Föreningen väljer två intygsgivare

Föreningens kostnadskalkyl eller ekonomiska plan ska granskas och intygas av två intygsgivare som har behörighet från Boverket. Ni väljer vilka ni vill anlita, och ansöker till Boverket om att de ska godkännas för ert projekt. Boverket ska godkänna ert val, innan ni kan ge dem uppdraget. 

Hitta intygsgivare i e-tjänsten

Föreningen ska välja två intygsgivare, som ska granska den ekonomiska planen eller kostnadskalkylen och intyga att den är riktig och ekonomiskt hållbar.

I Boverkets e-tjänst hittar ni alla som har behörighet som intygsgivare för bostadsrättsföreningar respektive kooperativa hyresrättsföreningar.  

Välj opartiska och oberoende intygsgivare

De intygsgivare ni väljer ska uppfylla följande krav:

• De har behörighet från Boverket som intygsgivare.
• De har ansvarsförsäkringar som uppfyller kraven i bostadsrättsförordningen (10 a §) och förordningen om kooperativ hyresrätt (8 a §).
• De är inte anställda hos någon som har varit med och bildat er förening, har hjälpt till med föreningsbildningen eller har hjälpt till med att upprätta planen eller kalkylen – oavsett om det är en person, ett företag, en organisation eller någon annan.
• Det finns inga andra omständigheter som kan rubba förtroendet för att de är opartiska och oberoende. 

Reglerna finns i 3 kap. 3 § respektive 5 kap. 6 § bostadsrättslagen (1991:614) och 4 kap. 4 § lagen (2002:93) om kooperativ hyresrätt.

Kopplingar till projektet

Att intygsgivarna ska vara fristående från projektet innebär att de inte får vara anställda hos ett företag, en organisation eller någon annan som har bildat föreningen, har hjälpt till med föreningsbildningen eller har hjälpt till med att upprätta den ekonomiska planen eller kalkylen.

Boverkets föreskrifter och allmänna råd om ekonomiska planer, kostnadskalkyler, intygsgivare och intygsgivning, BFS 2025:2 - 7 kap. 1 §

1 §

Intygsgivarna ska inte ingå uppdragsavtal eller andra avtal som kan rubba förtroendet för deras opartiskhet och oberoende.

Opartiskheten kan också påverkas av samarbete mellan intygsgivare, ombildningskonsulter, planförfattare, byggherrar med flera. Följande är några exempel.

Om en intygsgivare återkommande arbetar för samma uppdragsgivare, kan det på sikt medföra intressekonflikter och en beroendeställning.

Många intygsgivare anlitas av ombildningskonsulter, som är beroende av att ombildningsprojekten blir av, för att de ska få betalt. Om en intygsgivare får ersättning direkt från ombildningskonsultens företag, kan det påverka intygsgivarens opartiskhet och oberoende. 

Vissa intygsgivare är anställda i företag som arbetar med ombildning av hyresrätter till bostadsrätter. I ett ombildningsuppdrag kan det mesta ingå, från att bilda föreningen och utse besiktningsman till att upprätta ekonomiska planer och genomföra ombildningen. En sådan anställd intygsgivare ska inte granska och intyga ekonomiska planer i företagets egna projekt. Det utgör jäv och bryter mot bostadsrättslagen (3 kapitlet 3 § sista stycket bostadsrättslagen).

Krav om ansvarsförsäkring

Intygsgivare ska ha ansvarsförsäkring för den ersättningsskyldighet de kan ådra sig i intygsgivandet. Försäkringen ska uppfylla kraven i bostadsrättsförordningen (10 a §) respektive förordningen om kooperativ hyresrätt (8 a §). Kravet på försäkring infördes den 1 juni 2024. Föreningen måste försäkra sig om att intygsgivarna har en sådan försäkring.

Bostadsrättsförordning (1991:630) 10 a §

10 a §
  För att någon ska ges behörighet som intygsgivare krävs att han eller hon har en sådan ansvarsförsäkring som avses i
3 kap. 3 § tredje stycket bostadsrättslagen (1991:614). Försäkringen ska tecknas hos en försäkringsgivare som har tillstånd att driva försäkringsrörelse i en stat inom Europeiska ekonomiska samarbetsområdet. Boverket får i enskilda fall besluta att försäkringen får tecknas hos en annan försäkringsgivare, om denne är underkastad motsvarande krav på soliditet, likviditet, riskhantering och tillsyn som gäller för svenska försäkringsföretag.

