Begränsning av markens utnyttjande
Egenskapsbestämmelser om begränsning av markens utnyttjande används för att reglera att marken inte får förses med byggnadsverk eller viss typ av byggnadsverk, att marken endast får förses med viss typ av byggnadsverk eller att marken endast får förses med byggnadsverk under mark.
Bestämmelser om begränsning av markens utnyttjande
Bestämmelser om begränsning av markens utnyttjande kan användas på kvartersmark för att reglera att:
- Marken inte får förses med byggnadsverk eller viss typ av byggnadsverk
- Marken endast får förses med viss typ av byggnadsverk
- Marken endast får förses med byggnadsverk under mark
5 § Bestämmelser om begränsning av markens utnyttjande ska tillämpas på kvartersmark för att reglera att marken inte får förses med byggnadsverk eller viss typ av byggnadsverk, att marken endast får endast förses med viss typ av byggnadsverk eller att marken endast får förses med byggnadsverk under mark.
Tabell 7.4 Begränsning av markens utnyttjande
Tabellen kan inte visas, klicka här för att öppna den i en PDF.
Det kan finnas olika motiv till att kommunen vill begränsa markens utnyttjande. Motiven måste ha stöd i fjärde kapitlet plan- och bygglagen, PBL. Det kan både handla om att reglera placeringen av byggnadsverk och om bebyggandets omfattning. Att reglera byggnadsverks placering kan till exempel göras om vissa delar av marken av olika skäl är olämplig att bygga på eller för att ge ramar för placering och utformning av byggnader. Syftet kan också handla om bebyggandets omfattning, alltså att reglera hur mycket som får byggas över och under markytan kopplat till byggrätten. Skälet till att markens utnyttjande begränsas genom planbestämmelser ska anges och motiveras i planbeskrivningen.
11 §
I en detaljplan får kommunen bestämma
1. bebyggandets omfattning över och under markytan,
2. byggnaders användning, och
3. andelen lägenheter av olika slag i bostadsbyggnader och lägenheternas storlek.
16 §
I en detaljplan får kommunen
1. bestämma placering, utformning och utförande av byggnadsverk och tomter,
2. i fråga om byggnadsverk bestämma de preciserade krav som behövs för att följa kraven på varsamhet enligt 2 kap. 6 §
tredje stycket och 8 kap. 17 och 18 §§,
3. bestämma om skydd för sådana särskilt värdefulla byggnadsverk, tomter, bebyggelseområden och allmänna platser som avses i 2 kap. 6 § tredje stycket och 8 kap. 13 §,
4. bestämma att byggnader som omfattas av förbudet mot förvanskning enligt 8 kap. 13 § inte får rivas, och
5. i fråga om andra ändringar av byggnader än tillbyggnader bestämma sådana krav på byggnadsverk som avses i 16 kap. 2 och 5 §§ och bestämma undantag från sådana krav. Lag (2014:900) .
3 § I planbeskrivningen ska kommunen redovisa motiven till de enskilda regleringarna i detaljplanen. Redovisningen ska göras utifrån detaljplanens syfte och 2 kap. plan- och bygglagen (2010:900).
Bestämmelser om begränsning av markens utnyttjande har tidigare benämnts prickmark, korsmark och ringmark. Bestämmelserna har dock till viss del fått ett förändrat innehåll i och med Boverkets föreskrifter om detaljplan.
Marken får inte förses med byggnadsverk
Med en bestämmelse om begränsning av markens utnyttjande kan kommunen reglera att marken inte får förses med byggnadsverk inom ett egenskapsområde. Det innebär att de byggnadsverk som omfattas av bestämmelsen varken får uppföras eller byggas till inom egenskapsområdet och inte heller flyttas dit. Om bestämmelsen formuleras ”marken får inte förses med byggnadsverk” så omfattas alla byggnadsverk. Om endast vissa byggnadsverk omfattas behöver det framgå av bestämmelsens formulering. Bestämmelseområdet sträcker sig såväl nedåt som uppåt från markytan vilket innebär att även underjordiska byggnader och byggnadsdelar som inte vidrör markytan kan omfattas beroende på hur bestämmelsen formuleras.
Utkragande byggnadsdelar
Byggnadsdelar får i vissa fall inte kraga ut över mark som inte får förses med byggnadsverk. Det kan handla om balkonger, burspråk, loftgångar med mera. Det är lämpligt att kommunen tydliggör hur sådana byggnadsdelar ska hanteras vid genomförandet av detaljplanen.
Enligt en dom från Mark- och miljööverdomstolen ska balkonger anses strida mot en planbestämmelse om att marken inte får förses med byggnadsverk, endast om de är mätvärda och därmed utgör byggnadsarea enligt Svensk Standard SS 21054:2020, Area och volym för byggnader – Terminologi och mätning. Detta gäller oavsett vilket syfte kommunen har angett för planbestämmelsen om att marken inte får förses med byggnadsverk. (MÖD 2018-03-26 P 6928–17)
Mål: P 6928-17 (på Mark- och miljööverdomstolens webbplats)
Om tanken är att tillåta även utkragande byggnadsdelar som är mätvärda och har byggnadsarea kan det anges i planbestämmelsens formulering. Om avsikten istället är att inte tillåta utkragande byggnadsdelar är det oftast enklast att ange detta i en planbestämmelse om utformning. Det kan exempelvis vara ”inga balkonger och loftgångar” eller ”byggnadsdelar får inte kraga ut mer än 0,5 meter från fasadliv”.
9 § Bestämmelser om utformning ska tillämpas på kvartersmark för att reglera byggnadsverks form, färg och material, fasadutsmyckningar, typer av byggnadsverk samt utformning av tomt.
Tabell 7.8 Utformning
Tabellen kan inte visas, klicka här för att öppna den i en PDF.
En annan möjlighet är att vertikalt avgränsa planbestämmelsen om att marken inte får förses med byggnadsverk. Bestämmelsen gäller då bara inom en viss volym. Detta kräver dock att bestämmelsen kan redovisas på ett tydligt sätt.
