Fastighetsstorlek
Egenskapsbestämmelser om fastighetsstorlek används för att reglera största eller minsta fastighetsstorlek.
Bestämmelser om fastighetsstorlek
Med bestämmelser om fastighetsstorlek kan kommunen på kvartersmark reglera en största eller minsta storlek på fastigheter.
7 § Bestämmelser om fastighetsstorlek ska tillämpas på kvartersmark för att reglera största eller minsta fastighetsstorlek.
Tabell 7.6 Fastighetsstorlek
Tabellen kan inte visas, klicka här för att öppna den i en PDF.
18 §
I en detaljplan får kommunen bestämma en största eller minsta storlek på fastigheter och bestämma markreservat för gemensamhetsanläggningar.
Om det behövs för genomförandet av en ändamålsenlig indelning i fastigheter eller för att annars underlätta detaljplanens genomförande, får kommunen också bestämma
1. hur området ska vara indelat i fastigheter,
2. de servitut, ledningsrätter och liknande särskilda rättigheter som ska bildas, ändras eller upphävas,
3. de anläggningar som ska utgöra gemensamhetsanläggningar, och
4. de fastigheter som ska delta i gemensamhetsanläggningarna och de utrymmen som ska tas i anspråk för anläggningarna.
En detaljplanebestämmelse om områdets indelning i fastigheter eller om servitut eller liknande särskilda rättigheter ska vara förenlig med 3 kap. 1 § och 5 kap. 4 § första stycket fastighetsbildningslagen (1970:988). En detaljplanebestämmelse om inrättande av en gemensamhetsanläggning ska vara förenlig med 5 och 6 §§ anläggningslagen (1973:1149). En detaljplanebestämmelse om ledningsrätt ska vara förenlig med 6 § ledningsrättslagen
(1973:1144). Lag (2015:668) .
18 a §
Bestämmelserna i 18 § om fastigheter ska tillämpas också på mark eller annat utrymme som hör till flera fastigheter gemensamt. Lag (2011:335) .
Bestämmelser om största eller minsta fastighetsstorlek är ett av flera sätt som kan användas för att styra exploateringsgraden inom ett område. Bestämmelsen kan tillämpas när kommunen vill styra fastighetsstorleken i ett område utan att reglera fastighetsindelningen i detalj. Bestämmelsen kan till exempel användas för att få en liknande fastighetsstorlek över ett större område eller för att hindra att nya fastigheter avstyckas.
Bestämmelse om största fastighetsstorlek
En reglering av största fastighetsstorlek kan vara lämplig i ett område där kommunen vill ha en hög exploateringsgrad. Det bör dock observeras att en sådan bestämmelse kan hindra bildande av exploateringsfastigheter vilket kan innebära att ett successivt genomförande inte kan ske.
2 §
Inom ett område med detaljplan eller områdesbestämmelser får fastighetsbildning inte ske i strid mot planen eller bestämmelserna. Om syftet med planen eller bestämmelserna inte motverkas, får dock mindre avvikelser göras.
Gäller naturvårdsföreskrifter eller andra särskilda bestämmelser för bebyggande eller användning av mark än de som avses i första stycket, ska fastighetsbildning ske så att syftet med bestämmelserna inte motverkas. Om det på grund av ett särskilt tillstånd får uppföras en byggnad eller vidtas en annan därmed jämförlig åtgärd i strid mot en sådan bestämmelse, hindrar det som nu har sagts inte fastighetsbildning som behövs för att tillståndet ska kunna utnyttjas. Lag (2014:205) .
