Vad kan regleras med områdesbestämmelser
Områdesbestämmelser är ett planinstrument som kommunen kan använda för en begränsad och översiktlig reglering, eller för att ange spelreglerna i ett område inför framtida, mer detaljerad planering.
Områdesbestämmelser
Områdesbestämmelser används bland annat för att säkerställa vissa grunddrag för användningen av mark- och vattenområden. Dessa grunddrag gäller för bebyggelse, fritidsanläggningar, kommunikationsleder och andra jämförliga ändamål. Områdesbestämmelser kan antas för begränsade områden som inte redan omfattas av detaljplan.
41 §
Kommunen får anta områdesbestämmelser för att i vissa avseenden reglera begränsade områden av kommunen som inte omfattas av en detaljplan.
Avsikten med områdesbestämmelser är att åstadkomma en övergripande reglering som grund för efterkommande prövningar, som exempelvis bygglovsprövning. För områdesbestämmelser saknas det regler om genomförande och inlösen av mark för allmän plats. Om genomförandefrågor måste lösas är det sannolikt att en detaljplan måste upprättas för området eller för någon del av området. Områdesbestämmelser kan inte heller användas för att fördela så kallade byggrätter.
Endast vissa frågor kan regleras med områdesbestämmelser
Områdesbestämmelser kan användas för att översiktligt reglera markens användning och bebyggelsens omfattning. Det går dock endast att reglera vissa, i lagen angivna, frågor:
- Grunddragen för användningen av mark- och vattenområden för bebyggelse, kommunikationsleder och liknande om det behövs för att säkerställa syftet med översiktsplanen eller för att tillgodose ett riksintresse enligt miljöbalken,
- användningen och utformningen av mark för gemensam användning och i samband med det skyddet för sådana platser som är särskilt värdefulla, från till exempel kulturhistorisk synpunkt,
- största tillåtna byggnads- eller bruksarea för fritidshus och storleken på tomter till sådana hus och,
- omfattningen av lovkraven.
Kommunen får även reglera placering, utformning och utförande av byggnadsverk och tomter och i samband med det:
- vegetationen samt markytans utformning och höjdläge inom vissa områden som exempelvis är avsedda för bebyggelse,
- skyddsanordningar för att motverka störningar från omgivningen,
- skyddet för byggnadsverk och tomter som är särskilt värdefulla.
42 §
Med områdesbestämmelser får kommunen endast reglera
1. grunddragen för användningen av mark- och vattenområden för bebyggelse, fritidsanläggningar, kommunikationsleder och andra jämförliga ändamål, om det behövs för att säkerställa syftet med översiktsplanen eller för att tillgodose ett riksintresse enligt 3 eller 4 kap. miljöbalken,
2. användningen och utformningen av mark för gemensam användning,
3. största tillåtna byggnads- eller bruksarean för fritidshus och storleken på tomter för sådana hus,
4. omfattningen av kraven på bygglov enligt det som anges i 9 kap. 7 och 8 §§, rivningslov enligt 9 kap. 10 § första stycket 2 och marklov enligt 9 kap. 13 §, och
5. placering, utformning och utförande av byggnadsverk och tomter och i samband med det bestämma
a) om vegetation och markytans utformning och höjdläge inom sådana områden som avses i 9 kap. 13 § 1,
b) om skyddsanordningar för att motverka sådana störningar från omgivningen som avses i 12 § 1, och
c) i frågor som avses i 16 § 2, 4 och 5.
I samband med en reglering enligt första stycket 2 eller 5 får kommunen även reglera skydd för sådana särskilt värdefulla byggnadsverk, tomter och bebyggelseområden som avses i 2 kap. 6 § tredje stycket och 8 kap. 13 § samt för sådan mark för gemensam användning som är särskilt värdefull från historisk, kulturhistorisk, miljömässig eller konstnärlig synpunkt. Lag (2014:900) .
