Verktyg för att sänka trösklarna på bostadsmarknaden

Höga trösklar på bostadsmarknaden, som exempelvis långa kötider och höga hyror och bostadspriser, gör det svårt för människor att etablera sig på den ordinarie bostadsmarknaden och att anpassa sitt boende utifrån livssituation. Det påverkar i sin tur levnadsförhållandena för kommunens befintliga och framtida invånare. För att bidra till att sänka trösklarna på bostadsmarknaden har kommunen ett antal verktyg till sitt förfogande, exempelvis förturer och reservation av lägenheter.

Förtur till bostad

Förtur innebär att en bostad förmedlas till någon som har ett särskilt behov. Det kan till exempel handla om hushåll som helt saknar bostad eller löper risk för akut hemlöshet, har ohållbara boendekostnader eller bor extremt trångt, personer som är utsatta för våld eller har medicinska behov. Förturer ska alltid förmedlas efter en individuell behovsbedömning.

Varje kommun som har ett allmännyttigt kommunalt bostadsbolag har möjlighet att använda förturer för att stötta särskilda grupper på bostadsmarknaden. Förtur till bostad innebär ett avsteg från principen om att bostäder förmedlas i turordning efter kötid. Förturskriterierna ska redovisas öppet och det ska vara tydligt hur förmedlingen fungerar. 

Lagstiftarens intentioner

Av förarbetena till bostadsförsörjningslagen framgår att syftet med förturer är att ge hushåll som har svårt att själva tillgodose sina bostadsbehov bättre förutsättningar att göra detta. Förarbetena betonar också vikten av att förturssystemet används effektivt, så att det blir inkluderande och riktas till grupper med tydligt definierade behov. 

Lagstiftarens intention kan därmed sammanfattas i att en mer behovsinriktad bostadsförmedling kan underlätta för grupper som i dag har svårt att ta sig in på den ordinarie bostadsmarknaden. Förturer bedöms också vara ett träffsäkert sätt att förmedla bostäder till hushåll som har stora behov av att snabbt få tillgång till en lämplig bostad på den ordinarie bostadsmarknaden.

Kriterier för förtur

Respektive kommun bestämmer lämpliga kriterier för förtur. Dessa kriterier ska vara förenliga med annan tillämplig lagstiftning och får exempelvis inte riskera att leda till diskriminering. Kriterier för förtur till bostad kan exempelvis avse hushåll som helt saknar bostad eller löper risk för akut hemlöshet, trångboddhet, personer som är utsatta för våld eller har medicinska behov. Förturer ska alltid förmedlas efter en individuell behovsbedömning.

Förturskriterierna ska redovisas öppet och det ska vara tydligt hur förmedlingen fungerar. 

Viktigt om krav och tydlighet

För att ett förturssystem ska fungera är det viktigt att förturer begränsas till de grupper som har faktiska behov samt att kraven på den förturssökande inte är godtyckliga eller oklara. Vid prövning av förturer behöver det alltså finnas tydliga kriterier som inte går utöver vad som finns förutsättning för.

Exempelvis ska det inte ställas högre krav på de ekonomiska förutsättningarna hos en person som söker förtur än vad som gäller för bostadssökande i det ordinarie kösystemet. Det är inte heller rimligt att kräva intyg av olika slag om sådana intyg inte krävs enligt annan lagstiftning.

För vissa grupper, till exempel personer som är utsatta för våld, kan det finnas ett behov av att söka förtur i en annan kommun än den egna hemkommunen. Det är därför viktigt att inte begränsa förturskriterierna till sökande i den egna kommunen.

Olika köer och reservation av lägenheter

En reservation innebär att vissa lägenheter kan reserveras för olika kategorier av sökande. Detta för att underlätta för hushåll som exempelvis saknar egen bostad, tillgängliggöra bostäder för ungdomar eller motverka socioekonomisk boendesegregation.

En kommun har möjlighet att, inom ramen för förmedling i turordning efter kötid, organisera köverksamheten på det mest ändamålsenliga sättet och själv bestämma de närmare principerna för hur kösystemet skall vara utformat. En kommunal bostadsförmedling eller ett kommunalt bostadsbolag kan därmed ha flera köer för olika kategorier av lägenheter, så länge förmedlingen sker efter kötid. 

Det är till exempel möjligt att ha en särskild kö för sådana sökande som kan erbjuda en byteslägenhet. Kommunen kan även reservera lägenheter för olika kategorier av bostadssökande, exempelvis till studenter, unga eller äldre. Förmedlingskriterierna ska dock redovisas öppet och det ska vara tydligt hur förmedlingen fungerar. 

