Ekonomiska planer - en översikt

Innan en bostadsrättsförening upplåter lägenheter med bostadsrätt måste styrelsen göra en ekonomisk plan. Planen ska intygas av två intygsgivare och registreras hos Bolagsverket. Här får du en övergripande bild av innehållet i planen, intygsgivarnas granskning och om registreringen hos Bolagsverket. Du får mer detaljerade uppgifter om planens innehåll via rubrikerna i menyn.

Syftet med den ekonomiska planen

En ekonomisk plan är en teknisk och ekonomisk beskrivning som ska göra det möjligt att bedöma föreningens verksamhet. Detta utgör ett skydd mot ekonomiskt ohållbara bostadsprojekt. Det huvudsakliga syftet med den ekonomiska planen är att vara ett underlag för intygsgivarnas bedömning av en förenings ekonomiska stabilitet (se proposition 1990/91:92 sid. 77). Men även till exempel bostadsrättsköpare, revisorer och kreditgivare kan ha nytta av planen. Vid ombildning av hyresrätt till bostadsrätt är planen ett nödvändigt beslutsunderlag för hyresgästerna (de blivande bostadsrättshavarna). För att kunna göra en riktig bedömning av en förenings ekonomiska verksamhet måste uppgifterna i planen vila på ett pålitligt och väl underbyggt underlag och framstå som hållbar.

Tillstånd från Bolagsverket krävs om den slutliga kostnaden inte är känd

Den ekonomiska planens uppgifter behöver inte utgå från den slutliga kostnaden för föreningens hus. Om föreningen vill upplåta bostadslägenheter med bostadsrätt innan den slutliga kostnaden för föreningens hus har redovisats i en registrerad ekonomisk plan måste dock Bolagsverket lämna sitt tillstånd till upplåtelsen (4 kapitlet 2 § bostadsrättslagen [1991:614]).

Något motsvarande krav vid upplåtelse av bostadsrätt med lokal finns inte. Upplåtelse av bostadsrätt med lokal får alltså ske utan tillstånd, trots att den slutliga kostnaden inte är känd, om den ekonomiska planen har registrerats (4 kapitlet 2 § jämförd med 3 kapitlet 1 § bostadsrättslagen).

Förutsättningar för att Bolagsverket ska ge tillstånd till upplåtelsen

Bolagsverket lämnar tillstånd till upplåtelsen om en ekonomisk plan har registrerats och föreningen har ställt betryggande ekonomisk säkerhet hos Bolagsverket för återbetalning av insatsen till bostadsrättshavarna och, i förekommande fall, upplåtelseavgift (4 kapitlet 2 § andra stycket bostadsrättslagen).

Säkerheten

Säkerheten ska täcka det sammanlagda beloppet av de insatser och upplåtelseavgifter som bostadsrättsföreningens ansökan om tillstånd gäller (12 § bostadsrättsförordningen [1991:630]). Säkerheten behöver inte täcka eventuella skadestånd. 

Säkerheten ska bestå av bankgaranti (det betyder att banken går i borgen för beloppet) eller någon annan, likvärdig, säkerhet. I vissa fall kan som säkerhet godtas en garantiförbindelse från vissa företag som räknas upp i 14 § bostadsrättsförordningen.  

Bolagsverket ska som huvudregel lämna tillbaka säkerheten ett år efter det att den slutliga kostnaden har redovisats på en föreningsstämma (4 kapitlet 2 § tredje stycket bostadsrättslagen).

Böter

Bostadsrättslagen innehåller bestämmelser om böter. Den som upplåter en bostadsrätt kan bli skyldig att betala böter bland annat

• om det inte finns någon ekonomisk plan vid upplåtelsen eller
• om det visserligen finns en ekonomisk plan men den slutliga kostnaden inte är känd och tillstånd från Bolagsverket saknas.

För att böter ska bli aktuellt krävs att upplåtelsen sker uppsåtligen eller av oaktsamhet, det vill säga med avsikt eller av oförsiktighet. (10 kapitlet 3 § 2 bostadsrättslagen.)

Obligatoriska uppgifter i den ekonomiska planen

Enligt 3 kapitlet 1 § bostadsrättslagen ska den ekonomiska planen innehålla alla upplysningar som är av betydelse för att bedöma föreningens verksamhet. Det ska också framgå om förutsättningarna för registrering enligt 1 kapitlet 5 § bostadsrättslagen är uppfyllda.

