B Bostäder

Användningen bostäder används för områden för olika former av boende av varaktig karaktär. Även bostadskomplement ingår i användningen. Användningen betecknas på plankartan med B.

Med användningen bostäder avses boende med varaktig karaktär. I användningen ingår vanliga bostäder, fritidshus och olika typer av kategoribostäder som till exempel studentbostäder och seniorbostäder. Även gruppbostäder, träningsbostäder och liknande typer av boenden som innefattar viss omsorg kan ingå, om inte vårdinslaget är för stort.

Det kan handla om olika typer av byggnader både en- och tvåbostadshus och flerbostadshus. I användningen ingår bostadskomplement av olika slag. Bostadskomplement är sådant som kan ligga inom eller i anslutning till bostaden. Det kan till exempel vara garage, parkering, tvättstuga, gäststuga eller gästlägenhet, lekplats och miljöhus för flerbostadshus. Även förskola i begränsad omfattning som är inrymd i ett flerbostadshus kan betraktas som bostadskomplement.

Boverkets allmänna råd (2014:5) om planbestämmelser för detaljplan - avsnitt 4.2

Reglera inte upplåtelseform

I detaljplan är det inte möjligt att reglera bostäders upplåtelseform, till exempel bostadsrätt eller hyresrätt, och boendeform så som enskilda hushåll eller kollektiv.

I en detaljplan är det heller inte möjligt att reglera om en bostad ska vara permanent eller fritidsboende. Istället kan kommunen indirekt genom att reglera till exempel bebyggandets omfattning begränsa förutsättningarna för permanentboende. Om syftet med planläggningen är fritidshusbebyggelse bör det också beskrivas i planbeskrivningen.

Plan- och bygglag (2010:900) 4 kap 11 §

Gränsdragning mot andra användningar

Det finns ingen klar definition av vad som utgör ett boende. Det innebär att det kan vara svårt att avgöra var gränsen går mellan boende av varaktig karaktär och vård eller tillfällig vistelse. I situationer där det är svårt att avgöra vilken användning som ska användas behöver kommunen göra en bedömning av syftet med verksamheten och hur den är tänkt att bedrivas. Vad en verksamhet i allmänhet kallas eller hur den benämns i annan lagstiftning är alltså inte avgörande för vilken planbestämmelse som ska användas.

Bostäder eller tillfällig vistelse

Det kan vara svårt att avgöra var gränsen går mellan tillfällig vistelse och bostäder, det vill säga boende med varaktig karaktär. Eftersom boende är svårdefinierat är det oftast enklare att definiera var gränsen för tillfällig vistelse går. Det avgörande vid bedömningen är syftet med verksamheten och hur den är tänkt att bedrivas. Tillfällig vistelse har som syfte att tillgodose vistelse eller boende som inte är av varaktig karaktär. Vid bedömningen saknar det normalt sett betydelse om lokalerna där verksamheten ska bedrivas har utformats och utrustats så att de klarar lagstiftningens krav avseende bostäder. Detta innebär att ett hotell som i sina rum har samtliga bostadsfunktioner ändå inte utgör en bostad eftersom syftet med hotell är att erbjuda tillfällig övernattning.

Verksamheter som bedrivs med syfte att tillhandahålla övernattningsmöjligheter utanför bostaden så som hotell eller vandrarhem ingår alltså inte i B- Bostäder utan bör betecknas O-Tillfällig vistelse. Inte heller lägenhetshotell och liknande ingår i B- Bostäder. För en mer flexibel plan är det möjligt att kombinera användningarna B- Bostäder och O- Tillfällig vistelse.

Det är tillåtet att i begränsad omfattning hyra ut sängar eller enstaka rum inom B-Bostäder. Omfattningen får dock inte vara sådan att användningen får en ny inriktning. I ett rättsfall hade ett bostadshus börjat användas som bed & breakfast. Domstolen bedömde att eftersom verksamheten tog upp hela det tidigare bostadsutrymmet i byggnaden och att omgivningspåverkan kunde förväntas bli förändrad, var användningen inte längre att betrakta som boende. (MÖD P 2014-11-28, mål nr P 4072-14)

Bostäder eller vård

När det handlar om olika former av boende med inslag av omsorg kan det vara svårt att avgöra om användningen är boende eller vård. Även här är det syftet med verksamheten och hur den är tänkt att bedrivas som är avgörande. Med begreppet vård följer andra villkor än för boende vad gäller utformning, miljö, besittningsrätt med mera. Kommunen måste i varje enskilt fall se till det specifika innehållet i den verksamhet som planeras. Det är inte alltid möjligt att avgöra om det är en bostad eller vård enbart utifrån vad verksamheten kallas.