Lagstiftarens intentioner

Tillämpningen av kriterier då bostäder förmedlas med reservation bör enligt lagstiftaren ske genom en i någon mån standardiserad bedömning för att vara förenligt med likställighetsprincipen. Till skillnad från förturer, som bygger på en individuell behovsbedömning, handlar reservationer av lägenheter inte om att bedöma enskilda behov. I stället fastställer kommunen hur reservationerna ska utformas, utifrån behoven på den lokala bostadsmarknaden. 

Främja alternativa sätt att bygga och bo

Byggandet av bostäder i form av flerbostadshus är i allmänhet mycket traditionellt. Det byggs smålägenheter för ensamstående och lite större lägenheter med ett ”föräldrasovrum” plus ett eller flera mindre sovrum. Inriktningen är traditionella hushållstyper – ensamstående, samboende och (små) barnfamiljer. Men det finns andra sätt att bo, i andra konstellationer. Det finns också andra sätt att driva bostadsprojekt på än genom professionella och kommersiella byggaktörer. Att främja sådana initiativ kan vara ett sätt att möta en till omfattningen begränsad, men väl definierad bostadsefterfrågan.

Delad bostad – boendekollektiv

Flera personer som inte tillhör samma hushåll kan vilja dela bostad, så att de har varsin egen bostadsdel, typiskt sett ett sovrum, men delar andra utrymmen. Det kallas ibland boendekollektiv, till skillnad från kollektivboende eller kollektivhus, där varje hushåll har en egen, fullständig lägenhet, utöver gemensamma utrymmen.

Att dela utrymmen och funktioner kan vara ett sätt att hålla nere boendekostnaderna. Men det kan finnas andra syften, som att känna en gemenskap i vardagen och komma ifrån en oönskad social isolering. Vilket också kan gälla äldre personer, som då kanske gärna vill ha ett större eget rum och eget badrum men gemensamt kök och vardagsrum.

I byggreglerna finns bestämmelser som gäller när man bygger bostäder där vissa funktioner delas med andra. I reglerna skiljer man på om de enskilda bostadsdelarna är för en person eller för flera personer. Exempelvis får toalett och bad- eller duschrum bara delas om bostadsdelarna är för en person. Om bostadsdelarna är för flera personer så ska funktionerna samvaro, matlagning och måltider alltid finnas även i de enskilda bostadsdelarna, men kan då minskas där. Sovrum får aldrig vara gemensamma för flera bostäder.

Läs mer om Boverkets nya byggregler för bostäder med boendeenheter.

Bostäder med boendeenheter

Bogemenskaper och kollektivhus

Bogemenskap eller gemenskapsboende, är samlingsnamn för boendeformer som präglas av utökade möjligheter till samvaro och gemenskap i vardagen, grannar emellan. I en bogemenskap har varje hushåll sin egen fullt utrustade lägenhet och därutöver tillgång till utrymmen för samvaro och gemensamma aktiviteter. För att hålla nere kostnaderna kan lägenheterna vara något mindre till ytan än i ett vanligt flerbostadshus. Seniorboenden är ett exempel.

En annan variant är kollektivhus, som typiskt sett präglas av större fokus på gemensamma aktiviteter och deltagande i drift och fastighetsskötsel. Det finns idag ett femtiotal kollektivhus runt om i landet och flera kollektivhusföreningar arbetar för att främja och öka antalet kollektivhus.

Byggemenskaper

En byggemenskap är ett sätt att organisera och planera ett byggprojekt på, som karakteriseras av att det är de som ska använda byggnaden som själva äger och driver projektet. De som ingår i byggemenskapen arbetar utifrån en gemensam idé om hur och var de önskar bo. Byggemenskapen avgör också själv vilken upplåtelseform man vill ha. Det kräver initiativkraft och engagemang från enskilda och ett tillmötesgående från kommunens sida. Det kan vara ett sätt att få till stånd ett bostadsbyggande där det inte finns något intresse från traditionella byggaktörer av att bygga bostäder, varken för försäljning eller för egen förvaltning.

Kommunen kan på olika sätt underlätta för byggemenskaper, se sidan Byggemenskaper.

Byggemenskaper

Boverket har också tagit fram en vägledning för kommuner som är intresserade av att låta byggemenskaper få en plats i bostadsförsörjningen och stadsutvecklingen. Det finns även en kortversion av rapporten.

Byggemenskaper som en del i bostadsförsörjningen

Byggemenskaper i bostadsförsörjningen

Se även information om det statliga stödet som, under vissa förutsättningar, kan lämnas till byggemenskaper för initiala projektkostnader.

Stöd till byggemenskaper

Självbyggeri

Självbyggeri innebär att den som ska bo i huset själv utför delar av det faktiska byggnadsarbetet. Det kan till exempel handla om att låta hushåll bygga småhus åt sig själva, i grupp och under handledning, och med mer eller mindre starkt inslag av utbildning.

Både Boverket och andra aktörer hat information om olika sätt att främja alternativa sätt att bygga och bo, se vidare under Relaterad information.