Försäkringsvillkoren i en ansvarsförsäkring ska innebära att försäkringsskyddet är tillfredställande i de avseenden som är av betydelse för den skadelidandes rätt. Villkoren ska i vart fall innebära att
   1. försäkringen gäller för
      a) krav som framställs mot den försäkrade så länge försäkringen gäller, dock inte för skador som har uppkommit före försäkringstiden och som var kända när försäkringen tecknades, och
      b) befarade krav som den försäkrade får kännedom om och anmäler till försäkringsgivaren så länge försäkringen gäller,
   2. försäkringen är förenad med ett efterskydd som innebär att den täcker krav som framställs mot den försäkrade inom tre år från det att försäkringen har upphört att gälla och som inte täcks av någon annan försäkring,
   3. försäkringen avseende krav som framställs enligt 1 gäller med ett försäkringsbelopp om 100 prisbasbelopp per skada och
350 prisbasbelopp per försäkringsår,
   4. försäkringsersättningen betalas ut till den skadelidande utan avdrag för självrisk, och
   5. försäkringen kan upphöra att gälla tidigast en månad efter det att Boverket har underrättats om upphörandet.

Med prisbasbelopp avses det prisbasbelopp enligt 2 kap. 6 och
7 §§ socialförsäkringsbalken som gäller vid försäkringsårets början. Förordning (2023:646).

Förordning (2002:106) om kooperativ hyresrätt 8 a §

8 a §
  För att någon ska ges behörighet som intygsgivare krävs att han eller hon har en sådan ansvarsförsäkring som avses i
4 kap. 4 § tredje stycket lagen (2002:93) om kooperativ hyresrätt. Försäkringen ska tecknas hos en försäkringsgivare som har tillstånd att driva försäkringsrörelse i en stat inom Europeiska ekonomiska samarbetsområdet. Boverket får i enskilda fall besluta att försäkringen får tecknas hos en annan försäkringsgivare, om denne är underkastad motsvarande krav på soliditet, likviditet, riskhantering och tillsyn som gäller för svenska försäkringsföretag.

Försäkringsvillkoren i en ansvarsförsäkring ska innebära att försäkringsskyddet är tillfredställande i de avseenden som är av betydelse för den skadelidandes rätt. Villkoren ska i vart fall innebära att
   1. försäkringen gäller för
      a) krav som framställs mot den försäkrade så länge försäkringen gäller, dock inte för skador som har uppkommit före försäkringstiden och som var kända när försäkringen tecknades, och
      b) befarade krav som den försäkrade får kännedom om och anmäler till försäkringsgivaren så länge försäkringen gäller,
   2. försäkringen är förenad med ett efterskydd som innebär att den täcker krav som framställs mot den försäkrade inom tre år från det att försäkringen har upphört att gälla och som inte täcks av någon annan försäkring,
   3. försäkringen avseende krav som framställs enligt 1 gäller med ett försäkringsbelopp om 100 prisbasbelopp per skada och
350 prisbasbelopp per försäkringsår,
   4. försäkringsersättningen betalas ut till den skadelidande utan avdrag för självrisk, och
   5. försäkringen kan upphöra att gälla tidigast en månad efter det att Boverket har underrättats om upphörandet.

Med prisbasbelopp avses det prisbasbelopp enligt 2 kap. 6 och
7 §§ socialförsäkringsbalken som gäller vid försäkringsårets början. Förordning (2023:647).

Ansök om att Boverket ska godkänna ert val

Boverket ska godkänna ert val av intygsgivare, innan de får uppdraget. Ni gör en ansökan till Boverket och betalar en avgift för vår handläggning. Ni får sedan vårt beslut oftast 1–3 veckor efter att vi har fått betalningen. 

Reglerna om godkännandet finns i 9 § första stycket bostadsrättsförordningen [1991:630] och 7 § första stycket förordningen [2002:106] om kooperativ hyresrätt.

Kontakta intygsgivarna innan ni ansöker

Innan ni ansöker till Boverket, ska ni kontakta de intygsgivare ni vill anlita, och ta reda på om de kommer att acceptera uppdraget.

