Juridiska utgångspunkter i arbetet med att tillgodose invånarnas bostadsbehov

• Behovet av tillskott av bostäder i kommunen.
• Kommunens mål för bostadsbyggande och utveckling av bostadsbeståndet.
• Planerade åtgärder för att nå dessa mål.
• Hur kommunen beaktar relevanta nationella och regionala mål, planer och program av betydelse för bostadsförsörjningen.

Som grund för uppgifterna ska det finnas en analys av:

• den demografiska utvecklingen
• marknadsförutsättningarna
• de bostadsbehov som inte tillgodoses på den lokala bostadsmarknaden.

Analysen ska genomföras med stöd av ett underlag som Boverket förser kommunen med och det ytterligare underlag som kommunen behöver för analysen. Det innebär att kommunen behöver inhämta och ta fram annat underlag som behövs exempelvis för att få en bild av de bostadsbehov som inte är tillgodosedda i kommunen.

I det svenska planeringssystemet finns ett så kallat kommunalt planmonopol. Det innebär att det bara är kommunerna som kan besluta om hur deras mark och vatten ska nyttjas och exploateras.

Eftersom det bara är kommunerna som kan göra bedömningen är det viktigt att hela kommunorganisationen är medveten om vilka behov och förutsättningar som råder, exempelvis kring olika behov av bostads- och boendeformer. Det innebär också att ansvariga förvaltningar inom kommunen måste ta höjd för de olika behov som lyfts fram i planeringsprocesser, eller i enskilda ärenden vid behov av lov eller planändring, för att anordna bostäder eller för att kunna bedriva en viss verksamhet för boende.

För att förebygga och avhjälpa hemlöshet behöver kommunerna utgå från en generell planering för bostäder av varierande karaktär. Ingången ska vara att skapa förutsättningar för alla i kommunen att leva i goda bostäder och på olika sätt främja att ändamålsenliga åtgärder vidtas. Inom planläggningen finns olika bestämmelser för boenden, beroende på boendets syfte.

För personer som befinner sig i en hemlöshetssituation kan det finnas behov av olika boendeformer, även om en permanent bostad är målet. Socialtjänsten behöver därför bidra med behovet av bostäder och boende. Samhällsplanerande instans behöver samtidigt bidra med kunskapen om begränsningarna för respektive boendeform och möjliggöra hänsyn till den reglering och praxis som finns om vad som avses med en bostad.

Bostäder

Socialnämnden ska även ta initiativ till och bevaka att åtgärder vidtas för att skapa en god samhällsmiljö och goda förhållanden för:

• barn och unga 
• äldre
• personer med funktionsnedsättning
• dem som utsatts för våld eller andra övergrepp av en närstående 
• andra grupper som har behov av samhällets särskilda stöd. 

Socialtjänsten ska inriktas på att enskilda får leva ett värdigt liv och känna välbefinnande, och socialnämnden ska i sin verksamhet främja den enskildes rätt till bostad.

På samhällsnivå kan det förebyggande arbetet till exempel ta sig uttryck i att socialtjänsten:

• är väl insatt i levnadsvillkoren i kommunen och kartlägger lokala förhållanden
• bidrar med kunskap i sociala frågor till kommunens samhällsplanering och andra verksamheter
• organiserar sig för att underlätta kontakt med personer som befinner sig i risksituationer och i riskmiljöer
• samverkar med andra berörda aktörer i kommunen.

12 kap. Jordabalken, JB, brukar i folkmun benämnas som hyreslagen. Hyreslagen är aktuell även i samband med kommunens bostadsförsörjningsansvar eftersom många kommuner delvis uppfyller sitt ansvar genom kommunala bostadsbolag. Hyreslagens regelverk omfattar bland annat regler om hyressättning, underhållsansvar och besittningsskydd.

Som framkommit är kommunens ansvar enligt bostadsförsörjningslagen att skapa förutsättningar för goda bostäder. Hyreslagen garanterar rättigheter och trygghet för boende i hyresrätter, till exempel att hyresgäster inte kan bli uppsagda godtyckligt. Detta är en viktig del av en trygg bostadsförsörjning.

Hyreslagen påverkar också hur hyror sätts (bruksvärdessystemet). Det påverkar möjligheten att erbjuda överkomliga bostäder, särskilt för grupper med lägre inkomster – vilket är en central del av kommunens ansvar.

Besittningsskydd innebär att en hyresgäst har rätt att bo kvar i bostaden även om hyresvärden säger upp avtalet, om det inte finns giltiga skäl för uppsägningen. Besittningsskyddet ska ses som en trygghet för hyresgästen.

