När måste en förening upprätta en ny ekonomisk plan?

En bostadsrättsförening är i vissa fall skyldig att upprätta en ny ekonomisk plan. Kooperativa hyresrättsföreningar behöver inte göra det. Här vänder vi oss därför i första hand till dig som sitter i styrelsen i en bostadsrättsförening. 

Krav på ny plan inför nya upplåtelser

Bostadsrättslagen styr när en bostadsrättsförening måste upprätta en ny ekonomisk plan, som ersätter den befintliga.

Kravet gäller bara om föreningen ska göra nya upplåtelser. Det blir aktuellt främst i följande två situationer (proposition 2002/03:12 sid. 38):

• Uppbyggnaden av en ny förening drar ut på tiden, och förhållandena har förändrats så kraftigt att den ursprungliga planen inte längre är rättvisande. Försämringar kan då innebära att den ekonomiska planen inte längre ger den bostadssökande det skydd som är syftet med regelverket mot ekonomiskt ohållbara bostadsprojekt.  
• En förening vill upplåta fler bostadsrätter, till exempel genom att inreda nya lägenheter på vinden, eller genom att börja upplåta lägenheter med bostadsrätt, som den tidigare upplåtit med hyresrätt.

Reglerna finns i 3 kap. 4 § bostadsrättslagen och 3 kap. 1 § Boverkets föreskrifter.

Bostadsrättslag (1991:614) 3 kap. 4 §

4 §
  Om det sedan den ekonomiska planen har upprättats inträffar något som är av väsentlig betydelse för bedömningen av föreningens verksamhet, får föreningen inte upplåta lägenheter med bostadsrätt förrän en ny ekonomisk plan har upprättats av föreningens styrelse och registrerats av Bolagsverket.

En förening får upplåta en lägenhet med bostadsrätt trots att den inte finns upptagen i en registrerad ekonomisk plan, om upplåtelsen inte har någon sådan betydelse som sägs i första stycket. Lag (2004:247) .

Reglerna innebär att föreningen inte får upplåta lägenheter med bostadsrätt, förrän styrelsen har upprättat och registrerat en ny ekonomisk plan, om det har inträffat något som är av väsentlig betydelse för bedömningen av föreningens verksamhet, efter att den gällande planen upprättades (3 kap. 4 § första stycket bostadsrättslagen).

Föreningen får upplåta en lägenhet med bostadsrätt, även om den inte står med i en registrerad ekonomisk plan, om upplåtelsen inte har någon väsentlig betydelse för bedömningen av föreningens verksamhet (3 kap. 4 § andra stycket bostadsrättslagen). Det innebär att föreningen kan få göra enstaka upplåtelser av bostadsrätter, även om lägenheten (eller viktiga uppgifter om lägenheten) inte finns med i en registrerad ekonomisk plan (proposition 1990/91:92 sid. 174).  För att avgöra vad som kan ses som enstaka upplåtelser, kan man jämföra med hur många lägenheter föreningen har totalt (jämför proposition 2002/03:12 sid. 38). Det finns ingen lag eller annan regel som anger vad som är att anse som ”enstaka” upplåtelser.  

Vad räknas som en händelse av väsentlig betydelse?

Det är ni i föreningen som ska bedöma om det som har inträffat, har väsentlig betydelse för verksamheten. Jämför mellan dagens verkliga förhållanden och den senast registrerade ekonomiska planen (3 kap. 1 § Boverkets föreskrifter).

Boverkets föreskrifter och allmänna råd om ekonomiska planer, kostnadskalkyler, intygsgivare och intygsgivning, BFS 2025:2 - 3 kap. 1 §

1 §

Vid bedömningen av om det inträffat något av väsentlig betydelse för en bostadsrättsförenings verksamhet enligt 3 kap. 4 § bostadsrättslagen (1991:614) ska en jämförelse göras mellan verkliga förhållanden och den senast registrerade ekonomiska planen.

Eftersom bostadsrättsföreningar har olika förutsättningar, är det svårt att säga vad som ska ses som en förändring av väsentlig betydelse. Ibland behöver inte ens en stor ändring av den upplåtna bostadsrättsarean räknas som en förändring av väsentlig betydelse. Det går inte heller att sätta en generell gräns för när ändrade årsavgifter, skulder, insatser eller upplåtelseavgifter medför att föreningen är skyldig att upprätta en ny ekonomisk plan.

I propositionen till bostadsrättslagen finns bland annat följande exempel på vad som borde, respektive inte borde, medföra att det krävs en ny ekonomisk plan (1990/91:92 sid. 173):

• En större ombyggnad, eller annan kapitalkrävande åtgärd, som väsentligt påverkar föreningens ekonomiska ställning eller bostadsrättshavarnas förpliktelser. Däremot inte vid mindre ombyggnader, tillbyggnader eller upprustningsåtgärder, eller andra åtgärder, som inte har någon väsentlig inverkan på ekonomin eller avgifterna i föreningen.
• Under husets produktionsskede, innan lägenheter har upplåtits, om det visar sig att den ursprungliga planen inte håller, och förändringarna väsentligt påverkar föreningens ekonomiska ställning eller bostadsrättshavarnas ekonomiska förpliktelser. Till exempel på grund av kostnadsökningar utanför föreningens kontroll, på grund av inflation eller höjda byggmaterialkostnader.
• Om villkoren ändras drastiskt, för ett lån som föreningen räknade med i den ursprungliga planen, eller lånesituationen över huvud taget förändras på ett mer ingripande sätt.
• Om till exempel den entreprenör som bygger föreningens hus går i konkurs och inte kan fullfölja entreprenadkontraktet.
• Om flera bostadsrätter upplåts samtidigt så att föreningens ekonomiska ställning har förändrats i förhållande till den ursprungliga planen i sådan mån att en ny plan behövs  – däremot inte vid upplåtelse av enstaka bostadsrätter, om inte något annat inträffat ger anledning till det.

