Ändrad lovplikt för att värna om ett områdes kulturvärden

Bygglovsplikten ger en möjlighet att i förväg föra en dialog mellan byggherre och byggnadsnämnd om hur olika åtgärder kan utföras utan att skada bebyggelsens kulturvärden.

Allmänt om utökad lovplikt

Inom områden med stora kulturvärden finns det vissa möjligheter att utöka lovplikten för att man därigenom bättre ska kunna värna områdets värden. Det kan vara lämpligt att kommunen i översiktsplanen tar ställning till vilka områden som har sådana kulturvärden att det finns ett behov av en utökad lovplikt.

Om en åtgärd får utföras utan bygglov så är det först i efterhand som byggnadsnämnden kan ingripa om åtgärden har utförts på ett felaktigt sätt. Detta kan medföra en oåterkallelig skada på kulturvärdena och höga kostnader för byggherren.

Utanför planlagt område krävs det inget rivningslov för att riva byggnader och det krävs inget bygglov ens för mycket omfattande fasadändringar. I praktiken är det ofta svårt för en kommun att aktivt hävda kulturvärdena ens inom landsbygdens mest värdefulla miljöer utan en utökad lovplikt.

Reglera inte mer än nödvändigt

Vilka möjligheter det finns att genom bestämmelser i en detaljplan eller områdesbestämmelser införa en utökad lovplikt regleras i plan- och bygglagen, PBL, och plan- och byggförordningen, PBF. Det är endast för sådana åtgärder som uttryckligen är uppräknade där som det går att införa en utökad lovplikt.

Med väl avvägda bestämmelser kan den utökade lovplikten begränsas till sådana åtgärder som har verklig betydelse för kulturmiljön. Variationer i lovplikten kan göra det svårare för såväl allmänheten som kommunens handläggare att hålla reda på vilken lovplikt som gäller inom olika områden, samtidigt som ärendemängden ökar. Utökad lovplikt bör därför endast användas i de fall där det finns ett tydligt behov utifrån till exempel bevarandeskäl. Det är också viktigt att bestämmelserna är så precist utformade så att det är entydigt för fastighetsägaren vilka åtgärder som är lovpliktiga.

Utökad lovplikt i befintliga planer

Om kommunen vill införa en utökad lovplikt inom ett område, men bedömer att de gällande planerna fortfarande är aktuella, kan man ändra planerna genom ett tillägg. Med ändring av detaljplan kan man i ett och samma beslut lägga till en bestämmelse över ett större område som omfattas av en eller flera detaljplaner.

Möjligheter att reglera lovplikten inom detaljplan

Underhålla ett byggnadsverk

Möjligheten att införa en utökad bygglovsplikt för underhåll av byggnadsverk gäller endast för:

• sådana särskilt värdefulla byggnader och bygglovspliktiga anläggningar som avses i 8 kap. 13 § PBL, samt
• byggnader och bygglovspliktiga anläggningar som i sig inte är särskilt värdefulla, men som ingår i ett bebyggelseområde av den karaktären.

De ska även ingå i en värdefull miljö. Det går alltså inte att införa en utökad bygglovsplikt för enstaka särskilt värdefull byggnad som inte ingår i en värdefull miljö. Vilka anläggningar som är bygglovspliktiga framgår av plan- och byggförordningen (PBF).

Av förarbetena framgår det av författningskommentaren till motsvarande bestämmelse i äldre PBL (1987:10) att bestämmelsen bland annat tar sikte på det fall när samhället vid ommålning av ett hus vill kunna bevaka att huset ges en annan, mera lämpad, kulör än vad den tidigare hade. Där anges också att ett annat syfte med bestämmelsen var att man skulle kunna bevaka att olika värdefulla detaljer på och inne i byggnaden såsom till exempel gipsfigurer, ornament, stuckaturer, dörrar, fönster, verandasnickerier, kakelugnar och takmålningar bevaras (proposition 1985/86:1 sidan 702).

Med förslag till ny plan- och bygglag, prop. 1985/86:1 (på Sveriges riksdags webbplats)

Om det i en skyddsbestämmelse föreskrivs att ett underhåll ska utföras med ett visst material eller en viss metod kan det vara lämpligt att införa ett krav på bygglov för den underhållsåtgärden för att kunna kontrollera att bestämmelsen efterlevs.

