Marknadsförutsättningar – så fungerar den lokala bostadsmarknaden

En analys av marknadsförutsättningarna handlar om att ge kunskap om hur den lokala bostadsmarknaden fungerar. Det är lätt att tolka detta som att det enbart handlar om förutsättningarna för nyproduktion, men begreppet marknadsförutsättningar är bredare än så. Kommunen behöver ha kunskap om såväl utbudet av bostäder i kommunen och efterfrågan på dessa, som om viljan att bygga nya bostäder för uthyrning eller försäljning.

Bostadsmarknaden

Bostadsmarknaden är ett sammanfattande uttryck för en plats där köpare och säljare möts. Mer specifikt är det en marknad där hushållens efterfrågan möter utbudet av bostäder för försäljning och uthyrning. Utbudet kan bestå av det befintliga bostadsbeståndet, men också av nybyggda bostäder, alltså en så kallad flödesmarknad.

Förutsättningarna för nyproduktion påverkas både av hushållens efterfrågan och av det befintliga beståndet. Det handlar inte bara om huruvida antalet bostäder matchar hushållens behov, utan också om de bostäder som finns motsvarar hushållens preferenser. Dessutom är det viktigt att beakta skillnaden mellan boendeutgifterna för nyproduktion och de kostnader hushållen har i det nuvarande beståndet.

Bostadsefterfrågan

Det är viktigt att särskilja mellan det demografiska behovet, betalningsförmåga och betalningsvilja. Det demografiska behovet innebär att hushållen har preferenser för olika typer av bostäder, till exempel att större hushåll ofta föredrar större bostäder. Nästa steg är att bedöma vilken betalningsförmåga hushållen har, vilket vanligtvis motsvarar deras disponibla inkomst. Den disponibla inkomsten, tillsammans med bostadspreferenserna, avgör hushållens betalningsvilja eller med andra ord deras faktiska bostadsefterfrågan. Men bostadsefterfrågan kan även påverkas av andra preferenser. Till exempel kan ett hushåll, om ekonomin tillåter, vilja ha både en permanentbostad och ett fritidshus. Finns det en tillräcklig betalningsförmåga kan ett hushåll därför efterfråga mer än en bostad. Bostadsefterfrågan handlar alltså om hushållens ekonomiska förutsättningar att hyra eller köpa de bostäder de önskar på bostadsmarknaden, vilket styrs av deras preferenser och betalningsförmåga.

Ett sätt att få en uppfattning om hushållens betalningsförmågan är att se hur de disponibla inkomsterna är fördelade i kommunen. Nedan visas ett exempel på hur de disponibla inkomsterna kan vara fördelade. I figuren kan man exempelvis utläsa att ungefär hälften, decil 50, av alla hushåll har en disponibel inkomst som understiger 500 000 kr.

Exempel på hur de disponibla inkomsterna kan vara fördelade i en kommun. Illustration: Boverket

Men informationen om den disponibla inkomsten visar enbart hushållens ekonomiska förutsättningar och kan inte direkt översättas till betalningsvilja för en bostad. För att kunna bedöma betalningsviljan behöver man ha en uppfattning om hushållens preferenser vad gäller olika typer av bostad och läge. Preferenserna avgör hur mycket ett hushåll värderar en bostad i förhållande till andra saker. Exempelvis finns det hushåll som har starka preferenser för att bo i attraktiva lägen och, om de dessutom har en betalningsförmåga, kan välja att betala mer för att bo i just det läget. För att undersöka hushållens preferenser kan man till exempel fråga hur de skulle vilja bo. Det är dock viktigt att ha med sig att det ofta innebär att många svarar utifrån önskemål snarare än sin betalningsförmåga, det vill säga hur de skulle vilja bo även om de egentligen inte har råd. Trots detta kan det vara värdefullt för att undersöka preferenser för typer av boende som kanske inte finns idag, eller för att följa upp förändringar i preferenser över tid. Det kan göras genom lokala seminarier, rundabordssamtal eller fokusgrupper som kan bidra till att få en bättre förståelse för hur den framtida bostadsefterfrågan och marknadsförutsättningar kan förändras. Ett annat sätt att undersöka preferenser är att studera hur hushållen faktiskt bor, eftersom det tydligt speglar deras val utifrån både önskemål och ekonomiska förutsättning.

Det är svårt att förutspå framtida hushålls betalningsförmåga och preferenser för olika typer av bostäder. En rimlig utgångspunkt är därför att utgå från hur olika hushållstyper bor idag. I det reflekteras deras betalningsvilja och preferenser för olika lägen och typer av bostäder, vilket i stort även kan spegla framtida efterfrågan.

Möjligheten för ett hushålls möjlighet att hitta en bostad som passar deras behov beror på hur utbudet av bostäder, de kostnader som bostäderna medför samt eventuella hinder för att få tillgång till dem. Det är kombinationen av alla dessa faktorer som bestämmer vilken bostad som matchas med respektive hushåll. Betalningsviljan kan dessutom variera mellan olika bostäder, kanske främst kopplat till läge men även andra egenskaper som hushållen som värdesätter utifrån sina preferenser.

Bostadsutbud

Utbudet av bostäder är grundläggande för hur väl hushållens behov och efterfrågan kan mötas på den lokala bostadsmarknaden. Kunskap om hur bostadsbeståndet ser ut i kommunen och hur väl det passar hushållens behov och efterfrågan kan ge information om vilka typer av bostäder som saknas och hur bostadsbeståndet kan utvecklas för att möta framtida behov och efterfrågan.