En hyresgäst har besittningsskydd om inte särskilda undantag gäller, exempelvis vid korttidskontrakt, tjänstebostäder, vissa studentbostäder eller vid inneboenden. Besittningsskyddet och undantagen regleras i 12 kap 45–52 §§ JB.

Ett socialt kontrakt är ett tidsbegränsat hyresavtal där kommunen (ofta socialtjänsten) hyr en bostad i första hand från en fastighetsägare, och sedan låter en person hyra bostaden i andra hand. Det används ofta för personer som inte själva kan få ett eget hyreskontrakt.

Sociala kontrakt är i praktiken ett andrahandskontrakt, andrahandshyresgästen har då normalt ett svagare eller inget besittningsskydd – särskilt när kommunen står som förstahandshyresgäst. Det är också vanligt att kommunen skriftligen avtalar bort besittningsskyddet i dessa situationer. Om uthyrningen pågår längre än två år, krävs hyresnämndens godkännande för lov att avtala bort besittningsskyddet, vilket regleras i 12 kap. 45 § 1 JB.

I lagen (2009:47) om vissa kommunala befogenheter, befogenhetslagen, regleras kommunernas handlingsmöjligheter inom vissa områden och lagen vidgar kommunernas befogenheter, utöver vad som framgår av kommunallagen.

Kommunerna får, med avsteg från likställighetsprincipen i kommunallagen, lämna enskilda hushåll ekonomiskt stöd i syfte att minska deras kostnader för att skaffa eller inneha en permanentbostad, i enlighet med 2 kap. 6 § i befogenhetslagen.

Att ha en tillfredställande levnadsstandard och bo i en lämplig bostad är en mänsklig rättighet enligt FN:s konvention om ekonomiska, sociala och kulturella rättigheter, som Sverige undertecknade 1967. 

Artikel 11, första stycket, lyder:

”Konventionsstaterna erkänner rätten för var och en till en tillfredsställande levnadsstandard för sig och sin familj, däribland tillräckligt med mat och kläder, och en lämplig bostad samt till ständigt förbättrade levnadsvillkor. Konventionsstaterna skall vidta lämpliga åtgärder för att säkerställa att denna rätt förverkligas och erkänner att internationellt samarbete på frivillig grund är av väsentlig betydelse i detta sammanhang.”

Den 1 januari 2020 blev FN:s barnkonvention svensk lag, lagen (2018:1197) om Förenta nationernas konvention om barnets rättigheter. Även innan dess gällde barnkonventionen parallellt med svensk lag och svenska kommuner och regioner var därför skyldiga att tolka svensk lag på ett sätt som överensstämde med barnkonventionen. 

Barns bostad nämns i artikel 27 punkt 3 i barnkonventionen och lyder:

”Konventionsstaterna ska i enlighet med nationella förhållanden och inom ramen för sina resurser vidta lämpliga åtgärder för att bistå föräldrar och andra som är ansvariga för barnet att genomföra denna rätt och ska vid behov tillhandahålla materiellt bistånd och stödprogram, särskilt i fråga om mat, kläder och bostad.”

Med ”denna rätt” avses ”rätten för varje barn till den levnadsstandard som krävs för barnets fysiska, psykiska, andliga, moraliska och sociala utveckling.”

(Artikel 27 punkt 1.)

EU:s stadga om de grundläggande rättigheterna trädde i kraft med Lissabonfördraget den 1 december 2009 och är juridiskt bindande i varje EU-land. Artikel 34 handlar om social trygghet och socialt stöd.

I artikel 34, tredje stycket uttrycks rätten till stöd till boendet:

”I syfte att bekämpa social utestängning och fattigdom ska unionen erkänna och respektera rätten till socialt stöd och till stöd till boendet som, i enlighet med närmare bestämmelser i unionsrätten samt i nationell lagstiftning och praxis, är avsedda att trygga en värdig tillvaro för alla dem som saknar tillräckliga medel.”

I Europarådets reformerade sociala stadga, som Sverige ratificerade 1998, åläggs staterna att trygga rätten till bostad och även mer specifikt att arbeta mot att förebygga och minska hemlöshet. Detta regleras i artikel 31, som anger att: 

”För att trygga att den enskilde i praktiken kommer i åtnjutande av rätt till bostad, åtar sig parterna att vidta åtgärder som syftar till 

1. att främja tillgången till bostäder med rimlig standard, 
2. att förebygga och minska hemlösheten i syfte att successivt undanröja den, 
3. att göra bostäder ekonomiskt tillgängliga för personer som saknar tillräckliga medel.”