30 §
Bygglov ska ges för en åtgärd inom ett område med detaljplan, om
1. den fastighet och det byggnadsverk som åtgärden avser
a) överensstämmer med detaljplanen, eller
b) avviker från detaljplanen men avvikelsen har godtagits vid en tidigare bygglovsprövning enligt denna lag eller äldre bestämmelser eller vid en fastighetsbildning enligt 3 kap. 2
§ första stycket andra meningen fastighetsbildningslagen
(1970:988),
2. åtgärden inte strider mot detaljplanen,
3. åtgärden inte måste avvakta att genomförandetiden för detaljplanen börjar löpa, och
4. åtgärden uppfyller de krav som följer av 2 kap. 6 § första stycket 1 och 5, 6 § tredje stycket, 8 och 9 §§ samt 8 kap. 1
§, 2 § första stycket, 3, 6, 7, 9-11 §§, 12 § första stycket,
13, 17 och 18 §§.
Om åtgärden är en sådan ändring av en byggnad som avses i 2 § första stycket 3 b eller c, ska bygglov ges även om fastigheten eller byggnaden inte uppfyller kraven i första stycket 1.
Sådana åtgärder som genomförts utan bygglov med stöd av 4-4 c
§§ eller motsvarande äldre bestämmelser ska inte beaktas vid bedömningen av om ett byggnadsverk eller en åtgärd överensstämmer med detaljplanen. Lag (2018:636) .
30 a §
Om den fastighet eller det byggnadsverk som åtgärden avser på grund av antagande av en detaljplan enligt denna lag eller äldre bestämmelser avviker från planen, får byggnadsnämnden i ett beslut om bygglov förklara att avvikelsen ska anses vara en sådan avvikelse som avses i 30 §
första stycket 1 b. En sådan förklaring får avse endast en liten avvikelse som är förenlig med detaljplanens syfte. Lag (2014:900) .
Bestämmelse om minsta fastighetsstorlek
En reglering av minsta fastighetsstorlek används ofta då kommunen vill förhindra en olämplig förtätning. Genom att använda en bestämmelse om minsta fastighetsstorlek kan kommunen beräkna hur många fastigheter som maximalt kan komma att bildas inom området.
Bestämmelser om både största och minsta fastighetsstorlek
I vissa fall kan kommunen anse det nödvändigt att både styra en största och en minsta fastighetsstorlek. Det kan till exempel vara där kommunen vill skapa ett homogent område med jämnstora fastigheter. I dessa fall regleras detta genom två bestämmelser, både en om största och en om minsta fastighetsstorlek.
Reglera fastighetsstorlek med marginal
Planbestämmelser om fastighetsstorlek bör om det är möjligt sättas med lite marginal. Genom att välja en fastighetsstorlek med lite marginal kan fastighetsägare sinsemellan göra små justeringar av sina fastigheter som kan vara viktiga för dem i användandet av fastigheterna men som inte motverkar bestämmelsens syfte. Om och i så fall hur stora marginaler som används får bedömas i varje fall.
För att en fastighet ska kunna bildas eller ombildas måste den följa planbestämmelser om fastighetsstorlek men också vara lämplig enligt fastighetsbildningslagen. Om kommunen vill göra det möjligt med ett visst antal fastigheter i ett område och reglerar detta genom bestämmelser om fastighetsstorlek måste fastighetsstorleken därför anpassas så att det är möjligt att bilda lämpliga fastigheter. Detta kan vara viktigt att tänka på i till exempel kuperad terräng där mer yta kan behövas för att bilda lämpliga fastigheter än vid plana förhållanden.
Gör inte befintliga fastigheter planstridiga
Ofta används bestämmelser om fastighetsstorlek för att styra kommande fastighetsbildning, det vill säga avstyckning av nya fastigheter. Bestämmelser om fastighetsstorlek reglerar dock alla fastigheter inom egenskapsområdet, både kommande och befintliga fastigheter. Det är därför viktigt att se till att befintliga fastigheter inte oavsiktligt blir planstridiga. Om kommunen exempelvis använder en bestämmelse om minsta fastighetsstorlek i ett redan bebyggt område, där det finns fastigheter som är mindre än den angivna storleken, blir dessa fastigheter planstridiga. Om en bestämmelse om största fastighetsstorlek används medför det att befintliga fastigheter med en areal större än vad planbestämmelsen medger blir planstridiga innan en fastighetsbildning enligt bestämmelsen har skett.