I plan- och bygglagen definieras underhåll som: "en eller flera åtgärd som vidtas i syfte att bibehålla eller återställa en byggnads konstruktion, funktion, användningssätt, utseende eller kulturhistoriskt värde".  

Underhållsåtgärder är alltså en åtgärd som i någon mening bevarar en viss egenskap. Utifrån det är det enligt Boverkets uppfattning möjligt att föreskriva att en underhållsåtgärd som innefattar utbyte av fönster eller dörrar är bygglovspliktig. Däremot kan enligt Boverkets uppfattning den utökade bygglovsplikten för underhåll inte omfatta åtgärder som innebär att helt nya element tillkommer eller att befintliga slopas helt. Exempel: nya antenner, flaggstänger, skorstenar och fönsteröppningar respektive borttagande av skorstenar och igensättning av fönster.

Underhåll är ett vitt begrepp. Om man i detaljplan väljer att införa en utökad bygglovsplikt är det därför väsentligt att noggrant precisera vilka typer av underhållsåtgärder som omfattas av den utökade bygglovsplikten (jämför propositionen 1985/86:1 sidan 703).

Med förslag till ny plan- och bygglag, prop. 1985/86:1 (på Sveriges riksdags webbplats)

Ändra ett byggnadsverk

Genom den ändring av PBL som trädde i kraft första januari 2015 är det även möjligt att införa en utökad bygglovsplikt för ändring av särskilt värdefulla byggnadsverk. Det innebär att det är möjligt att införa en lovplikt får sådana åtgärder som är för omfattande för att kunna betecknas som underhåll, men som inte automatiskt kan anses omfattas av den generella lovplikten enligt 9 kap. 2 § 3c PBL.

Möjligheten att införa en utökad bygglovsplikt för ändring av byggnadsverk gäller endast för:

• sådana särskilt värdefulla byggnader och bygglovspliktiga anläggningar som avses i 8 kap. 13 § PBL, samt
• byggnader och bygglovspliktiga anläggningar som i sig inte är särskilt värdefulla, men som ingår i ett bebyggelseområde av den karaktären.

De ska även ingå i en värdefull miljö. Det går alltså inte att införa en utökad bygglovsplikt för en enstaka särskilt värdefull byggnad som inte ingår i en värdefull miljö. Vilka anläggningar som är bygglovspliktiga framgår av plan- och byggförordningen (PBF).

Ändring är ett vitt begrepp som omfattar en stor mängd åtgärder av även relativt begränsad omfattning. Om man i detaljplan väljer att införa en utökad bygglovsplikt är det därför väsentligt att noggrant precisera vilka typer av ändringsåtgärder som omfattas av den utökade bygglovsplikten.

Rivning

Om kommunen inte bestämt annat i detaljplanen omfattas de flesta byggnaderna inom detaljplanelagt område av kravet på rivningslov. Undantaget utgörs av sådana byggnader som får uppföras utan bygglov, till exempel så kallade friggebodar. För sådana byggnader kan kommunen i detaljplan införa en bestämmelse om att rivningslov krävs.  Har man identifierat att en byggnad har sådana värden att det är aktuellt att införa en utökad lovplikt för rivning kan man dock överväga om det inte är lämpligare att skydda den genom ett rivningsförbud.

Trädfällning

För att skydda värdefulla träd kan kommunen i en detaljplan införa en bestämmelse om krav på marklov för fällning av värdefulla träd. För att få avsedd effekt bör en sådan bestämmelse kombineras med en bestämmelse om skydd av träd.

Skyltar och ljusanordningar

Inom område med detaljplan krävs det bygglov för att sätta upp, flytta eller väsentligt ändra skyltar eller ljusanordningar. Inom områden som utgör en värdefull miljö kan den bygglovsplikten göras mera långtgående genom bestämmelser i detaljplan.

Bygglovsbefriade åtgärder

I PBL och PBF finns det ett relativt stort antal undantag från de generella kraven på bygglov. Det gäller främst olika åtgärder i anslutning till en- och tvåbostadshus, men även till exempel fasader som vetter mot en kringbyggd gård.

Förutsättningarna för att åtgärderna ska vara bygglovsbefriade varierar dock. I en del fall får åtgärden strida mot detaljplan, i andra fall får den inte göra det. I flera fall gäller inte heller bygglovsbefrielsen om åtgärden avser en sådan särskilt värdefull byggnad eller bebyggelseområde som avses i 8 kap. 13 § PBL.