Ansök i e-tjänsten

Ni kan ansöka genom Boverkets e-tjänst. Avgiften blir då 1 400 kronor.

Den person som loggar in i e-tjänsten behöver ha en e-legitimation. Den personen blir er kontaktperson i ärendet. 

När vi har fått er ansökan, får kontaktpersonen information om hur ni ska betala avgiften.

Ansök annars med blankett

Om ni inte har möjlighet att ansöka via e-tjänsten, kan ni få en ansökningsblankett från Boverket. Avgiften för ansökan blir då 1 700 kronor.

Ni kan mejla er begäran om en särskild ansökningsblankett till:

registraturen@boverket.se

Märk gärna er skrivelse med ”Ansökan om godkännande av föreningens val av intygsgivare”.

När vi har fått ansökan skickar vi information till er kontaktperson om hur ni ska betala avgiften.

Boverkets rutin för att bedöma två intygsgivares tidigare samarbete

En omständighet som Boverket kan bedöma rubbar förtroendet för en intygsgivares opartiskhet eller oberoende, är om personen många gånger tidigare har samarbetat med den andra intygsgivaren som föreningen vill välja. Boverket har en rutin som anger vad vi betraktar som ett godtagbart samarbete, som vi utgår från när vi prövar ansökan om godkännande av intygsgivare.

Rutinen innebär att ju fler gånger Boverket beslutar att godkänna en viss intygsgivare, desto fler andra intygsgivare kräver vi att han eller hon samarbetar med. Det finns utrymme för ett visst återkommande samarbete. Boverket bedömer att det är rimligt eftersom det i många delar av landet finns ett begränsat antal intygsgivare att samarbeta med, på grund av geografi eller kompetens. 

Gräns för antalet tillåtna samarbeten per kalenderår

Tabellen visar antalet gånger en intygsgivare kan samarbeta med en och samma intygsgivare utifrån hur många beslut om godkännande som intygsgivaren omfattas av.  Tabellen återspeglar förenklat Boverkets rutin för att pröva intygsgivarnas tidigare samarbete. 

Antalet beslut gäller för ett kalenderår i taget. Vi nollställer alltså den 1 januari varje år, så att alla intygsgivare börjar om i det första intervallet.

Exempel: En intygsgivare som omfattas av färre än 11 beslut om godkännande ingår i det första intervallet, 1–10 godkännandebeslut, och får då samarbeta med en och samma intygsgivare högst 6 gånger.

Efter 10 beslut om godkännande ingår intygsgivaren i nästa intervall, 11–20 godkännandebeslut, och får då samarbeta med en och samma intygsgivare högst 2 gånger till, alltså totalt 8 gånger.

Efter 20 beslut om godkännande ingår intygsgivaren i intervallet 21–40 godkännandebeslut och får då samarbeta med en och samma intygsgivare högst 4 gånger till, alltså totalt 12 gånger. 

Vad händer om era önskade intygsgivare redan har uppnått gränsen?

Om Boverket bedömer att de två intygsgivare som ni vill välja har samarbetat för många gånger under kalenderåret, kommer vi att kontakta er. Ni kan då byta ut en eller båda av intygsgivarna. Ni kan också välja att ge skäl för att vi ska godkänna intygsgivarna trots att de har samarbetat flera gånger förut.

Om ni inte vill byta, eller om vi inte godtar era skäl, beslutar Boverket om avslag på er ansökan. Detta beslut kan överklagas till Förvaltningsrätten i Växjö.

Godkännandet för kalkyl gäller även för kommande plan  

Boverkets beslut att godkänna två intygsgivare för en kostnadskalkyl, innebär automatiskt ett godkännande även för den kommande ekonomiska planen. Det gäller även om föreningen senare upprättar en ny ekonomisk plan, frivilligt eller på grund av bestämmelserna i 3 kapitlet 4 § bostadsrättslagen. 

Även planen kan alltså intygas av samma två intygsgivare som Boverket godkände för kalkylen. I praktiken gäller godkännandet för föreningens organisationsnummer. Naturligtvis krävs att intygsgivarna har en giltig behörighet vid tidpunkten för intygandet.

Men föreningen kan också välja att göra en ny ansökan om ni vill välja en eller två nya intygsgivare till planen.