Verktyg för att motverka hemlöshet

För att arbeta med en inkluderande bostadsförsörjning och förebygga hemlöshet har kommunerna olika verktyg till sitt förfogande. I den här delen beskriver vi bland annat verktygen förturer, reservationer, kommunala hyresgarantier och ägardirektiv till allmännyttan. Samhällsplanering och socialtjänst kan i samverkan identifiera vilka verktyg som är relevanta för att tillgodose bostadsbehoven.

Förtur och reservation av bostad

För att underlätta för grupper som i dag har svårt att ta sig in på den ordinarie bostadsmarknaden har lagstiftaren infört verktygen förtur och reservation. Det är upp till respektive kommun att bestämma lämpliga kriterier för både förtur och reservationer. Kriterierna ska vara förenliga med gällande lagstiftning och får inte leda till diskriminering.

Förtur till bostad

Förtur innebär att en lägenhet förmedlas till någon som har ett särskilt behov.

Det kan till exempel vara hushåll som

• helt saknar bostad
• riskerar att annars hamna i akut hemlöshet
• har ohållbara boendekostnader
• bor extremt trångt
• innefattar personer som är utsatta för våld eller som har medicinska behov.

Förtur till bostad innebär ett avsteg från principen om att bostäder förmedlas i turordning efter kötid. Förturer ska alltid förmedlas efter en individuell behovsbedömning och förturskriterierna ska redovisas öppet så att det är tydligt hur förmedlingen fungerar.

Varje kommun som har ett allmännyttigt kommunalt bostadsbolag eller har bostäder i sitt eget bestånd har möjlighet att använda förturer för att stötta särskilda grupper på bostadsmarknaden.

Reservation av bostäder

En reservation innebär att kommunen reserverar bostäder för olika kategorier av bostadssökande. Reservationer kan till exempel användas för att tillgängliggöra bostäder för hushåll som saknar egen bostad – bland annat för ungdomar eller för att hushåll är trångbodda. 

Kommunen avgör utformningen av reservationerna utifrån de lokala behoven på bostadsmarknaden. Förmedlingen ska ske enligt standardiserade kriterier för att uppfylla likställighetsprincipen och redovisas öppet. Till skillnad från förturer utgår förmedlingen inte från en individuell behovsbedömning. 

Kommunala bostadsbolag

De flesta kommuner har ett kommunalt bostadsbolag (allmännyttan). Enligt lagen (2010:879) om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag är bolagens huvuduppgift att förvalta hyresrätter i allmännyttigt syfte, främja bostadsförsörjningen och erbjuda hyresgästerna inflytande samtidigt som verksamheten bedrivs enligt affärsmässiga principer.

Affärsmässighet inom allmännyttan

Affärsmässighet inom allmännyttan innebär att kommunala bostadsbolag ska drivas utan särbehandling från kommunen och vara ekonomiskt självförsörjande.

Syftet med lagkravet om affärsmässighet är att undvika snedvriden konkurrens som missgynnar andra aktörer och säkerställa en hållbar förvaltning. Samtidigt ska verksamheten ske inom ramen för allmännyttans uppdrag att erbjuda goda bostäder för alla. Det finns alltså utrymme att prioritera olika projekt och initiativ för att möta lokala bostadsbehov. Beslut som rör bolaget ska baseras på vad som är långsiktigt lönsamt för bolaget, vilket betyder att vissa satsningar inte behöver vara lönsamma på kort sikt.

Styrning av allmännyttan

En kommun kan på olika sätt styra sin allmännytta för att uppnå olika kommunala bostadspolitiska mål. Kommunen styr sitt allmännyttiga bostadsbolag genom bland annat ägardirektiv, tillsättning av styrelse och budget.

Ägardirektiv

Ägardirektiv är ett frivilligt formellt styrdokument som gör det möjligt för kommunen att påverka det allmännyttiga bostadsbolagets mål kring bostadsbyggande, förvaltning, hållbarhet och hyresgästpolicy samt uthyrningskriterier. Genom uthyrningskriterierna är det bland annat möjligt att specificera vilken inkomstnivå eller typ av inkomst som krävs för att en person ska få ett hyreskontrakt. Att exempelvis godkänna etableringsersättning eller studiemedel som inkomst kan göra det möjligt för personer att få ett hyreskontrakt.  

Dialog och samarbete

Kommunen och allmännyttan kan också ha en mindre formaliserad dialog och samarbeta kring olika sakfrågor. Ett sådant samarbete kan underlätta ägarstyrningen och främja ett värdeskapande samverkansarbete om frågor som rör hemlöshet och trångboddhet. Allmännyttan är viktig för kommunens sociala bostadspolitik och kommunen behöver därför reglera hur samordningen med exempelvis socialtjänsten ska ske och hur det allmännyttiga bolaget ska arbeta med olika typer av köer, reservationer av bostäder och förturer. 

