Föreningens övriga kostnader och medlemmarnas egna driftskostnader

Planen ska visa föreningens övriga kostnader, utöver anskaffningsutgiften och kapitalkostnader, som vi skriver om på andra sidor. Några exempel är driftskostnader, skatter och avgifter. Även medlemmarnas egna driftskostnader ska redovisas.

Alla kända och beräknade kostnader och utbetalningar ska anges

Planen ska visa

• föreningens löpande kända eller beräknade kostnader och utbetalningar
• de antaganden eller faktiska uppgifter som kostnaderna och utbetalningarna baseras på
• om kostnader eller utbetalningar är indexreglerade, det vill säga om de kommer att anpassas efter inflationen.

Det framgår av 1 § första stycket 8 och andra stycket och 4 § 1 bostadsrättsförordningen respektive förordningen om kooperativ hyresrätt och 2 kap. 16 § föreskrifterna.

Planen ska beskriva de antaganden eller faktiska uppgifter som kostnaderna och utbetalningarna baseras på (2 kap. 16 § andra stycket föreskrifterna). Det innebär att det ska stå hur de har räknats fram. Då kan intygsgivarna och andra bedöma om uppgifterna verkar rimliga. 

Om föreningen är skattskyldig bör de belopp som påverkas av denna skattskyldighet redovisas exklusive moms (det allmänna rådet till 2 kap. 16 § föreskrifterna).

Boverkets föreskrifter och allmänna råd om ekonomiska planer, kostnadskalkyler, intygsgivare och intygsgivning, BFS 2025:2 - 2 kap. 16 §

16 §

Föreningens alla kända och beräknade kostnader och intäkter samt ut- och inbetalningar ska beskrivas. Det ska framgå om indexreglering är avtalad.

De antaganden eller faktiska uppgifter som uppgifterna baseras på ska beskrivas.

Allmänt råd

Om föreningen är skattskyldig bör de belopp som påverkas av denna skattskyldighet redovisas exklusive moms.

Föreningens driftskostnader

Föreningens driftskostnader ska redovisas i planen (1 § första stycket 8 och 4 § 1 bostadsrättsförordningen respektive förordningen om kooperativ hyresrätt).

Boverkets föreskrifter och allmänna råd om ekonomiska planer, kostnadskalkyler, intygsgivare och intygsgivning, BFS 2025:2 - 2 kap. 18 §

18 §

Föreningens faktiska och beräknade driftskostnader ska redovisas tydligt som delposter.

Kostnader för det inre underhållet av befintliga hyresrätter ska anges särskilt.

Om det vid beräkning av driftskostnaderna förutsätts att medlemmarna ska utföra vissa uppgifter ska detta redovisas.

Redovisa driftskostnaderna var för sig

De faktiska och beräknade driftskostnaderna ska redovisas tydligt i separata delposter, till exempel

• fastighetsskötsel, inklusive förbrukningsmaterial, lön till fastighetsskötare inklusive sociala avgifter, med mera
• vatten
• uppvärmning
• el
• avfallshantering
• gemensamhetsanläggning
• bredband
• löpande underhåll
• inre löpande underhåll som föreningen ska betala, uppdelat på dels bostäder eller lokaler som föreningen hyr ut, dels lägenheter som föreningen upplåter med bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt
• försäkring. 

Planen ska också redovisa några nyckeltal per kvadratmeter boarea (BOA) och lokalarea (LOA) (2 kap. 29 § Boverkets föreskrifter), bland annat

• föreningens energikostnader per kvadratmeter upplåten med bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt och eventuell hyresrätt. 
• föreningens driftskostnader, inklusive energikostnader, per kvadratmeter upplåten med bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt och eventuell hyresrätt 

Planen ska innehålla fler nyckeltal och de bör redovisas samlat. Mer information om nyckeltalen finns på en annan sida.

Nyckeltal ska redovisas i den ekonomiska planen

Föreningens kostnader för underhåll i lägenheter

Vissa föreningar ska betala för underhåll inne i lägenheterna. 

I en bostadsrättsförening betalar medlemmarna oftast själva för det inre underhållet av sina lägenheter, om inte något annat bestämts i stadgarna (7 kap. 12 § bostadsrättslagen). 

I en kooperativ hyresrättsförening är det tvärtom. Där betalar föreningen för det inre underhållet, om inte stadgarna anger att medlemmarna ska göra det (3 kap. 3 § lagen om kooperativ hyresrätt).

