Ekonomisk plan

Föreningens utgifter för att köpa fastigheten samt entreprenadkostnader

Granskad:

Den ekonomiska planen ska beskriva utgifterna för att köpa fastigheten, tomträtten och eventuella arrenden. Entreprenadkostnaderna ska också framgå. Även de avtal som ligger till grund för köpet ska beskrivas. 

Alla utgifter för köpet ska anges

I planen ska alla kända eller beräknade utgifter för föreningens köp av fastigheten med mera anges, till exempel följande:

  • köpeskillingen för köpet av fastigheten
  • köpeskillingen för tomträtten eller arrendet vid förvärv från tidigare nyttjanderättshavare
  • kostnader för pantbrev, lagfart eller fastighetsbildning
  • entreprenadkostnader
  • eventuell tilläggsköpeskilling 
  • latenta skatteskulder, till exempel på grund av paketering.

Det framgår av 1 § första stycket 4 bostadsrättsförordningen respektive förordningen om kooperativ hyresrätt och 2 kap. 11 och 14 §§ Boverkets föreskrifter. 

Listan innehåller bara exempel. Även eventuella andra utgifter för förvärvet ska anges i planen. 

Man får ange preliminära utgifter (1 § första stycket 4 och andra stycket bostadsrättsförordningen respektive förordningen om kooperativ hyresrätt), men då gäller särskilda regler för bostadsrättsföreningar. Se avsnittet ”Slutlig eller preliminär utgift?” längre ner.

Observera att utgifter för att åtgärda besiktningsanmärkningar vid ombildningar inte ska tas upp som en anskaffningsutgift. (Det är det Boverket avser i 2 kap. 11 § andra stycket föreskrifterna, där det står att sådana utgifter ska redovisas som en egen post.) Kostnader för nödvändigt underhåll och nödvändig tillbyggnad, ombyggnad eller andra nödvändiga ändringsarbeten ska tas upp i finansieringsplanen. Läs mer om det på sidan ”Den ekonomiska planen ska innehålla en finansieringsplan”.

Den ekonomiska planen ska innehålla en finansieringsplan

11 §

Samtliga kända eller beräknade utgifter för föreningens förvärv av fastigheten, tomträtt eller arrende ska framgå, till exempel

  • – köpeskilling,
  • – pantbrev,
  • – lagfart,
  • – fastighetsbildning, och
  • – entreprenadkostnader.

Vid ombildning ska beräknade utgifter för åtgärder som behöver utföras på grund av besiktningsanmärkningar redovisas under en egen post.

Om tilläggsköpeskilling kan tillkomma ska det tydligt framgå och beskrivas.

14 §

Om en latent skatteskuld uppkommer till följd av tillvägagångssättet vid förvärvet av föreningens fastighet ska den framgå.

Tilläggsköpeskilling

Planen ska tydligt visa om det kan tillkomma en tilläggsköpeskilling, och om så är fallet ska villkoren beskrivas (2 kap. 11 § tredje stycket föreskrifterna).

En tilläggsköpeskilling innebär att föreningen ska betala mer för fastigheten senare, om en viss händelse inträffar eller om föreningen uppfyller ett mål, till exempel att den lyckas upplåta ett visst antal lägenheter.

Avtalen ska beskrivas

12 §

Samtliga avtal som ligger till grund för utgifterna för föreningens förvärv av fastigheten ska anges med uppgift om parter och de väsentliga avtalsvillkoren.

Vid tomträtt och arrende ska de väsentliga avtalsvillkoren framgå, till exempel avgälds- eller avgiftsperiod, avgifternas storlek och när avtalet löper ut.

För entreprenadavtal ska entreprenadformen framgå, det vill säga hur ansvaret för entreprenaden fördelas mellan föreningen och entreprenörerna. Garantier och entreprenörens ansvar för att avhjälpa fel under och efter garantitiden ska beskrivas.

Köpeavtalen när föreningen förvärvar en fastighet

Alla avtal som ligger till grund för utgifterna för köpet av fastigheten ska anges. Parterna ska anges och de väsentliga avtalsvillkoren beskrivas, alltså de som är viktiga för föreningens ekonomi (2 kap. 12 § första stycket föreskrifterna).  