2 § Området som en planbestämmelse gäller inom ska avgränsas horisontellt och får även avgränsas vertikalt.
Marken får bara förses med viss typ av byggnadsverk
Med en bestämmelse om begränsning av markens utnyttjande kan kommunen reglera att endast en viss typ av byggnadsverk får placeras inom ett egenskapsområde. Bestämmelsen behöver formuleras så att det tydligt framgår vilken typ av byggnadsverk som avses. Det kan handla om olika byggnadsverk som komplementbyggnader, murar, plank eller dylikt. Det går också att ange vilken typ av komplementbyggnad som avses, till exempel garage eller uthus.
I vissa fall kan också en mer detaljerad reglering behövas, exempelvis att marken bara får förses med garage och andra anläggningar än byggnader. Det kan exempelvis vara mark i en villabebyggelse där avsikten är att inte tillåta några andra typer av byggnader än garage, men att det samtidigt ska vara möjligt att uppföra andra typer av anläggningar, som plank, altaner med mera.
Bestämmelsen kan också användas för att reglera olika förutsättningar ovan och under mark inom samma område. Det kan exempelvis handla om att marken endast får förses med förråd på markytan samt garage under mark. Om en sådan reglering är nödvändig kan bestämmelsen formuleras till exempel ”marken får endast förses med förråd ovan mark och garage under mark”.
Marken får endast förses med byggnadsverk under mark
Det kan finnas situationer där det inte är lämpligt att bygga på markytan, men där det fortfarande kan vara möjligt att utnyttja volymen under mark för exempelvis garage, källare och liknande. En bestämmelse om begränsning av markens utnyttjande kan då användas för att ange att marken bara får förses med byggnadsverk under mark.
Bestämmelsen innebär att marken bara får förses med byggnadsverk som helt befinner sig under markytan. Det är dock tillåtet att små byggnadsdelar som krävs för byggnadsverkets funktion sticker upp ovan mark, exempelvis små ventilationshuvar, takfönster och dylikt.
Med markytan avses den slutliga marknivån när byggnadsverket har uppförts. Om avsikten är att tillåta exempelvis en upphöjd innergård, kan det vara lämpligt att sätta ut plushöjder för att reglera marknivån. Det kan också vara aktuellt att använda egenskapsbestämmelser om utförande för att reglera exempelvis hur mycket belastning byggnadens tak ska tåla.
Om syftet med bestämmelsen är att marken ovanför byggnaden ska kunna användas som exempelvis innergård eller tillfartsväg kan detta utvecklas i planbeskrivningen. I äldre planer är det vanligt att sådana planbestämmelser formulerats som att byggnaden under mark ska ha ett körbart eller planterbart bjälklag. Sådana formuleringar är dock inte lämpliga eftersom de innebär otydliga förutsättningar för genomförandet.
Befintlig bebyggelse
Om en bestämmelse om att marken inte får bebyggas används på mark som redan är bebyggd så blir befintliga byggnadsverk planstridiga. Byggnadsverken eller den verksamhet som pågår på platsen påverkas dock inte direkt av att en ny detaljplan fått laga kraft utan befintlig bebyggelse får finnas kvar i strid mot planbestämmelsen. Det går därför inte att kräva omedelbar efterlevnad av en planbestämmelse så fort beslutet att anta planen fått laga kraft. Om byggnadsverket inte kräver lov, som till exempel ett trädäck, kan byggnadsnämnden inte heller ingripa mot detta genom tillsyn så länge byggnadsverket inte stred mot PBL när det uppfördes. När det gäller lovpliktiga byggnadsverk får planstridigheten betydelse först när en ny lovpliktig åtgärd ska utföras, exempelvis att bygga till en befintlig byggnad. Eftersom en grundläggande förutsättning för att få bygglov är att byggnaden som lovet rör är planenlig kan detta innebära hinder mot att få bygglov för tillbyggnaden. Rivs eller skadas byggnaden vid till exempel brand kan en bestämmelse om att marken inte får bebyggas hindra att byggnaden får återuppföras.
2 §
Om annat inte särskilt anges i denna lag eller i föreskrifter som meddelats med stöd av lagen, ska en åtgärd som avser ett byggnadsverk, en tomt eller en allmän plats genomföras så att åtgärden inte strider mot
1. det lov som har getts för åtgärden, eller
2. om åtgärden inte kräver lov, den detaljplan eller de områdesbestämmelser som gäller för området.
Åtgärder som avses i 9 kap. 4-4 c §§ får, trots första stycket
2, strida mot en detaljplan eller områdesbestämmelser.
En åtgärd som avses i 9 kap. 4 f § får, trots första stycket
2, strida mot en detaljplan eller områdesbestämmelser. Detsamma gäller en åtgärd som avser en altan som inte kräver lov enligt 9 kap. 2 §, om åtgärden
1. vidtas inom 3,6 meter från ett en- eller tvåbostadshus eller tillhörande komplementbostadshus, och
2. inte vidtas i anslutning till en byggnad eller inom ett bebyggelseområde som avses i 8 kap. 13 §. Lag (2019:412) .
5 §
En tillsynsmyndighet ska pröva förutsättningarna för och behovet av att ingripa eller besluta om en påföljd enligt detta kapitel, så snart det finns anledning att anta att någon inte har följt en bestämmelse i denna lag, i föreskrifter, domar eller andra beslut som har meddelats med stöd av lagen eller i EU-förordningar som rör frågor inom lagens tillämpningsområde.