Om föreningen ska hyra ut bostadslägenheter eller lokaler med hyresrätt, ska kostnaderna för underhållet i dessa lägenheter redovisas i en egen post i planen (2 kap. 18 § andra stycket föreskrifterna). Dessa kostnader ska alltså inte läggas samman med föreningens eventuella kostnader för underhållet i medlemmarnas lägenheter.

Hur har driftskostnaderna räknats fram?

De antaganden eller faktiska uppgifter som driftskostnaderna baseras på ska beskrivas (2 kap. 16 § andra stycket föreskrifterna).

Det ska alltså stå hur driftskostnaderna har räknats fram. Det räcker inte att ange en uppskattad kostnad för till exempel värme, utan man ska beskriva hur mycket värme föreningen bedömer kommer att förbrukas. Då blir det lättare att avgöra hur rimliga uppgifterna är.  

Man kan använda aktuella taxor för exempelvis gas, värme och vatten, och uppskatta förbrukningen till exempel utifrån statistik, schabloner som baseras på erfarenhetsvärden eller förbrukningen i likvärdiga hus.

Ska driftskostnaderna redovisas med eller utan moms?

Driftskostnader som avser medlemmarnas lägenheter ska redovisas inklusive moms i planen, eftersom föreningarna inte får göra avdrag för moms på dem.

Uthyrning av lokaler

En bostadsrättsförening eller kooperativ hyresrättsförening ska vanligtvis inte lägga på moms på hyran eller göra avdrag för moms i uthyrningsverksamheten. En förening som hyr ut lokaler för stadigvarande momspliktig verksamhet kan dock frivilligt välja att lägga på moms på hyran, så kallad frivillig beskattning. I så fall kan föreningen göra avdrag för ingående moms på inköp som avser den lokalen. Om det finns flera lokaler i samma fastighet kan föreningen hyra ut en lokal med moms och en annan lokal utan moms.

Om föreningen räknar med att lägga moms på hyran, bör dessa driftskostnader (liksom hyresintäkterna) redovisas exklusive moms. Det är innebörden av Boverkets allmänna råd till 2 kap. 16 § föreskrifterna.

Boverket hänvisar i övrigt till Skatteverket för information om momsreglerna.

Skatteverket

Observera att kooperativa hyresrättsföreningar inte kan upplåta lokaler med kooperativ hyresrätt, bara med vanlig hyresrätt. 

Ska medlemmarna utföra vissa uppgifter?

Det ska anges om föreningen förutsätter att medlemmarna ska utföra vissa uppgifter, till exempel trappstädningen, för att driftskostnaderna ska bli lägre (2 kap. 18 § tredje stycket föreskrifterna).  

Medlemmarnas driftskostnader ska också anges

De driftskostnader som medlemmarna ska betala, och som inte ingår i årsavgiften eller i hyran, ska också anges (1 § första stycket 9 bostadsrättsförordningen respektive förordningen om kooperativ hyresrätt). 

Det gäller sådana driftskostnader där medlemmarna ingår egna avtal med leverantörer av till exempel hushållsel och betalar leverantören direkt. 

Det ska också stå vad driftskostnaderna grundar sig på (2 kap. 19 § föreskrifterna). 

Det behöver alltså framgå hur driftskostnaderna har räknats fram. Det räcker inte att ange en uppskattad kostnad för till exempel värme, utan man ska beskriva hur mycket värme föreningen bedömer att medlemmarna kommer att förbruka. Då blir det lättare att avgöra hur rimliga uppgifterna är.  

Man kan använda aktuella taxor för exempelvis hushållsel, värme och vatten, och uppskatta förbrukningen till exempel utifrån statistik, schabloner som baseras på erfarenhetsvärden eller förbrukningen i likvärdiga hus. 

Man ska ange beräknad kostnad för respektive post. 

Boverkets föreskrifter och allmänna råd om ekonomiska planer, kostnadskalkyler, intygsgivare och intygsgivning, BFS 2025:2 - 2 kap. 19 §

19 §

Grunden för sådana driftskostnader som medlemmarna i bostadsrättsföreningar eller i kooperativa hyresrättsföreningar ska svara för själva ska anges.

Avsättningar för underhåll

Avsättning för underhåll ska anges bland de andra löpande kostnaderna (1 § 8 och 4 § 1 bostadsrättsförordningen respektive förordningen om kooperativ hyresrätt). 

Vi skriver mer utförligt om avsättningar för underhåll på sidan om ekonomisk prognos.