Bygglovsbefriade åtgärder för en- och tvåbostadshus

För de flesta av åtgärderna, men inte alla, kan kommunen genom bestämmelse i detaljplan besluta att bestämmelserna om bygglovbefrielse inte ska gälla. För en del av åtgärderna är det dock en förutsättning att området utgör en värdefull miljö.

I de senare fallen räcker det om området utgör en värdefull miljö den behöver inte vara särskilt värdefull. Om det råder tveksamhet om en miljö ska anses som särskilt värdefull eller inte, så kan det vara lämpligt att införa en sådan utökad bygglovsplikt så att det blir entydigt för fastighetsägare och handläggare vad som gäller.

Möjligheter att reglera lovplikten genom områdesbestämmelser

Att införa områdesbestämmelser för ett visst område medför inte någon förändring av lovplikten jämfört med områden som inte omfattas av någon plan. Genom planbestämmelser i områdesbestämmelser går det dock att införa i stort sett samma krav på bygglovs- och rivningslovsplikt som gäller inom detaljplan. När det gäller marklov är däremot möjligheterna betydligt mera begränsade.

Underhåll och ändring av ett byggnadsverk

Den möjlighet som finns att i detaljplan införa en utökad bygglovsplikt för underhåll eller ändring gäller även för områdesbestämmelser.

Ändra byggnadens yttre

I ett område som utgör en värdefull miljö går det att med områdesbestämmelser införa en utökad bygglovsplikt för att:

• byta en byggnads färg, fasadbeklädnad eller taktäckningsmaterial
• vidta någon annan åtgärd som avsevärt påverkar byggnadens yttre utseende

Ifall kravet på bygglov ska innehålla något undantag för till exempel en- och tvåbostadshus eller friggebodar avgörs av kommunen vid formuleringen av bestämmelsen. I en planbeskrivning kan kommunen upplysa om sin principiella syn på vilka åtgärder som utifrån det aktuella områdets värden ska anses medföra en avsevärd påverkan på byggnadens yttre utseende. Ifall en viss åtgärd kan anses ”avsevärt påverka en byggnads yttre utseende” måste alltid prövas i det enskilda fallet.

Liten tillbyggnad, komplementbyggnad etc. utanför samlad bebyggelse

Den bygglovsbefrielse som enligt 9 kap. 6 § PBL gäller för en- och tvåbostadshus utanför sammanhållen bebyggelse med avseende på mindre tillbyggnader, komplementbyggnader etcetera går att upphäva genom områdesbestämmelser.

Den bygglovsbefrielse som gäller för murar och skärmtak enligt 9 kap. 4 § PBL går dock inte att upphäva genom en bestämmelse i områdesbestämmelser.

Ekonomibyggnader

Om det finns särskilda skäl kan kommunen i områdesbestämmelser bestämma att jord- och skogsbrukets ekonomibyggnader ska omfattas av en motsvarande bygglovsplikt som gäller för andra byggnader. Ett sådant särskilt skäl kan vara att man vill värna ett värdefullt kulturlandskap. Undantar man vissa ekonomibyggnader från det utökade lovkravet, till exempel sådana av en viss storlek och utformning, så har man den vägen en möjlighet att verka för att nya ekonomibyggnader ges en utformning som är anpassad till landskapet.

Rivningslov

Genom bestämmelser i områdesbestämmelser kan kommunen införa motsvarande krav på rivningslov som gäller inom detaljplanelagt område.

Skyltar och ljusanordningar

Inom ett område som utgör en värdefull miljö får kommunen i områdesbestämmelser bestämma att det krävs bygglov för att sätta upp, flytta eller väsentligt ändra skyltar eller ljusanordningar.

Minskad lovplikt

Plan- och bygglagen ger också vissa möjligheter att genom planbestämmelser minska lovplikten. En sådan bestämmelse kan innehålla villkor för att en åtgärd ska vara lovfri, till exempel att en byggnad eller ett plank i tomtgräns utförs på ett visst sätt eller enligt vissa typritningar. En sådan lovbefrielse kan vara ett sätt att stimulera en byggherre att utföra en viss åtgärd på ett visst sätt. En förutsättning för lovbefrielsen är att lovprövningen inte behövs för att tillvarata grannars intressen eller allmänna intressen.