Förutsättningarna enligt 1 kapitlet 5 § för registrering är följande:

• Att det i föreningens hus kommer att finnas minst tre lägenheter avsedda att upplåtas med bostadsrätt. Garage, lager och andra lägenheter som i första hand används som förvaringsutrymmen ska inte räknas med.
• Att om föreningen har fler än ett hus ska husen i så fall ligga så nära varandra att en ändamålsenlig samverkan kan ske mellan bostadsrättshavarna. Du kan läsa mer om ändamålsenlig samverkan via menyn.

Av 3 kapitlet 2 § bostadsrättslagen framgår vidare att gjorda beräkningar ska vara vederhäftiga och att den ekonomiska planen ska framstå som hållbar. Uppgifterna i planen ska vara riktiga och stämma överens med tillgängliga handlingar. Med uppgifter avses faktum, det vill säga säkert konstaterbara sakförhållanden (se proposition 2002/03:12 sid. 113).

I bostadsrättsförordningen finns närmare bestämmelser om utformningen av ekonomiska planer. En ekonomisk plan för en bostadsrättsförening ska enligt 1 § bostadsrättsförordningen innehålla följande uppgifter.

• Bostadsrättsföreningens företagsnamn och organisationsnummer.
• Beskrivning av fastigheten.
• Tidpunkt för upplåtelse och inflyttning.
• Kostnad för föreningens fastighet.
• Kostnader för nödvändigt underhåll och nödvändig tillbyggnad, ombyggnad eller  andra nödvändiga ändringsarbeten.
• Kostnader för andra åtgärder som har betydelse för föreningens verksamhet.
• Finansieringen av kostnader enligt 4–6 (finansieringsplan).
• Föreningens löpande kostnader och intäkter.
• Driftskostnader som bostadsrättshavarna ska svara för och som inte ingår i årsavgiften.
• En ekonomisk prognos.
• En känslighetsanalys (en analys som visar den beräknade årsavgiften vid olika inflations- och räntenivåer).

Om en uppgift i planen är preliminär ska det anges.

Närmare bestämmelser om vilka uppgifter de olika punkterna ska innehålla finns i 2 § bostadsrättsförordningen. Via menyn får du mer detaljerad information.

Vid ombildningsfallen ska besiktningsprotokoll bifogas

När den ekonomiska planen används som underlag för en bostadsrättsförenings beslut om fastighetsförvärv vid ombildning av hyresrätt till bostadsrätt, ska även ett besiktningsprotokoll över husets skick bifogas den ekonomiska planen (9 kapitlet 20 § bostadsrättslagen).

Uppgifter om bygglov och liknande är inte obligatoriskt men bör finnas med 

Förutom de obligatoriska uppgifter som följer av bostadsrättslagen och bostadsrättsförordningen har Boverket i allmänna råd (2017:7) om ekonomiska planer tagit upp ytterligare uppgifter som bör finnas med i planen.

Av avsnitt 2.1 i de allmänna råden framgår till exempel att det i den ekonomiska planen bör framgå vilka lov och tillstånd som krävs för föreningens verksamhet. Vidare framgår att det bör anges att föreningen har erforderliga lov och tillstånd, i de fall det har betydelse för verksamheten.

Med "lov" avses rivnings-, mark- och bygglov enligt 9 kapitlet plan- och bygglagen (2010:900). "Tillstånd" är ett samlingsbegrepp för lov, tillåtelse eller medgivande till en åtgärd.

Under 2021 prövade Boverket tre tillsynsanmälningar som handlade om intygsgivares eventuella skyldighet att granska projekts förenlighet med bygglov. Boverket kom fram till att det inte finns någon sådan skyldighet enligt någon författning. Det vill säga enligt någon lag, förordning eller föreskrift som alla är juridiskt bindande. (Boverkets beslut den 2 november med diarienummer 847/2021, 933/2021 och 1073/2021.) I det förstnämnda beslutet konstaterade Boverket dessutom att intygsgivarnas skyldighet att kontrollera lämnade uppgifters riktighet och överenstämmelse med tillgängliga handlingar begränsar sig till sådana uppgifter som är obligatoriska till följd av krav i bindande författning. Dessa uppgifter framgår av 1 § bostadsrättsförordningen där bygglov inte finns med.  