Avtalen vid tomträtt eller arrende

Föreningen kan bli tomträttshavare eller arrendator på två sätt:

  • Om markägaren upplåter nyttjanderätten direkt till föreningen, i form av tomträtt eller arrende. Planen ska beskriva de väsentliga avtalsvillkoren mellan markägaren och föreningen, till exempel avgälden eller avgiften, avgälds- eller avgiftsperioden samt när avtalet löper ut (2 kap. 12 § andra stycket föreskrifterna).  
  • Om föreningen köper en tomträtt eller ett arrende, av en tidigare tomträttshavare eller arrendator. Det är då lämpligt att planen beskriver de väsentliga villkoren i köpeavtalet mellan föreningen och den tidigare innehavaren, som alltså säljer sin nyttjanderätt till föreningen, utöver nyttjanderättsavtalet med markägaren.  

Entreprenadavtalen

Det ska stå i planen vilken entreprenadform som gäller för projektet, till exempel totalentreprenad eller utförandeentreprenad. Avtalade garantier och entreprenörens ansvar för att avhjälpa fel under och efter garantitiden ska beskrivas. (2 kap. 12 § tredje stycket föreskrifterna.)  

Beskriv hur förvärvet går till – till exempel om det sker genom paketering

13 §

Tillvägagångssättet vid förvärvet av föreningens fastighet, tomträtt eller arrende ska beskrivas. Har föreningen förvärvat en fastighet genom paketering ska förfarandet för detta beskrivas.

Kravet på att beskriva hur föreningen har gått till väga uppfylls ofta genom att man beskriver de väsentliga avtalsvillkoren enligt avsnittet ovan.

Föreskrifterna nämner dock paketering särskilt. Paketering används ofta av skattetekniska skäl. En paketering kan utföras på olika sätt. Till exempel kan föreningen köpa ett aktiebolag som äger fastigheten som den enda tillgången. Sedan överlåter företaget fastigheten till föreningen, till ett underpris, ofta det bokförda värdet. Därefter likvideras företaget. Realisationsvinsten blir skattefri för det säljande företaget, och skatteskulden blir latent hos föreningen.

Latent skatteskuld  

14 §

Om en latent skatteskuld uppkommer till följd av tillvägagångssättet vid förvärvet av föreningens fastighet ska den framgå.

Boverket ser den latenta skatteskuld som uppkommer vid en paketering, som en del av förvärvsutgiften. Därför ska den anges i den ekonomiska planen (2 kap. 14 § föreskrifterna).

Boverket bedömer att detta behövs, för att planen ska ge en rättvisande bild av föreningens ekonomi. Föreningen behöver inte betala skulden förrän den säljer hela eller delar av fastigheten, eller om föreningen skulle upplösas. Men en latent skatteskuld kan ses som betungande för föreningen och medlemmarna, eftersom den innebär risker.

Det är främst i två situationer som en latent skatteskuld kan realiseras och behöva betalas (Stärkt konsumentskydd på bostadsrättsmarknaden, S0U 2017:31, sid. 183):

  • om en bostadsrättsförening är på obestånd och frivilligt träder i likvidation eller tvingas till konkurs
  • om medlemmarna i en mindre bostadsrättsförening med radhus friköper husen.

När föreningen är på obestånd

En förening på obestånd kan vid en konkurs eller likvidation tvingas sälja sin fastighet för att betala av skulder. Det medför sannolikt att en latent skatteskuld realiseras och alltså ska betalas. Bostadsrättshavarna förlorar sina bostadsrätter vid en konkurs, men har rätt att bo kvar som hyresgäster. Det finns också en risk att de inte får ut sin insats ur konkursboet, om föreningen har stora skulder.

När medlemmarna friköper radhus

Om radhusen friköps av medlemmarna, kommer den latenta skatteskulden att drabba föreningen. Eftersom den latenta skatteskulden kommer realiseras i och med att husen avyttras av bostadsrättsföreningen kommer föreningen få bära kostnaden för den. På grund av att medlemmarna är både köpare och säljare i dessa fall får de också bära kostnaden när skatteskulden realiseras.  

Slutlig eller preliminär utgift?

För bostadsrättsföreningar har Boverket föreskrivit särskilt att föreningens utgift för förvärvet ska endast anges som slutlig om den är känd (2 kap. 15 § första stycket föreskrifterna). Annars anges den som preliminär (1 § andra stycket bostadsrättsförordningen).

Kooperativa hyresrättsföreningar måste också tydligt ange om utgiften för förvärvet bara är preliminär  (1 § andra stycket förordningen om kooperativ hyresrätt).