Grundregeln är att bygglov inte får lämnas om fastigheten inte överensstämmer med detaljplanen. En sådan bestämmelse kan därför leda till att bygglov inte kan ges för till exempel en tillbyggnad på en sådan fastighet, även om åtgärden i sig är planenlig.
30 §
Bygglov ska ges för en åtgärd inom ett område med detaljplan, om
1. den fastighet och det byggnadsverk som åtgärden avser
a) överensstämmer med detaljplanen, eller
b) avviker från detaljplanen men avvikelsen har godtagits vid en tidigare bygglovsprövning enligt denna lag eller äldre bestämmelser eller vid en fastighetsbildning enligt 3 kap. 2
§ första stycket andra meningen fastighetsbildningslagen
(1970:988),
2. åtgärden inte strider mot detaljplanen,
3. åtgärden inte måste avvakta att genomförandetiden för detaljplanen börjar löpa, och
4. åtgärden uppfyller de krav som följer av 2 kap. 6 § första stycket 1 och 5, 6 § tredje stycket, 8 och 9 §§ samt 8 kap. 1
§, 2 § första stycket, 3, 6, 7, 9-11 §§, 12 § första stycket,
13, 17 och 18 §§.
Om åtgärden är en sådan ändring av en byggnad som avses i 2 § första stycket 3 b eller c, ska bygglov ges även om fastigheten eller byggnaden inte uppfyller kraven i första stycket 1.
Sådana åtgärder som genomförts utan bygglov med stöd av 4-4 c
§§ eller motsvarande äldre bestämmelser ska inte beaktas vid bedömningen av om ett byggnadsverk eller en åtgärd överensstämmer med detaljplanen. Lag (2018:636) .
30 a §
Om den fastighet eller det byggnadsverk som åtgärden avser på grund av antagande av en detaljplan enligt denna lag eller äldre bestämmelser avviker från planen, får byggnadsnämnden i ett beslut om bygglov förklara att avvikelsen ska anses vara en sådan avvikelse som avses i 30 §
första stycket 1 b. En sådan förklaring får avse endast en liten avvikelse som är förenlig med detaljplanens syfte. Lag (2014:900) .
Om avsikten med bestämmelser om fastighetsstorlek är att befintliga fastigheter ska bli planstridiga måste detta framgå tydligt i planbeskrivningen. Det bör framgå varför kommunen valt denna reglering, hur planbestämmelsen ska uppfyllas för dessa fastigheter och vilka konsekvenser detta får för fastighetsägarna.
3 § I planbeskrivningen ska kommunen redovisa motiven till de enskilda regleringarna i detaljplanen. Redovisningen ska göras utifrån detaljplanens syfte och 2 kap. plan- och bygglagen (2010:900).
33 §
Planbeskrivningen ska innehålla en redovisning av
1. planeringsförutsättningarna,
2. planens syfte,
3. hur planen är avsedd att genomföras,
4. de överväganden som har legat till grund för planens utformning med hänsyn till motstående intressen och planens konsekvenser,
5. om planen avviker från översiktsplanen, på vilket sätt den i så fall gör det och skälen för avvikelsen, och
6. om något av de underlag som avses i 5 kap. 8 § har tagits fram av en enskild, vilket underlag det i så fall är och vem som har tagit fram det.
Planbeskrivningen ska innehålla det illustrationsmaterial som behövs för att förstå planen.
Av redovisningen enligt första stycket 3 ska framgå de organisatoriska, tekniska, ekonomiska och fastighetsrättsliga åtgärder som behövs för att planen ska kunna genomföras på ett samordnat och ändamålsenligt sätt samt vilka konsekvenser dessa åtgärder får för fastighetsägarna och andra berörda. Vidare ska det framgå om kommunen avser att ingå exploateringsavtal eller genomföra markanvisningar, dessa avtals huvudsakliga innehåll och konsekvenserna av att planen helt eller delvis genomförs med stöd av ett eller flera sådana avtal. Lag (2021:752) .
