Områdesbestämmelser

Avvikelse – vindsinredning i bostadshus inom områdesbestämmelser

Granskad:

Att inreda en vind till bostad kan strida mot områdesbestämmelser, men i bostadshus kan en sådan avvikelse godtas. 

När kan en avvikelse för vindsinredning godtas?

Förutsättningarna för att godta en avvikelse som innebär att vind inreds till bostad är att

  • byggnaden är ett bostadshus
  • avvikelsen tillsammans med andra avvikelser inte är alltför omfattande
  • avvikelsen inte begränsar någon rättighet eller pågående verksamhet i omgivningen och
  • avvikelsen inte medför betydande miljöpåverkan.

60 §
   Trots 56 § första stycket 2, 57 § första stycket 1 och
59 § första stycket 2 får bygglov ges för en åtgärd som avviker från en detaljplan eller områdesbestämmelser, om
   1. avvikelsen är förenlig med detaljplanens eller områdesbestämmelsernas syfte och avvikelsen är liten,
   2. avvikelsen är förenlig med detaljplanens eller områdesbestämmelsernas syfte och åtgärden är av begränsad omfattning och nödvändig för att området ska kunna användas på ett ändamålsenligt sätt, eller
   3. åtgärden är att inreda en vind till bostad i ett bostadshus.

Bygglov för en åtgärd som avses i första stycket 3 får i ett område som omfattas av en detaljplan ges först efter det att planens genomförandetid har gått ut. Lag (2025:974) .

64 §
   Om avvikelser tidigare har godtagits enligt 56 § första stycket 1 c, 60, 61 eller 63 § ska en samlad bedömning göras av den avvikande åtgärd som söks och de som tidigare har godtagits. Lag (2025:974) .

62 §
   Bygglov enligt 60 eller 61 § får inte ges om åtgärden kan antas medföra
   1. en betydande miljöpåverkan, eller
   2. en begränsning av en rättighet eller pågående verksamhet i omgivningen. Lag (2025:974) .

Det finns ingen generell rätt till avvikelser från områdesbestämmelser. För att avgöra om en avvikelse är godtagbar eller inte krävs även en samlad bedömning av åtgärdens lämplighet i det enskilda bygglovsärendet. Godtagbara avvikelser ska enbart ha en så begränsad påverkan att områdesbestämmelserna inte behöver ändras. En avvikelse får därför inte medföra inskränkningar i grannars möjligheter att i framtiden utnyttja sin mark. (jfr prop. 2013/14:126 sid. 185 och prop. 1989/90:37 sid. 56)

Om ingripanden mot olovlig kontorisering, m.m., prop. 1989/90:37 (på Sveriges riksdags webbplats)

En enklare planprocess, prop. 2013/14:126 (på Sveriges riksdags webbplats)

Att det inte finns någon generell rätt till avvikelser framgår av bestämmelsen genom att det står att byggnadsnämnden ”får” ge bygglov för en åtgärd som avviker från områdesbestämmelser. Det finns alltså ingen skyldighet att ge bygglov för en avvikelse. När det finns en skyldighet står det att byggnadsnämnden ”ska” ge bygglov. Vid avvikelser ska byggnadsnämnden i varje enskilt fall göra en bedömning av om det är lämpligt att bevilja bygglov. En sådan lämplighetsbedömning förutsätter att åtgärden innebär att en vind inreds till bostad i ett bostadshus. Men även om åtgärden uppfyller detta kriterium kan det vara olämpligt att medge avvikelsen.

60 §
   Trots 56 § första stycket 2, 57 § första stycket 1 och
59 § första stycket 2 får bygglov ges för en åtgärd som avviker från en detaljplan eller områdesbestämmelser, om
   1. avvikelsen är förenlig med detaljplanens eller områdesbestämmelsernas syfte och avvikelsen är liten,
   2. avvikelsen är förenlig med detaljplanens eller områdesbestämmelsernas syfte och åtgärden är av begränsad omfattning och nödvändig för att området ska kunna användas på ett ändamålsenligt sätt, eller
   3. åtgärden är att inreda en vind till bostad i ett bostadshus.

Bygglov för en åtgärd som avses i första stycket 3 får i ett område som omfattas av en detaljplan ges först efter det att planens genomförandetid har gått ut. Lag (2025:974) .