Trots att det inte finns något krav i någon bindande författning på att den ekonomiska planen ska innehålla uppgift om bygglov och likande, så är det Boverkets uppfattning att detta bör tas med. Och det har alltså kommit till uttryck i avsnitt 2.1 i Boverkets allmänna råd. 

Den ekonomiska planen bör enligt Boverkets mening även innehålla uppgift om planförhållanden. Är projektet förenligt med detaljplanen eller behöver en ny detaljplan tas fram? De allmänna råden innehåller dock ingen uttrycklig skrivning om detta. 

Konsekvenser om projektet saknar eller avviker från bygglov

Om det i en ekonomisk plan saknas information om planförhållanden, lov och tillstånd som är av betydelse för verksamhetens tillåtlighet, kan det få allvarliga konsekvenser för föreningens och medlemmarnas ekonomi. Uppgift om föreningen har fått eller kommer få bygglov för sitt bostadsprojekt är alltså av största betydelse. Både föreningens styrelse och intygsgivarna som sedan granskar den ekonomiska planens hållbarhet bör därför förvissa sig om huruvida bygglov finns eller kommer att kunna beviljas. Nödvändiga lov och tillstånd behöver inte vara klara när den ekonomiska planen upprättas eller vid intygsgivningen. Men då bör i stället anges att ansökan om lov har gjorts. Finns ett förhandsbesked bör det anges.

Typsituationer

Utökning av antalet bostadslägenheter inom detaljplanelagt område

En planerad nyproduktion av ett flerfamiljshus eller ombyggnad av ett tvåfamiljshus för att bygga fler lägenheter förutsätter att kommunens detaljplan medger projektet och att bygglov kan beviljas. Det är vanligt förekommande i äldre villaområden att antalet bostadslägenheter begränsats i detaljplanen. I så fall krävs att en ny detaljplan antas som medger en utökning av antalet bostadslägenheter. Om en utbyggnad gjorts utan bygglov och i strid med detaljplanen kan kommunen förelägga föreningen att återställa huset till ursprungligt skick.

Att börja bygga utan bygglov och startbesked medför en byggsanktionsavgift (11 kapitlet 51 § plan- och bygglagen). En sådan situation kan medföra en stor ekonomisk förlust för medlemmarna. 

Ändrad verksamhet

Vid förvärv av en fastighet där det tidigare har bedrivits en viss verksamhet, exempelvis en semesteranläggning, kan bygglovet inte utan vidare antas omfatta en helt annan verksamhet, som ett permanentboende. Föreningen behöver då ansöka om ett nytt bygglov för ändrad användning till permanentboende innan upplåtelser av lägenheter får lov att ske (9 kapitlet 2 § första stycket 3 plan- och bygglagen).

Projekt utanför detaljplanelagt område

När en äldre byggnad som är belägen utanför detaljplanelagt område ska byggas om till flerfamiljshus, kan det medföra att områdets lämplighet för det ändamålet behöver prövas med en detaljplan (4 kapitlet 2 § plan- och bygglagen).

Detsamma gäller om man vill söka bygglov för ett nytt flerfamiljshus utanför detaljplanelagt område.

Mer information

Mer information om bygglov, planbestämmelser, byggsanktionsavgifter, miljöbalken, strandskydd med mera finns i Boverkets digitala handbok PBL kunskapsbanken – en handbok om plan- och bygglagen.

PBL kunskapsbanken

Den ekonomiska planen bör ange i vilket skede den har upprättats

Den ekonomiska planen bör, enligt Boverkets mening, även innehålla uppgift om när i bostadsprojektets aktuella skede planen har upprättats. Det är en följd av att planen enligt 3 kapitlet 1 § bostadsrättslagen ska innehålla de upplysningar som är av betydelse för att bedöma föreningens verksamhet.

När ska den ekonomiska planen upprättas?

Det finns ingen särskild tidpunkt angiven i lagen för när den ekonomiska planen ska upprättas.

Som en konsekvens av andra bestämmelser kan dock vissa ramar fastslås.

Senaste tidpunkten för att upprätta en ekonomisk plan

Vid ombildningsfallen måste det finnas en ekonomisk plan före beslut om köpet av hus (9 kapitlet 20 § bostadsrättslagen).

I övriga fall måste den ekonomiska planen upprättas och registreras hos Bolagsverket senast innan upplåtelse av lägenhet ska ske. Någon upplåtelse av lägenhet får ju inte ske om det inte finns en ekonomisk plan.

