Bostadsrättsföreningar ska upprätta en ekonomisk plan

Nya bostadsrättsföreningar ska alltid upprätta en ekonomisk plan. Om föreningen bildas när ett nytt hus byggs är det ofta ett företag som kontrollerar föreningen. Det som står i den ekonomiska planen är inte bindande, utan kan ändras, redan innan köparen blir medlem. 

Vad är en bostadsrättsförening?

En bostadsrättsförening är en ekonomisk förening, som har till ändamål att upplåta lägenheter i föreningens hus med bostadsrätt, åt medlemmarna i föreningen. Föreningen kan upplåta både bostadslägenheter och lokallägenheter med bostadsrätt.

En bostadsrätt är den rätt en medlem har i föreningen, på grund av upplåtelsen av lägenheten. Bostadsrätten innebär dels en rätt att nyttja lägenheten, dels en andel i föreningens tillgångar och skulder.

Varje lägenhet upplåts bara en gång med bostadsrätt, nämligen när föreningen upplåter lägenheten till den första innehavaren. Sedan kan bostadsrätthavaren sälja sin bostadsrätt till en annan person. Bostadsrätten kan också övergå till en annan person genom ett familjerättsligt förvärv, till exempel arv, testamente eller bodelning.

En bostadsrättsförening måste ha minst tre medlemmar, och ska ha antagit stadgar samt utsett styrelse och revisor. Föreningen ska också vara registrerad hos Bolagsverket. Där finns mer information.

Bostadsrättsförening (på Bolagsverkets webbplats)

Ekonomisk plan och kostnadskalkyl

Innan en bostadsrättsförening upplåter lägenheter med bostadsrätt, ska styrelsen upprätta en ekonomisk plan. Planen ska vara intygad av två intygsgivare och registrerad hos Bolagsverket.

Vid en ombildning ska hyresgästerna ha tillgång till en intygad plan, innan föreningsstämman beslutar om att förvärva huset.

Det är styrelsens ansvar att det upprättas en ekonomisk plan. Om föreningen anlitar en planförfattare, är det ändå styrelsen som har ansvaret för att innehållet uppfyller kraven.

Den ekonomiska planen beskriver hur föreningen kan bedrivas på ett ekonomiskt hållbart sätt.

En kostnadskalkyl är ett slags preliminär ekonomisk plan, som ska finnas inför att bostadsrättsköpare ska teckna förhandsavtal. Även kostnadskalkylen ska bedömas av två intygsgivare. Den ska inte registreras hos Bolagsverket.

Planen är inte bindande – styrelsen kan besluta om ändringar

Den ekonomiska planen ska ge en bild av hur föreningen kan drivas på ett sätt som är ekonomiskt hållbart. Men efter att planen är intygad och registrerad, kan föreningen besluta om förändringar som gör att föreningens ekonomi inte kommer att följa det som står i planen. När planen skrevs fanns kanske låneofferter med bunden ränta, men föreningen kan senare välja att i stället ta fastighetslån med rörlig ränta. Förändringar måste dock följa lagar och andra författningar samt ingångna avtal.

Om föreningen beslutar om stora förändringar, kan föreningen ha skyldighet att upprätta en ny ekonomisk plan, men bara om föreningen ska göra ytterligare upplåtelser.

De köpare som redan har skrivit avtal om lägenheter kan alltså påverkas, om föreningen beslutar om förändringar efter att planen är registrerad. Det kan vara särskilt viktigt att räkna med detta om man planerar att köpa en nyproducerad bostadsrätt, eftersom föreningen då ofta är bildad av företaget som bygger huset. Denna styrelse (byggherrestyrelsen) kan besluta om förändringar även sent under byggtiden.  

Hos Konsumentverket kan du läsa mer om att köpa en nyproducerad bostadsrätt.

Bostadsrätt (på Konsumentverkets webbplats)

Vid nybyggnad bildas föreningen ofta av ett företag

Vid nybyggnad av bostadsrättshus är det numera ovanligt att bostadsrättsföreningen bildas av de som själva vill bo i lägenheterna.

I stället är det ofta ett bostadsutvecklarföretag som tar över mark, planerar byggnader, söker bygglov och även bildar en bostadsrättsförening, en så kallad byggmästarbildad bostadsrättsförening. Dess styrelse tar fram en kostnadskalkyl, för att föreningen ska kunna teckna förhandsavtal med köpare av bostadsrätterna.

Genom förhandsavtalet förbinder sig köparen att i framtiden bli medlem i föreningen och köpa en bostad till ett avtalat pris. Föreningen förbinder sig å sin sida att upplåta en lägenhet med bostadsrätt.

Enligt bostadsrättslagen ska föreningen ge viss information när den erbjuder personer att teckna ett förhandsavtal, bland annat följande (5 kap. 3 § 6 och 9–10 bostadsrättslagen):

• Om, och under vilka förutsättningar, som förhandstecknarens lägenhet, eller andra delar av föreningens hus och mark, kan komma att förändras, innan lägenheten upplåts med bostadsrätt, jämfört med vad som är förutsatt av parterna när förhandsavtalet ingås.
• Vilket direkt eller indirekt inflytande som byggföretaget, eller andra utomstående, har eller kommer att ha i föreningen.
• Om, och under vilka förutsättningar, som föreningen har möjlighet att rikta krav mot byggföretaget, vid dröjsmål, eller om fel upptäcks i föreningens hus.

Styrelsen upphandlar byggbolaget, som ofta ingår ofta i bostadsutvecklarens koncern. När styrelsen bedömer att de ekonomiska förutsättningarna är tillräckligt kända, tar den fram en ekonomisk plan. Sedan kan köparna underteckna upplåtelseavtalet. Först måste dock styrelsen ha godkänt dem som medlemmar, eftersom upplåtelse bara får göras till medlemmar.

Vilket datum köparna får tillträde till lägenheterna och kan flytta in, beror på hur byggprocessen går och vad som har avtalats.