33 a §
Om en detaljplan avser en eller flera bostadsbyggnader ska planbeskrivningen, om det inte kan anses obehövligt med hänsyn till bullersituationen, innehålla en redovisning av beräknade värden för omgivningsbuller
1. vid bostadsbyggnadens fasad, och
2. vid en uteplats om en sådan ska anordnas i anslutning till byggnaden. Lag (2014:902) .
33 b §
Om en betydande miljöpåverkan inte kan antas enligt det beslut som avses i 5 kap. 11 a § tredje stycket, ska skälen för bedömningen i den frågan anges i redovisningen enligt 33 § första stycket 4. Lag (2021:785) .
Genom att använda olika bestämmelser om fastighetsstorlek inom samma användningsområde kan kommunen förhindra att befintliga fastigheter blir planstridiga. Flera bestämmelser om fastighetsstorlek inom samma användningsområde kan dock leda till svåröverskådliga effekter vid framtida fastighetsbildning. Fastighetsindelningen behöver nämligen inte följa egenskapsgränserna utan kan sträcka sig över en egenskapsgräns. En fastighet kan på så sätt komma att omfatta flera bestämmelser om fastighetsstorlek. Om en fastighet sträcker sig över en egenskapsgräns så att den omfattar flera bestämmelser om fastighetsstorlek måste fastigheten dock uppfylla samtliga dessa bestämmelser.
Nedan följer två exempel på föreslagen avstyckning inom samma planområde. Kvartersmarken omfattar fastigheten 1:1 som är 3000 m² stor. På kvartersmarken finns två olika planbestämmelser om minsta fastighetsstorlek. En avstyckning planeras av det östra området av fastigheten. Två olika gränsdragningar föreslås. Ingen av dem följer egenskapsgränsen.
I det första fallet föreslås att 1500 m² avstyckas till en ny fastighet, lotten A. Det skulle innebära att lotten A blir planenlig eftersom den uppfyller bestämmelsen om en minsta fastighetsstorlek om 1500 m². Stamfastigheten kommer även den att bli 1500 m². För stamfastigheten gäller två planbestämmelser om minsta fastighetsstorlek både 1000 m² och 1500 m². Stamfastigheten uppfyller båda planbestämmelserna och fastighetsbildningen kan ske.
I det andra fallet föreslås att 1700 m² avstyckas till en ny fastighet. Det skulle innebära att Lotten A blir planenlig eftersom den uppfyller bestämmelsen om en minsta fastighetsstorlek om 1500 m². Stamfastigheten kommer genom detta att bli 1300 m². För stamfastigheten gäller fortfarande två planbestämmelser om minsta fastighetsstorlek, både 1000 m² och 1500 m². Stamfastigheten uppfyller inte bestämmelsen om en minsta fastighetsstorlek på 1500 m² och fastighetsbildningen är planstridig och kan därför inte ske.
Skillnad på bestämmelser om fastighetsstorlek och fastighetsindelningsbestämmelser
Om fastighetsindelningen behöver regleras i detalj kan kommunen använda fastighetsindelningsbestämmelser istället för bestämmelse om fastighetsstorlek. Fastighetsindelningsbestämmelser styr i detalj hur fastighetsgränserna kommer att placeras. De är därför inte så flexibla som planbestämmelser om fastighetsstorlek.
Tillämpning av planbestämmelser om fastighetsstorlek
Bestämmelser om fastighetsstorlek tillämpas vid fastighetsbildning. För att lantmäterimyndigheten ska kunna nybilda och ombilda fastigheter ska fastigheten överensstämma med detaljplanen och planbestämmelsen uppfyllas.
2 §
Inom ett område med detaljplan eller områdesbestämmelser får fastighetsbildning inte ske i strid mot planen eller bestämmelserna. Om syftet med planen eller bestämmelserna inte motverkas, får dock mindre avvikelser göras.