30 §
Bygglov ska ges för en åtgärd inom ett område med detaljplan, om
1. den fastighet och det byggnadsverk som åtgärden avser
a) överensstämmer med detaljplanen, eller
b) avviker från detaljplanen men avvikelsen har godtagits vid en tidigare bygglovsprövning enligt denna lag eller äldre bestämmelser eller vid en fastighetsbildning enligt 3 kap. 2
§ första stycket andra meningen fastighetsbildningslagen
(1970:988),
2. åtgärden inte strider mot detaljplanen,
3. åtgärden inte måste avvakta att genomförandetiden för detaljplanen börjar löpa, och
4. åtgärden uppfyller de krav som följer av 2 kap. 6 § första stycket 1 och 5, 6 § tredje stycket, 8 och 9 §§ samt 8 kap. 1
§, 2 § första stycket, 3, 6, 7, 9-11 §§, 12 § första stycket,
13, 17 och 18 §§.
Om åtgärden är en sådan ändring av en byggnad som avses i 2 § första stycket 3 b eller c, ska bygglov ges även om fastigheten eller byggnaden inte uppfyller kraven i första stycket 1.
Sådana åtgärder som genomförts utan bygglov med stöd av 4-4 c
§§ eller motsvarande äldre bestämmelser ska inte beaktas vid bedömningen av om ett byggnadsverk eller en åtgärd överensstämmer med detaljplanen. Lag (2018:636) .
30 a §
Om den fastighet eller det byggnadsverk som åtgärden avser på grund av antagande av en detaljplan enligt denna lag eller äldre bestämmelser avviker från planen, får byggnadsnämnden i ett beslut om bygglov förklara att avvikelsen ska anses vara en sådan avvikelse som avses i 30 §
första stycket 1 b. En sådan förklaring får avse endast en liten avvikelse som är förenlig med detaljplanens syfte. Lag (2014:900) .
Markens utnyttjande kan begränsas på andra sätt
Om syftet är att reglera var på marken byggnadsverk ska tillåtas kan markens utnyttjande också regleras och begränsas genom egenskapsbestämmelser om placering. Vilken av planbestämmelserna som är lämpligast att använda beror på situation och syftet med regleringen. En reglering av exempelvis avstånd mot gata eller till grannfastighet regleras lämpligast med placeringsbestämmelser medan en begränsning av en yta som är svår att sätta i förhållande till andra objekt eller gränser enklare görs med en bestämmelse om begränsning av markens utnyttjande.
Om avsikten är att begränsa hur omfattande bebyggelsen får vara kan egenskapsbestämmelser om utnyttjandegrad användas.
Lovbefriade åtgärder
Vissa bygglovsbefriade åtgärder som exempelvis friggebodar och komplementbostadshus får strida mot bestämmelser i detaljplan. Sådana bygglovsbefriade åtgärder får därför placeras på mark som omfattas av en bestämmelse om begränsning av markens utnyttjande. Det gäller oavsett hur bestämmelsen formuleras.
4 §
För en- och tvåbostadshus och till dem hörande fristående uthus, garage och andra små byggnader (komplementbyggnader)
krävs det, trots 2 § och föreskrifter som har meddelats med stöd av 16 kap. 7 §, inte bygglov för att
1. med en mur eller ett plank anordna en skyddad uteplats inom 3,6 meter från bostadshuset, om muren eller planket inte är högre än 1,8 meter och inte placeras närmare gränsen än 4,5 meter,
2. anordna ett skärmtak över en sådan uteplats som anges i 1 eller över en altan, balkong eller entré, om skärmtaket tillsammans med andra skärmtak som har anordnats på tomten med stöd av undantag från krav på bygglov inte täcker en större area än 15,0 kvadratmeter och inte placeras närmare gränsen än 4,5 meter, eller
3. i omedelbar närhet av bostadshuset uppföra eller bygga till en komplementbyggnad som
a) tillsammans med andra komplementbyggnader som har uppförts på tomten med stöd av undantag från krav på bygglov enligt denna paragraf eller motsvarande äldre bestämmelser inte får en större byggnadsarea än 15,0 kvadratmeter,
b) har en taknockshöjd som inte överstiger 3,0 meter, och
c) inte placeras närmare gränsen än 4,5 meter.
En åtgärd som avses i 1-3 får vidtas närmare gränsen än 4,5 meter, om de grannar som berörs medger det.
Första stycket 3 gäller inte
1. om kommunen enligt 8 § första stycket 2 a har bestämt att åtgärden kräver bygglov, eller
2. för ett sådant bostadshus som utgör ett komplementbostadshus som avses i 4 a §. Lag (2014:900) .
4 a §
Trots 2 § krävs det inte bygglov för att, i omedelbar närhet av ett en- eller tvåbostadshus, uppföra eller bygga till en byggnad som
1. avses utgöra antingen en särskild bostad
(komplementbostadshus) eller en komplementbyggnad,
2. tillsammans med övriga byggnader som har uppförts på tomten med stöd av denna paragraf inte får en större byggnadsarea än
30,0 kvadratmeter,
3. har en taknockshöjd som inte överstiger 4,0 meter,
4. inte placeras närmare gränsen än 4,5 meter, och
5. i förhållande till en järnväg inte placeras närmare spårets mitt än 30,0 meter.
Det krävs inte heller bygglov för att ändra en komplementbyggnad till ett sådant komplementbostadshus som avses i första stycket.
En åtgärd som avses i första eller andra stycket får vidtas närmare gränsen än 4,5 meter, om de grannar som berörs medger det. Sådan åtgärd får även vidtas närmare spårets mitt än
30,0 meter om järnvägens infrastrukturförvaltare medger det. Lag (2020:589) .
4 b §
För en- eller tvåbostadshus krävs det trots 2 § inte bygglov för att
1. göra högst en tillbyggnad som inte har en större bruttoarea än 15,0 kvadratmeter, som inte överstiger bostadshusets taknockshöjd och som inte placeras närmare gränsen än 4,5 meter, eller
2. på ett bostadshus som saknar takkupor bygga högst två kupor eller på ett bostadshus som redan har en takkupa bygga ytterligare en takkupa, där takkuporna får uppta högst halva takfallet och det inte innebär något ingrepp i den bärande konstruktionen.
