Inreda ytterligare bostad

Det krävs bygglov för att inreda en ytterligare bostad i en byggnad. För enbostadshus samt för ekonomibyggnader finns det dock vissa undantag från lovplikten.

När krävs det bygglov för att inreda ytterligare bostad?

Det krävs bygglov för annan ändring av en byggnad än en tillbyggnad, om ändringen innebär att det i byggnaden inreds ytterligare en bostad.

Varför krävs det bygglov för ytterligare bostad?

Anledningen till att det krävs bygglov för att inreda en ytterligare bostad är att sådana ändringar kan ha inverkan på behov och dimensionering av va-anläggningar, gator, parkeringsutrymmen, service med mera. (jfr prop. 2024/25:169 sid. 112)

Ett nytt regelverk för bygglov, prop. 2024/25:169 (på Sveriges riksdags webbplats)

Oavsett om en ytterligare bostad eller lokal kräver bygglov eller inte, ska kraven i plan- och bygglagstiftningen som gäller för åtgärden uppfyllas. Exempelvis kan kraven avseende tillgänglighet, brandsäkerhet eller rumshöjd innebära att det inte är möjligt att genomföra åtgärden. Detta är särskilt aktuellt vid inredande i en källare eller på en vind.

Inredandet måste inbegripa fysiska åtgärder

För att åtgärden ska vara lovpliktig, måste inredning av ytterligare bostad innebära att fysiska åtgärder vidtas i byggnaden. Det är inte tillräckligt att enbart börja använda befintliga utrymmen i en byggnad som bostad eller att en del av byggnaden får en annan benämning i hyresavtal eller liknande. (jfr prop. 2024/25:169 sid. 423)

Ett nytt regelverk för bygglov, prop. 2024/25:169 (på Sveriges riksdags webbplats)

Det saknar betydelse om bostaden är belägen inom eller utanför detaljplan

Lovplikten för att inreda ytterligare bostad är densamma såväl inom som utanför detaljplan. Lovplikten gäller också inom områden som omfattas av områdesbestämmelser.

I fråga om undantagen från krav på bygglov för inredning av ytterligare bostad, är dock undantaget för ekonomibyggnad beroende av om byggnaden är belägen inom eller utanför detaljplan.

Hur nära gräns får ytterligare en bostad inredas?

Det finns inte reglerat i plan- och bygglagstiftningen ett minsta avstånd från gräns som man får inreda en ytterligare bostad. När man inreder ytterligare en bostad krävs därför inget grannemedgivande, även om åtgärden görs närmare gränsen än 4,5 meter.

Vad menas med ytterligare bostad?

Med ytterligare bostad menas att det tillkommer en eller flera nya bostäder i en byggnad där det redan finns minst en bostad. Exempel på att inreda en ytterligare bostad är att dela en befintlig bostadslägenhet i två. Det kan även vara att göra om utrymmen som används till bostadskomplement, exempelvis förråd eller torkvind, till en bostad.

Med "ytterligare" menas att det blir fler bostäder i byggnaden efter ändringen. Sammanslagning av flera lägenheter kräver inte bygglov. Detta eftersom ändringen inte har inverkan på behov och dimension av va-anläggningar, gator, parkeringsutrymmen, service med mera. Sådana ändringar kan dock kräva anmälan till exempel på grund av att byggnadens brandskydd eller installationer påverkas avsevärt.

Vad är en bostad?

Det finns ingen definition av "bostad" i plan- och bygglagstiftningen. Bostaden som får inredas utan krav på bygglov ska vara självständig. I Boverkets föreskrifter framgår vad en bostad ska inredas och utrustas med för att uppfylla de krav som gäller enligt PBL. Att inreda endast ett ytterligare sovrum kan exempelvis inte anses vara en självständig bostad eftersom alla funktioner som måste finnas, inte finns.

Får den ytterligare bostaden inredas i källare eller vind?

Det finns inget hinder mot att inreda ytterligare en bostad i källare eller på vind. I vissa fall kan dock utformningskraven och de tekniska egenskapskraven, till exempel avseende brand eller rumshöjd, innebära att det inte är möjligt att genomföra åtgärden.

Undantag från krav på bygglov för inredning av ytterligare bostad

Det finns två undantag från kravet på bygglov för annan ändring än tillbyggnad som innebär att det i byggnaden inreds ytterligare en bostad. Undantagen gäller när ytterligare:

• en bostad inreds i ett enbostadshus som inte är ett komplementbostadshus.
• en eller flera bostäder inreds i en ekonomibyggnad utanför detaljplan.