I lämplighetsbedömningen kan byggnadsnämnden exempelvis väga in i vilken grad en vindsinredning, som strider mot områdesbestämmelser, innebär ett ökat behov av infrastruktur, vatten- och avloppsnät samt annan teknisk eller samhällelig service. Kostnaderna för att tillgodose sådana behov bör kunna utgöra en grund för att avslå en ansökan om bygglov för en åtgärd som strider mot områdesbestämmelser. Andra omständigheter att ta hänsyn till i lämplighetsbedömningen är exempelvis hälsa och säkerhet, liksom tillgång till kommunikationer, grönska och plats för utevistelse och lek. (jfr prop. 2024/25:169 sid. 253)

Ett nytt regelverk för bygglov, prop. 2024/25:169 (på Sveriges riksdags webbplats)

Nedanstående rättsfall avser detaljplanerat område men resonemanget i dessa avgöranden bör vara tillämpligt även inom områdesbestämmelser.

I en dom från Högsta domstolen, HD, prövades ett bygglov för uppförande av ett 36 meter högt telekommunikationstorn med tillhörande teknikbod. Åtgärden skulle placeras på mark som enligt detaljplanen hade användningen naturmark. Åtgärden avvek från planen och byggnadsnämnden hade därför avslagit ansökan om bygglov. HD ansåg att åtgärden var förenlig med planens syfte, men att den inte var av begränsad omfattning och nödvändig för att området ska kunna användas och bebyggas på ett ändamålsenligt sätt. Domstolen konstaterade dock att åtgärden tillgodosåg ett allmänt intresse och att den därmed kunde anses vara en sådan avvikelse som är möjlig att medge. Men enligt domstolen räckte det inte att åtgärden uppfyllde dessa kriterier för att en avvikelse skulle kunna godtas. En ”kompletterande lämplighetsbedömning” måste också göras för att kunna konstatera om det är lämpligt att godta avvikelsen. Enligt punkt 26 i domskälen förutsätts en sådan lämplighetsbedömning göras vid prövningen av alla typer av avvikelser. I den kompletterande lämplighetsbedömningen ska de intressen som talar för bygglov vägas mot de intressen som talar mot bygglov. Hänsyn bör även tas till det kommunala intresset av att bygglov inte beviljas i strid mot en plan som kommunen vill hålla fast vid och till att det kommunala inflytandet över markanvändningen inte urholkas. Enligt HD har kommunen ingen vetorätt. Men om kommunen motsätter sig en åtgärd och anför beaktansvärda och legitima skäl bör denna uppfattning ges en särskild vikt. Detta gäller i synnerhet om den sökta åtgärden är av mera betydande slag. Ett beaktansvärt skäl kan vara att åtgärden bör avvakta en förestående planprocess eller att åtgärden kommer i konflikt med någon annan planerad åtgärd. Ett annat skäl kan vara att kommunen önskar vara lyhörd i förhållande till en betydande lokal opinion. I den slutliga lämplighetsbedömningen i det aktuella målet konstaterade HD att de skäl som kommunen hade framfört till domstolen var beaktansvärda och legitima. Enligt HD skulle bygglov därför inte beviljas och överklagan avslogs. (HD 2020-10-22 mål nr Ö 435–20)

Mål: Ö 435-20 (på Högsta domstolens webbplats)

I två domar från Mark- och miljööverdomstolen, MÖD, har domstolen också behandlat den lämplighetsbedömning som ska göras eftersom bestämmelsen är formulerad som att byggnadsnämnden ”får” ge bygglov för en åtgärd som avviker från områdesbestämmelser. I domarna konstaterade MÖD att lagtexten har utformats så att bygglov i vissa fall ”får” ges vid en avvikelse, inte innebär att domstolen är förhindrad att göra en annan lämplighetsbedömning än den som nämnden har gjort. (jfr MÖD 2016-06-16 mål nr P 7907-15 och MÖD 2018-01-17 mål nr P 2185-17/MÖD 2017:17)

Mål: P 7907-15 (på Mark- och miljööverdomstolens webbplats)

Mål: P 2185-17/2018:17 (på Mark- och miljööverdomstolens webbplats)

