Ekonomiska planer – en handbok

Intygsgivning och intygets utformning

Granskad:

Som stöd när du ska intyga ekonomiska planer och kostnadskalkyler finns föreskrifter och allmänna råd om granskningen och om intyget. Som intygsgivare ska du också uppfylla krav på opartiskhet och oberoende.

Opartiskhet och oberoende

En intygsgivare ska vara opartisk och oberoende i förhållande till det projekt som ska granskas. Föreningen väljer två intygsgivare bland dem som har behörighet från Boverket att utfärda intyg. Föreningen får dock inte välja en person, om det finns någon omständighet som kan rubba förtroendet för att personen är opartisk eller oberoende.

3 §
   Intygsgivare ska utses av bostadsrättsföreningen bland dem som
   1. regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer har förklarat behöriga att utfärda intyg, eller
   2. i en annan stat inom Europeiska ekonomiska samarbetsområdet
(EES) driver en i den staten etablerad verksamhet som omfattar utfärdandet av intyg av liknande slag som avses i 2 §.

Det är inte tillåtet att utse någon till intygsgivare, om det finns någon omständighet som kan rubba förtroendet för hans eller hennes opartiskhet eller oberoende. En sådan omständighet kan vara tidigare samarbete med den andra intygsgivare som föreningen har utsett eller avser att utse.

Den som är anställd hos ett företag, en organisation eller någon annan som har bildat bostadsrättsföreningen eller som har hjälpt till med förenings-bildningen eller med att upprätta den ekonomiska planen får inte utses till intygsgivare. Detsamma gäller den som inte har en försäkring för den ersättningsskyldighet som han eller hon kan ådra sig i verksamheten. Lag (2022:1026) .

3 a §
   De som bostadsrättsföreningen utser till intygsgivare ska godkännas av regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer. Ett godkännande ska inte lämnas om valet av intygsgivare strider mot 3 §. Lag (2022:1026) .

3 b §
   Regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer får meddela föreskrifter om vem som får ges behörighet som intygsgivare, om tillsyn över intygsgivare och om disciplinära åtgärder mot intygsgivare. Lag (2022:1026) .

4 §
   Intygsgivare ska utses av föreningen bland dem som
   1. regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer har förklarat behöriga att utfärda intyg enligt 3 §, eller
   2. i en annan stat inom Europeiska ekonomiska samarbetsområdet
(EES) driver en i den staten etablerad verksamhet som omfattar utfärdandet av intyg av liknande slag som avses i 3 §.

Det är inte tillåtet att utse någon till intygsgivare, om det finns någon omständighet som kan rubba förtroendet för hans eller hennes opartiskhet eller oberoende. En sådan omständighet kan vara tidigare samarbete med den andra intygsgivare som föreningen har utsett eller avser att utse.

Den som är anställd hos ett företag, en organisation eller någon annan som har bildat den kooperativa hyresrättsföreningen eller som har hjälpt till med föreningsbildningen eller med att upprätta den ekonomiska planen får inte utses till intygsgivare. Detsamma gäller den som inte har en försäkring för den ersättningsskyldighet som han eller hon kan ådra sig i verksamheten. Lag (2022:1029) .

4 a §
   De som föreningen utser till intygsgivare ska godkännas av regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer. Ett godkännande ska inte lämnas om valet av intygsgivare strider mot 4 §. Lag (2022:1029) .

4 b §
   Regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer får meddela föreskrifter om vem som får ges behörighet som intygsgivare, om tillsyn över intygsgivare och om disciplinära åtgärder mot intygsgivare. Lag (2022:1029) .

Samarbete med den andra intygsgivaren

En omständighet som kan rubba förtroendet för opartiskhet eller oberoende är om två intygsgivare har samarbetat med varandra många gånger. Boverket har en rutin för att pröva detta när vi prövar föreningens val av intygsgivare.

Föreningen väljer två intygsgivare

Kopplingar till projektet

Att intygsgivare ska vara fristående från projektet innebär att de inte får vara anställda hos företag, organisation eller någon annan som har bildat föreningen, har hjälpt till med föreningsbildningen eller har hjälpt till med att upprätta den ekonomiska planen.