Undantag för enbostadshus

Det krävs inte bygglov för att inreda ytterligare en bostad i ett enbostadshus.

Undantaget från lovplikten gäller inte för tvåbostadshus eftersom ytterligare bostäder i ett tvåbostadshus skulle innebära att det blir ett flerbostadshus. Undantaget från bygglovskravet gäller inte heller för komplementbostadshus. (jfr prop. 2013/14:127 sid. 44)

När finns det ett enbostadshus?

Mark- och miljööverdomstolen, MÖD, har konstaterat att en bygglovsbefriad åtgärd måste utföras på en färdigställd byggnad som har godkänts med ett slutbesked, för att åtgärden ska vara undantagen från bygglovsplikt. Boverket anser att detta bör gälla även för att inreda en ytterligare bostad utan bygglov. (MÖD 2019-11-25 mål nr P 7395-18/2019:28 och MÖD 2021-05-18 mål nr P 5554-20/2021:16)

Mål: P 7395-18/MÖD 2019:28 (på Mark- och miljööverdomstolens webbplats)

Mål: P 5554-20/MÖD 2021:16 (på Mark- och miljööverdomstolens webbplats)

Ett enbostadshus som är uppfört med stöd av plan- och bygglagen, PBL, måste därmed ha fått ett interimistiskt slutbesked eller ett slutbesked för att det ska anses vara ett enbostadshus. Innan ett intermistiskt slutbesked eller ett slutbesked har meddelats är byggnaden inte ett befintligt bostadshus och en ytterligare bostad får därmed inte inredas utan bygglov.

För bostadshus som är uppförda med stöd av äldre plan- och bygglagen, ÄPBL, eller tidigare lagstiftning anser Boverket att det är tillräckligt att bostadshuset är färdigbyggt och att det används som bostadshus. Detta eftersom slutbesked inte fanns i ÄPBL och att slutbevis eller motsvarande enligt ÄPBL inte var ett krav för att få använda bostadshuset. Detta gäller under förutsättning att bostadshuset inte är olovligt uppfört.

Numera finns möjligheten att inreda en sådan lovfri ytterligare bostad i enbostadshuset, som får strida mot detaljplan eller områdesbestämmelser, i samband med nybyggnad av ett enbostadshus. Men byggherren måste då samtidigt ansöka om frivilligt lov för den ytterligare bostaden.

Vad gäller för olovliga enbostadshus?

Om ett en- eller tvåbostadshus har uppförts eller tagits i anspråk som bostadshus olovligt utan att det finns något bygglov får man inte inreda någon ytterligare bostad i byggnaden.

I en dom hade en redskapsbod börjat användas som en fritidsbostad. Domstolen konstaterade att byggnadsnämnden inte kunde ingripa mot den olovliga användningen i efterhand. Domstolen kom dessutom fram till att trots att ändringen av användningen, från redskapsbod till bostad, hade preskriberats fanns det ingen rätt att utföra bygglovsbefriade åtgärder. Domstolen ansåg att det inte var rimligt att preskriptionen skulle innebära att lovbefriade åtgärder fick utföras. (RÅ 1995 ref. 42)

Detta borde även innebära att ett enbostadshus som uppförts olovligt inte har rätt till lovbefriade åtgärder. För att kunna inreda en bygglovsbefriad ytterligare bostad måste bygglov för bostadshuset ges i efterhand. Om lov inte kan ges i efterhand för bostadshuset får någon bygglovsbefriad ytterligare bostad inte inredas.

Kolonistugor är inte enbostadshus

Mark- och miljööverdomstolen, MÖD, har i en dom slagit fast att kolonistugor inte är en- eller tvåbostadshus. Enligt Boverkets uppfattning är inte heller stugor som ingår i en hotellanläggning, semesterstugby eller en liknande byggnadsgrupp inom en fritids-, rekreations- eller turistanläggning enbostadshus. (MÖD 2015-06-23 mål nr P 3554-15)

Mål: P 3554-15 (på Mark- och miljööverdomstolens webbplats)

Rätten att inreda ytterligare en bostad gäller även för enbostadshus på exempelvis arrenderad mark. (jfr prop. 1985/86:1 sid. 697)

Med förslag till ny plan- och bygglag, prop. 1985/86:1 (på Sveriges riksdags webbplats)

Undantag för att inreda ytterligare bostad i ekonomibyggnad

Utanför detaljplanelagt område krävs inte bygglov för att inreda en eller flera ytterligare bostäder i en ekonomibyggnad, om det redan finns en bostad i ekonomibyggnaden.