En åtgärd som avses i första stycket 1 får vidtas närmare gränsen än 4,5 meter, om de grannar som berörs medger det.
Första stycket gäller inte för ett sådant bostadshus som utgör ett komplementbostadshus. Lag (2014:477) .
4 c §
För enbostadshus krävs det trots 2 § inte bygglov för att i byggnaden inreda ytterligare en bostad. Detta gäller dock inte för ett sådant bostadshus som utgör ett komplementbostadshus. Lag (2014:477) .
4 d §
En åtgärd som avses i 4 a-4 c §§ får inte vidtas utan bygglov
1. om kommunen enligt 8 § första stycket 2 a har bestämt att åtgärden kräver bygglov, eller
2. på byggnader eller inom bebyggelseområden som avses i 8 kap. 13 §.
En åtgärd som avser ett komplementbostadshus enligt 4 a §, en åtgärd enligt 4 b § första stycket 1 eller 4 c § får inte vidtas utan bygglov inom eller i anslutning till sådana områden som avses i 3 kap. 9 § andra stycket miljöbalken om det är fråga om flygplatser och övnings- eller skjutfält. Lag (2014:477) .
4 e §
Vid tillämpningen av 4 a § ska ett komplementbostadshus inte anses utgöra ett sådant enbostadshus som avses i paragrafens första stycke. Lag (2014:477) .
4 f §
För en- och tvåbostadshus och tillhörande komplementbostadshus krävs det, trots 2 § första stycket 2 och
3 c, inte bygglov för att med en altan anordna en uteplats på mark inom 3,6 meter från bostadshuset, om altanen inte är högre än 1,8 meter och inte placeras närmare gränsen än
4,5 meter.
En åtgärd som avses i första stycket får vidtas närmare gränsen än 4,5 meter, om de grannar som berörs medger det.
Första stycket gäller inte om åtgärden vidtas på en byggnad eller inom ett bebyggelseområde som avses i 8 kap. 13 §. Lag (2019:412) .
2 §
Om annat inte särskilt anges i denna lag eller i föreskrifter som meddelats med stöd av lagen, ska en åtgärd som avser ett byggnadsverk, en tomt eller en allmän plats genomföras så att åtgärden inte strider mot
1. det lov som har getts för åtgärden, eller
2. om åtgärden inte kräver lov, den detaljplan eller de områdesbestämmelser som gäller för området.
Åtgärder som avses i 9 kap. 4-4 c §§ får, trots första stycket
2, strida mot en detaljplan eller områdesbestämmelser.
En åtgärd som avses i 9 kap. 4 f § får, trots första stycket
2, strida mot en detaljplan eller områdesbestämmelser. Detsamma gäller en åtgärd som avser en altan som inte kräver lov enligt 9 kap. 2 §, om åtgärden
1. vidtas inom 3,6 meter från ett en- eller tvåbostadshus eller tillhörande komplementbostadshus, och
2. inte vidtas i anslutning till en byggnad eller inom ett bebyggelseområde som avses i 8 kap. 13 §. Lag (2019:412) .
Andra bygglovsbefriade åtgärder, som till exempel balkonger och burspråk, måste följa planen och kan alltså omfattas av en bestämmelse om begränsning av markens utnyttjande.
5 a §
För en- och tvåbostadshus inom ett område med detaljplan krävs det, trots 2 §, inte bygglov för en liten tillbyggnad i form av balkong, burspråk och uppstickande byggnadsdel, om den inte placeras närmare gränsen än 4,5 meter.
En åtgärd som avses i första stycket får vidtas närmare gränsen än 4,5 meter, om de grannar som berörs medger det.
Första stycket gäller inte om
1. kommunen enligt 8 § första stycket 8 har bestämt att åtgärden kräver bygglov, eller
2. åtgärden vidtas på en byggnad eller inom ett bebyggelseområde som avses i 8 kap. 13 §. Lag (2017:424) .
Undantagen från krav på bygglov gäller inte om kommunen har infört en bestämmelse om utökad lovplikt i detaljplan. Detta kan dock endast göras enligt vissa i lagen reglerade förutsättningar.
8 §
Utöver det som följer av 2-7 §§ krävs det bygglov i den utsträckning som framgår av
1. föreskrifter som har meddelats med stöd av 16 kap. 7 §,
2. det som kommunen för ett område som utgör en värdefull miljö
a) i en detaljplan har bestämt i fråga om att vidta en åtgärd som avses i 4 § första stycket 3 eller 4 a-4 c §§,
b) i en detaljplan eller områdesbestämmelser har bestämt i fråga om att underhålla eller ändra ett byggnadsverk eller bebyggelseområde som avses i 8 kap. 13 §,
3. det som kommunen i områdesbestämmelser har bestämt i fråga om att utanför en sammanhållen bebyggelse vidta åtgärder som avses i 6 § första stycket 1 och 2,
4. det som kommunen i områdesbestämmelser har bestämt i fråga om ekonomibyggnader för jordbruk, skogsbruk eller liknande näring,
5. det som kommunen i en detaljplan eller områdesbestämmelser har bestämt i fråga om att anordna eller väsentligt ändra anläggningar för sådana grundvattentäkter som avses i 11 kap.
11 § 1 miljöbalken,
6. det som kommunen i en detaljplan har bestämt i fråga om att i området färga om, byta fasadbeklädnad eller byta taktäckningsmaterial,
7. det som kommunen i områdesbestämmelser har bestämt i fråga om att i området byta en byggnads färg, fasadbeklädnad eller taktäckningsmaterial eller vidta någon annan åtgärd som avsevärt påverkar byggnadens yttre utseende,
8. det som kommunen i en detaljplan har bestämt i fråga om en sådan tillbyggnad som avses i 5 a §,
9. det som kommunen i en detaljplan har bestämt i fråga om en sådan åtgärd som avses i 3 c §.
Första stycket 4 och 5 gäller endast om det finns särskilda skäl för en bygglovsprövning. Lag (2018:1324) .