Ekonomisk prognos, känslighetsanalys och anslutningsgrader vid ombildning

Föreningens skatter och avgifter

De skatter och avgifter som föreningen ska betala till myndigheter ska anges. För bostadsrättsföreningar ska anges om föreningen är eller bedöms bli ett privatbostadsföretag eller ett oäkta bostadsföretag.

Fastighetsskatt och fastighetsavgift

Bostadsrättsföreningar och kooperativa hyresrättsföreningar ska normalt betala

• statlig fastighetsskatt, för bostäder och lokaler under uppförandet, för obebyggd tomtmark och för lokaler i ett flerbostadshus
• kommunal fastighetsavgift för bostadsdelen i ett flerbostadshus eller för småhus.

Detta gäller även om föreningen är tomträttshavare, eftersom en tomträttshavare räknas som ägare av fastigheten enligt fastighetstaxeringslagen (1 kap. 5 § första stycket b [1979:1152]).

Skatteverket beslutar om ett värdeår för varje byggnadsenhet när den taxeras som färdigbyggd. De kan besluta om ett nytt värdeår, efter en större ombyggnad eller tillbyggnad. För hus med värdeåret 2012 eller senare, betalar föreningen ingen fastighetsavgift under de första 15 åren. Om föreningen har ett hus med värdeåret 2025, betalar de alltså ingen fastighetsavgift förrän inkomståret 2041. Läs mer hos Skatteverket.

Skatteverket

Fastighetens taxeringsvärde ska anges, oavsett om föreningen behöver betala fastighetsskatt eller fastighetsavgift direkt. Läs mer på sidan om beskrivning av fastigheten.

Den ekonomiska planen ska innehålla en beskrivning av fastigheten, lov och andra tillstånd

Är föreningen ett privatbostadsföretag eller ett oäkta bostadsföretag?

Föreningar inkomstbeskattas olika beroende på om de räknas som privatbostadsföretag eller oäkta bostadsföretag. Det är därför viktigt att det står i planen vilken av kategorierna man bedömer att föreningen kommer tillhöra när projektet är färdigt (2 kap. 21 § föreskrifterna). Det är bra att ange det även för en kooperativ hyresrättsförening, trots att föreskriften bara nämner bostadsrättsföreningar. 

Boverkets föreskrifter och allmänna råd om ekonomiska planer, kostnadskalkyler, intygsgivare och intygsgivning, BFS 2025:2 - 2 kap. 21 §

21 §

Det ska framgå om en bostadsrättsförening är eller bedöms bli ett privatbostadsföretag eller ett oäkta bostadsföretag. Om föreningen inte är och inte heller bedöms bli ett privatbostadsföretag ska underlag för skattemässiga värdeminskningsavdrag framgå.

En bostadsrättsförening, eller en kooperativ hyresrättsförening enligt ägarmodellen, räknas som ett privatbostadsföretag, om minst 60 procent av fastighetens yta är till för och används av medlemmarna för att bo. Annars räknas föreningen som ett oäkta bostadsföretag. 

Oäkta bostadsföretag beskattas enligt de allmänna regler som gäller för inkomstslaget näringsverksamhet. Till exempel i fråga om värdeminskningsavdrag för byggnaderna. Om föreningen bedöms bli ett oäkta bostadsföretag, ska den dra av utgifterna för att köpa huset, genom årliga värdeminskningsavdrag (se bland annat 19 kap. 4, 5 och 5 a §§ inkomstskattelagen [1999:1229]).

Underlaget för värdeminskningsavdragen ska beskrivas i den ekonomiska planen (2 kap. 21 § föreskrifterna). Det är bra att även kooperativa hyresrättsföreningar beskriver underlaget för värdeminskningsavdragen, trots att föreskriften bara nämner bostadsrättsföreningar. Läs mer hos Skatteverket.

Skatteverket

Tomträttsavgäld eller arrendeavgift

Om föreningen inte äger marken, utan innehar den med tomträtt, ska avgälden anges i den ekonomiska planen. Om det finns mark som föreningen arrenderar ska arrendeavgiften anges. (1 § första stycket 8 och 4 § 1 bostadsrättsförordningen respektive förordningen om kooperativ hyresrätt.)

Avgäldsperioden eller avgiftsperioden, alltså den period som avgälden eller avgiften gäller, ska också anges (2 kap. 22 § föreskrifterna).

Boverkets föreskrifter och allmänna råd om ekonomiska planer, kostnadskalkyler, intygsgivare och intygsgivning, BFS 2025:2 - 2 kap. 22 §

22 §

Avgäldsperiod för tomträtt och avgiftsperiod för arrende ska framgå.