Slutlig kostnad
Om en uppgift är preliminär ska det anges i en ekonomisk plan, men vad som avses med en slutlig kostnad framgår däremot inte entydigt av bostadsrättslagstiftningen.
Boverkets allmänna råd om slutlig kostnad
Preliminära uppgifter
I bostadsrättsförordningen anges att om en uppgift är preliminär ska det anges och med det kan förstås att uppgifter som inte är preliminära är kända. Begreppet har inte heller närmare preciserats i förarbetena, men mot bakgrund av att det fordras tillstånd från Bolagsverket för att upplåta lägenheter med bostadsrätt om inte en slutlig kostnad har redovisats i en ekonomisk plan (4:2 bostadsrättslagen), så får det förstås med att det är en slutligt reglerad kostnad som avses, och därmed är känd. I annat fall måste säkerhet ställas för återbetalning av insatser och upplåtelseavgifter. I förarbetena (prop. 2002/03:12, s. 34-35) framgår att tidpunkten för upprättande av den ekonomiska planen har betydelse för hur väl underbyggda uppgifterna är om föreningens verksamhet och ekonomi.
Länk till proposition 2002/03:12 finns under "Relaterad information".
Möjligheterna att fastslå den slutliga kostnaden är mindre ju tidigare i projektet som bedömningen görs. Det är en fördel att en bedömning av projektets hållbarhet görs i anslutning till upplåtelsen, det vill säga på ett förhållandevis sent stadium. Frågan om tidpunkten för upprättandet av planen och den slutliga kostnaden ska också ses mot bakgrund av bostadsrättshavarens rätt att frånträda bostadsrätten om föreningen beslutat om en väsentlig avgiftshöjning (7 kap. 17 § BRL). Det kan bli fallet om de slutliga kostnaderna som angivits som kända visar sig bli väsentligt högre.
17 §
Har beslut fattats om en väsentlig avgiftshöjning för bostadsrätten, får bostadsrättshavaren efter uppsägning frånträda bostadsrätten, om det inte är oskäligt mot föreningen eller dess medlemmar att bostadsrätten frånträds. Uppsägning skall ske inom tre månader från den dag då bostadsrättshavaren fick kännedom om avgiftshöjningen.
En känd slutlig kostnad
Frågan om vad som är en slutligt känd kostnad handlar om att kostnaden är säkerställd och inte kan överstiga belopp som angetts (och förutsatts) i den ekonomiska planen. Det är vanligt att entreprenören eller annan aktör garanterar den slutliga kostnaden genom att åta sig att stå för alla kostnader som tillkommer utöver det som antagits, och på så sätt blir kostnaden oförändrad för föreningen. Det är samma resonemang i fallen där föreningen förvärvar sin fastighet genom köp av aktier. I aktieöverlåtelseavtalet kan köpeskillingen anges som rörlig. Det vill säga köpeskillingen kan gå upp och ner och blir då avhängig föreningens slutliga kostnad (anskaffningsutgift). Det är vid upplåtelse av bostadslägenheter som det har betydelse huruvida den slutliga kostnaden är känd. Om den slutliga kostnaden inte är känd krävs tillstånd från Bolagsverket och att betryggande säkerhet ställs för återbetalning av insatser och upplåtelseavgifter (4 kap. 2 § BRL) innan någon upplåtelse får ske.
2 §
Innan den slutliga kostnaden för föreningens hus har redovisats i en registrerad ekonomisk plan är det inte tillåtet att upplåta bostadslägenheter med bostadsrätt. En lägenhet får dock upplåtas om Bolagsverket lämnar tillstånd till det.
Bolagsverket ska lämna tillstånd om
1. en ekonomisk plan har registrerats och
2. föreningen ställt betryggande säkerhet hos Bolagsverket för återbetalning av insatsen och, i förekommande fall, upplåtelseavgift till bostadsrättshavarna.
Bolagsverket ska på begäran av föreningen återställa säkerheten sedan det har gått ett år från det att den slutliga kostnaden har redovisats på en föreningsstämma. Om en talan om ersättning har väckts före utgången av denna tid, får säkerheten dock inte återställas förrän målet är slutligt avgjort och föreningens betalningsskyldighet har fullgjorts. Lag (2022:1026) .
Enligt Boverkets mening bör slutlig kostnad redovisas som känd först när slutavräkning har gjorts med samtliga entreprenörer i projektet. Undantag kan göras i de fall det återstår mindre markarbeten som inte är avhängiga för husets nyttjande och tillgänglighet och det kan säkerställas att föreningen kan fullfölja sina åtaganden. I det allmänna rådet har det formulerats som att en godkänd slutbesiktning bör föreligga.
När en ekonomisk plan registreras hos Bolagsverket gör myndigheten endast en formell granskning av innehållet i planen för att kontrollera att kraven i bostadsrättsförordningen är uppfyllda. En slutlig kostnad som angivits som känd prövas inte av Bolagsverket.
Kostnader för nödvändigt underhåll och byggande eller andra nödvändiga ändringsarbeten
Det är här fråga om sådana åtgärder som styrelsen, när den ekonomiska planen upprättas, bedömer vara nödvändiga för fastighetens funktion och fortbestånd. Kostnaderna avser normalt gemensamma åtgärder i huset, men kan även avse åtgärder i de enskilda lägenheterna som föreningen enligt stadgarna ska svara för.
Kostnader för andra åtgärder som har betydelse för verksamheten
Under denna punkt ska man redovisa sådana kostnader som är av betydelse när föreningens verksamhet ska bedömas, men som inte redovisats ovan. Som exempel kan nämnas kostnaderna för att bilda föreningen och för att upprätta den ekonomiska planen.