Samarbete med andra som berörs av projektet

1 §

Intygsgivarna ska inte ingå uppdragsavtal eller andra avtal som kan rubba förtroendet för deras opartiskhet och oberoende.

Opartiskheten kan också påverkas av samarbete mellan intygsgivare, ombildningskonsulter, planförfattare, byggherrar med flera.

Många intygsgivare anlitas av ombildningskonsulter, som är beroende av att ombildningsprojekten blir av, för att de ska få betalt. Om en intygsgivare får ersättning direkt från ombildningskonsultens företag, kan det rubba förtroendet för intygsgivarens opartiskhet och oberoende. 

Vissa intygsgivare är anställda i företag som arbetar med ombildning av hyresrätter till bostadsrätter. I ett ombildningsuppdrag kan det mesta ingå, från att bilda föreningen och utse besiktningsman till att upprätta ekonomiska planer och genomföra ombildningen. En sådan anställd intygsgivare ska inte granska och intyga ekonomiska planer i företagets egna projekt. Det utgör jäv och bryter mot bostadsrättslagen (3 kapitlet 3 § sista stycket bostadsrättslagen).

Om en intygsgivare återkommande arbetar för samma uppdragsgivare, kan det på sikt medföra intressekonflikter och en beroendeställning.

Avtalet mellan föreningen och intygsgivarna

Uppdragsavtalet mellan intygsgivarna och föreningen anses normalt inte rubba förtroendet för intygsgivarnas opartiskhet och oberoende. Men det behöver bedömas, eftersom bostadsrättsföreningar inledningsvis ofta utgörs av representanter från bostadsutvecklare. Om en intygsgivare anlitas av samma bostadsutvecklare många gånger, kan det rubba förtroendet för intygsgivarens opartiskhet och oberoende.

Bedöm om ett platsbesök kan bidra i granskningen

Innan du intygar ett bostadsprojekt, ska du bedöma om ett besök på platsen kan tillföra något i din granskning. Platsbesök behövs inte alltid, men du ska alltså ta ställning till om ett besök kan vara relevant.

2 §

Intygsgivarna ska ta ställning till om ett platsbesök kan antas tillföra något av betydelse för deras granskning.

Ett besök kan motiveras av flera skäl. Oavsett om det är nyproduktion, ombildning eller ombyggnad, kan det finnas förhållanden som inte framgår av den ekonomiska planen, kanske på grund av utelämnad eller felaktig information. Till exempel kan du upptäcka om byggnadsbeskrivningen inte är korrekt.

När du intygar en ekonomisk plan ska det stå i intyget om du har besökt fastigheten under granskningen av den ekonomiska planen eller kostnadskalkylen. Om du inte har gjort ett platsbesök ska du ange anledningen till det (7 kap. 6 § Boverkets föreskrifter, BFS 2025:2).

Komplettera med att kontakta kommunen och granska planerna

Ofta kan ett platsbesök ersättas av – eller kompletteras med – telefonkontakt med kommunens miljökontor och byggnadskontor samt en granskning av översiktsplanen och detaljplanen.  

Det kan finnas omständigheter som kan hindra lovligheten av den planerade verksamheten, som inte alltid framgår i en ekonomisk plan – men kanske inte heller vid ett besök på plats. Till exempel kanske det saknas en detaljplan, eller kanske detaljplanen inte medger det som föreningen planerar. Platsen i sig kan innebära att man inte får ändra verksamheten. Om området har naturvärden eller kulturvärden och därför är utpekat som ett riksintresseområde enligt 3 kap. eller 4 kap. miljöbalken (1998:808) kan det innebära att kommunen inte godkänner exploatering.

Vid ett besök kan du dock få en bättre bild av området. Det kan hjälpa dig att bedöma om du behöver göra en närmare granskning.

Du kan granska översiktsplanen, där bland annat alla riksintressen finns med. Det finns även karttjänster, till exempel hos Naturvårdsverket, där riksintresseområdena är markerade.