Vid bedömningen bör också särskilt övervägas i vilken utsträckning och på vilket sätt en avvikelse kan få prejudicerande effekter. En åtgärd som kan vara godtagbar på en fastighet, kan leda till en oacceptabel miljöförändring om åtgärden upprepas på flera fastigheter i området. Detta innebär att en åtgärd som i och för sig skulle kunna godtas som en avvikelse kan anses som olämplig på grund av risken för prejudicerande effekter och därför kan nekas av byggnadsnämnden. I sådana fall kan det vara lämpligt att i stället ändra områdesbestämmelserna så att samtliga fastigheter behandlas på ett likartat sätt. MÖD har i flera fall konstaterat att en åtgärd kan få prejudicerande effekter och att bygglov därför inte har kunnat ges. (jfr prop. 1989/90:37 sid. 56 och prop. 2013/14:126 sid. 185, MÖD 2012-05-31 mål nr P 1119-12, MÖD 2016-01-20 mål nr P 5529-15/2016:2 och MÖD 2019-06-20 mål nr P 1257-19/2019:16)

Om ingripanden mot olovlig kontorisering, m.m., prop. 1989/90:37 (på Sveriges riksdags webbplats)

En enklare planprocess, prop. 2013/14:126 (på Sveriges riksdags webbplats)

Mål: P 5529-15/2016:2 (på Mark- och miljööverdomstolens webbplats)

Mål: P 1257-19/2019:16 (på Mark- och miljööverdomstolens webbplats) 

Vad är en vind?

Begreppet ”vind” har inte definierats i plan- och bygglagen, PBL, eller i förarbetena till bestämmelsen. Enligt Terminologicentrum, TNC, är en ”vind” ett utrymme i en byggnad begränsat mot det fria huvudsakligen av yttertak och begränsat nedåt av det översta bjälklaget. (TNC: Plan- och byggtermer 1994. Tillgänglig på Rikstermbanken)

Vad är ett bostadshus?

Begreppet ”bostadshus” har inte definierats i plan- och bygglagen, PBL, eller i förarbetena till bestämmelsen. Enligt Terminologicentrum, TNC, är ett bostadshus ett hus som till övervägande del innehåller bostäder. (TNC: Plan- och byggtermer 1994. Tillgänglig på Rikstermbanken)

Tillsammans med andra avvikelser inte är alltför omfattande

Om det tidigare har godtagits avvikelser ska en samlad bedömning av den aktuella avvikelsen och de tidigare godtagna avvikelserna göras. Det innebär att även om den aktuella avvikelsen i sig skulle kunna vara acceptabel, kan bygglov inte ges om avvikelserna tillsammans är så omfattande att de inte hade kunnat godtas om de hade prövats vid ett och samma tillfälle. (jfr prop. 2013/14:126 sid. 311)

 En enklare planprocess, prop. 2013/14:126 (på Sveriges riksdags webbplats)

64 §
   Om avvikelser tidigare har godtagits enligt 56 § första stycket 1 c, 60, 61 eller 63 § ska en samlad bedömning göras av den avvikande åtgärd som söks och de som tidigare har godtagits. Lag (2025:974) .

Samlad bedömning

Begränsning av rättigheter eller pågående verksamhet

En avvikelse från områdesbestämmelserna får inte godtas om den kan antas medföra en begränsning av en rättighet eller en pågående verksamhet i omgivningen.

62 §
   Bygglov enligt 60 eller 61 § får inte ges om åtgärden kan antas medföra
   1. en betydande miljöpåverkan, eller
   2. en begränsning av en rättighet eller pågående verksamhet i omgivningen. Lag (2025:974) .

Betydande miljöpåverkan och begränsningar

Betydande miljöpåverkan

En avvikelse från områdesbestämmelserna får inte godtas om den kan antas medföra en betydande miljöpåverkan.

62 §
   Bygglov enligt 60 eller 61 § får inte ges om åtgärden kan antas medföra
   1. en betydande miljöpåverkan, eller
   2. en begränsning av en rättighet eller pågående verksamhet i omgivningen. Lag (2025:974) .

Betydande miljöpåverkan och begränsningar

Boverket (2025). Avvikelse – vindsinredning i bostadshus inom områdesbestämmelser. https://www.boverket.se/sv/PBL-kunskapsbanken/lov--byggande/provning_lov_fb/inom_ob/ob/avvikelse-vindsinredning/ Hämtad 2025-12-01