15 §
I en detaljplan får kommunen bestämma omfattningen av kraven på
1. bygglov enligt det som anges i 9 kap. 7 och 8 §§,
2. rivningslov enligt 9 kap. 10 § första stycket 1 och andra stycket, och
3. marklov enligt 9 kap. 11 och 12 §§.
Hantering av bygglovsbefriade åtgärder i detaljplan
Markreservat
I vissa situationer kan markreservat för till exempel underjordiska ledningar behöva sträckas genom områden med bestämmelser om begränsning av markens utnyttjande. Det är möjligt att kombinera egenskapsbestämmelser om markreservat med bestämmelser om begränsning av markens utnyttjande på samma yta, men oftast finns inget behov av detta. En bestämmelse om markreservat innebär att kommunen inte får lämna bygglov för något som hindrar utnyttjandet av markreservatet. Det är inte lämpligt att använda en egenskapsbestämmelse om begränsning av markens utnyttjande istället för markreservat eftersom bestämmelsen inte ger stöd för bildande av servitut eller ledningsrätt.
Markreservat för allmännyttigt ändamål
Tillämpning av planbestämmelser om begränsning av markens utnyttjande
Bestämmelser om begränsning av markens utnyttjande prövas i bygglovsskedet för byggnadsverk eller åtgärder som avser byggnadsverk som kräver lov. För att byggnadsnämnden i lovskedet ska kunna avgöra om åtgärden uppfyller bestämmelsen krävs att sökanden lämnar in de handlingar som behövs för prövningen. En åtgärd behöver alltså uppfylla bestämmelsen för att nämnden ska bevilja bygglov.
30 §
Bygglov ska ges för en åtgärd inom ett område med detaljplan, om
1. den fastighet och det byggnadsverk som åtgärden avser
a) överensstämmer med detaljplanen, eller
b) avviker från detaljplanen men avvikelsen har godtagits vid en tidigare bygglovsprövning enligt denna lag eller äldre bestämmelser eller vid en fastighetsbildning enligt 3 kap. 2
§ första stycket andra meningen fastighetsbildningslagen
(1970:988),
2. åtgärden inte strider mot detaljplanen,
3. åtgärden inte måste avvakta att genomförandetiden för detaljplanen börjar löpa, och
4. åtgärden uppfyller de krav som följer av 2 kap. 6 § första stycket 1 och 5, 6 § tredje stycket, 8 och 9 §§ samt 8 kap. 1
§, 2 § första stycket, 3, 6, 7, 9-11 §§, 12 § första stycket,
13, 17 och 18 §§.
Om åtgärden är en sådan ändring av en byggnad som avses i 2 § första stycket 3 b eller c, ska bygglov ges även om fastigheten eller byggnaden inte uppfyller kraven i första stycket 1.
Sådana åtgärder som genomförts utan bygglov med stöd av 4-4 c
§§ eller motsvarande äldre bestämmelser ska inte beaktas vid bedömningen av om ett byggnadsverk eller en åtgärd överensstämmer med detaljplanen. Lag (2018:636) .
30 a §
Om den fastighet eller det byggnadsverk som åtgärden avser på grund av antagande av en detaljplan enligt denna lag eller äldre bestämmelser avviker från planen, får byggnadsnämnden i ett beslut om bygglov förklara att avvikelsen ska anses vara en sådan avvikelse som avses i 30 §
första stycket 1 b. En sådan förklaring får avse endast en liten avvikelse som är förenlig med detaljplanens syfte. Lag (2014:900) .
21 §
En ansökan om lov eller förhandsbesked ska vara skriftlig och innehålla de ritningar, beskrivningar och andra uppgifter som behövs för prövningen.
En ansökan om lov ska dessutom innehålla
1. byggherrens förslag om vem eller vilka som ska vara kontrollansvariga enligt det som följer av 10 kap. 9 och
10 §§, och
2. de handlingar som krävs för beslut om startbesked enligt
10 kap., om ansökningen avser tillbyggnad eller annan ändring av ett en- eller tvåbostadshus.
Om ett certifierat byggprojekteringsföretag som avses i 32 b § har använts för projektering och sökanden önskar att bygglov med stöd av 32 c § ska ges utan att vissa krav ska prövas, ska en ansökan om lov dessutom innehålla en uppgift om vilket företag som har använts. Lag (2022:1084) .
Åtgärder avseende byggnadsverk som inte kräver lov ska genomföras så att de inte strider mot planen, med undantag för vissa lovbefriade åtgärder. Om det finns bestämmelser om begränsning av markens utnyttjande ansvarar byggherren för att dessa följs. Byggnadsnämnden har ingen möjlighet att i förväg pröva att sådana åtgärder placeras i enlighet med bestämmelserna om inte den som avser att utföra åtgärden själv väljer att få åtgärden prövad. Om sådana åtgärder har utförts i strid med bestämmelserna i detaljplanen så är det möjligt för byggnadsnämnden att i efterhand ingripa med tillsyn enligt PBL.
14 §
Även om en åtgärd med ett byggnadsverk eller mark inte kräver bygglov, rivningslov eller marklov, får den som avser att vidta åtgärden ansöka om att åtgärden prövas och har rätt att få sin ansökan prövad som om åtgärden krävde lov. Prövningen ska avse åtgärdens förenlighet med denna lag.
2 §
Om annat inte särskilt anges i denna lag eller i föreskrifter som meddelats med stöd av lagen, ska en åtgärd som avser ett byggnadsverk, en tomt eller en allmän plats genomföras så att åtgärden inte strider mot
1. det lov som har getts för åtgärden, eller
2. om åtgärden inte kräver lov, den detaljplan eller de områdesbestämmelser som gäller för området.
Åtgärder som avses i 9 kap. 4-4 c §§ får, trots första stycket
2, strida mot en detaljplan eller områdesbestämmelser.