En bra grund för att få en bild av bostadsbeståndet är att undersöka hur hushållen bor idag.  För att få en helhetsbild behöver denna information kompletteras med uppgifter om eventuellt lediga bostäder och bostäder utan folkbokförd befolkning, men som ändå inte är direkt tillgängliga för permanentboende, exempelvis fritidshus och övernattningslägenheter.

Genom att samla information om beståndet, dess tillgänglighet tillsammans med vilka hushåll som finns och hur de bor, får man en bra bild av hur väl bestånd och hushåll matchar varandra. Det är en viktig del i att förstå hur den lokala bostadsmarknaden fungerar och eventuella insatser som kan behövas för att förbättra matchningen mellan bostadsbeståndet och de hushåll som finns. På så vis kan man också identifiera vilka möjligheter som finns att möta den efterfrågan som finns med det befintliga bostadsbeståndet.

Hur väl de bostäder som finns möter de behov och efterfrågan som finns beror inte bara på vilken typ och egenskaper de har utan även vilka priser och hyror som råder och även om det finns hinder för att komma åt bostäderna. Det kan exempelvis finnas bostäder som svarar mot de behov som finns men som är för dyra för hushållen att efterfråga. Eller så kan hushåll ha en stabil inkomst men sakna möjlighet att betala en kontantinsats, vilket försvårar att köpa en bostad. Dessutom kan det finnas krav som ska vara uppfyllda för att få hyra en lägenhet som gör att alla inte har tillgång till hyresmarknaden, även om de faktiskt har en betalningsförmåga.

Eftersom hushållens möjlighet att efterfråga olika bostäder är nära knutet till vilka boendeutgifter de medför är det bra att ha koll på de bostadspriser som råder i olika delar av kommunen. Detta översätter inte direkt till vilken boendeutgift boendet innebär eftersom det är knutet till varje enskilt hushåll. Men det ger tydliga indikationer om olika hushålls möjlighet att ta sig in på bostadsmarknaden och löpande klara av boendeutgifterna. Det är även viktigt att ha en bra bild av hyresbostadsbeståndet, eftersom det är ett viktigt verktyg för kommunen både för att få den lokala bostadsmarknaden att fungera väl men också att matcha bostäder mot både behov och efterfrågan. En central del i att analysera möjligheterna kopplat till hyresbostadsbeståndet är att se hur hyresstrukturen ser ut, det vill säga hyresnivån i olika delar av hyresbostadsbeståndet. Ofta är hyresstrukturen liknande inkomststrukturen. Det vill säga att det finns ett mindre bestånd med relativt låga hyror i ena änden och en liten del med nyproduktion och renoverade lägenheter med relativt höga hyror i den andra änden. Denna struktur och dessa förutsättningar är dock individuell för varje kommun och behöver därför analyseras utifrån de lokala förutsättningarna.

Nyproduktion

Ett bestånd som inte svarar mot hushållens behov och efterfrågan kan innebära att det behövs ombyggnation eller en nyproduktion av bostäder. Det kan bero på att det rent antalsmässigt inte finns tillräckligt många bostäder men det kan även vara att det befintliga beståndet inte svarar mot de behov och efterfrågan som finns idag eller som förväntas framöver.

Finns det ett behov av ombyggnation eller nyproduktion är det en viktig fråga ifall det finns förutsättningar till det. Ombyggnation är i regel billigare så i de fall det finns förutsättningar för det är det ett bra sätt att anpassa bostadsbeståndet efter de behov som finns. Nyproduktion kräver i regel större investeringar, högre risk och högre boendeutgifter i slutändan. Höga bostadspriser är en indikation på att det skulle kunna finnas förutsättningar med nyproduktion eftersom det signalerar att hushåll har en betalningsvilja som kan överstiga nyproduktionskostnaden.  För att gå in djupare på förutsättningarna är värderingsföretags och bankers bedömningar av fastighetsmarknaden en vanlig källa för information om marknadsförutsättningarna på en viss plats. Bostadsutvecklare behöver också kunskap om faktorer som befolkningsutveckling, hushållens köpkraft och efterfrågan samt de lokala marknadsförutsättningarna i övrigt. Det vill säga kunskap som inhämtas och analyseras vid framtagande av handlingsplanen. Utöver detta kan information om aktuella planer för utveckling av infrastruktur, kollektivtrafik, förväntad näringslivsutveckling samt om kommunens långsiktiga mål och utvecklingsplaner vara av intresse för bostadsutvecklare.

Även i kommuner med ett vikande befolkningsunderlag, där det inte finns något kvantitativt behov av fler bostäder, kan det finnas en efterfrågan på nya, modernare bostäder eller bostäder som ligger mer centralt eller i ett läge som är attraktivt av andra skäl. Trots att det finns en betalningsvilja i vissa målgrupper kan det vara svårt att få marknadsaktörer att möta en sådan efterfrågan. Ofta bedöms risken som hög, till exempel att alla bostäder inte blir uthyrda eller sålda eller att det på sikt kan komma att bli svårare att få bostäderna uthyrda. Det är således svårare att få till nyproduktion under dessa förutsättningar och det är särskilt viktigt att undersöka förutsättningarna att anpassa beståndet genom ombyggnation eller alternativa finansieringsformer.