Kostnadskalkyl för bostadsrättsföreningar

Föreningen tar fram en kostnadskalkyl för ett bostadsprojekt, för att kunna skriva förhandsavtal med de som i framtiden ska köpa bostadsrätt. De beräknande avgifterna för bostadsrätterna grundas på kalkylen. Kalkylen ska granskas av två behöriga intygsgivare.

Kostnadskalkylens innehåll

Det är obligatorisk att ta fram en kostnadskalkyl om föreningen vill kunna skriva förhandsavtal (5 kap. 6 § bostadsrättslagen).

Bostadsrättslag (1991:614) 5 kap. 6 §

6 §
  De beräknade avgifterna för bostadsrätten ska grundas på en kalkyl över kostnaderna för projektet. Kalkylen ska vara försedd med ett intyg av två sådana intygsgivare som avses i
3 kap. 3 §. Av intyget ska det framgå
   1. att de uppgifter som lämnas i kalkylen är riktiga och stämmer överens med tillgängliga handlingar, och
   2. att gjorda beräkningar är vederhäftiga och att kalkylen framstår som hållbar.

I intyget ska intygsgivarna också ange de huvudsakliga omständigheter som ligger till grund för deras bedömning och vilka handlingar som har varit tillgängliga för dem.

Styrelsen ska hålla kalkylen och intyget tillgängliga för förhandstecknaren innan förhandsavtalet ingås. Lag (2022:1026) .

Av bestämmelser i bostadrättsförordningen följer att kostnadskalkylen ska ha ett visst innehåll.

Bostadsrättsförordning (1991:630) 8 §

8 §
  En kostnadskalkyl enligt 5 kap. 6 § bostadsrättslagen
(1991:614) ska innehålla uppgift om bostadsrättsföreningens företagsnamn och organisationsnummer samt, i den omfattning som det behövs för att beräkna avgifterna, de övriga uppgifter som följer av 1 §. Den ska även innehålla en ekonomisk prognos enligt 4 a § omfattande de kostnader och intäkter som tagits upp i kalkylen samt en känslighetsanalys enligt 4 b §.

Boverket får meddela närmare föreskrifter om verkställigheten av bestämmelserna om kostnadskalkyl. Förordning (2023:646).

En kostnadskalkyl ska innehålla uppgift om bostadsrättsföreningens företagsnamn och organisationsnummer samt, i den omfattning som det behövs för att beräkna avgifterna, de övriga uppgifter som följer av 1 § bostadsrättsförordningen:

• En beskrivning av fastigheten.
• Tidpunkten för upplåtelse och inflyttning.
• Utgiften för anskaffandet av föreningens fastighet.
• Kostnader för nödvändigt underhåll och nödvändig tillbyggnad, ombyggnad eller andra nödvändiga ändringsarbeten.
• Kostnader för andra åtgärder som har betydelse för föreningens verksamhet.
• Uppgifter om finansieringen av kostnader enligt 4–6 (finansieringsplan).
• Föreningens löpande kostnader och intäkter, inklusive avskrivningar.
• Driftskostnader som bostadsrättshavarna ska svara för och som inte ingår i årsavgiften.

Kostnadskalkylen ska dessutom innehålla en ekonomisk prognos omfattande de kostnader och intäkter som tagits upp i kalkylen samt en känslighetsanalys.

Boverkets föreskrift och allmänna råd om kostnadskalkyl

Boverket har skrivit en föreskrift och ett allmänt råd till bestämmelsen i 8 § första stycket bostadsrättsförordningen (1991:630).

Boverkets föreskrifter och allmänna råd om ekonomiska planer, kostnadskalkyler, intygsgivare och intygsgivning, BFS 2025:2 - 5 kap. 1 §

1 §

En kostnadskalkyl enligt 5 kap. 6 § bostadsrättslagen (1991:614) ska innehålla de uppgifter som följer av 2 kap. i denna författning i den omfattning som behövs för att beräkna avgifterna.

En kostnadskalkyl ska innehålla samma uppgifter som en ekonomisk plan vad gäller finansieringsplanen och beräkningen av löpande kostnader och intäkter. Driftskostnader kan däremot anges mer översiktligt.

Allmänt råd

Utgångspunkten bör vara att uppgifterna i kalkylen inte behöver ändras väsentligt när den ekonomiska planen upprättas. Väsentliga avvikelser mellan kostnadskalkyl och uppgifter i den ekonomiska planen bör förklaras i den ekonomiska planen.

Uppgifter om planförhållanden bör beskrivas i kalkylen.

En kostnadskalkyl ska innehålla de uppgifter som följer av 2 kap. BFS 2025:2 i den omfattning som behövs för att beräkna avgifterna.

En kostnadskalkyl ska innehålla samma uppgifter som en ekonomisk plan vad gäller finansieringsplan och beräkningen av löpande kostnader och intäkter. Driftskostnader kan däremot anges mer översiktligt.

För att kunna göra en riktig bedömning av en förenings ekonomiska verksamhet måste uppgifterna i kalkylen vila på ett väl underbyggt underlag och framstå som hållbara. Uppgifterna i kalkylen ska vara riktiga och stämma överens med tillgängliga handlingar. Med uppgifter avses faktum, det vill säga säkert konstaterbara sakförhållanden (se proposition 2002/03:12 sid. 113). Det innebär också att samtliga omständigheter som har betydelse för bedömningen av verksamheten ska redovisas, inte endast de ekonomiska förutsättningarna.

Uppgifterna i en kostnadskalkyl kan vara mer preliminära än i en ekonomisk plan men de ska ändå ge en korrekt och rättvisande bild av förutsättningarna för bostadsprojektet. Utgångspunkten bör vara att uppgifterna inte ska behöva ändras väsentligt när föreningen senare tar fram den ekonomiska planen. Väsentliga avvikelser mellan kostnadskalkyl och uppgifter i den ekonomiska planen bör förklaras i den ekonomiska planen.

Uppgifter om planförhållanden bör beskrivas i kalkylen. Bestämmelser för mark- eller vattenområden är en del av förutsättningarna för ett planerat bostadsprojekt. Om en befintlig detaljplan medger projektet eller om en ny detaljplan behöver tas fram är grundläggande, liksom övriga nödvändiga lov och tillstånd som krävs för ett bostadsprojekt.

Kostnadskalkylens intyg

En kostnadskalkyl ska kontrolleras och bedömas av två intygsgivare på samma sätt som en ekonomisk plan, utom när det gäller förutsättningarna för registrering enligt 1 kap. 5 § bostadsrättslagen. Något krav på registrering av kostnadskalkyler finns nämligen inte. Föreningen kan använda sig av samma intygsgivare för granskning av såväl kostnadskalkylen som den ekonomiska planen. Det finns dock inget krav på att intygsgivarna ska vara desamma.