En åtgärd som avses i 9 kap. 4 f § får, trots första stycket
2, strida mot en detaljplan eller områdesbestämmelser. Detsamma gäller en åtgärd som avser en altan som inte kräver lov enligt 9 kap. 2 §, om åtgärden
1. vidtas inom 3,6 meter från ett en- eller tvåbostadshus eller tillhörande komplementbostadshus, och
2. inte vidtas i anslutning till en byggnad eller inom ett bebyggelseområde som avses i 8 kap. 13 §. Lag (2019:412) .
Bestämmelsen måste följa föreskriften
I Boverkets föreskrifter om detaljplan anges vad som kan regleras med en bestämmelse om begränsning av markens utnyttjande, vilka underkategorier som bestämmelsen ska sorteras under och vilken kod som hör till respektive underkategori. Det är endast de underkategorier och koder som räknas upp i föreskriften som får användas.
| Underkategori | Underkategorikod |
| Marken får inte förses med byggnadsverk | DP_KM_Eg_BegransningAvMarkensUtnyttjande_EjByggna dsverk |
| Marken får endast förses med viss typ av byggnadsverk | DP_KM_Eg_BegransningAvMarkensUtnyttjande_TypByggn adsverk |
| Endast byggnadsverk under mark | DP_KM_Eg_BegransningAvMarkensUtnyttjande_Byggnads verkUnderMark |
5 § Bestämmelser om begränsning av markens utnyttjande ska tillämpas på kvartersmark för att reglera att marken inte får förses med byggnadsverk eller viss typ av byggnadsverk, att marken endast får endast förses med viss typ av byggnadsverk eller att marken endast får förses med byggnadsverk under mark.
Tabell 7.4 Begränsning av markens utnyttjande
Tabellen kan inte visas, klicka här för att öppna den i en PDF.
Kommunen kan formulera bestämmelsen själv, så länge den ryms under någon av underkategorierna. Det går också att hämta en formulering ur Boverkets Planbestämmelsekatalog.
Formulering och användning av begrepp
Eftersom formuleringen av bestämmelsen är fri enligt föreskriften kan kommunen välja en formulering som passar för bestämmelsens syfte. Formuleringen ska vara tydlig och inte mer detaljerad än vad som krävs med hänsyn till planens syfte. Det är också viktigt att kommunen är uppmärksam på att flera av de begrepp som kan användas finns definierade i plan- och bygglagen, PBL och därför har en bestämd innebörd.
32 §
En detaljplan får inte omfatta ett större område än vad som behövs med hänsyn till planens syfte och genomförandetid.
Den avsedda regleringen av bebyggelsen, byggnadsverk och miljön i övrigt ska tydligt framgå av planen.
Detaljplanen får inte vara mer detaljerad än som behövs med hänsyn till planens syfte. Lag (2011:335) .
Byggnadsverk
Byggnadsverk definieras i PBL som både byggnader och andra anläggningar än byggnader, till exempel murar, plank, upplag med mera. En bestämmelse som exempelvis anger att marken inte får förses med byggnadsverk innebär alltså att marken vare sig får förses med byggnader eller andra anläggningar än byggnader. En bestämmelse som anger att marken inte får förses med byggnader träffar dock bara byggnader och innebär inget förbud mot att uppföra andra anläggningar än byggnader.
4 §
I denna lag avses med
allmän plats: en gata, en väg, en park, ett torg eller ett annat område som enligt en detaljplan är avsett för ett gemensamt behov,
bebygga: att förse ett område med ett eller flera byggnadsverk,
bebyggelse: en samling av byggnadsverk som inte enbart består av andra anläggningar än byggnader,
byggherre: den som för egen räkning utför eller låter utföra projekterings-, byggnads-, rivnings- eller markarbeten,
byggnad: en varaktig konstruktion som består av tak eller av tak och väggar och som är varaktigt placerad på mark eller helt eller delvis under mark eller är varaktigt placerad på en viss plats i vatten samt är avsedd att vara konstruerad så att människor kan uppehålla sig i den,
byggnadsnämnden: den eller de nämnder som fullgör kommunens uppgifter enligt denna lag,
byggnadsverk: en byggnad eller annan anläggning,
byggprodukt: en produkt som är avsedd att stadigvarande ingå i ett byggnadsverk,
exploateringsavtal: avtal om genomförande av en detaljplan och om medfinansieringsersättning mellan en kommun och en byggherre eller en fastighetsägare avseende mark som inte ägs av kommunen, dock inte avtal mellan en kommun och staten om utbyggnad av statlig transportinfrastruktur,
genomförandetiden: den tid för genomförandet av en detaljplan som ska bestämmas enligt 4 kap. 21-25 §§,
kvartersmark: mark som enligt en detaljplan inte ska vara allmän plats eller vattenområde,
markanvisning: ett avtal mellan en kommun och en byggherre som ger byggherren ensamrätt att under en begränsad tid och under givna villkor förhandla med kommunen om överlåtelse eller upplåtelse av ett visst av kommunen ägt markområde för bebyggande,
medfinansieringsersättning: ersättning som en byggherre eller en fastighetsägare i samband med genomförande av en detaljplan åtar sig att betala för en del av en kommuns kostnad för bidrag till byggande av en viss väg eller järnväg som staten eller en region ansvarar för,
miljönämnden: den eller de nämnder som fullgör kommunens uppgifter på miljö- och hälsoskyddsområdet,
nybyggnad: uppförande av en ny byggnad eller flyttning av en tidigare uppförd byggnad till en ny plats,
ombyggnad: ändring av en byggnad som innebär att hela byggnaden eller en betydande och avgränsbar del av byggnaden påtagligt förnyas,
omgivningsbuller: buller från flygplatser, industriell verksamhet, spårtrafik och vägar,
planläggning: arbetet med att ta fram en regionplan, en översiktsplan, en detaljplan eller områdesbestämmelser,
sammanhållen bebyggelse: bebyggelse på tomter som gränsar till varandra eller skiljs åt endast av en väg, gata eller parkmark,
tillbyggnad: ändring av en byggnad som innebär en ökning av byggnadens volym,
tomt: ett område som inte är en allmän plats men som omfattar mark avsedd för en eller flera byggnader och mark som ligger i direkt anslutning till byggnaderna och behövs för att byggnaderna ska kunna användas för avsett ändamål,
underhåll: en eller flera åtgärder som vidtas i syfte att bibehålla eller återställa en byggnads konstruktion, funktion, användningssätt, utseende eller kulturhistoriska värde, och
ändring av en byggnad: en eller flera åtgärder som ändrar en byggnads konstruktion, funktion, användningssätt, utseende eller kulturhistoriska värde. Lag (2019:949) .