Du kan också granska detaljplanen och begära ut från kommunen de eventuella bygglov och andra lov som finns för fastigheten, om inte föreningen har gett dig den informationen.

Om projektet startar utan att ha nödvändiga lov och tillstånd, kan det leda till ett ohållbart bostadsprojekt, vilket ytterst drabbar de blivande bostadsrättshavarna eller hyresgästerna. En ekonomisk plan eller kostnadskalkyl kan inte ses som hållbar utan de bygglov och detaljplaner som behövs.  

Flera exempel där problem hade kunnat förebyggas

Det finns flera exempel där tvåfamiljshus har byggts ut med ytterligare bostäder, i strid med detaljplanen. Hus har byggts om utan bygglov. Kommuner har funnit att bygglovet inte omfattar den verksamhet som en bostadsrättsförening bedriver.

Det finns med andra ord goda skäl för att besöka platsen, och studera platsens förutsättningar djupare, till exempel om fastigheten tidigare har använts till en annan verksamhet än den som bostadsrättsföreningen planerar.

Granska avtal, lov, tillstånd och handlingar

Som intygsgivare för en ekonomisk plan ska du granska de avtal, lov, tillstånd och andra handlingar som är relevanta, för att kunna bedöma om

  • projektet uppfyller förutsättningarna för registrering enligt 1 kap. 5 § bostadsrättslagen (1991:614)
  • uppgifterna i planen är riktiga
  • beräkningarna är korrekta och den ekonomiska planen framstår som hållbar.

Om någon uppgift i planen, eller i andra handlingar, framstår som tvivelaktig eller motsägelsefull, bör du på eget initiativ undersöka detta. Du kan till exempel be föreningen eller kommunen om klargöranden eller kompletterande handlingar.

3 §

Intygsgivare ska granska de avtal, lov, tillstånd och andra handlingar som är relevanta för att kunna bedöma

  • 1. att förutsättningarna för registrering enligt 1 kap. 5 § bostadsrättslagen (1991:614) är uppfyllda,
  • 2. att de i planen lämnade uppgifterna är riktiga, samt
  • 3. att gjorda beräkningar är vederhäftiga och att den ekonomiska planen framstår som hållbar.

Allmänt råd

Om uppgifterna i planen eller i övriga tillgängliga handlingar framstår som tvivelaktiga eller motsägelsefulla, bör intygsgivaren på eget initiativ närmare undersöka saken, bland annat genom att be om klargöranden och eventuellt kompletterande handlingar.

Undersök lov och tillstånd

Begär att få uppgifter om de lov och tillstånd som behövs för projektet, eftersom de ger förutsättningarna för den ekonomiska planens hållbarhet. Om det inte står något om bygglov i den ekonomiska planen kan du be föreningen om uppgifter om detta.

Om verksamheten startar utan att alla förutsättningar är klarlagda, riskerar projektet att bli ohållbart, vilket ytterst drabbar de blivande bostadsrättshavarna eller hyresgästerna.

Kontrollera beräkningarna

Kontrollera att beräkningarna är korrekta och att planen framstår som ekonomiskt hållbar. Den ekonomiska prognosen och känslighetsanalysen är stöd för bedömningen. Bedöm även om de beräknade insatserna och avgifterna medger att det är sannolikt att lägenheterna kommer att gå att upplåta med bostadsrätt när de är färdiga, med hänsyn till bostadsmarknaden på orten.  Givetvis kan du bara utgå från de förhållanden som är kända vid tidpunkten för intygsgivningen.

Granska avtalsvillkoren

Be också föreningen om alla relevanta avtal som berör projektet. Avtalsvillkor som är en förutsättning för intäkterna bör granskas särskilt, eftersom de är viktiga parametrar för om verksamheten kan anses ekonomiskt hållbar.

Du förväntas inte göra en särskild bedömning av byggföretagens ekonomiska ställning, utöver att granska entreprenadavtal och liknande.