Storleken på tomter för fritidshus går att reglera med områdesbestämmelser. Detta innebär i och för sig inte något automatiskt krav på fastighetsbildning, men binder lantmäterimyndigheten på så sätt att fastighetsbildningen inte kan ske i strid mot bestämmelserna. Vid lantmäteriförrättningen ska en bedömning av fastighetsbildningens allmänna lämplighet göras.
Ingen garanterad byggrätt
Syftet med områdesbestämmelser är bland annat att förhindra sådana åtgärder som omöjliggör eller försvårar att marken och vattnet används på det sätt som översiktsplanen anger. Som nämnts ovan är det bara vissa frågor som kan regleras. Det kommer därför alltid att finnas ett antal frågor som återstår att pröva vid bygglovsprövningen. Eftersom områdesbestämmelser inte har någon genomförandetid är 9 kap. 31 c inte aktuell.
31 §
Bygglov ska ges för en åtgärd utanför ett område med detaljplan, om åtgärden
1. inte strider mot områdesbestämmelser,
2. inte förutsätter planläggning enligt 4 kap. 2 eller 3 §, och
3. uppfyller de krav som följer av 2 kap. och 8 kap. 1 §, 2 §
första stycket, 3, 6, 7, 9-11 §§, 12 § första stycket, 13, 17 och 18 §§ i de delar som inte har prövats i områdesbestämmelser. Lag (2014:900) .
31 a §
Bygglov ska ges för en åtgärd utanför ett område med detaljplan, om åtgärden
1. innebär endast att en byggnad ändras på ett sådant sätt som avses i 2 § första stycket 3 c eller att ett en- eller tvåbostadshus kompletteras med en komplementbyggnad eller en liten tillbyggnad,
2. inte strider mot sådana områdesbestämmelser som avses i 4 kap. 42 § första stycket 3 eller 5 c, och
3. uppfyller de krav som följer av 2 kap. 6 § första stycket 1 och 5, 6 § tredje stycket, 8 och 9 §§ samt 8 kap. 1 §, 2 §
första stycket, 3, 6, 7, 9-11 §§, 12 § första stycket, 13, 17 och 18 §§ i de delar som inte har prövats i områdesbestämmelser. Lag (2014:900) .
31 b §
Trots 30 § första stycket 2, 31 § 1 och 31 a § 2 får bygglov ges för en åtgärd som avviker från en detaljplan eller områdesbestämmelser, om avvikelsen är förenlig med detaljplanens eller områdesbestämmelsernas syfte och
1. avvikelsen är liten, eller
2. åtgärden är av begränsad omfattning och nödvändig för att området ska kunna användas eller bebyggas på ett ändamålsenligt sätt. Lag (2014:900) .
31 c §
Efter det att genomförandetiden för en detaljplan har gått ut får bygglov utöver vad som följer av 31 b § ges för en åtgärd som avviker från detaljplanen, om åtgärden
1. är förenlig med detaljplanens syfte och tillgodoser ett angeläget gemensamt behov eller ett allmänt intresse, eller
2. innebär en sådan annan användning av mark eller vatten som utgör ett lämpligt komplement till den användning som har bestämts i detaljplanen. Lag (2014:900) .
31 d §
Om avvikelser tidigare har godtagits enligt 30 §
första stycket 1 b, 31 b eller 31 c §, ska en samlad bedömning göras av den avvikande åtgärd som söks och de som tidigare har godtagits. Lag (2014:900) .
31 e §
Bygglov enligt 31 b eller 31 c § får inte ges om åtgärden kan antas medföra
1. betydande miljöpåverkan, eller
2. begränsning av rättighet eller pågående verksamhet i omgivningen. Lag (2014:900) .
Detta innebär att även om möjligheterna att reglera med områdesbestämmelser används fullt ut så kan situationen uppstå att det vid bygglovsprövning innebär att bygglov inte kan ges.
De frågor som prövats i områdesbestämmelserna ska inte tas upp igen i lovprövningen. Områdesbestämmelser ger inte någon garanterad byggrätt därför att vissa frågor inte kan regleras med denna planform.