Begreppet andra anläggningar än byggnader är inte definierat i PBL, men enligt lagens förarbeten ingår de flesta konstruktioner i samhället. De anläggningar som kräver lov räknas upp i 6 kap. 2 § plan- och byggförordningen. Där ingår bland andra idrottsanläggningar, upplag, tunnlar och parkeringsplatser. Begreppet är dock inte begränsat till lovpliktiga åtgärder utan även exempelvis lekplatser, trädäck och pooler ingår. Skyltar och ljusanordningar omfattas dock inte. (jfr prop. 2009/10:170 s. 144 och 412)
En enklare plan- och bygglag, prop. 2009/10:170 (på Sveriges riksdags webbplats)
Det är viktigt att komma ihåg att begreppet byggnadsverk enligt PBL omfattar även anläggningar som inte kräver lov och att byggnadsnämnden ska ingripa mot anläggningar som strider mot detaljplanen även om de inte kräver lov. En bestämmelse som använder begreppet byggnadsverk bör därför användas med viss försiktighet. (MÖD 2015-11-12 mål nr P 5587–14 och MÖD 2017-07-10 mål nr P 9947–16)
Mål: P 5587-14 (på Mark- och miljööverdomstolens webbplats)
Mål: P 9947-16 (på Mark- och miljööverdomstolens webbplats)
Komplementbyggnad
Med komplementbyggnad avses fristående uthus, garage och andra små byggnader som hör till en huvudbyggnad. Huvudbyggnaden är normalt ett bostadshus, men användningen kan också vara industri, kontor eller andra användningar. En komplementbyggnad kan också vara exempelvis förråd eller miljöhus.
4 §
För en- och tvåbostadshus och till dem hörande fristående uthus, garage och andra små byggnader (komplementbyggnader)
krävs det, trots 2 § och föreskrifter som har meddelats med stöd av 16 kap. 7 §, inte bygglov för att
1. med en mur eller ett plank anordna en skyddad uteplats inom 3,6 meter från bostadshuset, om muren eller planket inte är högre än 1,8 meter och inte placeras närmare gränsen än 4,5 meter,
2. anordna ett skärmtak över en sådan uteplats som anges i 1 eller över en altan, balkong eller entré, om skärmtaket tillsammans med andra skärmtak som har anordnats på tomten med stöd av undantag från krav på bygglov inte täcker en större area än 15,0 kvadratmeter och inte placeras närmare gränsen än 4,5 meter, eller
3. i omedelbar närhet av bostadshuset uppföra eller bygga till en komplementbyggnad som
a) tillsammans med andra komplementbyggnader som har uppförts på tomten med stöd av undantag från krav på bygglov enligt denna paragraf eller motsvarande äldre bestämmelser inte får en större byggnadsarea än 15,0 kvadratmeter,
b) har en taknockshöjd som inte överstiger 3,0 meter, och
c) inte placeras närmare gränsen än 4,5 meter.
En åtgärd som avses i 1-3 får vidtas närmare gränsen än 4,5 meter, om de grannar som berörs medger det.
Första stycket 3 gäller inte
1. om kommunen enligt 8 § första stycket 2 a har bestämt att åtgärden kräver bygglov, eller
2. för ett sådant bostadshus som utgör ett komplementbostadshus som avses i 4 a §. Lag (2014:900) .
4 a §
Trots 2 § krävs det inte bygglov för att, i omedelbar närhet av ett en- eller tvåbostadshus, uppföra eller bygga till en byggnad som
1. avses utgöra antingen en särskild bostad
(komplementbostadshus) eller en komplementbyggnad,
2. tillsammans med övriga byggnader som har uppförts på tomten med stöd av denna paragraf inte får en större byggnadsarea än
30,0 kvadratmeter,
3. har en taknockshöjd som inte överstiger 4,0 meter,
4. inte placeras närmare gränsen än 4,5 meter, och
5. i förhållande till en järnväg inte placeras närmare spårets mitt än 30,0 meter.
Det krävs inte heller bygglov för att ändra en komplementbyggnad till ett sådant komplementbostadshus som avses i första stycket.
En åtgärd som avses i första eller andra stycket får vidtas närmare gränsen än 4,5 meter, om de grannar som berörs medger det. Sådan åtgärd får även vidtas närmare spårets mitt än
30,0 meter om järnvägens infrastrukturförvaltare medger det. Lag (2020:589) .
4 b §
För en- eller tvåbostadshus krävs det trots 2 § inte bygglov för att
1. göra högst en tillbyggnad som inte har en större bruttoarea än 15,0 kvadratmeter, som inte överstiger bostadshusets taknockshöjd och som inte placeras närmare gränsen än 4,5 meter, eller
2. på ett bostadshus som saknar takkupor bygga högst två kupor eller på ett bostadshus som redan har en takkupa bygga ytterligare en takkupa, där takkuporna får uppta högst halva takfallet och det inte innebär något ingrepp i den bärande konstruktionen.
En åtgärd som avses i första stycket 1 får vidtas närmare gränsen än 4,5 meter, om de grannar som berörs medger det.
Första stycket gäller inte för ett sådant bostadshus som utgör ett komplementbostadshus. Lag (2014:477) .