Särskilda omständigheter

Det kan finnas skäl att undersöka andra omständigheter som kan påverka bedömningen av föreningens verksamhet, till exempel planbestämmelser. Du kan fråga föreningen om detaljplanen medger den planerade utökningen av antalet lägenheter i fastigheten, och så vidare. Det kan krävas att detaljplanen ändras, för att föreningen ska få lov att bygga om eller bygga ut. Därför är det viktigt att sådana särskilda förhållanden framgår i den ekonomiska planen. En ekonomisk plan kan inte ses som hållbar, om det inte finns beviljade bygglov och en detaljplan som omfattar det planerade projektet. En sådan plan ska därför inte intygas.

Bedöm kostnadskalkylen respektive planen och formulera intyget

Din roll som intygsgivare är att granska den ekonomiska planen eller kostnadskalkylen, och bedöma om den vilar på tillförlitliga grunder och om den framstår som hållbar. Uppgifterna i kalkylen respektive planen ska vara riktiga och stämma överens med handlingarna. Med uppgifter avses fakta, det vill säga säkert konstaterbara sakförhållanden.

Om du bedömer att kraven är uppfyllda, ska du dokumentera det i ett intyg. Av intyget ska framgå

  • att uppgifterna i planen är riktiga och stämmer överens med handlingarna
  • att beräkningarna är korrekta och att planen framstår som hållbar
  • de huvudsakliga omständigheter som ligger till grund för din bedömning och vilka handlingar som har varit tillgängliga för dig
  • för ekonomiska planer, att förutsättningarna för registrering hos Bolagsverket är uppfyllda (se 1 kapitlet 5 § bostadsrättslagen). 

2 §
   Den ekonomiska planen skall vara försedd med intyg av två personer. Av intyget skall framgå
   1. att förutsättningarna för registrering enligt 1 kap. 5 § är uppfyllda,
   2. att de i planen lämnade uppgifterna är riktiga och stämmer överens med tillgängliga handlingar, samt
   3. att gjorda beräkningar är vederhäftiga och att den ekonomiska planen framstår som hållbar.

I intyget skall intygsgivarna också ange de huvudsakliga omständigheter som ligger till grund för deras bedömning och vilka handlingar som har varit tillgängliga för dem. Lag (2003:31) .

3 §
   Den ekonomiska planen skall vara försedd med intyg av två personer. Av intyget skall framgå
   1. att de i planen lämnade uppgifterna är riktiga och stämmer överens med tillgängliga handlingar, och
   2. att gjorda beräkningar är vederhäftiga och att den ekonomiska planen framstår som hållbar.

I intyget skall intygsgivarna också ange de huvudsakliga omständigheter som ligger till grund för deras bedömning och vilka handlingar som har varit tillgängliga för dem. Lag (2003:34) .

6 §
   De beräknade avgifterna för bostadsrätten ska grundas på en kalkyl över kostnaderna för projektet. Kalkylen ska vara försedd med ett intyg av två sådana intygsgivare som avses i
3 kap. 3 §. Av intyget ska det framgå
   1. att de uppgifter som lämnas i kalkylen är riktiga och stämmer överens med tillgängliga handlingar, och
   2. att gjorda beräkningar är vederhäftiga och att kalkylen framstår som hållbar.

I intyget ska intygsgivarna också ange de huvudsakliga omständigheter som ligger till grund för deras bedömning och vilka handlingar som har varit tillgängliga för dem.

Styrelsen ska hålla kalkylen och intyget tillgängliga för förhandstecknaren innan förhandsavtalet ingås. Lag (2022:1026) .

Intyget för en ekonomisk plan ska innehålla

  • föreningens firma och organisationsnummer
  • din underteckning, med namnförtydligande och datum  
  • för de handlingar som har varit tillgängliga för dig: vad de avser, när de är daterade, eventuella parter och eventuell beslutande myndighet
  • för uppgifter du har inhämtat muntligen: vad de innehöll, vem som lämnade uppgifterna och när.

5 §

Av intyget ska framgå föreningens firma och organisationsnummer.

Intyget undertecknas av intygsgivaren och ska innehålla namnförtydligande och vilket datum intyget undertecknades.