Enligt Boverkets tolkning är undantaget bara tillämpligt när ytterligare bostad inreds inom den befintliga användningsytan; det vill säga det utrymme som har använts eller används som bostad. Ett sådant utrymme kan med stöd av undantaget delas upp i flera bostäder.

Utökad lovplikt i PBL

På vissa platser och inom vissa områden gäller en utökad lovplikt i PBL. Den utökade lovplikten kan gälla för alla åtgärder eller bara för vissa åtgärder. Det finns utökad lovplikt i PBL för att inreda ytterligare bostad på följande platser och områden:

• i områden till skydd för totalförsvaret – militär del
• vid särskilt värdefulla byggnader och områden.

Bygglov i område med utökad lovplikt

Ändrad lovplikt i detaljplan eller områdesbestämmelser

Kommunen kan i vissa fall ha beslutat om minskad eller utökad bygglovsplikt för inredning av ytterligare bostad i detaljplan eller områdesbestämmelser. Finns det sådana bestämmelser så framgår det av detaljplanen eller områdesbestämmelserna för det aktuella området. Möjligheterna att ändra lovplikt i nya detaljplaner eller områdesbestämmelser minskades 1 december 2025. För äldre detaljplaner och områdesbestämmelser gäller följande:

• Bestämmelser om utökad lovplikt gäller.
• Bestämmelser om minskad lovplikt som har beslutats med stöd av PBL upphör att gälla den 30 november 2027.
• Bestämmelser om minskad lovplikt som har beslutats med stöd av äldre plan- och bygglagen, ÄPBL, eller äldre bestämmelser fortsätter att gälla även efter den 30 november 2027.

Bygglov vid ändrad lovplikt i detaljplan eller områdesbestämmelser

Frivilligt bygglov

Även om bygglov inte krävs för en åtgärd, har den som ska utföra åtgärden rätt att få en ansökan prövad om den vill det. En frivillig ansökan kan göras för att få ett skriftligt bevis på att åtgärden är förenlig med plan- och bygglagstiftningen. Handläggningen sker på samma sätt som om bygglov krävts. Det innebär till exempel att ansökan ska innehålla det underlag som behövs för prövningen och att övriga handläggningsregler ska tillämpas. (jfr prop. 2024/25:169 sid. 443)

Ett nytt regelverk för bygglov, prop. 2024/25:169 (på Sveriges riksdags webbplats)

Särskilda regler vid nybyggnad

Den som ansöker om bygglov för nybyggnad av ett enbostadshus och som i samband med det avser att inreda en sådan lovfri ytterligare bostad i enbostadshuset, som får strida mot detaljplan eller områdesbestämmelser, ska samtidigt ansöka om frivilligt lov för den ytterligare bostaden.

Det betyder att undantaget för enbostadshus endast går att tillämpa om byggherren söker frivilligt lov för att inreda den ytterligare bostaden som ett led i nybyggnadsåtgärden.

Frivilligt lov

Krav på anmälan

I de fall en ytterligare bostad omfattas av något av undantagen och inte kräver bygglov, kan åtgärden trots detta kräva en anmälan enligt plan- och byggförordningen (2011:338), PBF. Det krävs till exempel om det i byggnaden inreds ytterligare en bostad och åtgärden

• väsentligt påverkar konstruktionen av en byggnads bärande delar
• väsentligt påverkar brandskyddet i en byggnad.

Det krävs också en anmälan om det i samband med åtgärden sker en installation eller väsentlig ändring av

• hiss
• eldstad
• rökkanal
• anordning för ventilation
• anläggning för vattenförsörjning eller avlopp i en byggnad.

Utöver detta gäller krav på anmälan till och med 30 november 2027 för åtgärder som undantagits från krav på lov i detaljplan eller områdesbestämmelser.

Anmälan

Kraven på åtgärden gäller även om bygglov eller anmälan inte behövs

Även när det inte krävs bygglov eller anmälan måste en ytterligare bostad uppfylla de krav i PBL, PBF, och Boverkets föreskrifter som gäller för åtgärden. Om dessa krav inte är uppfyllda kan det leda till att byggnadsnämnden ingriper med tillsyn.