4 c §
För enbostadshus krävs det trots 2 § inte bygglov för att i byggnaden inreda ytterligare en bostad. Detta gäller dock inte för ett sådant bostadshus som utgör ett komplementbostadshus. Lag (2014:477) .
4 d §
En åtgärd som avses i 4 a-4 c §§ får inte vidtas utan bygglov
1. om kommunen enligt 8 § första stycket 2 a har bestämt att åtgärden kräver bygglov, eller
2. på byggnader eller inom bebyggelseområden som avses i 8 kap. 13 §.
En åtgärd som avser ett komplementbostadshus enligt 4 a §, en åtgärd enligt 4 b § första stycket 1 eller 4 c § får inte vidtas utan bygglov inom eller i anslutning till sådana områden som avses i 3 kap. 9 § andra stycket miljöbalken om det är fråga om flygplatser och övnings- eller skjutfält. Lag (2014:477) .
4 e §
Vid tillämpningen av 4 a § ska ett komplementbostadshus inte anses utgöra ett sådant enbostadshus som avses i paragrafens första stycke. Lag (2014:477) .
4 f §
För en- och tvåbostadshus och tillhörande komplementbostadshus krävs det, trots 2 § första stycket 2 och
3 c, inte bygglov för att med en altan anordna en uteplats på mark inom 3,6 meter från bostadshuset, om altanen inte är högre än 1,8 meter och inte placeras närmare gränsen än
4,5 meter.
En åtgärd som avses i första stycket får vidtas närmare gränsen än 4,5 meter, om de grannar som berörs medger det.
Första stycket gäller inte om åtgärden vidtas på en byggnad eller inom ett bebyggelseområde som avses i 8 kap. 13 §. Lag (2019:412) .
Redovisning av regleringar i detaljplan
Det finns inga bindande regler för hur en detaljplans reglering ska redovisas på plankartan. Det enda krav som måste uppfyllas är det så kallade tydlighetskravet som finns i PBL och som ställer krav på att alla regleringar som görs i en detaljplan ska vara tydliga. Tydlighetskravet är i sig teknikneutralt och kan uppfyllas på flera olika sätt vilket innebär att redovisningen av regleringar i detaljplan kan göras på olika sätt så länge det tydligt framgår vad som regleras. Med den digitala teknikens hjälp är det därför möjligt att ta fram nya sätt att redovisa planbestämmelser.
32 §
En detaljplan får inte omfatta ett större område än vad som behövs med hänsyn till planens syfte och genomförandetid.
Den avsedda regleringen av bebyggelsen, byggnadsverk och miljön i övrigt ska tydligt framgå av planen.
Detaljplanen får inte vara mer detaljerad än som behövs med hänsyn till planens syfte. Lag (2011:335) .
Redovisning enligt det allmänna rådet om redovisning av reglering i detaljplan
Ett sätt att redovisa regleringar i detaljplan är att följa Boverkets allmänna råd om redovisning av reglering i detaljplan. Vid redovisning enligt det allmänna rådet kan en egenskapsbestämmelse om begränsning av markens utnyttjande anges med beteckningen ö på plankartan eller med något av följande raster:
| Typ av bestämmelse | Raster |
| Bestämmelse som reglerar att marken inte får förses med byggnadsverk eller viss typ av byggnadsverk |
|
| Bestämmelse som reglerar att marken endast får förses med viss typ av byggnadsverk |
|
| Bestämmelse som reglerar att marken endast får förses med byggnadsverk under mark |
|
Bestämmelser om begränsning av markens utnyttjande som reglerar att marken endast får förses med viss typ av byggnadsverk kan betecknas ö eller:
Bestämmelser om begränsning av markens utnyttjande som reglerar att marken endast får förses med byggnadsverk under mark kan betecknas ö eller:
Vid reglering med flera olika bestämmelser om begränsning av markens utnyttjande i samma detaljplan kan detta redovisas genom att beteckningen indexeras med en nedsänkt siffra, till exempel ö1, ö2 och så vidare. Det kan vara lämpligt om bestämmelserna är av samma typ, men har olika formulering. Exempelvis kan detaljplanen innehålla både en bestämmelse om att marken inte får förses med byggnader och en bestämmelse om att marken inte får förses med plank. Det kan då vara otydligt att använda rastret med prickar för båda bestämmelserna, eftersom det då inte framgår på plankartan att bestämmelserna har olika innebörd. Beteckningen ö med nedsänkt siffra kan då vara lämpligare att använda.
Alla planbestämmelser kan redovisas i en lista med planbestämmelser. Bestämmelser om begränsning av markens utnyttjande kan redovisas under rubriken Egenskapsbestämmelser för kvartersmark. Om en egenskapsbestämmelse gäller all kvartersmark behövs ingen beteckning på plankartan. Var någonstans egenskapsbestämmelsen gäller framgår då av att bestämmelsen redovisas under rubriken Egenskapsbestämmelser för kvartersmark.
- 1. Gränslinjer.
- 2. Användning av allmän plats.
- 3. Användning av kvartersmark.
- 4. Användning av vattenområde.
- 5. Egenskapsbestämmelser för allmän plats.
- 6. Egenskapsbestämmelser för kvartersmark.
- 7. Egenskapsbestämmelser för vattenområde.
- 8. Genomförandetid.
Det allmänna rådet anger bara ett sätt som redovisningen kan göras för att tillgodose kravet på tydlighet i PBL och föreskriftens regler. Redovisningen kan alltså även göras på andra sätt. För att underlätta framtida tolkning av detaljplanen är det lämpligt att det framgår i detaljplanen om det allmänna rådet använts.
32 §
En detaljplan får inte omfatta ett större område än vad som behövs med hänsyn till planens syfte och genomförandetid.
Den avsedda regleringen av bebyggelsen, byggnadsverk och miljön i övrigt ska tydligt framgå av planen.
Detaljplanen får inte vara mer detaljerad än som behövs med hänsyn till planens syfte. Lag (2011:335) .