Gäller naturvårdsföreskrifter eller andra särskilda bestämmelser för bebyggande eller användning av mark än de som avses i första stycket, ska fastighetsbildning ske så att syftet med bestämmelserna inte motverkas. Om det på grund av ett särskilt tillstånd får uppföras en byggnad eller vidtas en annan därmed jämförlig åtgärd i strid mot en sådan bestämmelse, hindrar det som nu har sagts inte fastighetsbildning som behövs för att tillståndet ska kunna utnyttjas. Lag (2014:205) .
Bestämmelser om fastighetsstorlek tillämpas även i bygglovsskedet för åtgärder som kräver lov. Grundregeln är att bygglov inte får lämnas på en fastighet som inte överensstämmer med detaljplanen. För att ett bygglov ska kunna lämnas krävs att fastigheten uppfyller bestämmelsen om fastighetsstorlek. Information om fastighetsstorlek har byggnadsnämnden tillgång till via fastighetsregistret.
30 §
Bygglov ska ges för en åtgärd inom ett område med detaljplan, om
1. den fastighet och det byggnadsverk som åtgärden avser
a) överensstämmer med detaljplanen, eller
b) avviker från detaljplanen men avvikelsen har godtagits vid en tidigare bygglovsprövning enligt denna lag eller äldre bestämmelser eller vid en fastighetsbildning enligt 3 kap. 2
§ första stycket andra meningen fastighetsbildningslagen
(1970:988),
2. åtgärden inte strider mot detaljplanen,
3. åtgärden inte måste avvakta att genomförandetiden för detaljplanen börjar löpa, och
4. åtgärden uppfyller de krav som följer av 2 kap. 6 § första stycket 1 och 5, 6 § tredje stycket, 8 och 9 §§ samt 8 kap. 1
§, 2 § första stycket, 3, 6, 7, 9-11 §§, 12 § första stycket,
13, 17 och 18 §§.
Om åtgärden är en sådan ändring av en byggnad som avses i 2 § första stycket 3 b eller c, ska bygglov ges även om fastigheten eller byggnaden inte uppfyller kraven i första stycket 1.
Sådana åtgärder som genomförts utan bygglov med stöd av 4-4 c
§§ eller motsvarande äldre bestämmelser ska inte beaktas vid bedömningen av om ett byggnadsverk eller en åtgärd överensstämmer med detaljplanen. Lag (2018:636) .
30 a §
Om den fastighet eller det byggnadsverk som åtgärden avser på grund av antagande av en detaljplan enligt denna lag eller äldre bestämmelser avviker från planen, får byggnadsnämnden i ett beslut om bygglov förklara att avvikelsen ska anses vara en sådan avvikelse som avses i 30 §
första stycket 1 b. En sådan förklaring får avse endast en liten avvikelse som är förenlig med detaljplanens syfte. Lag (2014:900) .
Bestämmelsen måste följa föreskriften
I Boverkets föreskrifter om detaljplan anges vad som kan regleras med en bestämmelse om fastighetsstorlek, hur den ska formuleras, bestämmelsekod och hur bestämmelserna sorteras in i underkategorier. Det är endast de underkategorier, formuleringar och koder som räknas upp i föreskriften som får användas.
| Underkategori | Formulering av bestämmelser | Bestämmelsekod |
| Största fastighetsstorlek | Största fastighetsstorlek är [siffra] m² | DP_KM_Eg_Fastighetsstorlek_Storsta_Storsta |
| Minsta fastighetsstorlek | Minsta fastighetsstorlek är [siffra] m² | DP_KM_Eg_Fastighetsstorlek_Minsta_Minsta |
7 § Bestämmelser om fastighetsstorlek ska tillämpas på kvartersmark för att reglera största eller minsta fastighetsstorlek.
Tabell 7.6 Fastighetsstorlek
Tabellen kan inte visas, klicka här för att öppna den i en PDF.