En ny plan behövs dock bara om förändringarna innebär en försämring, enligt regeringens resonemang i proposition 2002/03:12, sidan 39. 

Det är styrelsens ansvar att bedöma om en ny plan behövs

Det är föreningens styrelse som ska låta upprätta en ny ekonomisk plan när det behövs. Först behöver ni göra en kalkyl över de ekonomiska fördelarna och nackdelarna med en förändring. En räknesnurra kan underlätta beräkningen av om förändringen är av väsentlig betydelse för föreningens verksamhet eller inte.

Jämför också de ekonomiska förutsättningarna före och efter förändringen, för att bedöma om förändringen är positiv eller negativ.

Ett exempel: Om ni är en befintlig förening och bygger om hyreslokaler till bostäder som ni upplåter med bostadsrätt, kan ni få in insatser och upplåtelseavgifter som kan användas för att amortera lån. Jämför då dessa positiva effekter med de uteblivna hyresintäkterna för lokalerna, som ofta är högre än de årsavgifter som man får in från nyupplåtna bostadsrätter. Styrelsen behöver upprätta en ny plan, om kalkylen visar en negativ förändring, som kan antas påverka en bostadsrättsköpares beslut om att förvärva en bostadsrätt, och som bedöms varaktig över tid.

Förändring av finansieringen – långsiktig respektive löpande

För att bedöma risken i föreningens ekonomiska verksamhet behöver ni också ta hänsyn till både den långsiktiga finansieringen och den löpande.

Den långsiktiga finansieringen består i princip av lånat kapital och eget kapital. Föreningens eget kapital utgörs normalt av medlemmarnas insatser och eventuella upplåtelseavgifter. Ökade skulder innebär, allt annat lika, att föreningens soliditet försämras och att den finansiella risken ökar i föreningen.

Den löpande finansieringen av föreningens verksamhet är främst årsavgifterna.

Den nya planen ska vara fullständig, intygas och registreras

Om styrelsen upprättar en ny plan ska den vara fullständig, och inte bara omfatta de nya upplåtelserna. Ni ska ta med även uppgifterna om de redan upplåtna lägenheterna och om de förhållanden som inte har förändrats.

Eftersom den nya ekonomiska planen ska vara komplett måste den innehålla en teknisk underhållsplan. Ni behöver därför ta ställning till om ni behöver göra en ny underhållsplan eller om det går att använda den föreningen redan har.

Information om teknisk underhållsplan finns på en annan sida. 

Teknisk underhållsplan är obligatorisk för bostadsrättsföreningar

Planen ska intygas av två intygsgivare och registreras hos Bolagsverket. 

Vad händer om styrelsen inte upprättar en ny plan som krävs?

Om en förening upplåter en bostadsrätt i strid med kravet på en registrerad ny ekonomisk plan, kan bostadsrättshavaren ha rätt att frånträda bostadsrätten, om han eller hon var i god tro vid upplåtelsen (4 kap. 8 § bostadsrättslagen).

Styrelsens ledamöter riskerar också att behöva betala böter (10 kap. 3 § 2 bostadsrättslagen).

Bostadsrättslag (1991:614) 4 kap. 8 §

8 §
  Om en upplåtelse skett i strid med bestämmelserna i 3 kap.
4 § med krav på en registrerad ny ekonomisk plan, får bostadsrättshavaren efter uppsägning frånträda bostadsrätten, om han var i god tro när upplåtelsen skedde. Uppsägning skall ske inom tre månader från den dag då bostadsrättshavaren fick kännedom om det förhållande som bort föranleda upprättandet av en ny ekonomisk plan, dock inte senare än två år från upplåtelsen.

Om en upplåtelse skett i strid med bestämmelserna i 2 § med krav på tillstånd för upplåtelse av bostadsrätt, får bostadsrättshavaren efter uppsägning frånträda bostadsrätten.
Uppsägning får dock inte ske sedan Bolagsverket lämnat tillstånd till upplåtelsen och inte heller efter utgången av den i 2 § tredje stycket angivna tiden.

Sker uppsägning enligt första eller andra stycket, övergår bostadsrätten genast till föreningen. Föreningen skall betala skälig ersättning för bostadsrätten. Bostadsrättshavaren har även rätt till ersättning för skada. Har lägenheten tillträtts, skall hyresavtal anses ingånget för tiden från uppsägningen, om bostadsrättshavaren i uppsägningen begärt att få bo kvar i lägenheten. Lag (2004:247) .

Bostadsrättslag (1991:614) 10 kap. 3 §

3 §
  Till böter döms den som uppsåtligen eller av oaktsamhet
   1. upplåter andelsrätt i strid med 1 kap. 8 §,
   2. upplåter bostadsrätt i strid med 3 kap. 1 eller 4 § eller
4 kap. 2 §,
   3. tar emot förskott i strid med 5 kap. 8 §,
   4. bryter mot 9 kap. 6 § sista stycket,
   5. inte för medlemsförteckning eller inte håller en sådan förteckning tillgänglig enligt 9 kap. 9 och 9 a §§, eller
   6. inte för lägenhetsförteckning eller meddelar oriktig eller vilseledande uppgift i utdrag enligt 9 kap. 11 §. Lag (2022:1026) .