Intygsgivares opartiskhet och oberoende
En intygsgivare får inte utses av föreningen om det finns någon omständighet som kan rubba förtroendet för hans eller hennes opartiskhet eller oberoende.
Intygsgivare ska vara helt fristående från bostadsprojekt som granskas
Det är föreningen som utser intygsgivare bland dem som Boverket meddelat behörighet att utfärda intyg.
Intygsgivarna ska vara opartiska och oberoende. Föreningen får inte utse en person till intygsgivare om det finns någon omständighet som kan rubba förtroendet för hans eller hennes opartiskhet eller oberoende.
Samarbete med den andra intygsgivaren
En omständighet som kan rubba förtroendet för en intygsgivares opartiskhet eller oberoende kan vara tidigare samarbete med den andra intygsgivare som föreningen har utsett eller avser att utse.
Inga kopplingar till det granskade projektet
Ingen av de båda intygsgivare som föreningen vill utse för att granska projektet får vara anställd hos företag, organisation eller någon annan som har bildat föreningen eller som har hjälpt till med föreningsbildningen eller med att upprätta den ekonomiska planen. De ska vara helt fristående från bostadsprojektet som är föremål för deras granskning.
Boverkets allmänna råd om intygsgivares opartiskhet
Boverkets allmänna råd om intygsgivares opartiskhet är skrivna utifrån den lydelse av bostadsrättslagen (1991:614) och lagen (2002:93) om kooperativ hyresrätt som gällde före den 1 januari 2024. Då fanns inte begreppet "oberoende" i lagarna.
Det allmänna rådet om intygsgivares opartiskhet handlar om förekomsten av samarbete mellan intygsgivare, ombildningskonsulter, planförfattare, byggherrar med flera. Det är vanligt att intygsgivare arbetar i par och att de anlitas av ombildningskonsulter som är beroende av att ombildningsprojekten blir av, annars får de inte betalt. Det förekommer att intygsgivare erhåller ersättning direkt från ombildningskonsultens företag. Det är en omständighet som kan rubba förtroendet för intygsgivarens opartiskhet och oberoende.
Det förekommer också att intygsgivare är anställda i företag som uteslutande arbetar med ombildning av hyresrätter till bostadsrätter. I ett ombildningsuppdrag kan det mesta ingå, från att bilda föreningen och utse besiktningsman till att upprätta ekonomiska planer och genomföra ombildningen. En person som arbetar med ombildningar i ett sådant företag och samtidigt är behörig intygsgivare ska inte granska och intyga ekonomiska planer i företagets egna projekt. Ett sådant förfarande utgör en form av jäv och är i strid med bestämmelserna i bostadsrättslagen (3 kapitlet 3 § sista stycket bostadsrättslagen).
Det förhållandet att intygsgivare återkommande arbetar för samma uppdragsgivare kan på sikt också medföra intressekonflikter och att en beroendeställning uppstår.
Boverket ska godkänna föreningens val av intygsgivare
Boverket ska från och med den 1 januari 2024 godkänna föreningens val av intygsgivare. Mer information om det finns på sidan "Föreningens val av intygsgivare". Bland annat framgår att föreningen bara får välja intygsgivare som har en ansvarsförsäkring.
3 §
Intygsgivare ska utses av bostadsrättsföreningen bland dem som
1. regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer har förklarat behöriga att utfärda intyg, eller
2. i en annan stat inom Europeiska ekonomiska samarbetsområdet
(EES) driver en i den staten etablerad verksamhet som omfattar utfärdandet av intyg av liknande slag som avses i 2 §.
Det är inte tillåtet att utse någon till intygsgivare, om det finns någon omständighet som kan rubba förtroendet för hans eller hennes opartiskhet eller oberoende. En sådan omständighet kan vara tidigare samarbete med den andra intygsgivare som föreningen har utsett eller avser att utse.
Den som är anställd hos ett företag, en organisation eller någon annan som har bildat bostadsrättsföreningen eller som har hjälpt till med förenings-bildningen eller med att upprätta den ekonomiska planen får inte utses till intygsgivare. Detsamma gäller den som inte har en försäkring för den ersättningsskyldighet som han eller hon kan ådra sig i verksamheten. Lag (2022:1026) .
3 a §
De som bostadsrättsföreningen utser till intygsgivare ska godkännas av regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer. Ett godkännande ska inte lämnas om valet av intygsgivare strider mot 3 §. Lag (2022:1026) .
3 b §
Regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer får meddela föreskrifter om vem som får ges behörighet som intygsgivare, om tillsyn över intygsgivare och om disciplinära åtgärder mot intygsgivare. Lag (2022:1026) .
Skadeståndsansvar för jäviga intygsgivare
En jävig intygsgivare kan riskera skadeståndsskyldighet enligt de allmänna skadeståndsreglerna (10 kapitlet 1 § bostadsrättslagen och 6 kapitlet 1 § lagen om kooperativ hyresrätt).
1 §
Bestämmelserna om skadestånd i 21 kap. lagen
(2018:672) om ekonomiska föreningar gäller i fråga om bostadsrättsföreningar. Lag (2018:715) .
1 a §
Om en intygsgivare uppsåtligen eller av oaktsamhet åsidosätter sina skyldigheter enligt 3 kap. 2 § eller 5 kap.
6 §, ska han eller hon ersätta bostadsrättsföreningen eller en bostadsrättshavare den skada som därigenom uppkommit. Om det är skäligt, kan skadeståndet sättas ned eller helt falla bort. Lag (2022:1026) .