Kommunala bostadsstiftelser

Vissa kommunala bostadsföretag är organiserade som stiftelser i stället för aktiebolag och styrs då av sitt stiftelseförordnande och av bestämmelserna i stiftelselagen (1994:1220) och inte av lagen (2010:879) om kommunala allmännyttiga bostadsaktiebolag. Stiftelseförordnandet behöver tydligt ange ändamål och målgrupp för stiftelsens verksamhet. Kommunen tillsätter vanligtvis styrelseledamöter och har därigenom inflytande över verksamheten.

Samverkan med privata fastighetsägare

Ett övergripande samarbete med privata fastighetsägare i kommunen är också av stor betydelse. Genom en kontinuerlig dialog med hyresvärdar kan till exempel trösklar till bostadsmarknaden sänkas, permanenta boendelösningar stärkas och behov av tidiga insatser som vräkningsförebyggande arbete identifieras.

Kommunal bostadsförmedling

En kommunal bostadsförmedling är en serviceinstans där bostäder från flera olika fastighetsägare förmedlas och kommunen beslutar om vilka förmedlingsprinciper som ska gälla. Förmedlingen av bostäder sker ofta i turordning enligt ett kösystem.

En kommunal bostadsförmedling kan till exempel:

• underlätta för bostadssökande att få tag i en bostad
• underlätta för fastighetsägare att komma i kontakt med presumtiva hyresgäster
• ge kommunen möjligheter att prioritera akuta bostadsbehov.

En kommunal bostadsförmedling kan ha flera köer för olika kategorier av lägenheter och kan reservera delar av bostadsbeståndet för olika grupper, så länge förmedlingen sker efter kötid och det är tydligt hur förmedlingen fungerar. Det är också möjligt för kommunen att förmedla bostäder med förtur till personer som står i bostadskön och saknar tillräcklig kötid för den aktuella lägenheten eller har ett akut behov av en bostad.

Hyresgaranti

En kommunal hyresgaranti är ett borgensåtagande från kommunen för en bostadssökande person. Den kommunala hyresgarantin blir en extra säkerhet för hyresvärden och kan därför bidra till att den bostadssökande får ett eget hyreskontrakt. Syftet är att hjälpa personer som har ekonomisk förmåga att klara hyreskostnaderna för ett eget boende men som har svårt att komma in på bostadsmarknaden och få en hyreslägenhet.

Hyresgaranti kan till exempel hjälpa personer som har betalningsanmärkningar och därmed har sämre förutsättningar att få ett hyreskontrakt på den ordinarie bostadsmarknaden.

Hyresgarantin innebär att hyresvärden hålls skadelös upp till avtalat belopp under den avtalade garantitiden. Om hyresgästen inte betalar sin hyra utlöses garantin och kommunen går in och betalar hyran i hyresgästens ställe.  Hyresgästen blir då återbetalningsskyldig till kommunen, som tar över fordran och ansvarar för att driva in beloppet från hyresgästen.

Kommuners rätt att ge ekonomiskt stöd till bostad

Kommuner får lämna enskilda hushåll ekonomiskt stöd i syfte att minska deras kostnader för att skaffa eller inneha en permanentbostad, enligt lagen (2009:47) om vissa kommunala befogenheter, befogenhetslagen. I princip finns det inga begränsningar för vilka typer av stöd som kommunerna kan ge enskilda hushåll för att hjälpa dem lösa deras bostadssituation.

Lagen möjliggör exempelvis att kommunen

• går i borgen eller ställer ut en hyresgaranti för en hyresgäst som annars har svårt att få ett förstahandskontrakt
• stödjer personer med förskottshyra eller med någon form av kommunalt bostadsbidrag.

Kommunens markägande 

Kommunens möjligheter att bedriva en aktiv bostadspolitik påverkas i hög grad av om den äger mark. Genom att använda sin mark strategiskt, till exempel genom markanvisningsavtal, kan kommunen styra vad som byggs på marken.

Markanvisningsavtal

Kommunen kan styra inriktningen av bostadsbyggandet på sin ägda mark genom markanvisningsavtal. En markanvisning är en överenskommelse mellan en kommun och en byggherre. Den ger byggherren ensamrätt att under en begränsad tid och under givna villkor förhandla med kommunen om överlåtelse eller upplåtelse av ett visst kommunägt markområde för bebyggande.

Kommunen kan styra bostadsbyggandets inriktning

Genom markanvisningsavtal kan kommunen styra bostadsbyggandets inriktning vad gäller till exempel upplåtelseformer eller storlek på bostäder. Det är även möjligt att styra mot ekonomiskt överkomliga bostäder eller få tillgång till bostäder för kommunal förmedling. Det finns också en möjlighet för kommunen att vid markanvisning ställa som krav att en viss del av bostäderna ska fördelas med förtur via kommunen. På så sätt kan kommunen använda sitt markägande för att främja ett mer inkluderande och tillgängligt bostadsutbud för invånare som har en utsatt position på bostadsmarknaden. 

Koppling till handlingsplanen för bostadsförsörjningen

Kommunens riktlinjer för kommunala markanvisningar ska ha ett uttryckligt bostadsförsörjningssyfte och det ska finnas en tydlig koppling till kommunens handlingsplan för bostadsförsörjningen.