Bostadsrättsföreningar kan behöva tillstånd från Bolagsverket

Bostadsrättsföreningar ska ansöka om tillstånd hos Bolagsverket för att få upplåta bostadslägenheter med bostadsrätt när den slutliga kostnaden för föreningens hus inte framgår av planen (4 kap. 2 § bostadsrättslagen). Det ska också stå i planen om föreningen behöver ansöka om detta tillstånd (2 kap.15 § tredje stycket föreskrifterna).

Kravet på tillstånd gäller dock inte för en bostadsrättsförening som ska upplåta lokaler med bostadsrätt, eller för en kooperativ hyresrättsförening. Om en bostadsrättförening avser att upplåta både lokaler och bostadslägenheter med bostadsrätt, och den slutliga kostnaden inte står med i planen, kan den upplåta lokalerna utan tillstånd från Bolagsverket.

15 §

Utgiften för förvärvet ska endast anges som slutlig om den är känd.

Om ett nytt hus uppförs ska slutlig kostnad enligt 4 kap. 2 § bostadsrättslagen (1991:614) inte anses som känd förrän entreprenaden är färdigställd.

Om föreningen, på grund av att den slutliga kostnaden inte är känd, behöver ansöka om tillstånd hos Bolagsverket enligt 4 kap. 2 § bostadsrättslagen att upplåta lägenheter med bostadsrätt ska det framgå av planen.

Om föreningen vill upplåta bostadslägenheter med bostadsrätt, innan den slutliga kostnaden för huset har redovisats i en ekonomisk plan som intygats och registrerats, ska den alltså först ha tillstånd till detta från Bolagsverket. 

För att få ett sådant tillstånd krävs att föreningen har

  • upprättat en ekonomisk plan som intygats och registrerats
  • lämnat en betryggande säkerhet hos Bolagsverket för medlemmarnas insatser och eventuella upplåtelseavgifter. 

Mer information om ansökan och säkerheten finns hos Bolagsverket. 

Tillstånd för bostadsrättsförening (på Bolagsverkets webbplats)

Om föreningen inte vill ansöka om tillståndet, måste föreningen vänta med att upprätta den ekonomiska planen, tills den slutliga kostnaden är känd, och därmed också vänta med att börja upplåta bostadslägenheter med bostadsrätt.

2 §
   Innan den slutliga kostnaden för föreningens hus har redovisats i en registrerad ekonomisk plan är det inte tillåtet att upplåta bostadslägenheter med bostadsrätt. En lägenhet får dock upplåtas om Bolagsverket lämnar tillstånd till det.

Bolagsverket ska lämna tillstånd om
   1. en ekonomisk plan har registrerats och
   2. föreningen ställt betryggande säkerhet hos Bolagsverket för återbetalning av insatsen och, i förekommande fall, upplåtelseavgift till bostadsrättshavarna.

Bolagsverket ska på begäran av föreningen återställa säkerheten sedan det har gått ett år från det att den slutliga kostnaden har redovisats på en föreningsstämma. Om en talan om ersättning har väckts före utgången av denna tid, får säkerheten dock inte återställas förrän målet är slutligt avgjort och föreningens betalningsskyldighet har fullgjorts. Lag (2022:1026) .

När kan den slutliga kostnaden anses som känd vid nybyggnad?

Om ett nytt hus uppförs ska den slutliga kostnaden enligt 4 kap. 2 § bostadsrättslagen  inte anses som känd förrän entreprenaden är färdigställd (2 kap. 15 § andra stycket föreskrifterna).  

Det får bedömas i varje enskilt fall om entreprenaden är färdigställd.

En godkänd slutbesiktning kan innebära att entreprenaden kan anses färdigställd. Man måste dock ha i åtanke att en entreprenad kan godkännas vid slutbesiktningen trots att vissa fel behöver åtgärdas. Dessutom kan betydelsen av en godkänd slutbesiktning variera utifrån vad som har avtalats mellan föreningen och entreprenören. 

Boverkets föreskrift gäller när föreningar bildas i samband med nybyggnad. Men även när till exempel en industrilokal byggs om till bostadshus är det rimligt att utgå från att den slutliga kostnaden inte kan anses känd förrän entreprenaden är färdigställd.

Entreprenörers garantiförbindelser

Ibland förbinder sig entreprenörer att stå för eventuella kostnader som tillkommer senare, efter att föreningen har upprättat planen (garantiförbindelse). Boverkets bedömning är att en sådan garanti inte innebär att kostnaden kan anses som slutlig. 

Boverket (2025). Anskaffningsutgiften. https://www.boverket.se/sv/ekonomiska-planer/ekonomisk-plan/anskaffningsutgiften/ Hämtad 2025-11-17