Genom att färdigformulerade bestämmelser används blir information om fastighetsstorlek digitalt sökbar och möjlig att räkna på. I formuleringarna finns ett fält där siffran för arealen ska anges. Tabellen innehåller inga formuleringar som anger intervall av fastighetsstorlek. Skälet är att sådana formuleringar försvårar sökbarheten. Istället kan intervall regleras genom att både största och minsta fastighetsstorlek regleras genom två separata planbestämmelser.
Redovisning av regleringar i detaljplan
Det finns inga bindande regler för hur en detaljplans reglering ska redovisas på plankartan. Det enda krav som måste uppfyllas är det så kallade tydlighetskravet som finns i plan- och bygglagen, PBL, och som ställer krav på att alla regleringar som görs i en detaljplan ska vara tydliga. Tydlighetskravet är i sig teknikneutralt och kan uppfyllas på flera olika sätt vilket innebär att redovisningen av regleringar i detaljplan kan göras på olika sätt så länge det tydligt framgår vad som regleras. Med den digitala teknikens hjälp är det därför möjligt att ta fram nya sätt att redovisa planbestämmelser.
32 §
En detaljplan får inte omfatta ett större område än vad som behövs med hänsyn till planens syfte och genomförandetid.
Den avsedda regleringen av bebyggelsen, byggnadsverk och miljön i övrigt ska tydligt framgå av planen.
Detaljplanen får inte vara mer detaljerad än som behövs med hänsyn till planens syfte. Lag (2011:335) .
Redovisning enligt det allmänna rådet om redovisning av reglering i detaljplan
Ett sätt att redovisa regleringar i detaljplan är att följa Boverkets allmänna råd om redovisning av reglering i detaljplan. Vid redovisning enligt det allmänna rådet kan en egenskapsbestämmelse om fastighetsstorlek anges med beteckningen d på plankartan.
Vid reglering med flera olika bestämmelser om fastighetsstorlek i samma detaljplan kan detta redovisas genom att beteckningen indexeras med en nedsänkt siffra, till exempel d1, d2 och så vidare.
Alla planbestämmelser kan redovisas i en lista med planbestämmelser. Bestämmelser om fastighetsstorlek kan redovisas under rubriken Egenskapsbestämmelser för kvartersmark. Om en egenskapsbestämmelse gäller all kvartersmark behövs ingen beteckning på plankartan. Var någonstans egenskapsbestämmelsen gäller framgår då av att bestämmelsen redovisas under rubriken Egenskapsbestämmelser för kvartersmark.
- 1. Gränslinjer.
- 2. Användning av allmän plats.
- 3. Användning av kvartersmark.
- 4. Användning av vattenområde.
- 5. Egenskapsbestämmelser för allmän plats.
- 6. Egenskapsbestämmelser för kvartersmark.
- 7. Egenskapsbestämmelser för vattenområde.
- 8. Genomförandetid.
Utöver vad som anges i det allmänna rådet kan det också finnas behov av att redovisa siffervärdet, alltså den reglerade fastighetsstorleken, tillsammans med beteckningen på plankartan. Den reglerade fastighetsstorleken behöver då inte anges i listan med planbestämmelser. Till exempel kan planbestämmelser om Största fastighetsstorlek i m² skrivas ut d1 1500, d1 900 och så vidare på plankartan och i listan med planbestämmelser: d1 – Största fastighetsstorlek i m2. Detta gör att fastighetsstorleken kan utläsas direkt på plankartan och gör listan med planbestämmelser mindre omfattande.
Det allmänna rådet anger bara ett sätt som redovisningen kan göras för att tillgodose kravet på tydlighet i PBL och föreskriftens regler. Redovisningen kan alltså även göras på andra sätt. För att underlätta framtida tolkning av detaljplanen är det lämpligt att det framgår i detaljplanen om det allmänna rådet använts.
32 §
En detaljplan får inte omfatta ett större område än vad som behövs med hänsyn till planens syfte och genomförandetid.
Den avsedda regleringen av bebyggelsen, byggnadsverk och miljön i övrigt ska tydligt framgå av planen.
Detaljplanen får inte vara mer detaljerad än som behövs med hänsyn till planens syfte. Lag (2011:335) .