Domstolarna har i praxis gjort bedömningarna bland annat utifrån hur stort vårdinslaget är och vilken omgivningspåverkan verksamheten förväntas ha. Ett visst vårdinslag, till exempel föräldraliknande omsorg kan dock, enligt praxis, rymmas inom B- Bostäder. Gruppbostäder och träningsbostäder där boendet kräver ständig tillsyn av personal kan därför ingå i B- Bostäder.

Som en del av bedömningen om det är vård eller boende ingår en bedömning av den omgivningspåverkan verksamheten förväntas ha. Det vill säga om en verksamhet kan förväntas ha en annan omgivningspåverkan än vad som i allmänhet förväntas av ett boende. Det kan till exempel vara hur trafik- och transportalstrande verksamheten är. Om det är lämpligt kan användningarna kombineras för att skapa en mer flexibel plan. En sådan kombination kan dock i vissa fall innebära svårigheter vid genomförandet. Det handlar om när kommunen har en rättighet eller skyldighet att lösa in mark som ska användas för annat än enskilt bebyggande.

Annan verksamhet inom B- Bostäder

Inom användningen är det möjligt att i mindre skala bedriva annan verksamhet, till exempel inreda enstaka rum i en bostad till kontor. Verksamheten kan endast tillåtas om omgivningspåverkan inte är större än vad som kan förväntas av ett vanligt boende.

Om verksamheten ska utgöra en egen enhet, fristående från boendet, som till exempel handel och service i bottenvåningen, bör detta uttryckas med en kombination av B- Bostäder och H- Detaljhandel eller C-Centrum.

Förskola som bostadskomplement

Förskolor ska i första hand planeras inom S- Skola där trafik och annan omgivningspåverkan beaktas. I begränsad omfattning kan en förskola också inrymmas som ett bostadskomplement inom B- Bostäder. Det handlar då om förskoleverksamhet i mindre omfattning i flerbostadshus.

Beteckningar och bestämmelser

Användningen Bostäder anges på plankartan med versalt B och ges vid färgläggning av detaljplanen gul färg.

Boverkets allmänna råd (2014:5) om planbestämmelser för detaljplan - avsnitt 4.1

Boverkets allmänna råd (2014:5) om planbestämmelser för detaljplan - avsnitt 4.2

Lagstödet för planbestämmelsen bör redovisas i anslutning till planbestämmelserna på detaljplanen. Lagstödet för bostäder är PBL 4 kap 5 § p. 3.

Plan- och bygglag (2010:900) 4 kap 5 §

Boverkets allmänna råd (2014:5) om planbestämmelser för detaljplan - avsnitt 1.1.3

Precisering

Om området för bostäder ska ha en särskild funktion som får stor betydelse för områdets utformning eller innebär viss omgivningspåverkan så kan användningen preciseras. Precisering görs genom att beteckningen förses med en indexsiffra, exempelvis B- Studentbostäder. En närmare utformning av bostad eller bostadskomplement regleras med egenskapsbestämmelser.

Boverkets allmänna råd (2014:5) om planbestämmelser för detaljplan - avsnitt 1.2.1

En precisering innebär att enbart det som anges i bestämmelsen är tillåtet. Det betyder att en preciserad användningsbestämmelse ger mindre utrymme för tolkning än då användningen inte preciseras. En precisering innebär att planen blir mindre flexibel samtidigt som det blir tydligt vilket ändamål som avses med kvartersmarken.

Boverkets allmänna råd (2014:5) om planbestämmelser för detaljplan - avsnitt 1.2.1

Exempel

I exemplen nedan symboliserar nummertecknet, #, nedsänkta indexsiffror.

Beteckning Bestämmelse
B Bostäder (4 kap 5 § p. 3)
B# Gruppbostäder (4 kap 5 § p. 3)
Granskad: Sidansvarig: Webbredaktionen