Vid uppräkningen av de handlingar som varit tillgängliga för intygsgivaren, vilka ska anges enligt 3 kap. 2 § andra stycket bostadsrättslagen (1991:614) och enligt 4 kap. 3 § andra stycket lagen (2002:93) om kooperativ hyresrätt, ska anges vad handlingarna avser, när de är daterade, eventuella parter och i förekommande fall beslutande myndighet. Om underlag inhämtats muntligen ska uppräkningen kompletteras med intygsgivares anteckningar om innehåll, vem som lämnat uppgifterna och när så skedde.

Intyg för en ekonomisk plan ska också visa

  • om det är en slutlig eller beräknad kostnad som bedömts
  • att lägenheterna efter färdigställande kan upplåtas med hänsyn till ortens bostadsmarknad
  • om intygsgivaren har besökt fastigheten under granskningen, och om platsbesök inte har gjorts, anledning till det.

6 §

Intyget ska, utöver vad som framgår av 3 kap. 2 § bostadsrättslagen (1991:614) och 4 kap. 3 § lagen (2002:93) om kooperativ hyresrätt visa följande.

  • 1. Om det är en slutlig kostnad eller en beräknad kostnad som bedömts.
  • 2. Att lägenheterna efter färdigställande kan upplåtas med hänsyn till ortens bostadsmarknad.
  • 3. Om intygsgivaren har besökt fastigheten i samband med granskningen av den ekonomiska planen eller kostnadskalkylen. Om platsbesök inte gjorts ska anledningen till det anges.

Intyget för en kostnadskalkyl ska utöver vad som framgår av 5 kap. 6 § bostadsrättslagen också innehålla

  • föreningens firma och organisationsnummer
  • din underteckning, med namnförtydligande och datum.

Intygsgivarna kan göra ett gemensamt intyg – eller var sitt

De två intygsgivarna kan antingen underteckna ett gemensamt intyg, eller två individuella intyg. Förarbetena och reglerna pekar på att avsikten är att intyget ska vara gemensamt, men det kan finnas fördelar med två intyg. Intygsgivarna skulle kunna uppfatta omständigheter på olika sätt. Det finns också ekonomiska planer där de två intygen visar att intygsgivarna inte har tagit del av samma handlingar.

Även på grund av skadeståndsansvaret kan det ligga i intygsgivarens intresse att underteckna ett eget individuellt intyg. Uppdraget som intygsgivare är personligt och man förutsätts arbeta opartiskt och oberoende (3 kapitlet 3 § andra och tredje stycket bostadsrättslagen och 4 kapitlet 4 § andra och tredje stycket lagen om kooperativ hyresrätt). Även skadeståndsansvaret gentemot föreningen och bostadsrättshavarna respektive de kooperativa hyresgästerna (10 kapitlet 1 a § bostadsrättslagen respektive 6 kapitlet 1 a § lagen om kooperativ hyresrätt) är därmed personligt och intygsgivaren har full kontroll över sitt eget intyg till skillnad från ett gemensamt intyg.

Intyga inte, om inte planen eller kalkylen är hållbar

Du ska inte skriva ett intyg, om du bedömer att planen eller kalkylen inte är hållbar. Som intygsgivare är ni två de enda utomstående som är ålagda att göra en saklig granskning. Om du bedömer att det finns en uppgift som inte har saklig grund, räcker det för att du inte ska intyga planens eller kalkylens hållbarhet.

4 §

Om intygsgivaren bedömer att den ekonomiska planen eller kostnadskalkylen är hållbar ska intyget innehålla de uppgifter som anges i 5 och 6 §§. Om intygsgivaren bedömer att den ekonomiska planen eller kostnadskalkylen inte är hållbar ska intygsgivaren inte intyga den ekonomiska planens eller kostnadskalkylens hållbarhet.

Boverket (2025). Intygsgivarnas granskning och intygets utformning. https://www.boverket.se/sv/ekonomiska-planer/intygsgivarnas-granskning/ Hämtad 2025-11-17