Tidigaste tidpunkten för att upprätta en ekonomisk plan 

Eftersom bostadsrättsföreningens styrelse ansvarar för att en plan görs kan planen inte upprättas innan föreningen är bildad. Det kan dock vara styrelsen i en så kallad byggmästarbildad förening, bestående av projektören, entreprenören och fastighetsägaren, som upprättar planen. 

Planen bör upprättas när uppgifterna i planen är väl underbyggda

I avsnitt 2.1 i Boverkets allmänna råd om ekonomiska planer har angetts att en ekonomisk plan bör upprättas vid en tidpunkt då uppgifterna som lämnas i planen är väl underbyggda.

För att kunna bedöma föreningens ekonomiska stabilitet behöver uppgifterna i den ekonomiska planen vara väl underbyggda. Det talar för att upprätta den först längre fram i en projekterings- och byggprocess. Om planen upprättas tidigt, finns det en risk att uppgifterna blir alltför osäkra. 

I propositionen inför vissa ändringar i bostadsrättslagen framhölls att det är en fördel för en bedömning av projektets hållbarhet att planen upprättas i anslutning till upplåtelsen, det vill säga på ett förhållandevis sent stadium (proposition 2002/03:12 sid. 35). Nackdelen med att vänta länge, och upprätta planen sent i processen, är dock att det kan bli svårt att stoppa projektet om det visar sig ohållbart.

Tidpunkten för att upprätta den ekonomiska planen kan variera med hänsyn till bland annat hur föreningen bildas och skaffar sitt eller sina hus. När föreningen själv ansvarar för byggandet av sitt hus kan planen skapas tidigast när det finns fakta om produktionskostnaderna och om de lån och övriga krediter som behövs för finansieringen av fastigheten.

Alla i föreningens styrelse ska underteckna planen

Den ekonomiska planen ska undertecknas av samtliga ledamöter i föreningens styrelse (5 § bostadsrättsförordningen).

Granskning av den ekonomiska planen

Den ekonomiska planen ska granskas av två intygsgivare. Boverket är den myndighet som meddelar behörighet för intygsgivare och har tillsyn över dem. Föreningens styrelse väljer vilka intygsgivare som ska granska planen. Intygsgivarna ska vara opartiska och oberoende. Styrelsen får inte utse en person till intygsgivare, om det finns någon omständighet som kan rubba förtroendet för hans eller hennes opartiskhet. Du kan läsa mer om intygsgivarna via menyn.

Enligt 3 kapitlet 2 § bostadsrättslagen ska intygsgivarnas intyg visa följande:

• Att förutsättningarna för registrering enligt 1 kap. 5 § bostadsrättslagen är uppfyllda. Det vill säga att det i föreningens hus kommer att finnas minst tre lägenheter som ska upplåtas med bostadsrätt, och om föreningen har fler än ett hus, att de ligger så nära varandra att en bra samverkan mellan bostadsrättshavarna är möjlig.
• Att de uppgifter som lämnas i planen är riktiga och stämmer överens med tillgängliga handlingar.
• Att beräkningarna i planen är pålitliga och att den ekonomiska planen verkar hållbar.
• Vilka de huvudsakliga omständigheter är som ligger till grund för intygsgivarnas bedömning.
• Vilka handlingar intygsgivarnas har haft tillgång till när de gjorde sin bedömning.

Planen ska registreras hos Bolagsverket

Efter intygsgivarnas granskning ska föreningens styrelse skicka in planen till Bolagsverket och ansöka om att få den registrerad (5 § andra stycket bostadsrättsförordningen). Bolagsverket gör en formell granskning, det vill säga kontrollerar att planen innehåller de uppgifter som ska vara med enligt bostadsrättsförordningen. Den materiella granskningen av planens innehåll gör intygsgivarna.

Styrelsens ansvar att hålla planen tillgänglig

När den ekonomiska planen har registrerats ska styrelsen se till att den är tillgänglig för alla som vill ta del av den (3 kapitlet 5 § bostadsrättslagen).

Ny ekonomisk plan

Om det inträffar något efter det att planen har upprättats som är viktigt för bedömningen av föreningens verksamhet måste styrelsen upprätta och registrera en ny plan om den vill fortsätta att upplåta bostadsrätter. Läs mer om detta i menyn under ”Ny ekonomisk plan”.