpa ytterligare mark för att bygga bostäder, vilket är något färre än år 2020 då 185 kommuner uppgav att de planerade att köpa mark. Ytterligare två år tillbaka i tiden, i 2018 års enkät, var antalet 194. En knapp tredjedel, eller 95 av landets kommuner, svarar i årets enkät att de inte har några planer på att köpa mark för bostadsbyggande. Bland de kommuner som kommenterat frågan är det många som uppger att anledningen är att kommunen redan har en god markreserv. Några kommuner uppger att de inte har några konkreta inköpsplaner för stunden, men att de bevakar marknaden, medan några pekar på svårigheterna att få tag i mark till rimliga priser som gör bostadsbyggnadsprojekt ekonomiskt gångbara. 14 kommuner har lämnat frågan obesvarad.

Allt vanligare att kommunerna har riktlinjer för markanvisning

I 2016 års bostadsmarknadsenkät svarade 58 kommuner att de antagit riktlinjer för markanvisning enligt lagen. I den förra enkäten från 2020 hade antalet ökat till 192, och antalet fortsätter att öka: i årets bostadsmarknadsenkät uppger 221 kommuner att de har riktlinjer för markanvisning. 53 kommuner svarar att de inte har det. De flesta av dessa är kommuner med färre än 25 000 invånare. Resterande 16 kommuner har inte besvarat frågan.

I de frisvar kommunerna lämnat har några svarat att riktlinjerna även innehåller uppgifter om till exempel krav på att kommunen får hyra eller förvärva bostäder för sociala eller särskilda skäl, krav på ekologisk och social hållbarhet utöver vad som lagstiftningen stadgar, val av metod för markanvisning och att kommunen ska verka för att främja god konkurrens vid val av byggherre.

Vanligt med extern värdering av mark

Det vanligaste sättet att värdera kommunal mark är att kommunen låter en oberoende extern värderare sköta värderingen. Så har det varit även tidigare. Så uppger 226 kommuner att de gör, och det har ökat de senaste åren. Det näst vanligaste är att värderingen baseras på tidigare års försäljningar eller praxis. Det har 122 kommuner uppgett, vilket ligger i nivå med hur kommunerna svarat i tidigare års enkäter. Det tredje vanligaste sättet är att värderingen baseras på självkostnadspris, projektkostnad eller exploateringskalkyl etcetera. Det har 95 kommuner svarat och det är en minskning med 15 kommuner sedan 2020 års enkät.

Fler kommuner har styrt upplåtelseform och val av byggherre

Under de senaste två åren har 110 kommuner styrt upplåtelseformen i samband med markanvisning. Det är en uppgång sedan tidigare års enkäter: år 2020 svarade 98 kommuner att de styrt upplåtelseformen och år 2018 var det 86 kommuner som svarade att de hade gjort det. 118 kommuner svarar att de inte gjort det, ett antal som följaktligen minskat sedan tidigare. År 2020 var det 119 kommuner som svarade att de inte gjort det och år 2018 var det 189. 14 kommuner har inte besvarat frågan.

På frågan om hur kommunen valt ut den byggherre som fått markanvisning under de senaste två åren fördelar sig svaren enligt följande:

• Direktanvisning (inklusive att mark tilldelas byggherre efter intresseanmälan eller på förfrågan eller efterfrågan):
  2022: 81, 2020: 162, 2018: 159
• Jämförelseförfarande utifrån på förhand uppsatta kriterier avseende pris och andra egenskaper: [tidigare: jämförelseförfarande genom markanvisningstävling avseende pris och kvalitet]
  2022: 57, 2020: 79, 2018: 62
• Jämförelseförfarande utifrån på förhand uppsatta kriterier avseende enbart andra egenskaper än pris [tidigare: Jämförelseförfarande genom markanvisningstävling avseende kvalitet]:
  2022: 42, 2020: 41, 2018: 47
• Anbudsförfarande avseende högst pris:
  2022: 24, 2020: 35, 2018: 37
• Annat sätt:
  2022: 0, 2020: 8, 2018: 16

I årets enkät uppger 48 kommuner att de inte har anvisat någon mark under de senaste två åren. Det kan jämföras med 82 kommuner i 2020 års enkät. I 2018 års enkät svarade 70 kommuner att de inte hade anvisat någon mark under de två föregående åren.

Relativt ovanligt med register över vem som tilldelats mark

Av de svarande kommunerna uppger 89 kommuner att de har register över vem som har tilldelats kommunal mark, en ökning med 11 kommuner sedan år 2020. Avsevärt fler, 184 kommuner, har svarat att de inte har det. Vanliga kommentarer är att det inte är aktuellt och att uppgifterna inte finns i något särskilt register men kan tas fram ändå, till exempel genom kommunens diarium. Några kommuner uppger att det handlar om så få aktörer att man känner till dem väl ändå. 17 kommuner har inte besvarat frågan.

På frågan om kommunerna har något intresseregister för byggherrar som önskar bygga på kommunal mark svarar 179 kommuner att de har det, medan 95 svarar att de inte har något sådant register. 16 kommuner har inte besvarat frågan.

Få kommuner upplät mark med tomträtt 2017

I enkäten finns två frågor om huruvida kommunen tillämpar tomträtt och i vilken utsträckning den kommunala mark som anvisades till byggherrar uppläts med tomträtt för bostadsbebyggelse under de senaste två åren. 92 kommuner svarar att de tillämpar tomträtt, 183 gör det inte. 15 kommuner har inte besvarat frågan. Av de kommuner som tillämpar tomträtt svarar man så här på frågan om i vilken utsträckning marken anvisats med tomträtt: 

Nära hälften av landets kommuner har tomtkö för småhus

I 123 kommuner fördelade över hela landet finns det möjlighet att stå i tomtkö för småhus. I dessa stod 43 338 hushåll i tomtkö den 1 januari 2022, en ökning med ungefär 10 000 hushåll sedan 2020. Det kan jämföras med tidigare mätningar: år 2018 stod närmare 37 600 hushåll i tomtkö och i mätningarna 2014 och 2016 drygt 32 000 hushåll.

Störst antal hushåll i tomtkö för småhus finns i Halmstad, Malmö, Västerås och Partille. De har alla mer än 2500 hushåll i kö för att köpa en tomt. Linköping, som hade flest hushåll i tomtkö i förra enkäten, svarar i år att de inte har någon sådan kö. Under 2020–2021 fördelades 2 438 tomter i hela riket.

Ovanligt med krav på förmedling och hyresnivå

På frågan om kommunen i markanvisningsavtalen ställer krav på en viss hyresnivå svarar 2 kommuner (Båstad och Vårgårda) att de ställer detta krav i sina markanvisningsavtal. Ytterligare 17 kommuner svarar att de gör det ibland, vilket i båda fallen är en ökning sedan den förra enkäten år 2020. En övervägande majoritet, 212 kommuner, anger alltjämt att de inte ställer krav på hyresnivå i sina markanvisningsavtal.

När det gäller frågan om kommunen ställer krav på att få förmedla uppförda lägenheter svarar 12 kommuner att de gör det och 23 kommuner att de gör det ibland. 197 kommuner svarar att de inte gör det och 40 kommuner svarar att de inte tilldelar någon mark. 18 kommuner har inte besvarat frågan.

Under fördjupningsfliken kan du se hur kommunerna har svarat på ett urval av frågorna.